讀懂災害地圖：ハザードマップ（disaportal）
第一步，免費且必做：查閱官方災害地圖（洪水・土砂災害・津波のハザードマップ），釋出於國家門戶disaportal.gsi.go.jp（國土地理院）。輸入房產地址，疊加各風險圖層：
- 洪水 / 浸水：河流泛濫引起的水淹，地圖會標示大洪水時的預計淹水深度；
- 液狀化：土壤液化，多見於填海地或舊稻田；
- 土砂災害：滑坡與泥石流，多見於坡地；
- 津波：海嘯，沿海地區。
位於洪水或滑坡紅區的房產未必一律排除，但你必須瞭解風險、投保、並計入價格。務必與購房前交付的重要事項說明（重要事項説明）交叉核對，其中須列明法定風險區。我們的陪購服務會系統性地完成這項核查。
抗震標準：新耐震（1981）與舊耐震
日本首要的結構性標準是抗震標準（耐震基準）。1981年的重大改革把房屋存量分為兩類：
| 標準 | 建築許可時期 | 目標抗震能力 |
|---|---|---|
| 舊耐震（舊） | 1981年6月前 | 中等地震 |
| 新耐震（新） | 1981年6月起 | 大地震下不倒塌 |
關鍵日期是建築許可（建築確認）的日期，而非竣工日期。舊耐震房產不必一概排斥，許多已做抗震加固（耐震補強），但須核查抗震診斷（耐震診斷）並預留可能的施工費。詳見我們關於1981年新耐震抗震標準的專文。
⚠ 常見誤區
被低價吸引而購買老房卻不核查抗震標準。未加固的舊耐震集轉售折價、更高保費與真實風險於一身。務必核實建築確認的日期。
地震保險（地震保険）：必要但獨立
海外買家常忽視的關鍵點：普通家財險（火災保険）不承保地震。地震損失（及隨之而來的海嘯、火山噴發）由獨立的地震保險（地震保険）承保。
- 它須作為火災險（火災保険）的附加險投保，不能單獨購買；
- 由國家部分承擔並設上限（一般為火災險保額的30–50%）；
- 保費取決於地區（都道府縣）與結構（木造/鋼筋混凝土），新耐震或較新建築可享折扣。
對投資者而言，這筆保費屬年度成本：請用我們的收益模擬器將其計入淨收益。
颱風、地質與填土：不容忽視的風險
颱風（臺風）
每年夏秋，颱風帶來狂風與暴雨，沖繩、九州及太平洋沿岸尤甚。須核查：屋頂狀況、防水、朝向，以及，臨河房產，相關的洪水風險（見ハザードマップ）。
地質與填土（盛土）
地質決定地震時的表現。兩個警惕點：
- 填土地（盛土），透過填平坡地或谷地造出，在地震或暴雨時更易滑坡、沉降，近年已有法規（盛土規製法）加以規範；
- 軟土（舊稻田、沿海地區）易發生液狀化（液狀化）。
這些資訊可在ハザードマップ、地質圖與重要事項説明之間交叉印證。另見這些風險如何影響2026年分割槽域房價。
購房前必做的「風險」檢查清單
以下是我們對每套房產採用的檢查表，並註明每項資訊的查詢處：
| 需核查的風險 | 日文術語 | 查詢處 |
|---|---|---|
| 河流洪水 | 洪水 / 浸水 | ハザードマップ（disaportal） |
| 土壤液化 | 液狀化 | ハザードマップ + 地質圖 |
| 滑坡 | 土砂災害 | ハザードマップ |
| 海嘯 | 津波 | ハザードマップ（沿海） |
| 建築抗震標準 | 新耐震 / 舊耐震 | 建築確認日期（1981年6月前/後） |
| 填土地 | 盛土 | 土地沿革、重要事項説明 |
| 法定風險區 | 重要事項説明 | 售前交付的說明書 |
重要事項説明由中介在簽約前依法交付，須列明官方風險區：請仔細閱讀，它是法律檔案。我們的精選房源已按這些標準預先篩選，完整步驟見購房指南。
小結：風險要核查，不可忽視
日本地震與氣象風險較高，但風險被極好地繪製且可管理。方法在於四步：1）查閱ハザードマップ（洪水、液化、滑坡、海嘯）；2）透過建築確認日期核實新耐震標準；3）在火災保険之外加保地震保険；4）閱讀重要事項説明。
地段好、達標、投保得當的房產可安心持有。反之，過低的價格往往意味著未處理的風險。請把這些成本計入我們的模擬器，與2026年房價趨勢交叉參考，並藉助陪購服務完成全面核查。
常見問題
如何核查日本房產的自然災害風險？
首先在disaportal.gsi.go.jp上查閱官方災害地圖ハザードマップ：輸入地址，疊加洪水（洪水）、液化（液狀化）、滑坡（土砂災害）與海嘯（津波）圖層。再與購房前交付的重要事項説明交叉核對，其中列明法定風險區。
什麼是1981年的新耐震抗震標準？
它是適用於1981年6月起簽發建築許可的抗震標準，旨在使建築在大地震中不倒塌。此前的房產（舊耐震）抗震能力較弱；購買前請核實建築確認日期及是否做過加固（耐震補強）。
日本的家財險承保地震嗎？
不承保。普通火災險（火災保険）不含地震。須另加保地震保險（地震保険），由國家部分承擔並設上限（常為火災險保額的30–50%）。保費取決於都道府縣與建築結構。
填土地（盛土）有風險嗎？
需格外謹慎：填平坡地造出的土地在地震或暴雨時更易滑坡、沉降。現已有法規（盛土規製法）加以規範。購買前請核查土地沿革與ハザードマップ。
該避開洪水或地震風險區嗎？
未必：日本的風險已繪製且可投保。位於已識別風險區的房產，若達標、投保得當且風險已計入價格，仍可能是好標的。但異常低的價格往往意味著未處理的風險，出價前應先量化。