簡短的答案：每月 59,656 日圓
這個數字來自住宅・土地統計調査（jūtaku tochi tōkei chōsa，住宅與土地統計調查），由日本總務省統計局每五年執行一次。在目前最新的 2023 年版中，全日本出租住宅的平均房租為每月 59,656 日圓（382 美元），比 2018 年上漲 7.1 %。
有兩個理由讓這個數字比搬家網站上的平均值更值得引用。它是以全國抽樣的約 340 萬戶住宅測得，而不是以刊登中的物件測得。而且它記錄的是實際支付的租金，不是開價租金：在日本，刊登租金與簽約租金通常一致，但刊登中的物件偏向新屋與都會區，這個區別因此重要。
在用它編預算之前，先提醒一句。橫跨 47 個都道府縣、五種房東類型的平均值，描述不了任何一間具體的房子。把 59,656 當成您自己的數字之前，請先讀完接下來兩節。
平均值涵蓋什麼，又隱藏了什麼
日本的租屋市場不是一個市場，而是五個，統計調查把它們分開計算。最便宜與最貴的類別之間，差距接近三倍。
| 出租住宅類型 | 2023 年月租 | 對 2018 年變動 | 佔全部住宅比例 |
|---|---|---|---|
| 全部出租住宅 | 59,656 日圓（382 美元） | +7.1 % | 35.0 % |
| 民間出租（木造與非木造） | 54,409 至 68,548 日圓 | +4.5 至 +7.0 % | 28.2 % |
| 民間非木造（鋼筋混凝土、鋼骨） | 68,548 日圓（439 美元） | +7.0 % | |
| 民間木造 | 54,409 日圓（349 美元） | +4.5 % | |
| 公營住宅 | 24,961 日圓（160 美元） | +7.6 % | 3.2 % |
| 公司宿舍 | 37,993 日圓（244 美元） | +11.6 % | 2.3 % |
| UR 與公社住宅 | 71,831 日圓（460 美元） | +2.8 % | 1.3 % |
右邊那一欄是多數指南跳過的部分。自有住宅佔日本住宅的 60.9 %，出租住宅佔 35.0 %，但單是民間租屋市場就佔全部住宅的 28.2 %，公營住宅只佔 3.2 %，UR 只佔 1.3 %。表中那些便宜的項目在統計上真實存在，在實務上卻對您關閉。
哪一行才適用於您
如果您是在公開市場租屋的外國居民，描述您的那一行是民間非木造，68,548 日圓，若是較舊的低層建築則是民間木造的 54,409 日圓。其餘三個類別在實務上不對您開放。
- 公營住宅（24,961 日圓）由地方政府經營，須審查所得，以抽籤分配，候補名單很長，還附帶居住條件限制。
- UR（71,831 日圓）是都市再生機構，一家公營法人，其住宅確實對外國居民開放，不收禮金（礼金，reikin，給房東的謝禮）、不收仲介手續費，也不收更新料。代價是要求所得約為租金的四倍，或一次預付一年租金。它的帳面租金看起來高，是因為房源集中在大都市。
- 公司宿舍（37,993 日圓）由雇主補貼。如果您的日本聘僱合約包含宿舍，住的問題大致已經解決。
請注意哪一類漲得最快。民間木造出租，也就是公開市場的便宜端，五年內上漲 4.5 %，而混凝土房源上漲 7.0 %。日本便宜租屋的房源正在老化，而且老化的速度快過汰換的速度：這正是讓我們的日本待售房屋目錄裝滿閒置住宅的同一股人口趨勢。
每疊租金：唯一能跨地區比較的數字
拿東京的房租和九州的房租相比，幾乎說明不了什麼，因為房子的大小根本不同。東京市中心的套房普遍只有 18 至 25 平方公尺；同樣的租金在地方城市可以租到三個房間。統計調查的解法，是公布每疊（日文「畳」，jō，即榻榻米，1 疊約 1.65 平方公尺）的租金。
| 類別 | 2023 年每疊租金 | 對 2018 年變動 |
|---|---|---|
| 全國全部出租住宅 | 3,403 日圓（22 美元） | +10.7 % |
| 民間非木造 | 4,151 日圓（27 美元） | +8.3 % |
| UR 與公社住宅 | 3,633 日圓（23 美元） | +3.0 % |
| 民間木造 | 2,916 日圓（19 美元） | +13.0 % |
| 公司宿舍 | 2,071 日圓（13 美元） | +21.9 % |
| 公營住宅 | 1,246 日圓（8 美元） | +7.8 % |
| 東京都，全部出租住宅 | 5,692 日圓（36 美元） |
把最後一行對照第一行來看。以單位居住面積計算，東京的租金是全國的 1.67 倍。真正代表首都價格的是這個比率，而不是那個月租數字；對任何在城市之間取捨的人來說，它是本文最有用的一個數字。我們針對東京生活成本的詳細拆解，逐項剖析首都的開銷，包括各區之間的差距。
每疊的角度也修正了一個常見的錯覺。54,409 日圓的木造出租看起來比 68,548 日圓的混凝土出租便宜，以月租而言確實如此。但以每平方公尺的居住空間計算，木造房源更便宜：2,916 日圓對 4,151 日圓，也就是同樣大小的空間您少付 30 %，而不只是總額比較少。您放棄的是隔熱、隔音與耐震表現，因為多數木造房源早於 1981 年的耐震基準。
日本房租的二十年：一個不會失控的市場
如果您只在倫敦、雪梨或美國大城市租過房子，下面這張表會是本文最令人意外的部分。
| 調查年度 | 平均月租 | 每疊租金 |
|---|---|---|
| 2003 | 51,064 日圓（327 美元） | 2,879 日圓 |
| 2008 | 53,565 日圓（343 美元） | 3,039 日圓 |
| 2013 | 54,052 日圓（346 美元） | 3,051 日圓 |
| 2018 | 55,695 日圓（357 美元） | 3,074 日圓 |
| 2023 | 59,656 日圓（382 美元） | 3,403 日圓 |
二十年，總共上漲 16.8 %。換算下來每年不到 0.8 %，低於同期幾乎任何一個可比較的經濟體。2008 年到 2013 年之間，每疊租金五年只動了 0.4 %，等於完全沒動。
然後看最後一行。2018 年到 2023 年這一跳，月租 +7.1 %、每疊 +10.7 %，是整個序列中最陡的一次。日本長期的租金停滯大約在 2022 年前後結束，推動它的是同一股營建成本與入境需求的壓力，這股壓力也正把都會區的買賣價格推上歷史新高。由此可得出兩個實際結論：引用 2019 年文章裡的租金數字，會低估今天約一成；而且曾經讓日本租屋如此安穩的那份穩定，已經不能再當成理所當然。
同樣的二十年穩定並不適用於買房。東京市中心的成交價處於名目歷史高點，鄉間房價則持續下跌。這種分歧，以及為什麼建物本身被視為會耗損殆盡的資產，正是我們另一篇文章日本房屋為何會失去價值的主題。
房租數字從來不包含的費用
外國人的預算就是在這裡破功，而且沒有任何統計會事先警告您。簽下一份標準的日本租約，花費遠高於第一個月的租金。以下是市場慣例條件，不是官方數字，會因城市、房東與仲介而異。
| 項目 | 常見金額 | 可退還？ |
|---|---|---|
| 敷金（shikikin，押金） | 1 至 2 個月 | 可，扣除清潔與損壞費用 |
| 禮金（礼金，reikin，給房東的謝禮） | 0 至 2 個月 | 不可，依慣例視為贈與 |
| 仲介手續費 | 1 個月加稅 | 不可 |
| 保證公司費用 | 0.5 至 1 個月，之後每年續收 | 不可 |
| 火災保險，2 年 | 15,000 至 25,000 日圓（96 至 160 美元） | 不可 |
| 更換門鎖 | 15,000 至 25,000 日圓（96 至 160 美元） | 不可 |
| 拿到鑰匙的總花費 | 4 至 6 個月租金 |
以全國平均房租計算，五個月就是298,280 日圓（1,912 美元），在您住進去的第一晚之前就得先交出去。在東京市中心、月租 130,000 日圓的情況下，大約是 650,000 日圓（4,167 美元）。
然後它會重來一次
更新料（kōshinryō，續約金）約為一個月租金，在兩年租約續約時收取，這在關東地區是標準做法，在關西則少見。十年下來，光是繼續住著就要多付四個月租金。保證公司的費用也是每年續收。
保證人的問題
多數日本房東要求一位保證人（保証人，hoshōnin，連帶保證人），必須是有收入的日本居民；或者，現在更普遍的是一家保證公司（保証会社，hoshō gaisha），付費由它扮演這個角色。一個在日本沒有雇主、也沒有日本保證人的外國租客，無論存款多少，都會被相當比例的房東拒絕。這是任何租金表格都看不出來的實務障礙，也是我們不少買家乾脆放棄租屋的原因。在這段期間比較省錢的一條路，我們在日本合租住宅（share house）指南中說明，這類住宅既不收禮金，也不要求保證人。
若帶著狗或貓，費用還會更高：可養寵物的租約屬於少數，通常要求更高的押金，詳見我們的帶狗去日本指南。
買房何時超越租房：七年半的分界線
現在來談問題背後的問題。每月 59,656 日圓，如果您不再付這筆錢，它能換到什麼？
在本文撰寫當天，我們的目錄中 4,976 筆標價物件顯示，日本房屋的中位價為 480 萬日圓（30,769 美元）。其中四分之一低於 250 萬日圓（16,026 美元），36 % 低於 300 萬日圓（19,231 美元）。
因此，中位數的房子相當於80 個月的全國平均房租。再加上購買費用，在日本這筆費用不超過房價的 6 %，總數來到 85 個月：略多於七年的租金就能買下整棟房子。
實例計算：十年，租與買的對照
假設條件公開列出：租金每月 59,656 日圓，初期費用五個月，每兩年一個月更新料；購屋 480 萬日圓加 6 % 費用，每年固定資產稅以房價的 60 % 為課稅基礎、稅率 1.7 %（48,960 日圓），另提列每年 1 % 的維護準備金（48,000 日圓）。以現金購買，因為日本的房貸要求您在日本居住並受僱領薪。
| 經過 | 租屋累計支出 | 買房累計支出 | 何者較省 |
|---|---|---|---|
| 2 年 | 1,730,024 日圓（11,090 美元） | 5,281,920 日圓（33,858 美元） | 租屋 |
| 5 年 | 3,996,952 日圓（25,621 美元） | 5,572,800 日圓（35,723 美元） | 租屋 |
| 7 年 | 5,488,352 日圓（35,182 美元） | 5,766,720 日圓（36,966 美元） | 租屋，差距很小 |
| 7 年 6 個月 | 兩條線在此交叉 | ||
| 10 年 | 7,695,624 日圓（49,331 美元） | 6,057,600 日圓（38,831 美元） | 買房，省 1,638,024 日圓 |
| 15 年 | 11,453,952 日圓（73,423 美元） | 6,542,400 日圓（41,938 美元） | 買房，省 4,911,552 日圓 |
超過七年半之後，買下中位數的日本房屋比租下平均的日本公寓便宜，而且最後您手上握有一項資產，而不是一疊收據。到第十五年，差距是 4,911,552 日圓（31,484 美元）。
您可以用自己的租金與目標價格，在我們的收益與預算試算工具裡跑一次自己的版本，它套用的是同一組購買費用與稅務假設。
這項計算不誠實的地方，您應該知道
我們目錄中那棟中位數的房子，並不能替代您正在租的那間公寓。它通常是地方城鎮的獨棟住宅，往往需要整修，很少位在距離大車站步行十分鐘的範圍內。拿它和東京的套房相比，是在比較兩種不同的人生。上面的計算在自己的假設下完全精確，但如果您根本不會住進那棟房子，它就毫無價值。還有三點保留必須寫在這裡：整修費用未計入，而且可能與房價相當；在人口外流的城鎮轉售緩慢，有時根本賣不掉；還有在日本持有不動產不會給您任何簽證或居留權。
在房租最便宜的地方，房子要多少錢
房租最低的都道府縣，正是房子最便宜、數量也最多的地方，而這正是本站存在的目的所要記錄的套利空間。東京以每月 87,000 日圓位居都道府縣排行之首，排名最後的縣則接近 40,000 日圓：僅比港區一個停車位的價格略高一些。
以下是在房租表格便宜端的那些縣，買房這一側的樣貌，數字取自本文撰寫當天我們自己的目錄。
| 都道府縣 | 我們追蹤的物件數 | 開價中位數 |
|---|---|---|
| 新潟 | 339 | 295 萬日圓（18,910 美元） |
| 青森 | 213 | 300 萬日圓（19,231 美元） |
| 秋田 | 144 | 320 萬日圓（20,513 美元） |
| 和歌山 | 344 | 350 萬日圓（22,436 美元） |
| 鹿兒島 | 173 | 380 萬日圓（24,359 美元） |
| 岡山 | 196 | 400 萬日圓（25,641 美元） |
在新潟，我們追蹤的中位數房屋相當於49 個月的全國平均房租，略多於四年。我們精選的50,000 美元以下的日本房屋絕大多數來自這些縣，完整的方法則收錄在我們的日本買房指南裡。
有一項提醒決定了一切。便宜的房租與便宜的房子都是同一件事的症狀：人口在流失。只有在地點仍然行得通的地方，房子才值得買，實務上的意思是 20 至 30 分鐘內有站務人員駐守的車站，以及走得到的商店。我們對在日本買一棟房子實際要花多少錢以及額外產生的購買費用的拆解，會在您下決定之前把完整預算攤開。
讓房租比較失去意義的錯誤
- 引用家計調査，而不是住宅統計調查。家計調査（kakei chōsa，家庭收支調查）顯示的居住支出低得多，因為它是把所有家庭平均起來計算，而日本 60.9 % 的住宅是自有住宅，完全不付房租。那個數字不是房租。
- 比較城市之間的月租卻不調整面積。東京的房子很小。請改用每疊租金，或比較相同的居住面積。
- 只編列第一個月的預算。預付四至六個月是常態，而且對多數外國申請人沒有商量餘地。
- 忘了更新料。在關東，每兩年多付一個月是標準做法，它悄悄地把您的實際年租金推高 4 %。
- 以為一定辦得到房貸。日本的銀行只借給在日本領薪的居民。兩者缺一，就請規劃現金購買。
- 使用 2022 年以前的數字。2018 年到 2023 年之間的租金變動，大過之前十五年的總和。任何 2023 年以前寫成的內容，如今都低估了市場。
- 把鄉間房屋當成都會公寓的替代品。套利空間是真的，但前提是您真的會住在那裡。
- 相信買房有助於居留。並沒有。一天也沒有，一張簽證也沒有，一次延長也沒有。
結論：租得便宜，買得更便宜
日本的房租平均為每月 59,656 日圓（382 美元），二十年來每年上漲不到 0.8 %，以任何可比較的經濟體標準來看，都仍然相當低。以單位居住面積計算，東京是全國水準的 1.67 倍；而您實際會進入的民間公開市場，落在 54,000 至 69,000 日圓之間。簽約請準備四至六個月的租金，要繼續住下去則每兩年再多準備一個月。
接下來的算術才是有意思的部分。以我們追蹤的房屋 480 萬日圓（30,769 美元）的開價中位數計算，大約七年半的平均房租，就是自有比租屋更省的那個轉折點，而且之後每一年差距都在擴大。在新潟或青森，這條線更接近五年。如果那棟房子座落在您不會居住的地方，以上全部都不成立，這也是為什麼您在搜尋物件時，唯一重要的篩選條件是地點，而不是價格。
如果您希望這道篩選由我們代勞，從候選清單一路到交屋拿到鑰匙，那正是我們Signature 全程陪同服務所涵蓋的內容。除此之外，本站每一份指南都免費，第一次接觸以書面進行，不具任何約束力。
常見問題
日本房租一個月多少錢？
根據 2023 年住宅・土地統計調査，日本出租住宅的全國平均為每月 59,656 日圓（382 美元）。在外國居民實際會租到的民間公開市場上，木造建築約 54,409 日圓，鋼筋混凝土或鋼骨建築約 68,548 日圓。
為什麼對方開給我的房租高於全國平均？
因為這個平均值把 24,961 日圓的公營住宅與 37,993 日圓的公司宿舍都算了進去，而這兩者都不對您開放；它同時涵蓋全部 47 個都道府縣。如果您在大城市找房，請拿民間非木造的 68,548 日圓來對照，並記得以單位居住面積計算，東京是全國水準的 1.67 倍。
東京的房租是多少？
東京每疊 5,692 日圓，全國則是 3,403 日圓，所以同樣的居住面積，東京是全國租金的 1.67 倍。由於東京的房子也比較小，實際的月付金額上升幅度低於這個比率，全都內所有出租住宅平均約為每月 87,000 日圓。
日本的禮金是什麼？一定要付嗎？
禮金是給房東的不可退還贈與，依慣例為零到兩個月租金，簽約時支付，永不退回。它是可以避開的：UR 公社住宅完全不收，許多合租住宅也不收，而且為了吸引租客，愈來愈多民間物件標榜禮金零元。
在日本租房和買房，哪一個比較便宜？
大約前七年半租房比較便宜，之後買房勝出。以全國平均房租與我們追蹤房屋 480 萬日圓的開價中位數計算，十年租屋要 7,695,624 日圓，買房含稅金與維護則是 6,057,600 日圓。這項比較只有在您真的願意住進您買得起的那棟房子時才成立。
外國人可以在日本租公寓嗎？
可以，法律上沒有限制，但實務上多數房東要求保證公司，而且許多房東仍然拒絕沒有日本雇主或日語能力的申請人。UR 住宅、合租住宅，以及專門服務外國租客的仲介，是比較可靠的途徑。買房這一側則沒有這種障礙：外國人不必擁有居留資格，也能在日本取得完整的不動產所有權。
日本的房租在上漲嗎？
是的，而且是近二十年來最快的一次。在 2018 年與 2023 年兩次調查之間，租金上漲 7.1 %，以單位居住面積計算則上漲 10.7 %，而在此之前的二十年，年均漲幅不到 0.8 %。任何 2023 年以前公布的數字，如今都低估市場約一成。
在日本買房會取得居住的權利嗎？
不會。在日本持有不動產不會給您任何簽證、任何居留許可，也不會延長觀光停留的期限。買房與移居是完全分開的兩套程序，把兩者混為一談，是外國買家可能犯下最昂貴的錯誤。