开始之前：日本购房的时间线
在日本，签约分两步：买卖合同（売買契約，baibai keiyaku），随后在结清尾款、办理产权转移时交钥匙。两步之间有一份关键法律文件：jūyō jikō setsumei（重要事項説明，重要事项说明），由持牌经纪人在任何签字前当面宣读。
以下是主要步骤，需逐一确认：
| 步骤 | 核查内容 | 关键文件／角色 |
|---|---|---|
| 1. 搜寻与筛选 | 地段、价格、用途 | 房源、经纪人 |
| 2. 看房（naiken，内見） | 真实状况、周边、扰民因素 | 实地看房 |
| 3. 法律说明 | 权利、分区、风险、限制 | jūyō jikō setsumei（重要事項説明） |
| 4. 买卖合同 | 条款、定金、条款细则 | baibai keiyaku（売買契約） |
| 5. 结清与登记 | 付款、产权转移 | tōki（登記）经shihō shoshi（司法書士） |
完整流程见我们的日本购房指南。以下按支柱逐项核对。
1. 房产尽调：需要检查什么
切勿仅凭房源信息。看房（naiken，内見，实地看房）时及出价前，请核实：
- 实际面积与房源是否一致（壁芯 vs 内法，两种计量方式）。
- 建造年份与结构状况（对抗震至关重要，见支柱4）。
- 朝向、采光、湿度，是否有渗漏或霉变痕迹。
- 周边环境：噪音、邻里、商业、到车站距离、未来建设。
- 公寓（マンション）：物业费（管理費）与修缮积立金（修繕積立金）、楼体状况、业主大会纪要。
- 老房（古民家／空き家）：屋顶、木构、白蚁、管线。参见我们的日本购买空き家专文。
常见错误
远程购买、既不看房也无可靠本地代办。务必让房产被真实看过——这也是我们陪购服务的核心。
2. 法律核查：产权、分区、限制
坏消息往往藏在这里。jūyō jikō setsumei（重要事項説明）应厘清以下所有要点——请逐行阅读（我们的重要事项说明专文逐条解读）：
- 产权与不动产登记（登記，tōki）：谁是产权人？有无抵押或地役？
- 用途地域（用途地域）：允许用途、建筑率、高度限制。
- 不可重建（再建築不可，saikenchiku fuka）：地块是否临合规道路（接道義務，接道义务）？不可重建的房产转售困难。
- 地役、共有墙、通行权。
- 权利性质：完全产权还是借地权（借地権，shakuchiken）？后者性质完全不同——见借地权。
提醒：在日本，外国人无需居住即可购买完全产权（freehold）——但购房不带来任何签证。详见无签证购房。
3. 资金安排：预算、费用与付款
请核算总成本，而非仅看标价：
- 购房费用不超房价的6%：中介佣金、登记税费、不动产取得税（不動産取得税）、印花税、shihō shoshi（司法書士）费用。明细见购房费用。
- 融资：日本房贷仅面向既在日居住又在日受雇的人士。非居民须现金购房。见外国人房贷。
- 为工程、家具及意外预留现金储备。
- 欧元／日元汇率：预估汇率（约150日元/欧元）及国际汇款费用。
案例
一套2000万日元（约13.3万欧元）的房产，附加费用最高约120万日元（约8000欧元）（不超6%），另加工程储备。可在我们的模拟器输入你的数字。
4. 技术与抗震检查 + 5. 税务
4. 技术与抗震
- 抗震标准：房产是否符合1981年标准（新耐震，shin-taishin）？之前建造的可能需加固（耐震補強）。见1981年抗震标准。
- 自然灾害：查阅官方灾害地图（ハザードマップ）——洪水、滑坡、液化、海啸。详见自然灾害。
- 建筑检测：结构、屋顶、隔热、管线（水、燃气、电），木构须查白蚁。
5. 税务
- 每年固定资产税（固定資産税）+都市计划税（都市計画税）：约为评估价值的1.4%+0.3%。见固定资产税。
- 租金收入：在日本纳税，非居民亦然。见租金所得税。
- 转售增值：持有不足5年税率更高。见不动产增值税。
- 继承：提前规划传承（见继承税）。
小结：可打印的核查清单
签约前逐项打勾：
- ☐ 已实地看房（naiken，内見），面积与状况已核实。
- ☐ 已逐行阅读jūyō jikō setsumei（重要事項説明），已核对分区与再建築不可。
- ☐ 已由shihō shoshi（司法書士）核对产权与登记（登記）。
- ☐ 已编列购房费用（不超6%）与融资（非居民现金）。
- ☐ 已核查1981年抗震标准与灾害地图。
- ☐ 已预估税务（固定资产税、租金、增值、继承）。
每打一个勾，就少一分风险。若希望在专业人士陪同下从选房到交钥匙逐项走完，欢迎了解我们的一对一陪购服务，并浏览精选房源。
常见问题
在日本购房前要核对哪些文件？
三份关键文件是：重要事项说明（重要事項説明，签约前的法律说明）、买卖合同（売買契約）与不动产登记（登記，tōki）。第一份汇总了权利、分区、风险与限制，任何签字前都要逐行阅读。
在日本购房前需要做技术检测吗？
需要，尤其是老房强烈建议：检查结构、屋顶、管线，以及是否符合1981年抗震标准（新耐震）。还应查阅官方灾害地图，了解自然风险（洪水、滑坡、液化）。
非居民能贷款在日本买房吗？
实务上不能：日本房贷仅面向既在日居住又在日受雇的人士。非居民投资者因此现金购房，请按房价加上限6%的附加费用编列预算。
在日本购房需要多长时间？
视房产与融资而定，通常从数周到数月：搜寻、看房、法律说明、买卖合同，随后结清尾款并登记（登記）。准备充分的现金购房可以很快；但尽调绝不可草率。
除房价外还要预备哪些费用？
购房总费用不超房价的6%：中介佣金、登记税费、不动产取得税（不動産取得税）、印花税及司法书士（司法書士）费用。另加每年固定资产税，公寓还需加物业费与修缮积立金。