開始之前：日本購房的時間線
在日本，簽約分兩步：買賣合同（売買契約，baibai keiyaku），隨後在結清尾款、辦理產權轉移時交鑰匙。兩步之間有一份關鍵法律檔案：jūyō jikō setsumei（重要事項説明，重要事項說明），由持牌經紀人在任何簽字前當面宣讀。
以下是主要步驟，需逐一確認：
| 步驟 | 核查內容 | 關鍵檔案／角色 |
|---|---|---|
| 1. 搜尋與篩選 | 地段、價格、用途 | 房源、經紀人 |
| 2. 看房（naiken，內見） | 真實狀況、周邊、擾民因素 | 實地看房 |
| 3. 法律說明 | 權利、分割槽、風險、限制 | jūyō jikō setsumei（重要事項説明） |
| 4. 買賣合同 | 條款、定金、條款細則 | baibai keiyaku（売買契約） |
| 5. 結清與登記 | 付款、產權轉移 | tōki（登記）經shihō shoshi（司法書士） |
完整流程見我們的日本購房指南。以下按支柱逐項核對。
1. 房產盡調：需要檢查什麼
切勿僅憑房源資訊。看房（naiken，內見，實地看房）時及出價前，請核實：
- 實際面積與房源是否一致（壁芯 vs 內法，兩種計量方式）。
- 建造年份與結構狀況（對抗震至關重要，見支柱4）。
- 朝向、採光、溼度，是否有滲漏或黴變痕跡。
- 周邊環境：噪音、鄰里、商業、到車站距離、未來建設。
- 公寓（マンション）：物業費（管理費）與修繕積立金（修繕積立金）、樓體狀況、業主大會紀要。
- 老房（古民家／空き家）：屋頂、木構、白蟻、管線。參見我們的日本購買空き家專文。
常見錯誤
遠端購買、既不看房也無可靠本地代辦。務必讓房產被真實看過，這也是我們陪購服務的核心。
2. 法律核查：產權、分割槽、限制
壞訊息往往藏在這裡。jūyō jikō setsumei（重要事項説明）應釐清以下所有要點，請逐行閱讀（我們的重要事項說明專文逐條解讀）：
- 產權與不動產登記（登記，tōki）：誰是產權人？有無抵押或地役？
- 用途地域（用途地域）：允許用途、建築率、高度限制。
- 不可重建（再建築不可，saikenchiku fuka）：地塊是否臨合規道路（接道義務，接道義務）？不可重建的房產轉售困難。
- 地役、共有牆、通行權。
- 權利性質：完全產權還是借地權（借地権，shakuchiken）？後者性質完全不同，見借地權。
提醒：在日本，外國人無需居住即可購買完全產權（freehold），但購房不帶來任何簽證。詳見無簽證購房。
3. 資金安排：預算、費用與付款
請核算總成本，而非僅看標價：
- 購房費用不超房價的6%：中介佣金、登記稅費、不動產取得稅（不動産取得稅）、印花稅、shihō shoshi（司法書士）費用。明細見購房費用。
- 融資：日本房貸僅面向既在日居住又在日受僱的人士。非居民須現金購房。見外國人房貸。
- 為工程、傢俱及意外預留現金儲備。
- 歐元／日元匯率：預估匯率（約150日元/歐元）及國際匯款費用。
案例
一套2000萬日元（約13.3萬歐元）的房產，附加費用最高約120萬日元（約8000歐元）（不超6%），另加工程儲備。可在我們的模擬器輸入你的數字。
4. 技術與抗震檢查 + 5. 稅務
4. 技術與抗震
- 抗震標準：房產是否符合1981年標準（新耐震，shin-taishin）？之前建造的可能需加固（耐震補強）。見1981年抗震標準。
- 自然災害：查閱官方災害地圖（ハザードマップ），洪水、滑坡、液化、海嘯。詳見自然災害。
- 建築檢測：結構、屋頂、隔熱、管線（水、燃氣、電），木構須查白蟻。
5. 稅務
- 每年固定資產稅（固定資産稅）+都市計劃稅（都市計畫稅）：約為評估價值的1.4%+0.3%。見固定資產稅。
- 租金收入：在日本納稅，非居民亦然。見租金所得稅。
- 轉售增值：持有不足5年稅率更高。見不動產增值稅。
- 繼承：提前規劃傳承（見繼承稅）。
小結：可列印的核查清單
簽約前逐項打勾：
- ☐ 已實地看房（naiken，內見），面積與狀況已核實。
- ☐ 已逐行閱讀jūyō jikō setsumei（重要事項説明），已核對分割槽與再建築不可。
- ☐ 已由shihō shoshi（司法書士）核對產權與登記（登記）。
- ☐ 已編列購房費用（不超6%）與融資（非居民現金）。
- ☐ 已核查1981年抗震標準與災害地圖。
- ☐ 已預估稅務（固定資產稅、租金、增值、繼承）。
每打一個勾，就少一分風險。若希望在專業人士陪同下從選房到交鑰匙逐項走完，歡迎瞭解我們的一對一陪購服務，並瀏覽精選房源。
常見問題
在日本購房前要核對哪些檔案？
三份關鍵檔案是：重要事項說明（重要事項説明，簽約前的法律說明）、買賣合同（売買契約）與不動產登記（登記，tōki）。第一份彙總了權利、分割槽、風險與限制，任何簽字前都要逐行閱讀。
在日本購房前需要做技術檢測嗎？
需要，尤其是老房強烈建議：檢查結構、屋頂、管線，以及是否符合1981年抗震標準（新耐震）。還應查閱官方災害地圖，瞭解自然風險（洪水、滑坡、液化）。
非居民能貸款在日本買房嗎？
實務上不能：日本房貸僅面向既在日居住又在日受僱的人士。非居民投資者因此現金購房，請按房價加上限6%的附加費用編列預算。
在日本購房需要多長時間？
視房產與融資而定，通常從數週到數月：搜尋、看房、法律說明、買賣合同，隨後結清尾款並登記（登記）。準備充分的現金購房可以很快；但盡調絕不可草率。
除房價外還要預備哪些費用？
購房總費用不超房價的6%：中介佣金、登記稅費、不動產取得稅（不動産取得稅）、印花稅及司法書士（司法書士）費用。另加每年固定資產稅，公寓還需加物業費與修繕積立金。