总共要花多少？不超过房价的6%
在日本，购房附带费用（諸費用）合计最多不超过房价的6%——房价越高，占比往往越低，因为多项税费的计税基础是远低于市价的固定资产税评估额。相比之下，法国二手房的公证费加中介费轻松超过10%。
费用由六个部分组成：
- 中介佣金（仲介手数料）——最大的一笔；
- 不动产取得税（不動産取得税）；
- 登录免许税（登録免許税）；
- 司法书士（司法書士）报酬；
- 印纸税（印紙税）；
- 固定资产税按日分摊（固定資産税精算金）。
下文逐项说明；完整的购房流程请参阅日本购房指南。
中介佣金（仲介手数料）：3% + 6万日元 + 消费税
中介佣金受《宅地建物取引业法》（宅地建物取引業法）设定的法定上限约束。房价超过400万日元时，上限为：
房价 × 3% + 6万日元 + 10%消费税
以3000万日元房产为例
3000万 × 3% + 6万 = 96万日元，加10%消费税（消費税）后为105.6万日元，约合7,000欧元。绝大多数中介都按上限收费，可以把它当作市场行价。
低价房的特殊规则
自2024年7月起，对800万日元以下的低价房产（典型如空置老屋），中介最高可收取含税33万日元的佣金，即使按公式计算金额更低。因此购买低价空屋（akiya）时，佣金占比会明显更高。我们在精选房源中标注的均为不含税费的挂牌价。
购房三税：不动产取得税、登录免许税、印纸税
不动产取得税（不動産取得税）
由都道府县一次性征收，税率为固定资产税评估额（固定資産税評価額）的3%（适用于土地和住宅），而不是成交价的3%。评估额通常远低于市价，且住宅用地的计税基础再减半（该优惠已延长至2027年3月）。因此实际税负往往远低于房价的3%，有时不到1%。税单在过户后约3至6个月寄达，请提前预留这笔钱。
登录免许税（登録免許税）
办理所有权转移登记（所有権移転登記）时缴纳：土地为评估额的2%，建筑物视情况为0.3%至2%（符合条件的自住房可享减免税率）。计税基础同样是评估额，而非成交价。
印纸税（印紙税）
贴在买卖合同（売買契約書）上的印花税：按合同金额为1万至6万日元。按现行减税税率：1000万至5000万日元的合同为1万日元，5000万至1亿日元为3万日元，1亿至5亿日元为6万日元。
司法书士：保障产权过户的法律专家
日本的房产交易没有公证人。负责把关的是司法书士（司法書士）——专门办理不动产登记的法律专业人士，负责核实买卖双方身份、审查产权，并在交割日（決済）当天向法务局提交所有权转移登记。
报酬约10万至15万日元（约670至1,000欧元），另代收代缴上文所述的登录免许税。这笔钱绝不能省：司法书士是防范产权欺诈的关键防线。
固定资产税按日分摊（固定資産税精算金）
在日本，全年的固定资产税（固定資産税+都市計画税）由1月1日当天的登记业主承担。交易惯例是：买方按交割日至12月31日的天数，向卖方返还相应比例的税款（固定資産税精算金）。
例如：3000万日元的房产，年税额约10万日元，7月1日交割，则买方约需向卖方返还5万日元。准确金额以中介编制的交割结算清单为准。
实例计算：3000万日元的房产（约20万欧元）
以下是一套3000万日元（按150日元/欧元约合20万欧元）房产的完整费用清单，按典型评估额估算。税费为数量级参考，具体评估额因房而异。
| 项目 | 计算规则 | 估算金额 |
|---|---|---|
| 中介佣金 仲介手数料 | 3% + 6万日元 + 10%消费税 | 105.6万日元（约7,040欧元） |
| 不动产取得税 不動産取得税 | 评估额的3%（住宅用地基数减半） | 约25万日元（约1,670欧元） |
| 登录免许税 登録免許税 | 土地2% / 建筑0.3–2%，按评估额 | 约22万日元（约1,470欧元） |
| 司法书士报酬 司法書士 | 固定报酬 | 约12万日元（约800欧元） |
| 印纸税 印紙税 | 合同金额1000万–5000万日元档 | 1万日元（约65欧元） |
| 固定资产税分摊 固定資産税精算金 | 交割日至12月31日按日计算 | 约6万日元（约400欧元） |
| 合计 | — | 约171.6万日元（约11,400欧元），占5.7% |
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常见问题
在日本买房有公证费吗？
没有。日本的房产交易不经过公证人，产权过户由司法书士（司法書士）负责办理，报酬约10万至15万日元（670至1,000欧元）。登录免许税另行缴纳，按房产的固定资产税评估额计算。
日本买房的中介费可以砍价吗？
「3%+6万日元+消费税」是《宅地建物取引业法》规定的法定上限，不是强制收费标准。实际上几乎所有中介都按上限收取，少数线上中介会打折。注意：自2024年7月起，800万日元以下的低价房另设含税33万日元的特殊上限。
不动产取得税什么时候缴？
不是在交割当天：都道府县会在过户后约3至6个月寄出税单，很多买家因此措手不及。请提前预留这笔资金，收到税单后在银行、便利店或线上一次性缴清。
外国人或非居民在日本买房，费用会更高吗？
不会。税费和佣金与国籍、是否居住在日本完全无关。但非居民需要额外预留一些实务开支：翻译或口译、在本国办理委托书及文件公证，以及国际汇款手续费。
在日本买房要付消费税吗？
土地永远不征消费税。建筑物部分只有在卖方为企业（开发商、房产商）时才含10%消费税，且已包含在挂牌价内。个人之间买卖二手住宅不涉及消费税。