火災險 kasai hoken：不可或缺的基礎
kasai hoken（火災保険，火災保險）是日本房產一切保障的基礎。名字雖叫火災，保障卻遠超火災：視方案而定，涵蓋火災、雷擊、爆炸，還包括水損、颱風與強風、冰雹、積雪，有時還含盜竊與玻璃破損。
是否強制？法律上不強制，實際上近乎必備：所有放貸機構都要求投保，即便現金購房，在臺風洪水頻發的國家，明智的業主都不會不投。公寓管委會往往也要求投保。
- 期限：通常1至5年（近年長期合約已縮短）。
- 理賠基準：建築物的重建價值（土地從不投保）。
- 常見附加：責任險、財物險（傢俱）、援助服務。
投保金額須與實際重建成本相符。對於舊屋或翻新，請對照我們關於町家翻新成本的文章。
地震險 jishin hoken：國家管理的附加險
關鍵一點：僅有kasai hoken時，地震從不承保。地震，以及由此引發的海嘯與火山噴發，造成的損失屬於jishin hoken（地震保険，地震保險），是一份獨立保障。
其特點由法律規定，並由日本國家（透過財務省）共同管理：
- 只能附加於火災險之上（不可單獨投保）。
- 金額上限為火災險保額的30–50%（例：建築投保2000萬日元 → 地震險最高600萬至1000萬日元）。
- 部分賠付：目的是幫你重新起步，而非原樣重建。
- 同一地區與結構，各保險公司費率一致（公開費率表），因國家對部分風險進行再保險。
賠付按認定的損害程度分檔（全損／大半損／小半損／一部損）。別指望它用於完全重建：它是安全網，而非空白支票。因此抗震合規（1981年標準）尤為重要。
價格：影響保費的因素
保費取決於多個因素。以下是主要槓桿，附審慎的量級參考（須以報價為準，因每處房產各異）。
| 因素 | 對保費的影響 |
|---|---|
| 地理區域（都道府縣） | 影響大，東京、神奈川、沿海地區（地震）更貴 |
| 建築結構 | 混凝土／鋼結構（RC・鉄骨）比木造（木造）便宜 |
| 房齡與抗震合規 | 1981年後（shin-taishin）房產可能享折扣 |
| 投保金額（建築價值） | 成正比 |
| 可選保障（水損、盜竊、責任） | 每項附加均增加成本 |
| 合約期限 | 多年合約往往更划算 |
作為大致參考，一套小公寓的kasai hoken每年可能為數萬日元（數百歐元，約150日元/歐元），加上jishin hoken會明顯抬高費用，尤其是木造且位於高風險區。鋼筋混凝土、1981年後、非災害區的房產明顯更便宜。這些成本納入你的預算：見我們的模擬器與購房費用一文。
作為外國人如何投保得當
給外國買家的幾點提示，他們往往現金購房（房貸僅面向在日受僱居民）：
- 購房前查閱災害地圖：位於洪水或液化區的地址會抬高或使投保複雜化。見我們關於自然災害的文章。
- 優先選擇抗震合規房產：shin-taishin（1981年後）房產更安全，投保有時更便宜。最佳組合：合規結構 + jishin hoken。
- 按真實重建價值確定投保金額，而非購房價（其含不可投保的土地）。
- 加保水損與颱風：這是最常見的理賠，遠多於火災。
- 請人將（日語）合約逐條講解，這正是我們陪購服務所負責的。
提醒：在日本購房不帶來任何簽證（見無簽證購房），購房費用維持在6%以內，保險是另計的年度經常性支出。
小結：正確的保險思路
在日本，為房產投保由兩塊基石構成：kasai hoken（火災險，近乎必備，涵蓋火災／水損／颱風）與jishin hoken（地震險，可選，國家管理，上限為火災險的50%且部分賠付）。價格隨區域、結構、房齡與所選保障而變。
最佳配置：一處抗震合規（1981年後）、非災害區、按重建價值投保的房產，含火災+水損+颱風，再加地震險。要搭建整體預算，請用我們的模擬器，瀏覽精選房源，並瞭解我們如何陪你直到交鑰匙。
常見問題
在日本房屋保險是強制的嗎？
火災險（kasai hoken）法律上不強制，但實際上近乎必備：所有放貸機構都要求投保，公寓管委會也常要求。鑑於颱風與洪水頻發，即便現金購房，明智的業主也不會不投。
地震由火災險承保嗎？
不。僅有火災險（kasai hoken）時，地震、海嘯與火山噴發造成的損失從不承保。須另行附加地震險（jishin hoken），一份由日本國家管理的獨立保障。
地震險 jishin hoken 要多少錢？
費率由公開費率表設定，同一區域與結構下各公司一致，因國家對部分風險再保險。它高度取決於都道府縣、建築型別（木造比混凝土貴）與抗震合規。木造且位於高風險區的房產，附加保費會明顯較高。
地震險最多賠多少？
地震可投保金額上限為火災險保額的30–50%。例如建築投保2000萬日元（約13.3萬歐元），地震險最高600萬至1000萬日元。賠付為部分賠付，按損害程度分檔：它是安全網，而非原樣重建。
在日本需要給土地投保嗎？
不需要，土地從不投保：只承保建築物的重建價值。因此請按建築重建成本確定投保金額，而非含土地的購房價。