日本房屋平均價格：2026 年一棟房子到底要多少錢

日本房屋平均價格：數字

沒有單一的日本價格，而是七個從不重疊的市場。下表給出每一個市場的中位數，也就是分布正中間的價格：一半的物件賣得更便宜，一半更貴。中位數比平均數誠實，因為幾戶頂級物件就足以扭曲平均數。「來源」欄中的物件數為 immoJapon 型錄 2026 年 8 月 14 日的數字，如今數量已多出許多，最新數字請見物件頁面。

區段	價格中位數（日圓）	歐元	來源
待修鄉村住宅（空屋）	4,800,000	29,600	immoJapon 型錄，384 戶
傳統農舍（古民家）	8,950,000	55,200	immoJapon 型錄，166 則
中古住宅，主流市場	25,730,000	158,800	Flat 35，2024 年度
中古公寓	30,330,000	187,200	Flat 35，2024 年度
新建成屋（建売）	38,260,000	236,200	Flat 35，2024 年度
京都町家（町家）	69,400,000	428,400	immoJapon 型錄，176 則
新建公寓，首都圈	91,820,000	566,800	不動產經濟研究所，2025 全年
新建公寓，東京 23 區	136,130,000	840,300	不動產經濟研究所，2025 全年

從這張表的一端到另一端，比例是 1 比 28。這不是市場異常：同一個機制產生了兩個極端。在日本，一個物件的價值基本上就是其土地的價值，而土地的價值取決於它的位置，在一個除了少數都會區之外處處人口減少的國家。一棟結構健全的 110 平方公尺房子，離最近車站 40 分鐘，幾乎一文不值；而東京市中心一塊 60 平方公尺的地，即使上面是待拆的房子，也要價不菲。

對外國買家而言，實際的後果是：選擇預算就是選擇專案，而不是選擇配備等級。從 30,000 歐元到 300,000 歐元，買到的不是同一棟房子的較佳狀態，而是在另一個地區、有著不同稅務待遇和租賃潛力的另一種生活。我們的在日本買房完整指南涵蓋每一條路，附價格的物件在我們的空屋與日本房屋型錄。

逐縣的實際成交價

大多數談日本房價的文章引用的是開價，也就是廣告。我們偏好成交價。國土交通省在其開放資料庫不動產資訊圖書館（不動産情報ライブラリ）公布由買方自行申報的真實交易。下表根據我們追蹤的 36 個縣在 2024 年第一季至 2025 年第四季間記錄的236,611 筆獨棟住宅交易計算。

縣	分析交易數	成交價中位數（日圓）	歐元	每 m² 樓地板面積中位數（日圓）
神奈川（神奈川県）	25,665	41,000,000	253,100	400,000
愛知（愛知県）	18,810	33,000,000	203,700	285,714
千葉（千葉県）	21,900	30,000,000	185,200	271,198
京都（京都府）	11,487	25,000,000	154,300	247,619
大阪（大阪府）	26,787	25,000,000	154,300	226,667
兵庫（兵庫県）	18,186	25,000,000	154,300	220,000
靜岡（静岡県）	8,245	20,000,000	123,500	156,250
岡山（岡山県）	4,216	19,000,000	117,300	150,000
福島（福島県）	4,265	19,000,000	117,300	150,000
長野（長野県）	4,127	17,000,000	104,900	126,316
新潟（新潟県）	4,193	14,000,000	86,400	91,892
山形（山形県）	1,688	14,000,000	86,400	88,444
秋田（秋田県）	1,848	11,000,000	67,900	77,951
和歌山（和歌山県）	2,333	8,000,000	49,400	65,714

這張表帶出三個教訓，對西方買家而言沒有一個是直覺的。

一離開三大都市圈，房價就崩落

神奈川（東京南側的通勤帶）和和歌山之間，不是歐洲兩個地區之間那種 1.5 倍的差距，而是5.1 倍。而且這不是不同的產品：兩個數字涵蓋的都是普通獨棟住宅。您在神奈川買的是靠近一個 3,700 萬人就業市場的地利。

每平方公尺價格只在同一地區內才有意義

神奈川每平方公尺 400,000 日圓對和歌山 65,714 日圓，是 6 倍。拿日本的每平方公尺價格和歐洲比較學不到任何東西，因為日本的數字內含土地價值，而建物本身在折舊。見我們的文章為什麼日本房屋折舊而土地保值。

公布的金額經過四捨五入

中位數落在整數，是因為官方基於隱私，在公布前將交易金額四捨五入。這些數值在縣的尺度上可靠，但不能取代單一物件的估價。我們在物件頁面把它們當作市場基準，從不當作某一特定物件的價格。

這些價差和氣候、鐵路服務、就業市場交叉來看會更清楚：這正是我們逐區指南外國人在日本住哪裡的重點。

有一個城市部分逃離了這個邏輯：福岡，2020 至 2025 年人口成長 3.2%，住宅地價每年上漲 7.0%。各區價格在在福岡買房中分解。

全國最便宜的縣值得單獨處理：我們的在北海道買房指南給出島上十七個城市的中古住宅平均價格，以及這些低價所隱藏的每年冬季成本。

新建、中古、空屋：三個市場，三種預算

關於日本房子多少錢的第二個嚴肅來源，是住宅金融支援機構（住宅金融支援機構）每年對使用固定利率房貸Flat 35的借款人所做的調查。2024 年度版涵蓋 2024 年 4 月至 2025 年 3 月間融資的27,523 件完成案件。這不是櫥窗樣本：是含土地在內、完整成本的成交案。

購買類型	總成本（日圓）	歐元
新建公寓	55,920,000	345,200
含購地的訂製住宅	50,070,000	309,100
自有土地上的訂製住宅	39,360,000	243,000
新建成屋	38,260,000	236,200
中古公寓	30,330,000	187,200
中古獨棟住宅	25,730,000	158,800

這項調查也衡量真實的財務負擔：中古獨棟住宅的交易金額是借款人年收入的 5.3 倍，含土地的訂製住宅則升到7.5 倍。借款家庭的平均年收入是 6,690,000 日圓（41,300 歐元），典型借款人 44.5 歲，這說明了很多關於這個市場的事：人們買得晚，通常只買一次，而中古明顯比新建便宜。

我們自己的型錄對市場底部的說明

那些數字描述的是人口稠密地區有信用的日本買家。我們大多數讀者關心的區段，待修的鄉村住宅，遠在其下。以 2026 年 8 月 14 日我們型錄中792 則可購物件計算：

區段	有公開價格的物件	第一四分位（日圓）	中位數（日圓）	中位數（歐元）	第三四分位（日圓）
鄉村住宅	384	2,500,000	4,800,000	29,600	9,800,000
古民家農舍	166	3,800,000	8,950,000	55,200	14,900,000
京都町家	176	34,800,000	69,400,000	428,400	138,000,000

再三個數字補全全貌：全類別中位數是9,000,000 日圓（55,600 歐元），19% 的物件低於 3,000,000 日圓（18,500 歐元），在有註明年份的物件中，建築年份中位數是1973 年。最後這一點不是瑣事：1973 年的房子早於 1981 年耐震規範，這同時改變工程成本和轉售價值（見1981 年耐震標準，也就是新耐震）。最後，這 792 則中有 48 則標示為價格面議：賣方不公布數字，通常是因為土地價值和建物價值尚未在繼承人之間談妥。

為什麼您真正買的是土地

這個市場最反直覺的特徵，一句話就能說完：房子失去價值，土地保住價值。木造結構在稅務上以 22 年折舊，市場在 30 到 40 年後將其視為幾乎無價值。因此一棟 1973 年的房子，價值比它的地塊高不了多少，若破損太嚴重還要扣掉拆除費。

相反地，土地在活動集中的地方上漲。公示地價（地価公示，國家每年 1 月 1 日公布的官方地價基準）給出 2026 年的確切量度：

範圍	年變動
全用途，全國平均	+2.8%
住宅地，全國平均	+2.1%
商業地，全國平均	+4.3%
東京圈，全用途	+5.7%
大阪圈，全用途	+3.8%
名古屋圈，全用途	+2.3%

全國 2.8% 的漲幅是 1992 年以來最強的，也就是泡沫破裂以來。但這是平均數，它掩蓋的正是上方交易表所顯示的：三大都市圈把指數拉高，而數百個鄉村市町村持續下跌。我們的文章2026 年日本房價涵蓋這個雙速市場，我們的東京 23 區指南則深入到街道層級。

空屋存量解釋了市場底部

2023 年住宅・土地統計調查統計出9,000,000 戶空屋，即日本住宅存量的 13.8%，其中 3,850,000 戶既不出售、不出租，也不是度假屋：真正被遺棄的房子。就是這個存量產生了 3,000,000 日圓的價格標籤，並餵養空屋銀行。它也解釋了為什麼低價本身從來不是好交易：這個價位有數萬戶房子，而且大多數永遠找不到買家。

京都的例外

我們型錄中町家（町家，傳統木造市街住宅）69,400,000 日圓的中位數，看起來與京都府 25,000,000 日圓的交易中位數不一致。並不矛盾：歷史城區裡翻修過的町家是文化資產，經常作為觀光住宿經營，在普通住宅統計中沒有對應物。它是一個獨立的市場，在我們的在京都買町家指南中描述。

開價不是您的預算

這是讓外國買家付出最多代價的錯誤：以廣告價格來推理。在日本，一戶又老又便宜的物件，購買價往往不到入場預算的一半。以下是以 5,000,000 日圓為例的完整結構。

項目	金額（日圓）	歐元	性質
廣告價格	5,000,000	30,900	可議
購買費用，全包	300,000	1,900	上限為價格的 6%
翻修（110 m²，每 m² 40,000 日圓）	4,400,000	27,200	真正的變數
入場總預算	9,700,000	59,900
年度固定資產稅（估計）	51,000 / 年	315 / 年	經常性

購買費用：最多 6%，這是好消息

日本的取得費用（仲介佣金、不動產取得稅、登記費、司法書士（司法書士，辦理所有權登記的專業人士）的費用和印花稅）維持在價格的 6% 以下，遠低於歐洲的一般水準。逐項明細在我們的文章在日本買房的費用。

翻修：決定一切的項目

1981 年前的房子，依狀況、目標和工地可及性，每平方公尺預算 15,000 至 75,000 日圓。這是我們在自己的報酬率估算中使用的區間，光是它就解釋了為什麼兩戶同樣開價的房子，真實成本完全不同。我們的文章翻修町家或古民家的成本逐工種給出價格。

年度持有成本

固定資產稅（固定資産税）是評定價值的 1.4%，市街化區域另加 0.3% 的都市計畫稅。評定價值遠低於成交價，這使得鄉村地區的年度稅單非常低，通常只有幾百歐元。詳見我們的文章日本的固定資產稅。

三個真實預算：30,000、100,000 和 300,000 歐元

以下是 2026 年 8 月價格下，每一筆預算實際能買到什麼。日圓金額以每歐元 162 日圓換算，即撰稿時採用的匯率。

30,000 歐元預算（約 4,900,000 日圓）：待修的鄉村住宅

您正好落在我們型錄房屋的中位數上。實際上：一棟 100 至 130 平方公尺樓地板面積的獨棟住宅，建於 1965 至 1985 年間，位於鄉村的縣（和歌山、山形、新潟、秋田），附土地。可以住，但很少舒適：單層玻璃、幾乎沒有隔熱、原始浴室。

這個層級的陷阱是把整筆預算花在購買上。較好的分配是 40% 購買、60% 工程。總共 30,000 歐元的話，瞄準 12,000 歐元的房子，保留其餘。最重要的是查核到車站的距離：離有班次的車站和商店超過 20 到 30 分鐘車程，無論您付了多少，轉售都會變得非常困難。

100,000 歐元預算（約 16,200,000 日圓）：真正的舒適或出租專案

這個預算改變了專案的性質。它能買到一戶已部分翻修的有特色古民家（我們 166 戶古民家的中位數是 55,200 歐元，留下 45,000 歐元做工程），或靜岡這類交通便利的縣裡的一戶像樣的房子（交易中位數：123,500 歐元），或觀光區的出租專案。到了這個層級，報酬率成為嚴肅的問題：我們的租賃報酬率模擬器計算扣除費用、管理和稅之後的淨收入。

300,000 歐元預算（約 48,600,000 日圓）：城市或文化資產

現在您進入了日本的主流市場。三條路：東京通勤縣的家庭住宅（千葉中位數 185,200 歐元，神奈川 253,100 歐元）、大城市中心的中古公寓，或一戶待翻修的小型京都町家（我們型錄的第一四分位：214,800 歐元）。這個預算也開啟了地方上的小型出租大樓。我們的案例研究展示了這個區間的兩筆真實交易，附最終成本和報酬率。

三者都適用的一個提醒

這些購買都無法用海外的房貸融資。日本的住宅貸款保留給在日本領薪的居民；少數對外國人友善的銀行在嚴格條件下放款，非居住者最多只能借到價值的 50 至 70%。請規劃現金購買，如我們的文章外國人在日本的房貸所述。

讓帳單爆掉的七個錯誤

1. 把廣告價格和預算混為一談。一戶 5,000,000 日圓的物件，工程幾乎總是超過購買價。沒有翻修準備金的計畫不是計畫，是願望。
2. 追逐 1 日圓的房子。以象徵性金額轉讓的物件確實存在，但價格之所以象徵性，正是因為修復成本、偏遠程度或附帶的義務並不象徵性。我們在1 日圓和免費的空屋，價格背後藏了什麼拆解了這個機制。
3. 套用歐洲的每平方公尺價格邏輯。日本的平方公尺內含增值的土地和折舊的建物。兩戶同樣每平方公尺價格的房子，十年後不會值同樣的錢。
4. 假設能拿到房貸。這是我們看到專案被放棄的頭號原因。融資在搜尋之前就要解決，而不是在愛上一棟房子之後。
5. 因為便宜就買在遠離一切的地方。低價是偏遠的後果，從來不是機會。簡單規則：20 到 30 分鐘內要有班次的車站和商店，否則這項資產是一條單行道。
6. 低估房子的合規改造。1981 年前的結構不符合現行耐震規範。再加上隔熱、濕氣和白蟻風險，這三項大多數廣告從不提及。
7. 相信買房能給居留。在日本買不動產不給任何簽證、任何在留資格，也沒有任何移民上的好處。這個主題在沒有簽證在日本買房中討論。

付出合理價格的專家建議

用真實交易核對每一個價格

國土交通省的資料庫免費且對所有人開放。搜尋市町村、物件類型和期間，然後看成交價的分布，而不是平均數。一個開價高出當地中位數 30% 的物件，必須用看得見的東西來證明這個差距：近期翻修、較大的地塊、罕見的朝向。否則，這個差距就是您的議價空間。

永遠把土地價值和建物價值分開

向仲介索取土地面積、樓地板面積和建築年份。土地價值和該區的公示地價比較；建物以重建成本減去屋齡估值。不願拆解這三個數字的賣方，賣的是一個價格，不是一個物件。

價格面議真正的意思

沒有公開價格的物件（o sodan，応相談，可商量）既不是陷阱也不是隱藏的便宜貨。它通常表示遺產尚未處理、物件由多位繼承人共有，或賣方在下決心前等待出價。這類案件耗時較長，有時更有議價空間，但需要有人在當地。

談判存在，但不是西方式的談判

書面出價（kaitsuke iraisho，買付依頼書，購買意向書）在道義上約束買方，並啟動流程。為了試探市場而提出的超低出價會適得其反：它把您標記為不認真的買家，仲介會先為別人工作。最強的籌碼不是金額，而是物件已經掛牌多久，以及您的資金證明有多扎實。

請人查核藏著壞消息的三份文件

不動產登記揭露抵押和地役權，重要事項說明書揭露分區限制和天災風險，地籍圖揭露界址糾紛。三者都以法律日文書寫。若您在當地沒有人，我們的購屋陪同服務在出價前涵蓋這些查核，而第一次書面交流不帶任何約束。

重點整理

日本一棟房子要多少錢？普通獨棟住宅依縣而定，介於8,000,000 日圓（49,400 歐元）和 41,000,000 日圓（253,100 歐元）之間，房貸市場的全國中位數為25,730,000 日圓（158,800 歐元），我們追蹤的鄉村住宅區段中位數為4,800,000 日圓（29,600 歐元）。

三條規則涵蓋其餘。第一：開價不是預算，要算進購買費用（低於 6%），尤其是工程，老物件的工程經常超過購買價。第二：您付錢買的是位置，因為建物折舊而土地承載價值。第三：極低的價格是位置問題的後果，本身從來不是機會。

要把這些數字變成一個真實的物件，請瀏覽我們的附價格的日本房屋型錄，在租賃報酬率模擬器中測試一個專案，並在出價前閱讀在日本買房完整指南。

常見問題

日本一棟房子平均多少錢？

在日本房貸市場，中古獨棟住宅的成交中位數是 25,730,000 日圓（158,800 歐元），新建成屋是 38,260,000 日圓（236,200 歐元）。實際支付的中位數從和歌山縣的 8,000,000 日圓（49,400 歐元）到神奈川縣的 41,000,000 日圓（253,100 歐元）。

30,000 歐元能在日本買房嗎？

可以。2026 年 8 月 14 日，我們型錄中鄉村住宅的中位數是 4,800,000 日圓（29,600 歐元），19% 的物件低於 3,000,000 日圓（18,500 歐元）。但這個預算不包括翻修：1981 年前的房子，恢復到可用狀態往往比購買本身更貴。

東京的房子多少錢？

東京通勤帶的獨棟住宅，交易中位數在千葉縣是 30,000,000 日圓（185,200 歐元），在神奈川縣是 41,000,000 日圓（253,100 歐元）。在東京 23 區內，2025 年新建公寓平均 136,130,000 日圓（840,300 歐元）。

外國人可以在日本買房嗎？

可以，沒有國籍或居住限制。非居住者可以買到完整所有權，含土地，和日本公民完全一樣。唯一的實務障礙是融資、印章，以及簽約時到場或委託代理。

在日本買房能拿到簽證嗎？

不能。在日本買不動產不給居留權、不給在留資格，也沒有任何移民上的好處。日本沒有黃金簽證。居留必須另外取得，例如透過工作簽證或經營・管理簽證。

在日本買房的過戶費用是多少？

全包維持在價格的 6% 以下：仲介佣金、不動產取得稅、登記費、司法書士費用和印花稅。這明顯低於大多數歐洲國家。

住在海外能拿到日本房貸嗎？

幾乎不可能。日本的住宅貸款保留給在日本領薪的居民。少數對外國人友善的銀行在嚴格條件下放款，非居住者最多只能借到物件價值的 50 至 70%。實務上請規劃現金購買。

為什麼日本的房子會貶值？

因為木造建築以 22 年折舊，市場在 30 到 40 年後將其視為幾乎無價值。價值轉移到土地上，土地在大都會區上漲，在人口流失的地區下跌。