日本生活費：屋主每月的真實預算

日本生活費：簡短答案

官方的基準是家計調査（日文「家計調査」，kakei chōsa，Family Income and Expenditure Survey），由日本總務省統計局按月發布。它是唯一以全國真實家庭帳簿為樣本、衡量日本家庭實際支出的統計。

家庭類型	2025 年消費支出	約當金額	說明
兩人以上	314,001 日圓／月	1,938 歐元／月	平均每戶 2.87 人，戶主年齡 60.7 歲
單身	173,042 日圓／月	1,068 歐元／月	平均年齡 58.6 歲
兩人以上，北海道	294,154 日圓／月	1,816 歐元／月	比全國平均低 6 %，已含暖氣費

把這些數字當成自己的預算之前，請先留意三點。

這不是總支出

消費支出一欄依設計不含非消費支出（日文「非消費支出」，hi shōhi shishutsu）：所得稅、地方居民稅、社會保險與年金保費。對受僱者而言，這些扣除額通常再佔總收入的 15 至 25 %。非居住的屋主則適用另一種形式，後文會說明。

住房在其中幾乎看不見

調查中的住房項目只計算已付的租金與小額修繕，自住者的設算租金刻意排除在外。日本約有 6,500 萬戶住宅，其中大部分是自有住宅，因此全國的住房支出結構性偏低，完全無法反映一個屋頂實際要花多少錢。

日本的平均家庭不是您

那個平均家庭戶主 60.7 歲，通常住在早已還清的房子裡，車子也已折舊完畢。一對 45 歲、買房來整修的歐洲夫妻，採買的日用品、醫療支出與眼前的工程，都與他們不同。請把平均值當作參照的錨點，而不是預測。

能源、水費與通訊：住宅實際消耗多少

這是買家最仔細檢視的項目，也是錯誤假設代價最高的地方。以下是 2025 年兩人以上家庭的每月平均值。

項目	2025 年全國平均	約當金額	影響帳單的因素
電費	10,962 日圓／月	68 歐元／月	夏季冷氣、冬季電暖、建築外殼的隔熱
管線瓦斯或丙烷	4,161 日圓／月	26 歐元／月	鄉間的丙烷明顯比都市瓦斯貴
水費與下水道費	3,941 日圓／月	24 歐元／月	由市町村訂定，各地方政府之間差距可達 1 至 3 倍
其他燃料（煤油、木柴）	能源項目的其餘部分	無	九州幾乎為零，東北與北海道則舉足輕重
能源與水費合計	20,243 日圓／月	125 歐元／月	年度平均，季節性很強

季節比地區更重要

這個年平均值掩蓋了二、三月的高峰，那時帳單可能翻倍。較舊的日本住宅是逐間房間取暖，沒有連續的隔熱：在外殼改善之前，熱舒適度是用能源而不是用工程來支付。這正是為什麼日本住宅的隔熱改善是整修時的第一個決定，排在廚房或浴室之前。

寒冷地區的煤油暖氣

仙台以北靠灯油（日文「灯油」，tōyu，家用煤油）取暖，送油到油槽，或以 18 公升的油桶購買。2026 年春天，一桶 18 公升約 2,500 日圓（15 歐元），約每公升 139 日圓。隔熱不佳的北海道獨棟住宅，每個取暖季通常燒掉 1,000 至 1,800 公升，也就是單一個冬天 139,000 至 250,000 日圓（860 至 1,543 歐元）。正是這一項，讓極便宜的北方房子成了不划算的買賣，我們的北海道購屋指南對此有詳細說明。

離網污水處理：被遺忘的一項

在沒有公共下水道的地區，住宅要使用浄化槽（日文「浄化槽」，jōkasō，個別污水處理設施）。法律要求簽訂維護契約、每年抽泥一次並接受法定檢查：每年預算 60,000 至 100,000 日圓（370 至 617 歐元），也就是每月 5,000 至 8,300 日圓。完整的義務清單見我們的文章浄化槽與日本住宅的污水處理。

調查未計入、只有屋主才有的項目

這是任何生活費比較工具都不會顯示的部分，卻決定了一項購屋是否划算。

固定資產稅與都市計畫稅

在 1 月 1 日持有該不動產的人，須繳納固定資產稅（日文「固定資産税」，kotei shisan zei），標準稅率為評定價值的 1.4 %；僅限市街化區域內，另加最高 0.3 % 的都市計畫稅（日文「都市計画税」，toshi keikaku zei）。有兩項機制會改變一切：

• 住宅用地減輕。只要土地上有住宅，200 平方公尺以內的土地課稅標準除以 6（超過部分除以 3），都市計畫稅則除以 3。
• 免稅點。免稅點（日文「免税点」，menzeiten）規定：同一市町村內、同一屋主，若課稅標準低於土地 300,000 日圓（1,852 歐元）或建物 200,000 日圓（1,235 歐元），即免繳固定資產稅。

評定價值不是您付出的價格：土地約以公告市價的 70 % 為目標，建物則從重建成本出發，隨屋齡折舊。完整計算方式，包括繳納日期與如何從海外繳款，請見我們的文章日本的不動產稅。

兩個實際計算

項目	中型城市住宅	鄉間空屋（日文「空き家」，akiya）
土地評定價值	5,000,000 日圓（30,864 歐元）	800,000 日圓（4,938 歐元）
建物評定價值	3,000,000 日圓（18,519 歐元）	150,000 日圓（926 歐元）
減輕後的土地課稅標準	833,333 日圓	133,333 日圓，低於免稅點
固定資產稅	53,666 日圓／年	0 日圓，土地與建物皆免稅
都市計畫稅	14,000 日圓／年	0 日圓，位於市街化區域外
年度合計	67,666 日圓（418 歐元）	0 日圓

沒錯，一間鄉間的小房子可以完全不用繳稅。也沒錯，這同樣解釋了風景為何是現在這個樣子：把那棟建物拆掉，土地就失去減輕優惠，課稅標準跳到 800,000 日圓，稅額升到每年約 11,200 日圓（69 歐元）。保留一棟廢屋比清除它便宜，這也是 2023 年住宅土地統計調查比 2018 年多出 899,500 戶空屋的原因之一。

若購買公寓，還有管理費與修繕積立金

マンション（日文「マンション」，manshon，集合住宅大樓）會增加兩筆每月必付款項：管理費（日文「管理費」，kanrihi，日常營運費用）與修繕積立金（日文「修繕積立金」，shuzen tsumitatekin，大規模修繕基金），兩者合計通常為 25,000 至 40,000 日圓（154 至 247 歐元）。後者會在建物使用年限內按計畫階梯式調漲，許多買家發現得太晚：請見我們對日本公寓管理費的拆解。在我們的物件列表上，只要來源有公布，這些金額都會顯示在物件頁面。

保險、維護、準備金

火災保險涵蓋颱風、洪水與水損；地震險則是有上限的附加險，依都道府縣與建造年份計價。獨棟住宅請預算每月 5,000 至 10,000 日圓（31 至 62 歐元），高風險區域更高：相關標準見我們的文章日本的住宅保險。此外，每年提列建物價值 1 % 的維護準備金，並非會計上的謹慎，而是木造建築面對濕氣與白蟻的現實。

東京、中型城市、鄉間：三份真實預算

以下三份預算，是依上述官方平均值與剛說明的稅務規則逐項建構的。它們是估算，不是報價：請用來比較數量級，不要取代正式報價。

案例 A：東京夫妻，65 平方公尺公寓，以 45,000,000 日圓（277,778 歐元）全額現金購入

項目	日圓／月	歐元／月
伙食，兩人	80,000	494
電、瓦斯、水	19,100	118
手機與網路	12,000	74
交通，兩張月票，不養車	20,000	123
國民健康保險，兩人	30,000	185
管理費與修繕積立金	32,000	198
固定資產稅與都市計畫稅	10,700	66
火災與地震保險	5,500	34
公共廣播收視費	1,100	7
休閒、服飾、雜項	60,000	370
合計	270,400	1,669

案例 B：福岡三口之家，土地 180 平方公尺上的 110 平方公尺住宅，以 25,000,000 日圓（154,321 歐元）購入

項目	日圓／月	歐元／月
伙食，三人	95,000	586
電、瓦斯、水	22,000	136
手機與網路	14,000	86
一輛車：稅金、車檢、保險、燃料	20,000	123
大眾運輸	8,000	49
國民健康保險，三人	35,000	216
固定資產稅與都市計畫稅	5,600	35
火災與地震保險	6,000	37
建物維護準備金	10,000	62
公共廣播收視費	1,100	7
學費、休閒、服飾、雜項	70,000	432
合計	286,700	1,770

案例 C：和歌山退休夫妻，以 4,000,000 日圓購入空屋並投入 6,000,000 日圓整修

項目	日圓／月	歐元／月
伙食，兩人	78,000	481
電、丙烷、水	24,000	148
浄化槽維護，按年攤提	6,500	40
手機與網路	12,000	74
兩輛輕型車（軽自動車，kei car）	32,000	198
醫療，65 歲以上夫妻	25,000	154
固定資產稅，位於市街化區域外	1,200	7
火災與地震保險，老舊建物	8,000	49
維護準備金，老舊建物	12,000	74
町內會會費	500	3
公共廣播收視費	1,100	7
休閒、服飾、雜項	45,000	278
合計	245,300	1,514

三個案例給我們的啟示

東京與和歌山鄉間之間，每月生活費的差距只有 25,100 日圓（155 歐元），約 9 %。房子本身的購入價格低了三到十倍，但兩輛車、需要維護的老舊建物與離網污水處理，幾乎把土地省下的都拿了回去。換句話說：在鄉間，您省下的是被綁住的資本，而不是每月預算。這是支持購買鄉間房產的有力論據，卻是支持搬去那裡以省錢的薄弱論據。選擇地區應基於其他理由，詳見我們的指南外國人在日本該住哪裡，以及文章在日本鄉間購屋。

東京有它自己的算術：比全國平均高 12 %，而且幾乎完全來自住房。我們逐項拆解的東京生活費，把首都與全國數字相比，並算出租屋在哪一點上不再勝過買房。

一間自己不住的房子要花多少

這是我們的讀者最常問、卻幾乎沒有人回答的問題：一間日本的房子，在您不在的那十一個月裡要花多少錢？項目完全改變，因為重心從消費轉向了對不動產的看管。

年度項目	日圓／年	歐元／年	備註
固定資產稅與都市計畫稅	12,000	74	以 5,000,000 日圓購入的空屋，評定價值低
火災與地震保險	60,000	370	無人居住住宅的加價費率，必須如實申報
保持水電基本費不中斷	36,000	222	關閉電表水表較便宜，但會讓任何一次造訪都無法進行
浄化槽維護	78,000	481	法定義務，有人住與否皆然
管理人每月巡視	120,000	741	通風、收信、拍照回報，每次 5,000 至 15,000 日圓
除草清理與庭園	60,000	370	每年兩次，在潮濕氣候下不可避免
工程準備金	100,000	617	建物的 1 %，先處理屋頂與主體結構
合計	466,000	2,877	約每月 39,000 日圓（241 歐元）

讓帳單乘以六倍的風險

自 2023 年 12 月空屋法修正以來，市町村可以在房屋變得危險之前，就把它認定為管理不全空家（日文「管理不全空家」，kanri fuzen akiya，管理不善的空屋）。一旦正式勸告，就足以取消住宅用地減輕：固定資產稅的課稅標準回到全額，稅額可能乘以六倍。一間無人看管兩年、庭園雜草叢生、信箱塞滿的房子，正好符合這些條件。因此每月一次的管理人巡視不是舒適享受，而是表格中最便宜的保險。

若物件出租，算法就變了

投入租賃市場的不動產適用另一套制度：費用可以扣除，但非居住者必須指定納稅代理人，並接受租金的源泉扣繳。完整機制見我們的文章非居住者的租金所得稅，而收益率模擬器已把這些費用納入它所顯示的淨收益。

醫療、車輛與學校：讓歐洲人意外的項目

健康保險不是免費的

每位登記居住超過三個月的居民，都屬於強制性制度。沒有日本雇主的人，就是加入國民健康保險（日文「国民健康保険」，kokumin kenkō hoken），保費由市町村依前一年的應課稅所得訂定：大致為所得的 7 至 10 %，設有年度上限，另加每人定額。因此，帶著在日本申報的歐洲退休金來到日本的外國退休者，從第二年起就可能面對高額保費。滿 40 歲起，還要加上長照保險費。看診時的自付額，工作年齡成人為 30 %，年長者依所得為 20 % 或 10 %。65 歲之後適用的門檻，請見我們的文章在日本退休。

一離開城市，車就成了必需品

項目	輕型車（kei car）	標準車，1,000 cc 以下
年度車輛稅	10,800 日圓（67 歐元）	25,000 日圓（154 歐元）
車檢	每兩年一次	每兩年一次
停車位證明	鄉間地區常可免除	多數城市必須提供
每月全部費用預算	14,000 至 18,000 日圓（86 至 111 歐元）	20,000 至 28,000 日圓（123 至 173 歐元）

距離車站超過 30 分鐘的房產需要一輛車，若兩位伴侶都工作，有時需要兩輛。這就是為什麼我們不斷強調，鄉間房產要看它與車站、商店的距離，這項標準在我們的10 萬歐元以下房屋中，比價格更早顯示出來。

歐洲所沒有的小額項目

• 公共廣播收視費。地面波契約每月 1,100 日圓（7 歐元），含衛星為 1,950 日圓（12 歐元），只要有電視機能接收節目就須繳納。
• 町內會。町內會（日文「町内会」，chōnaikai，社區自治會）每月收取數百日圓，更重要的是期待成員參與集體勞務：清理排水溝、地方祭典、除雪。
• 付費垃圾袋。許多市町村只接受自家指定的垃圾袋，在便利商店販售，並有嚴格的分類日程。
• 除雪。在大雪地區的縣，屋頂除雪是一筆實在的年度支出，也是入冬前就要預約的服務。

讓預算失控的錯誤

1. 拿歐洲的租金與日本的購入價格比較。正確的基準是完整的每月預算，包含稅金與維護，如上面三個表格所示。全額現金買下的房子，每月並非零成本。
2. 忘了固定資產稅由 1 月 1 日的持有人負擔。賣方與買方之間的分攤依習慣而非法律：這是契約中要查核的條款，絕不能想當然。
3. 把評定價值當成房產的價格。它約為公告土地價值的 70 %，與開價毫無關係。賣方若以它來為價格辯護，是把兩種尺度混為一談。
4. 低估北方的暖氣費。一個煤油取暖的冬天，就可能超過全年的固定資產稅。比較購入價格之前，務必先比較能源預算。
5. 讓房子無人照管。兩年的疏忽，就足以觸發市町村的程序、失去減輕優惠，並讓稅額乘以六倍。
6. 低估第二年的健康保險保費。它按前一年的所得計算：衝擊會在抵達十二個月後才出現，而不是剛抵達時。
7. 以為一輛 300,000 日圓的中古車只花 300,000 日圓。兩年一次的車檢、保險與停車費，五年下來比購車價格還重。
8. 指望日本的房貸。實務上，日本的房貸只開放給在日本居住且受僱領薪的人；否則須全額現金支付，這會改變現金規劃，但不會改變每月預算。請見外國人在日本的房貸。

守住預算的專家建議

出價之前，先索取固定資產稅通知書

每年春天，屋主會收到一份稅務通知書，載明土地與建物的評定價值，以及去年實際繳納的金額。這份文件可以申請，從不會被拒絕，並給您預算中唯一不容協商的數字。它也會揭露登記的土地面積，而這有時與物件廣告不同。

取得十二個月的抄表紀錄

從遺產中出售的房子，常因為空置而顯示出低得離譜的能源帳單。請索取最後一年實際有人居住時的度數，或依當地氣候調整全國平均值來推算。

先修外殼，再談裝潢

對於 1990 年以前的建物，屋頂隔熱、雙層玻璃與氣密性，每一日圓換來的舒適度勝過任何其他項目，並能從能源帳單中回本。數量級見我們的文章整修町家或古民家的成本。

第一天起就為看管不動產編列預算

如果您不住在現場，請把每月管理人巡視寫進融資計畫，而不是放進意外準備金。這一項同時守住稅金減輕、保險保障與轉售價值。

在指望免繳都市計畫稅之前，先確認使用分區

都市計畫稅只適用於市街化區域內。剛好在區域外的房產，每年可省下 0.3 %，但會承受其他限制：公共設施、離網污水處理，有時還有重建的限制。這個主題在我們的日本購屋指南中有詳細說明，而我們的空屋物件只要來源有公布，就會標明使用分區。

結論：生活成本適中，持有成本需要計算

日本仍是一個兩三個人每月花 245,000 至 290,000 日圓（1,500 至 1,800 歐元）就能體面生活的國家，能源、醫療與地方稅都包含在內。讓購屋有吸引力的，不只是房價，還有這樣的生活成本。但屋主的預算無法從全國平均值推導出來：它取決於評定價值、使用分區、污水處理、氣候，而最重要的是，您自己是否居住在其中。

方法歸結為三步：出價前取得固定資產稅通知書、以完整的真實一年來計算能源成本、從第一天起為看管不動產編列預算。您可以在模擬器中測試這些假設，在我們的物件列表或 5 萬歐元以下房屋中對照真實物件；如果您希望有人在當地替您完成這些查核，我們的全程購屋陪同服務涵蓋的正是這項工作。

常見問題

在日本生活每個月需要多少錢？

2025 年，兩人以上家庭平均每月支出 314,001 日圓（1,938 歐元），單身者為 173,042 日圓（1,068 歐元），不含稅金與社會保險費。屋主還要加上固定資產稅、保險與維護，視物件而定，約再多 15,000 至 50,000 日圓。

日本比歐洲或美國便宜嗎？

在伙食、交通與醫療方面，水準相近。差距在住房：大都會以外的房屋購入價格，與歐美市場毫不相干，而日常支出則仍然接近。

日本房屋的不動產稅是多少？

標準稅率為評定價值的 1.4 %，市街化區域內另加最高 0.3 % 的都市計畫稅。受惠於住宅用地減輕，中型城市的住宅常常每年繳 50,000 至 100,000 日圓（309 至 617 歐元），而鄉間的小房子可能完全免稅。

一間自己不住的日本房子要花多少？

空屋每年大約預算 400,000 至 500,000 日圓（2,500 至 3,100 歐元）：稅金、無人居住住宅的加價保險、保持不中斷的基本費用、污水處理維護、管理人每月巡視，以及工程準備金。

日本的電費貴嗎？

2025 年兩人以上家庭的平均電費為每月 10,962 日圓（68 歐元），但在隔熱不佳的老屋，二、三月常常翻倍。改善外殼隔熱是這一項最有效的槓桿。

住在日本鄉間需要車嗎？

需要，只要房產距離有車班停靠的車站超過 20 至 30 分鐘。一輛輕型車每月全部費用為 14,000 至 18,000 日圓（86 至 111 歐元），而上班的夫妻往往養兩輛，這會抵銷房價上省下的大部分。

外國屋主必須繳日本的健康保險嗎？

凡登記居住超過三個月的居民都必須加入，與是否持有不動產無關。擁有房產但不居住的非居住者不必繳保費，但仍須繳固定資產稅，若出租則須就租金繳納所得稅。

在日本買房比租房便宜嗎？

長期來看，多數地區是的，前提是把建物折舊算進去：建物結構在二、三十年內會失去價值，只有土地能保值。買房的理由在於使用，以及對每月預算的掌控，而不是預期的資本增值。