東京房屋面積有多大？日本住宅平均面積全解析

東京房屋面積有多大：先看四個數字

日本每五年透過住宅與土地統計調查（住宅・土地統計調查）清點一次全國的住宅存量，2023 年版已於 2024 年 9 月公布。這次調查計入 55,665,000 戶有人居住的住宅，並給出每一類住宅的平均樓地板面積。以下四個數字值得記下來。

項目	面積	換算坪數	涵蓋範圍
全日本，所有住宅	91.66 平方公尺	約 27.7 坪	獨棟與集合住宅，自有與出租皆計入
東京都，所有住宅	64.02 平方公尺	約 19.4 坪	含西部郊區與離島
東京 23 區，所有住宅	60.04 平方公尺	約 18.2 坪	市中心
東京 23 區，出租住宅	38.16 平方公尺	約 11.5 坪	多數初到日本的人實際住的類型

最後一行，才是一般人問「東京房屋面積多大」時真正想知道的數字。23 區的出租住宅平均有 1.98 個房間、14.94 畳（畳，jō，日本用來描述房間大小的榻榻米單位）的居住空間。換句話說，東京市中心典型的租屋是一房或套房，而不是兩房。

同樣的數字，換成日本單位

日本的物件廣告很少只寫平方公尺。另外兩個單位隨處可見，而且都能乾淨地換算。

單位	換算	用途
平方公尺（平米，heibei）	1 平方公尺 = 0.3025 坪	法定標準單位，每則物件廣告都會寫
坪（tsubo）	1 坪 = 3.3058 平方公尺，與臺灣使用的坪完全相同	土地，以及單位面積的價格
畳（也寫成 帖，jō）	廣告上 1 畳 至少 1.62 平方公尺	單一房間的大小

因此東京都平均 64.02 平方公尺的住宅約為 19.4 坪，也就是約 40 畳；38.16 平方公尺的出租住宅約為 11.5 坪，約 24 畳。其餘您會遇到的單位，可以參考我們的日本房地產詞彙表。

東京與日本其他地區：2.2 倍的差距

東京是全日本住宅面積最小的都道府縣，而它與最大者之間的差距並不算小。日本海沿岸的富山縣，每戶住宅平均 140.01 平方公尺，相對於東京的 64.02 平方公尺，是 2.19 倍的空間，而且是在同一個國家、同一套建築法規之下。

都道府縣	每戶平均面積	換算坪數
富山	140.01 平方公尺	42.4 坪
福井	136.71 平方公尺	41.4 坪
山形	134.44 平方公尺	40.7 坪
秋田	132.33 平方公尺	40.0 坪
新潟	130.13 平方公尺	39.4 坪
全日本平均	91.66 平方公尺	27.7 坪
京都府	85.20 平方公尺	25.8 坪
福岡縣	83.46 平方公尺	25.2 坪
神奈川	76.51 平方公尺	23.1 坪
大阪府	75.53 平方公尺	22.8 坪
沖繩	74.92 平方公尺	22.7 坪
東京	64.02 平方公尺	19.4 坪

逐城市比較，差距比您想像的小

一旦比較的對象是市中心而不是整個都道府縣，排名就會收攏。大阪市平均 60.05 平方公尺，幾乎與東京 23 區完全相同；札幌達到 79.47 平方公尺，京都市則是 72.84 平方公尺。

城市	所有住宅	出租住宅
東京 23 區	60.04 平方公尺	38.16 平方公尺
大阪市	60.05 平方公尺	37.78 平方公尺
福岡市	64.08 平方公尺	40.97 平方公尺
京都市	72.84 平方公尺	36.23 平方公尺
橫濱	73.71 平方公尺	39.93 平方公尺
名古屋	76.86 平方公尺	44.01 平方公尺
札幌	79.47 平方公尺	44.36 平方公尺

京都是有意思的案例：它的整體平均偏高，因為這座城市保有大量老舊的家族用獨棟住宅與町家（京都典型的傳統市街木造住宅，machiya），但它的出租住宅卻是日本主要城市中最小的，只有 36.23 平方公尺。一座擁有受保護歷史街區的大學城，產生的正是這種結構。如果您感興趣的是這些老房子，可以從我們的町家待售物件與京都府專頁開始看起。

租或買、獨棟或集合：四個天差地遠的平均值

關於這個主題所寫的每一篇文章，最大的單一錯誤就是只引用一個全國平均值。這份調查把住宅存量拆開來看，而各個類別之間相差達三倍。

類別	全日本	東京都
自有住宅（持ち家）	118.25 平方公尺	90.52 平方公尺
出租住宅（借家）	45.39 平方公尺	39.80 平方公尺
獨棟住宅（一戶建）	126.89 平方公尺	107.79 平方公尺
集合住宅的住戶（共同住宅）	50.33 平方公尺	48.12 平方公尺
出租的集合住宅住戶	42.13 平方公尺	38.67 平方公尺

請用買方應有的方式讀這張表。日本的自有住宅平均 118.25 平方公尺（約 35.8 坪），以歐洲標準而言是一間住得舒適的家庭住宅，獨棟住宅的平均更達 126.89 平方公尺。讓外國讀者震驚的 38 平方公尺，描述的是最密集行政區的租賃市場，而不是人們買下來的房子。

住宅存量為什麼是這個結構

在 5,567 萬戶有人居住的住宅中，2,932 萬戶是獨棟住宅，2,497 萬戶是集合住宅的住戶。獨棟住宅大多位於大都市中心以外，這正是全國平均 91.66 平方公尺遠高於東京租屋族實際感受的原因。這也說明了我們刊登的空屋（日文「空き家」，akiya，指長期無人居住的閒置住宅）為何數量龐大：沒有人繼承的鄉間獨棟住宅依然屹立，而且依然很大。這個效應可以直接在我們的空屋物件，以及五萬美元以下的房屋精選中看到，在那裡三位數的樓地板面積是常態，而不是例外。

廣告上的面積，實際量的是什麼

兩則物件廣告可以標出同一個數字，卻代表不一樣的可用空間。外國買家就是在這裡損失金錢，而這一點與上面的平均值毫無關係。

壁芯與內法

日本實務上有兩種畫出住宅輪廓的方式。

• 壁芯（kabeshin，牆心）：面積量到牆體的中心線。新成屋與獨棟住宅的銷售型錄採用的就是這個數字。
• 內法（uchinori，牆內緣）：面積量到牆體的內側。集合住宅中一戶區分所有權住宅，登記簿上記載的就是這個數字。

同一戶住宅，登記的內法面積比廣告上的壁芯面積小，通常小幾平方公尺。這不只是面子問題：以 50 平方公尺為門檻的稅捐減免與貸款條件，是依登記的數字認定的，所以一間廣告寫著 51 平方公尺的住戶，可能過不了 50 平方公尺這一關。務必詢問數字用的是哪一種基準，並在簽約前查閱登記簿（tōki bo，不動產登記簿謄本）。我們關於日本不動產登記簿的文章，說明了它該怎麼讀。

畳是下限，不是事實

當一個房間被描述為「6 畳」時，不動產廣告的公正競爭規約（fudōsan no hyōji ni kansuru kōsei kyōsō kiyaku）要求 1 畳 必須代表至少 1.62 平方公尺。那是法定的下限，而不是實測值：真正的榻榻米會因地區而異。

榻榻米規格	地區	每張面積
京間（kyōma）	京都與關西	約 1.82 平方公尺
中京間（chūkyōma）	名古屋、北陸、東北	約 1.66 平方公尺
江戶間（edoma）	東京與關東	約 1.55 平方公尺
團地間（danchima）	戰後興建的集合住宅	約 1.45 平方公尺

因此京都的一間六畳房約為 10.9 平方公尺，而東京公寓裡同樣的六張榻榻米可能只有 8.7 平方公尺，少了五分之一，說明文字卻一模一樣。物件說明書上的其他內容，從間取り（madori，格局代號，例如 1LDK）到交通時間，請看我們的日本房地產物件廣告解讀指南。

日本的住宅已經縮小了七十年

這是沒有任何英文文章報導過的發現，而它直接出自同一份調查。依住宅興建的年代排序，平均樓地板面積幾乎毫無間斷地下滑。

興建年代	平均樓地板面積	換算坪數
1950 年以前	137.65 平方公尺	41.6 坪
1951 至 1970 年	105.77 平方公尺	32.0 坪
1971 至 1980 年	96.77 平方公尺	29.3 坪
1981 至 1990 年	91.50 平方公尺	27.7 坪
1991 至 2000 年	93.29 平方公尺	28.2 坪
2006 至 2010 年	85.99 平方公尺	26.0 坪
2016 至 2018 年	80.97 平方公尺	24.5 坪
2022 年	79.99 平方公尺	24.2 坪
2023 年（1 月至 9 月）	77.17 平方公尺	23.3 坪

1950 年以前興建的住宅，比 2023 年興建的大 78 %。在東京，同一條曲線從 1950 年以前的 89.22 平方公尺，降到 2022 年興建住宅的 56.05 平方公尺；在 23 區則從 83.00 平方公尺降到 51.46 平方公尺。

下滑的不只是新屋，整體平均也在往下走

在 2018 年與 2023 年兩次調查之間，全國的住宅存量整體退步：從 93.04 平方公尺降到 91.66 平方公尺。東京從 65.90 平方公尺降到 64.02 平方公尺，大阪府從 76.98 平方公尺降到 75.53 平方公尺，最寬敞的富山縣則從 145.17 平方公尺降到 140.01 平方公尺。新增的小坪數住宅，速度快過大坪數舊屋被汰換的速度。

對外國買家來說，這一點和一般直覺相反。在日本，屋齡換得空間：1980 年以前的存量才是平方公尺所在的地方，而那恰恰就是正在被空出來的存量。這就是我們古民家待售物件背後的算式，古民家（日本傳統鄉間木造民宅，kominka）之中 150 平方公尺的農家住宅是家常便飯。相對的代價是，建物本身被當成會折舊的資產，我們關於日本房屋為何會失去價值的文章有詳細說明；而 1981 年以前的建築早於現行的耐震法規，這一點則由我們的1981 年耐震基準一文說明。

官方標準認為您需要多大的空間

日本並沒有把「住得夠不夠大」交給主觀意見。由內閣通過、並由日本國土交通省（MLIT）維護的住生活基本計畫，訂出了兩套公開的基準。

家庭人數	最低居住面積水準	誘導居住面積水準（都市居住型）	誘導居住面積水準（一般型）
1 人	25 平方公尺	40 平方公尺	55 平方公尺
2 人	30 平方公尺	55 平方公尺	75 平方公尺
3 人	40 平方公尺	75 平方公尺	100 平方公尺
4 人	50 平方公尺	95 平方公尺	125 平方公尺

最低居住面積水準是一道底線，低於它的住宅被認為無法維持健康而有文化的生活。兩套誘導水準則是政策要達到的目標：都市居住型用於高密度的城市生活，一般型用於其他地區。

現在來比較。東京 23 區的出租住宅平均 38.16 平方公尺，低於單身者 40 平方公尺的都市居住型目標。它超過兩人家庭 30 平方公尺的最低水準，卻達不到三人家庭 40 平方公尺的最低水準。這不是市場低價段的異常現象：這就是平均值。要帶著四口之家搬到東京市中心的人，應該把 50 平方公尺當成絕對底線，把 95 平方公尺當成實際的舒適水準，並據此編列預算。我們關於日本生活成本的文章，把這些租金放進了完整的脈絡裡。

這些標準也是評估 40 平方公尺土地上狹小都市住宅的最佳尺度，請見我們的日本狹小住宅指南。

每月 10 萬日圓實際租得到什麼，逐城市比較

同一份調查也公布了出租住宅每平方公尺的月租金，這把空間問題變成了預算問題。以下數字是各地區整體租賃存量的平均值，而不是價目表：小坪數住宅的每平方公尺單價高於大坪數，因此請把它們當成數量級的參考。

假設預算是每月 100,000 日圓（依本站採用的固定匯率 156 日圓兌 1 美元計算，約 641 美元）。以下大致就是這筆錢租得到的空間。

地區	每平方公尺月租	10 萬日圓租得到的面積
東京 23 區	2,497 日圓	40.0 平方公尺（約 12.1 坪）
東京都	2,274 日圓	44.0 平方公尺（約 13.3 坪）
神奈川	1,726 日圓	57.9 平方公尺（約 17.5 坪）
大阪市	1,619 日圓	61.8 平方公尺（約 18.7 坪）
京都市	1,590 日圓	62.9 平方公尺（約 19.0 坪）
福岡市	1,368 日圓	73.1 平方公尺（約 22.1 坪）
札幌	1,149 日圓	87.0 平方公尺（約 26.3 坪）
沖繩	1,075 日圓	93.0 平方公尺（約 28.1 坪）
富山	963 日圓	103.8 平方公尺（約 31.4 坪）
秋田	861 日圓	116.1 平方公尺（約 35.1 坪）

實例計算：多一個房間的價格

一對夫妻住在東京市中心 38 平方公尺的住宅裡，以 23 區的平均單價計算，每月約付 95,000 日圓。換到 55 平方公尺，也就是兩人家庭的一般型誘導水準，以同樣的單價計算約需 137,000 日圓：每月多出 42,000 日圓，一年約 504,000 日圓（約 3,230 美元）。以五年的外派期計算，多出來的那一個房間要付掉 250 萬日圓的租金，期滿時手上什麼也沒留下。

同樣的 55 平方公尺，在札幌約租 63,000 日圓，在秋田約租 47,000 日圓。這個算式正是想要空間的買家離開市中心的原因：我們的房價地圖與收益試算工具讓您用真實物件檢驗這個取捨，而十萬美元以下的房屋精選，則顯示同樣一年的租金在地方上可以直接買下什麼。

解讀日本住宅面積時要避開的五個錯誤

1. 用全國平均值去判斷都市裡的一戶住宅。91.66 平方公尺這個全國數字，包含了 2,900 萬戶獨棟住宅。對東京的租屋而言，相關的數字是 38.16 平方公尺，不到一半。
2. 拿廣告面積去和登記面積比較。壁芯與內法是兩條不同的輪廓線。一戶廣告寫著剛好超過 50 平方公尺的區分所有權住宅，登記面積可能剛好低於 50 平方公尺，而這會改變稅捐減免的適用資格。
3. 把畳當成固定的大小。在廣告上，六張榻榻米代表至少 9.72 平方公尺，但實體榻榻米會依地區與建物屋齡，在 1.45 到 1.82 平方公尺之間變動。
4. 忘了陽臺不計入面積。日本區分所有權住宅的陽臺屬於共用部分、分配給特定住戶專用，因此不計入廣告標示的面積，這與若干歐洲市場的做法不同。
5. 以為新的就比較大。住宅存量已經縮小了七十年。如果樓地板面積是您的優先條件，1980 年以前的市場才是它所在的地方，隨之而來的是耐震與翻修的問題，而這正是購屋指南要一步步帶您走完的內容。

最後一個實務要點。在日本購屋對非居民開放，沒有簽證要求，購置不動產也不會取得任何居留資格，而購買總費用維持在房價的 6 % 以內。不過實務上，日本的房貸只開放給在日本居住且受僱領薪的人，因此請以全額現金支付來規劃。如果您希望由人在當地的團隊處理尋屋、議價與簽約，那正是我們的購屋陪同服務所涵蓋的範圍。地方上的空間之所以在現金上負擔得起，原因也正在於此。

總結：挑對適合您情況的那個數字

如果您指的是 23 區的出租住宅，東京的房屋平均面積是 38.16 平方公尺；如果指的是東京都內任何一戶集合住宅，是 48.12 平方公尺；如果指的是任何類型的住宅，則是 64.02 平方公尺。全日本的對應數字分別是 42.13 平方公尺、50.33 平方公尺與 91.66 平方公尺，而自有的獨棟住宅平均為 126.89 平方公尺。

對任何買家而言，由此可以得出三個結論。空間集中在較舊的存量裡，因為 1950 年以前的住宅比 2023 年的大 78 %。空間集中在大都會的都府縣之外，富山是東京的 2.19 倍。而廣告面積在對照登記簿之前，還稱不上有任何意義。請帶著這三個篩選條件瀏覽目前的物件，或閱讀在日本買一間房子要花多少錢的完整拆解，替這些平方公尺標上價格。

常見問題

東京的房屋平均面積是多少？

東京 23 區的出租住宅平均 38.16 平方公尺（約 11.5 坪），東京都內任何一戶集合住宅平均 48.12 平方公尺。把獨棟住宅也算進去、涵蓋所有住宅類型的話，東京都的平均是 64.02 平方公尺。這些數字出自 2023 年的住宅與土地統計調查。

日本的住宅平均有多大？

2023 年所有有人居住的住宅平均為 91.66 平方公尺（約 27.7 坪）。其中自有住宅 118.25 平方公尺、出租住宅 45.39 平方公尺；獨棟住宅 126.89 平方公尺，集合住宅的住戶則是 50.33 平方公尺。

日本的 1LDK 有幾平方公尺？

1LDK 沒有法定面積，只有格局：一個臥房，加上客廳、餐廳與廚房合而為一的空間。實務上 1LDK 大約在 30 到 50 平方公尺之間，正好把東京市中心出租住宅 38.16 平方公尺的平均值夾在中間。

一張榻榻米是幾平方公尺？

在廣告上，1 畳 必須代表至少 1.62 平方公尺。實體榻榻米因地區而異：京都約 1.82 平方公尺、名古屋一帶約 1.66 平方公尺、東京約 1.55 平方公尺，戰後興建的集合住宅約 1.45 平方公尺。

坪要怎麼換算成平方公尺？

1 坪 等於 3.3058 平方公尺，與臺灣使用的坪完全相同，相當於兩張榻榻米。要把每坪單價換算成每平方公尺單價，除以 3.3058 即可。

日本的住宅是不是愈來愈小？

是，而且這個趨勢已經有七十年。1950 年以前興建的住宅平均 137.65 平方公尺，2023 年興建的只有 77.17 平方公尺；全國存量的平均值也從 2018 年的 93.04 平方公尺，降到 2023 年的 91.66 平方公尺。

日本哪一個縣的住宅最大？

富山，每戶 140.01 平方公尺，其後依序是福井、山形、秋田與新潟。最小的是東京，只有 64.02 平方公尺，因此富山的住宅平均大 2.19 倍。

40 平方公尺夠在東京生活嗎？

它達到日本官方為單身者訂的 40 平方公尺都市居住型目標，也寬裕地超過兩人家庭 30 平方公尺的最低水準，但低於三人家庭 40 平方公尺的最低居住面積水準。四口之家的最低水準是 50 平方公尺，都市居住型目標則是 95 平方公尺。