能在日本退休嗎？簽證、醫療、預算與住房

在日本退休：簡短的答案

日本不核發退休簽證。出入國在留管理廳（出入国在留管理庁）和外務省都沒有「退休人士」、「年金受領者」或「有獨立資力者」這樣的類別，這與葡萄牙、泰國或馬來西亞不同。想在日本住超過 90 天的外國退休人士，必須使用現有的居留途徑之一，而每一條途徑的設計初衷都是別的目的。

另一方面，購買是完全開放的：非居住的外國人可以擁有日本不動產，不需事前許可，沒有配額。這是本指南最重要的區分，也是買家最常搞錯的一點。沒有簽證在日本買房完全合法，但權狀不會為您多買一天的居留。

因此，日本退休計畫建立在三根支柱上，要依此順序確認：居留權、醫療保障，然後才是房子。順序顛倒，實際上就是先買房，是代價最高的錯誤。

人們的假設	實際規則
「日本有退休簽證」	沒有：出入國管理法中不存在這種類別
「買房給居留權」	不：所有權和在留資格是完全分開的制度
「外國人不能在日本買房」	錯：完全沒有國籍或居住限制
「我可以在當地拿房貸」	退休人士不行：日本銀行要求居住和工作收入。現金購買
「我原居地的醫療保障會跟著我」	不：社會保障協定涵蓋年金，從不涵蓋醫療保險

沒有退休簽證：真正存在的六條途徑

這些是 60 歲後唯一敞開的門，以及它們真正的要求。沒有一條是生活方式簽證：每一條都需要日本的家庭關係、真正的事業，或可觀的流動資產。

居留途徑	核心要求	核發期間	有薪工作	通往永住
日本人的配偶（nihonjin no haigūsha，日本人の配偶者等）	真實婚姻與經查證的同居	6 個月至 5 年，可更新	可，無限制	可，年限縮短
定住者（teijūsha，定住者）	日本家庭關係：血統、日本籍子女、喪偶	6 個月至 5 年	可	可
經營・管理（keiei kanri，経営・管理）	真正的公司，資本至少 3,000 萬日圓（約 18.5 萬歐元），一名全職員工	1 年，可更新	可，在自己的公司	可
家族滯在（kazoku taizai，家族滞在）	經濟上依附工作簽證持有人，通常是成年子女	與擔保人相同	不可，除有限許可外	不可，除非變更資格
觀光・休養長期停留（tokutei katsudō，特定活動）	18 歲以上、存款至少 3,000 萬日圓（約 18.5 萬歐元）、免簽國籍、私人醫療保險	6 個月，最長一年	不可	不可
永住權（eijūken，永住権）	居住 10 年，其中 5 年持工作資格	無期限	可	最終資格

觀光・休養長期停留：最接近退休簽證的東西

這是唯一為想長期停留而不工作的富裕外國人設計的類別。外務省將其限於短期免簽國家或地區的國民，台灣和香港護照持有人都在其中。申請人須年滿 18 歲，並與配偶共同證明至少 3,000 萬日圓的存款（約 18.5 萬歐元或 20 萬美元）；分開申請的配偶須證明 6,000 萬日圓。整個停留期間必須有涵蓋死亡、傷害和疾病的私人醫療保險。

它的限制嚴格且很少被說明：禁止任何形式的有薪活動、不能攜帶受扶養子女、一年的硬性上限，最重要的是無法加入國民健康保險，因為以此資格停留 90 天以上的觀光・休養被明確排除在外。這正是私人保險成為義務的原因。這個資格也不通往永住：它讓您在日本過冬，而不是定居。

經營・管理簽證：2025 年關上的門

經營・管理簽證長期以來是一道側門：以 500 萬日圓資本成立一家小公司，通常是不動產公司。2025 年 10 月 10 日，法務省公布修正省令，自 2025 年 10 月 16 日起將最低資本提高到 3,000 萬日圓（約 18.5 萬歐元），並要求僱用至少一名全職員工、由公認會計師或稅理士等合格專業人士認證的事業計畫，以及商業相關學位或三年經營經驗。既有持有人在 2028 年 10 月 15 日前更新時仍適用舊規定。我們關於經營・管理簽證與不動產的文章有詳細說明。

對退休人士的決定性一點：被動持有出租物件永遠不符合資格。出租三戶公寓在移民意義上不是「經營」。而如果日本永住權是您的目標，請注意它要求居住十年，其中五年持工作資格，且條件已經收緊。

領取英國年金的讀者要在這份清單上補充兩點：英國國家年金在日本照付但永不調升，免簽停留可延長至六個月。兩者都在我們的從英國移居日本指南中。

退休年齡、您原居地的年金與租稅協定

日本國民年金（kokumin nenkin，国民年金）從65 歲開始給付。自 2017 年 8 月起，最低繳費年限是10 年，此前為 25 年，這對職涯後期才來的外國人改變了一切。您可以從 60 歲提前領取並永久減額，或延後到 75 歲並永久增額。

合算協定：涵蓋什麼，不涵蓋什麼

日本與美國（2005 年 10 月 1 日生效）、英國、澳洲、加拿大、法國和大多數西歐國家簽有雙邊社會保障協定。台灣和香港目前都沒有與日本簽訂這類協定。這些協定只做兩件事：避免外派期間的雙重繳費，並且多數允許合併計算兩國的加入期間以開啟年金請領權，各國各付自己的份額。一個在日本繳了七年、在母國繳了三十年的人，因此可以開啟七年本身無法產生的日本年金權利；沒有協定的台港讀者，日本年限只能單獨計算。

這些協定從不做的事，也正是陷阱所在：它們不涵蓋醫療保險。台灣的健保和香港的公營醫療不會跟您到日本，也沒有任何原居地制度會給付日本的醫院費用。醫療保障必須在當地重建，這是下一節的主題。

脫退一時金通常是壞主意

繳費不滿十年就離開日本的外國人，可以申請脫退一時金（dattai ichijikin，脱退一時金），自 2021 年 4 月起上限為五年的繳費，此前為三年。當心：已退還的期間在合算上就此喪失。兌現幾十萬日圓，可能就此關上終身年金的權利。務必比較過後再申請。

誰對您的年金課稅

日本大多數租稅協定遵循同樣的邏輯：私人年金在您居住的國家課稅，而公務員退休金仍在支付國課稅。公共年金的歸屬依各協定而定：請在搬家前，而不是之後，請有跨境經驗的稅務顧問審視您的情況。

您的情況	年金在哪裡課稅	實務後果
私人或企業年金，日本稅務居民	日本	每年日本申報（kakutei shinkoku，確定申告），適用日本累進稅率
公務員或軍人退休金	原居地	原居地扣繳不變，日本方面給予減免
公共年金（社會保險）	依協定而定，有時在支付國	搬家前與顧問釐清，確認已納稅額的抵扣
收取日本租金的非居住所有權人	日本，就源扣繳	扣繳稅款，並須指定日本的納稅管理人

一條鮮為人知的規則可以為您爭取五年：非永住者身分（hi eijūsha，非永住者）。只要您在過去十年中在日本設有住所的時間不滿五年，日本只對您的日本來源所得，以及實際匯入日本的那部分海外所得課稅。每個月把年金匯進日本銀行帳戶就是匯入。五年後，課稅範圍變為全球所得。若您也出租物件，請閱讀我們的非居住者在日本的租金所得稅指南，以及關於日本納稅管理人的那一篇。

還有一項要早點而不是晚點提出的事：日本的遺產稅是全世界最重的之一，而您選擇的在留資格決定了日本境外的資產是否落入其範圍。搬家前，而不是之後，諮詢跨境顧問。

65 歲後的醫療保障

任何在日本登記居住超過三個月、且未被雇主保險涵蓋的人，都必須加入市町村經營的國民健康保險（kokumin kenkō hoken，国民健康保険）。這是義務而非選項，同時也是非常好的消息：日本的制度以與公民相同的條件接納外國居民，不需健康問卷，沒有年齡上限。

您負擔的比例隨年齡下降

年齡	病患自付額	制度
70 歲以下	30%	國民健康保險
70 至 74 歲	20%，高所得者 30%	國民健康保險
75 歲以上	10%，2022 年 10 月起所得超過門檻者 20%，高所得者 30%	自動轉入後期高齡者醫療制度（kōki kōreisha iryō seido，後期高齢者医療制度）

每月自付上限（kōgaku ryōyōhi，高額療養費）依年齡和所得設定，進一步限制重大住院治療的帳單。從40 歲起，自動加收介護保險費（kaigo hoken，介護保険）：它資助居家協助和機構照護，這在晚年計畫中極為重要，在大多數西方制度中沒有直接對應物。

保費計算讓大多數新來者驚訝

國民健康保險的保費由市町村訂定，並以您前一年在日本申報的所得計算。實務上，新來者沒有申報日本所得的第一年通常非常便宜，一旦海外年金進入日本申報，保費就急劇上升。有年度上限，由條例訂定並每年修訂。簽任何文件之前，向目標市町村索取書面估算：相鄰的兩個城鎮適用的表格不同，差距可達每年數百歐元。

有一種情況值得亮紅燈：上述觀光・休養長期停留無法加入國民健康保險。數週的住院費用將完全落在您的私人保單上，其上限、年齡相關的排除條款和既往病史的處理必須逐行閱讀。

買退休的房子：所有權改變什麼，不改變什麼

好消息是財務上的。日本對買家沒有國籍或居住限制，總購買費用維持在價格的 6% 以下，包括登記稅、取得稅、仲介佣金和司法書士（司法書士，辦理登記的專業人士）。在歐洲大部分地區，光是交易稅就超過這個數字。

壞消息是銀行。日本房貸保留給在日本有工作收入的居民，而退休同時豎起兩道牆：沒有薪水，以及銀行實務上設在 80 歲左右的貸款到期年齡上限。因此退休購屋是現金購買，或是原居地房產的變賣所得。我們關於外國人在日本的房貸的文章列出了罕見的例外，沒有一個涵蓋非居住的退休人士。

您每年要付的

日本的固定資產稅是評定價值的 1.4%，市街化區域另加最高 0.3% 的都市計畫稅。老舊鄉村住宅的評定價值通常遠低於購買價，帳單因此不高：每年幾萬日圓，而同等的房子在台北或香港要付數倍。

記住日本的價值邏輯：建物幾乎無一例外地折舊，土地承載價值。買日本的退休住宅不是為了獲利轉售，而是為了極低的使用成本和環境。若轉售是您遺產規劃的一部分，請從在日本出售不動產開始。

在哪種房子裡變老：七個標準

日本的平價住宅存量不是為年長居住者設計的：玄關的高台階、陡峭的樓梯、狹窄的走廊、沒有暖氣的浴室，以及 2000 年代之前幾乎沒有隔熱。以下七個標準決定差異，依我們檢視物件的順序排列。

1. 30 分鐘內有急診的綜合醫院，在看屋之前就能在地圖上確認。這比價格更重要。
2. 步行可達商店和車站，因為駕照不是永久的：75 歲起更新日本駕照需要認知功能測驗。
3. 單層，或臥室可以移到一樓。樓下沒有生活空間的兩層樓房子，骨折後就無法使用。
4. 可以加熱的浴室和更衣間。溫差衝擊會致命：根據厚生勞動省人口動態統計、消費者廳轉引，2022 年日本近 5,800 名 65 歲以上的人在家中浴缸溺斃。有暖氣的更衣間和較淺的浴缸能消除大部分風險。
5. 真正的隔熱，而非宣稱的隔熱。我們關於日本房屋隔熱的文章為工程定價，並列出對老屋通常慷慨的市町村補助。
6. 平坦的土地和平面的入口，沒有戶外樓梯或陡坡：照片裡看不見，80 歲時卻是關鍵。
7. 您負擔得起的維護。大型古民家（古民家，傳統農舍）的屋頂、庭園和木作需要持續照顧。也要檢查排水，因為淨化槽有每年強制檢查。

標準	鄉村古民家	1990 至 2005 年建的房子	有電梯的新公寓
觀察到的入場價	200 萬至 800 萬日圓（1.2 萬至 4.9 萬歐元）	500 萬至 1,500 萬日圓（3.1 萬至 9.3 萬歐元）	1,200 萬至 3,000 萬日圓（7.4 萬至 18.5 萬歐元）
耐震標準	1981 年前，需預算補強	符合 1981 年標準	合規，往往超過
熱舒適	不做大工程則差	中等，可控成本內改善	好
無障礙	台階、門檻、樓上	不一，通常可改造	電梯、平面入口
年度維護	高	中等	固定的管理費
退休的結論	一段費力的戀情	最佳折衷	75 歲後最安全的選擇

1981 年耐震標準是要不帶感情套用的篩子：未補強的老房子帶有隨年齡越來越難承受的風險。您可以在我們的待售日本房屋型錄中找到相符的物件，傳統農舍在待售古民家專區。預算緊的話，10 萬歐元以下的日本房屋精選涵蓋幾乎所有退休需求。

在哪裡定居：三種類型的地區

我們的型錄追蹤 46 個縣約 4,900 戶房子，支持一個簡單的觀察：離開都會區後，價格下降的速度遠快於生活品質，但醫療可及性在某個點之後急劇惡化。退休的正確折衷幾乎總是中型城市，而不是深山鄉下。

類型	範例	觀察到的購買預算	您得到什麼	您放棄什麼
交通便利的大城市	福岡、京都、橫濱	1,500 萬至 4,000 萬日圓（9.3 萬至 24.7 萬歐元）	大學醫院、機場、無車生活	價格、密度、很少有庭院
中型城市	金澤、和歌山、豐岡、御坊	400 萬至 1,500 萬日圓（2.5 萬至 9.3 萬歐元）	綜合醫院、步行可達商店、低價	國際化生活較少
溫泉或山區城鎮	熱海、伊東、長野地區	300 萬至 2,000 萬日圓（1.85 萬至 12.3 萬歐元）	環境、溫泉、清新空氣	雪、坡地、季節性服務

三個具體的錨點。和歌山縣擁有我們型錄中最多的平價物件，氣候溫和，沿海城鎮平坦。福岡提供大城市機能與生活成本的最佳比例，國際機場離市中心只有幾分鐘。靜岡，有熱海和伊豆半島，仍是日本退休住宅的歷史故鄉：溫泉、溫和，離東京不到一小時。長野迷人，但降雪使市町村除雪成為愛上它之前要確認的事。

若要更廣泛的比較，我們的文章外國人在日本住哪裡逐區權衡氣候、服務和價格，價格地圖與報酬率模擬器讓您逐縣測試預算。若計畫偏向鄉村，在日本鄉下買房解釋離車站 20 到 30 分鐘的規則，這仍是防止房子賣不掉的最佳保護。

一個試算範例和常見錯誤

一對 66 歲和 63 歲的夫妻，中型城市一棟 1998 年的房子

假設一對透過日本伴侶以配偶簽證定居的夫妻，以現金購買一棟 1998 年、95 平方公尺、座落在 180 平方公尺土地上的房子，步行十二分鐘到車站，離綜合醫院四公里。

項目	日圓金額	歐元等值
購買價格	4,800,000 日圓	29,600 歐元
購買費用 5.5%（上限 6%）	264,000 日圓	1,630 歐元
無障礙工程：扶手、移除門檻、更換浴缸	900,000 日圓	5,560 歐元
更衣間和浴室隔熱、部分雙層玻璃	1,600,000 日圓	9,880 歐元
總投入	7,564,000 日圓	46,690 歐元

年度營運預算，不含醫療保險和一般生活費：

年度項目	日圓區間	歐元等值
固定資產稅與都市計畫稅	45,000 至 75,000 日圓	280 至 460 歐元
火災與地震保險	35,000 至 70,000 日圓	220 至 430 歐元
兩人的電、瓦斯、水	240,000 至 300,000 日圓	1,480 至 1,850 歐元
淨化槽強制檢查與抽取	40,000 至 60,000 日圓	250 至 370 歐元
建物維護準備金	100,000 至 150,000 日圓	620 至 930 歐元
輕型車：稅、兩年一次檢驗攤提、保險	150,000 至 200,000 日圓	930 至 1,230 歐元
總計	610,000 至 855,000 日圓	3,770 至 5,280 歐元

國民健康保險和介護保險費在這個總數之上：它們取決於您在日本申報的所得和所在市町村，這是我們拒絕事先估算的唯一一行。簽約前向市役所取得書面數字。immoJapon 模擬器讓您用型錄中的真實物件測試這些假設。

我們一再看到的七個錯誤

• 在居留資格確定之前買房。順序永遠是資格、醫療、房子。
• 指望日本房貸。沒有在日本的工作收入，無論自備款多少，沒有銀行會放款。
• 兩個人選一棟 200 平方公尺的古民家。魅力是真的；暖氣費和屋頂也是。
• 頭五年每個月把年金匯進日本帳戶，把非永住者身分本可留在日本課稅範圍外的所得拉了進來。
• 申請脫退一時金，卻沒有和合算能終身給付的金額比較。
• 低估醫院距離和對汽車的依賴，而 75 歲後駕照更新附帶條件。
• 忽視浴室的溫差衝擊，日本高齡者致命家庭事故的首要原因。

實地看屋仍然必要，但可以遠距準備：我們的文章遠距看日本房屋解釋如何在訂機票前取得房子、到車站的路和街區的影片。

要細化這個計算，我們關於日本生活費的文章列出 2025 年各家戶類型的官方平均值、第二年的健保費，以及一對夫妻在東京、中型城市和鄉下的比較預算。

結論：先資格，後房子

在日本退休是可能的，但從來不是透過其他國家敞開的那扇門：沒有退休簽證，也沒有跡象顯示會有。真正的途徑一隻手數得完，而沒有家庭關係時最容易取得的觀光・休養長期停留，要求 3,000 萬日圓存款，卻不給工作權、不給醫療保險，也不通往永住。

相對地，住房出奇地平價，這個反差正是這個國家吸引人的原因：在中型城市，靠近車站和醫院、結構良好、可隔熱的房子仍在 400 萬至 1,500 萬日圓之間成交，購買費用低於 6%，年度不動產稅輕。正確的順序是先解決居留資格和醫療保障，然後才找房子，絕不顛倒。

下一步：我們的在日本買房指南走完整個流程，我們每天追蹤的物件讓您校準務實的預算，而透過我們的購屋陪同服務提出一個書面問題，通常就足以在投入一日圓之前知道您的計畫是否站得住腳。

常見問題

日本有退休簽證嗎？

沒有。與葡萄牙、泰國或馬來西亞不同，日本不核發退休簽證。退休人士唯一的途徑是日本人的配偶簽證、定住者資格、家族滯在資格、經營・管理簽證，或上限一年的觀光・休養長期停留。

在日本買房能取得居留嗎？

不能。在日本，不動產所有權和移民身分完全分開。非居住的外國人可以自由購買，不需許可，沒有配額，但權狀不給多一天的居留，也不通往永住。

日本的退休年齡是幾歲？

日本國民年金從 65 歲給付，自 2017 年 8 月改革起要求至少十年的繳費。您可以從 60 歲請領並永久減額，或延後到 75 歲並永久增額。

住在日本能領原居地的年金嗎？

可以，海外年金可以匯入海外帳戶。日本另與美國、英國、澳洲、加拿大、法國和大多數西歐國家簽有社會保障協定，允許合併計算兩國的繳費期間以開啟年金權利，各國各付自己的份額。台灣和香港目前沒有這類協定。

我的年金在日本還是原居地課稅？

依日本大多數租稅協定，私人年金在您居住的地方課稅，也就是您住在日本時在日本課稅，而公務員和軍人退休金仍在原居地課稅。公共年金依各協定而定：搬家前請顧問審視。

外國退休人士能加入日本健康保險嗎？

可以，只要登記居住超過三個月：加入國民健康保險就成為義務，自付額 70 歲以下 30%，70 至 74 歲 20%，75 歲起 10%。觀光・休養長期停留被排除在外，須改買私人保險。

在日本擁有房子的退休人士該預期多少年度預算？

中型城市的一棟房子，稅金、保險、水電、維護和一輛車每年預算 610,000 至 855,000 日圓（3,770 至 5,280 歐元），不含醫療保險和日常生活費。健康保險費取決於在日本申報的所得和市町村。

退休人士能在日本拿房貸嗎？

實務上不能。日本房貸保留給在日本有工作收入的居民，銀行把貸款到期年齡上限設在 80 歲左右。退休購屋以現金支付，或用海外房產的變賣所得。