總共要花多少？不超過房價的6%
在日本，購房附帶費用（諸費用）合計最多不超過房價的6%，房價越高，佔比往往越低，因為多項稅費的計稅基礎是遠低於市價的固定資產稅評估額。相比之下，法國二手房的公證費加中介費輕鬆超過10%。
費用由六個部分組成：
- 中介佣金（仲介手數料），最大的一筆；
- 不動產取得稅（不動産取得稅）；
- 登入免許稅（登録免許稅）；
- 司法書士（司法書士）報酬；
- 印紙稅（印紙稅）；
- 固定資產稅按日分攤（固定資産稅精算金）。
下文逐項說明；完整的購房流程請參閱日本購房指南。
中介佣金（仲介手數料）：3% + 6萬日元 + 消費稅
中介佣金受《宅地建物取引業法》（宅地建物取引業法）設定的法定上限約束。房價超過400萬日元時，上限為：
房價 × 3% + 6萬日元 + 10%消費稅
以3000萬日元房產為例
3000萬 × 3% + 6萬 = 96萬日元，加10%消費稅（消費稅）後為105.6萬日元，約合7,000歐元。絕大多數中介都按上限收費，可以把它當作市場行價。
低價房的特殊規則
自2024年7月起，對800萬日元以下的低價房產（典型如空置老屋），中介最高可收取含稅33萬日元的佣金，即使按公式計算金額更低。因此購買低價空屋（akiya）時，佣金佔比會明顯更高。我們在精選房源中標註的均為不含稅費的掛牌價。
購房三稅：不動產取得稅、登入免許稅、印紙稅
不動產取得稅（不動産取得稅）
由都道府縣一次性徵收，稅率為固定資產稅評估額（固定資産稅評価額）的3%（適用於土地和住宅），而不是成交價的3%。評估額通常遠低於市價，且住宅用地的計稅基礎再減半（該優惠已延長至2027年3月）。因此實際稅負往往遠低於房價的3%，有時不到1%。稅單在過戶後約3至6個月寄達，請提前預留這筆錢。
登入免許稅（登録免許稅）
辦理所有權轉移登記（所有権移転登記）時繳納：土地為評估額的2%，建築物視情況為0.3%至2%（符合條件的自住房可享減免稅率）。計稅基礎同樣是評估額，而非成交價。
印紙稅（印紙稅）
貼在買賣合同（売買契約書）上的印花稅：按合同金額為1萬至6萬日元。按現行減稅稅率：1000萬至5000萬日元的合同為1萬日元，5000萬至1億日元為3萬日元，1億至5億日元為6萬日元。
司法書士：保障產權過戶的法律專家
日本的房產交易沒有公證人。負責把關的是司法書士（司法書士），專門辦理不動產登記的法律專業人士，負責核實買賣雙方身份、審查產權，並在交割日（決済）當天向法務局提交所有權轉移登記。
報酬約10萬至15萬日元（約670至1,000歐元），另代收代繳上文所述的登入免許稅。這筆錢絕不能省：司法書士是防範產權欺詐的關鍵防線。
固定資產稅按日分攤（固定資産稅精算金）
在日本，全年的固定資產稅（固定資産稅+都市計畫稅）由1月1日當天的登記業主承擔。交易慣例是：買方按交割日至12月31日的天數，向賣方返還相應比例的稅款（固定資産稅精算金）。
例如：3000萬日元的房產，年稅額約10萬日元，7月1日交割，則買方約需向賣方返還5萬日元。準確金額以中介編制的交割結算清單為準。
例項計算：3000萬日元的房產（約20萬歐元）
以下是一套3000萬日元（按150日元/歐元約合20萬歐元）房產的完整費用清單，按典型評估額估算。稅費為數量級參考，具體評估額因房而異。
| 專案 | 計算規則 | 估算金額 |
|---|---|---|
| 中介佣金 仲介手數料 | 3% + 6萬日元 + 10%消費稅 | 105.6萬日元（約7,040歐元） |
| 不動產取得稅 不動産取得稅 | 評估額的3%（住宅用地基數減半） | 約25萬日元（約1,670歐元） |
| 登入免許稅 登録免許稅 | 土地2% / 建築0.3–2%，按評估額 | 約22萬日元（約1,470歐元） |
| 司法書士報酬 司法書士 | 固定報酬 | 約12萬日元（約800歐元） |
| 印紙稅 印紙稅 | 合同金額1000萬–5000萬日元檔 | 1萬日元（約65歐元） |
| 固定資產稅分攤 固定資産稅精算金 | 交割日至12月31日按日計算 | 約6萬日元（約400歐元） |
| 合計 | n/a | 約171.6萬日元（約11,400歐元），佔5.7% |
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常見問題
在日本買房有公證費嗎？
沒有。日本的房產交易不經過公證人，產權過戶由司法書士（司法書士）負責辦理，報酬約10萬至15萬日元（670至1,000歐元）。登入免許稅另行繳納，按房產的固定資產稅評估額計算。
日本買房的中介費可以砍價嗎？
「3%+6萬日元+消費稅」是《宅地建物取引業法》規定的法定上限，不是強制收費標準。實際上幾乎所有中介都按上限收取，少數線上中介會打折。注意：自2024年7月起，800萬日元以下的低價房另設含稅33萬日元的特殊上限。
不動產取得稅什麼時候繳？
不是在交割當天：都道府縣會在過戶後約3至6個月寄出稅單，很多買家因此措手不及。請提前預留這筆資金，收到稅單後在銀行、便利店或線上一次性繳清。
外國人或非居民在日本買房，費用會更高嗎？
不會。稅費和佣金與國籍、是否居住在日本完全無關。但非居民需要額外預留一些實務開支：翻譯或口譯、在本國辦理委託書及檔案公證，以及國際匯款手續費。
在日本買房要付消費稅嗎？
土地永遠不徵消費稅。建築物部分只有在賣方為企業（開發商、房產商）時才含10%消費稅，且已包含在掛牌價內。個人之間買賣二手住宅不涉及消費稅。