日本納稅管理人：非居民房主的必辦手續

什麼是納稅管理人

納稅管理人（納稅管理人）是指居住在日本、代替在日本既無住所又無居所的納稅義務人處理全部稅務事項的個人或法人。這一義務的法律依據是《國稅通則法》第 117 條（國稅部分）和《地方稅法》第 355 條（固定資產稅部分）。

四項職責

• 接收稅務信件：納稅通知書、詢問函、催繳通知。這是最關鍵的一項，因為日本稅務機關一律透過郵寄方式向日本國內地址送達。
• 代為繳稅：使用你提供的資金，或從租金收入中支付。
• 提交申報：首先是年度所得稅申報，即確定申告。
• 領取退稅：退稅款無法匯往海外賬戶，必須由日本國內的代理人接收。

納稅管理人不是什麼

一個經常被誤解的要點：納稅管理人不承擔你的納稅義務。他以你的名義行事，並不取代你成為債務人。正是這一點，使得請在日本的朋友或親屬擔任這一角色變得可行，他們的個人財產不會因此承擔風險。但如果明知不實而虛假申報，則需承擔相應責任。

另外也不要與兩類角色混淆：稅理士可以擔任你的納稅管理人，但其本職是計算與籌劃；租賃管理公司負責收租與維護，本身並不自動具備稅務代理資格。關於購房流程中各方角色的完整梳理，可參閱我們的日本購房完整指南，以及關於司法書士與不動產登記的專文。

哪些人必須指定納稅管理人

規則本身很簡單：凡負有日本納稅義務、但在日本沒有地址的人，都必須指定納稅管理人。實際上，這幾乎覆蓋了所有未移居日本的外國買家，包括完全沒有租金收入的人。

你的情況	國稅（稅務署）	固定資產稅（市役所）
購買度假自用房，不出租	視情況而定（取得稅、日後轉售）	必須
長期出租	必須（年度申報）	必須
經營短租（民宿、guesthouse）	必須	必須
買入空置待翻新的空き家	通常不需要，直到轉售時	必須
持有房產並離開日本超過一年	必須，且需在出境前申報	必須
透過境外公司持有	必須	必須
持在留資格居住在日本	不需要	不需要

最常見的情形：全款購房的非居民

一位全款買下京都房屋或待修復町家、一個月後即回國的買家，立刻就適用這一規定：從登記完成後的次年 1 月 1 日起，他即成為日本固定資產稅的納稅義務人，而繳稅通知書會在春季寄出。若未在市役所申報納稅管理人，這份通知書將無處可達。

離日居民的陷阱

持有房產卻離開日本的居民，稅務身份在一夜之間改變。指定申報必須在出境前完成；否則需提交準確定申告（準確定申告），涵蓋 1 月 1 日至出境日的期間。很多人直到第二年才發現這一點，屆時滯納金已經產生。

兩套獨立手續：稅務署與市役所

這是外國房主最常見的一號錯誤：以為辦一次就夠了。國稅與地方稅分屬兩個不同的機關，對應兩份表格、兩個視窗、兩套時間表。兩邊都必須辦。

專案	國稅	固定資產稅與都市計劃稅
主管機關	房產所在地管轄的稅務署	房產所在市町村的市役所（地方稅科）
法律依據	《國稅通則法》第 117 條	《地方稅法》第 355 條
表格	所得稅・消費稅的納稅管理人選任・解任申報書	納稅管理人申告書，或承認申請書（視市町村而定）
涵蓋稅種	所得稅、消費稅、源泉徴収、轉讓所得稅	固定資產稅、都市計劃稅
手續費	免費	免費
可否從海外提交	可以，郵寄	可以，郵寄（表格可從市役所官網下載）

市町村之間的差異

地方手續的性質因市町村而異。若你的納稅管理人與房產位於同一市町村，通常只需提交「申告」。若其居住在日本其他地區，不少市役所要求提交「承認申請」，市長在理論上可以不予批准。寄出材料前，務必先查閱相關市役所官網的「納稅管理人」頁面：表格與附件要求在全國並未統一。

通常需要的材料

• 由房主與納稅管理人共同簽署的表格，部分市町村要求加蓋印章，即購房時使用的實印。
• 納稅管理人的身份證件影印件及日本地址證明。
• 房產的地番資訊，見不動產登記簿謄本。
• 指定理由（居住在海外），有時還需房主護照影印件。

什麼時候辦：必須記住的時間表

並沒有單一的截止日期，而是一連串節點。核心原則是：在第一份通知書發出之前辦妥，而不是之後。

時間節點	發生什麼	應做什麼
簽約與登記當日	你成為登記簿上的所有權人	當場在司法書士協助下向市役所申報
購房後 3–6 個月	都道府縣發出不動產取得稅通知書	由納稅管理人接收並繳納
次年 1 月 1 日	基準日：當日登記在冊者承擔該年度固定資產稅	申報必須已經完成
4 月至 6 月	固定資產稅通知書寄出，分四期繳納	由納稅管理人接收、繳納或轉交
離開日本之前	適用於移居海外的原居民	必須在出境前完成申報
2 月 16 日至 3 月 15 日	提交上一年度所得稅申報	由納稅管理人辦理確定申告

若房產出租，申報流程詳見我們關於租金收入確定申告的文章，稅額計算則見非居民租金收入課稅一文。

不指定納稅管理人的後果

沒有納稅管理人，並不會立刻觸發一筆醒目的罰款。它帶來的是更隱蔽的東西：你變得聯絡不上，而後果會在數年間悄然累積。

1. 通知書石沉大海

市町村會把通知書寄到最後一個已知地址。若沒有可送達的日本地址，信件被退回或從未投遞，但稅款依然產生。你在毫不知情的情況下已經逾期。

2. 滯納金持續計算

日本對逾期繳稅徵收滯納稅（延滯稅），採用兩級稅率：前兩個月適用較低稅率，之後適用明顯更高的稅率。具體稅率每年由國稅廳公佈並調整；近年的量級大致為第一階段年率 2%–3%，之後為 8%–9%。一筆被遺忘三年的固定資產稅，應繳金額幾乎會翻倍。

3. 無申告加算稅

如果本應提交所得稅申報卻未提交，還會加徵無申告加算稅；由稅務機關主動查出的情形，負擔明顯重於自行補報。

4. 2022 年起可由稅務署指定

這是很多外國買家不知道的變化。2021 年度稅制改正自 2022 年 1 月 1 日起施行，賦予稅務機關指定權：負有指定義務的納稅人未在稅務署規定的期限內申報的，所轄稅務署長可指定「特定納稅管理人」。可被指定的物件包括與該納稅人同一生計的成年配偶或親屬，以及因合同關係而與其課稅基礎密切相關的人。換言之：你的中介、你的管理公司或一位親屬，可能被強制賦予一個你從未請求他們承擔的角色。

5. 虛假申報的刑事責任

明知不實而虛假申報，或以不正當手段取得地方承認的，依《地方稅法》第 356 條可處 30 萬日元（約 2,000 歐元）以下罰金。此外，不少市町村在條例中另行規定了未申報的過料，具體請向當地確認。

6. 最終可能被查封拍賣

未繳的地方稅可強制徵收，包括查封房產並公開拍賣。這種情形罕見且過程漫長，但它是整個鏈條的邏輯終點，也是日本競賣（競売）房源中一部分標的的來源。

該選誰：親友、管理公司還是稅理士

法律沒有設定任何資格要求：納稅管理人只需在日本擁有地址並同意承擔該職責。實務中主要有三類人選，邏輯差別很大。

人選	年度費用參考	優點	侷限
在日本的親友	免費	立即可用、無需合同；房產不出租時完全夠用	不具稅務專業能力；信件可能被忽視；給人情關係帶來壓力
租賃管理公司	常包含在管理合同內，或加收少量費用	本就接收該房產的信件；可直接用收到的租金繳稅	通常不代辦所得稅申報；對非其管理的房產往往不接受委託
稅理士	僅代理約 3 萬–10 萬日元（約 200–670 歐元）；含年度申報再加約 5 萬–15 萬日元（約 330–1,000 歐元）	覆蓋完整、有職業責任、可最佳化建築物折舊	屬長期固定成本；能用外語溝通的事務所不多

以上為日本市場上面向非居民房主服務的參考區間，須以正式報價為準：費用因城市、房產數量與申報複雜度而差異很大。

三個問題幫你決定

1. 房產是否產生收入？如果是，就必須年度申報：應選擇稅理士，只有他能規範地完成申報。如果房產空置，可靠的親友完全足夠。
2. 是否打算中期轉售？轉讓會觸發不動產轉讓所得課稅，並且幾乎必然涉及買方源泉徴収。這一環節交給專業人士，可以避免代價高昂的失誤。
3. 你的納稅管理人看得懂行政日語嗎？通知書從不提供翻譯。看不懂手中檔案的代理人，等於沒有履行職責。

例項測算：京都一棟 2,500 萬日元的町家

來看一個具體的數字案例。居住在法國的 Camille 於 3 月以2,500 萬日元（約 16.7 萬歐元）全款買下京都一棟町家，日本房貸僅面向在日本有工作的居民。簽約十天後她即回國，並計劃將房產用於短租經營。

第一年的數字

專案	金額	通知書由誰接收
購買價格	2,500 萬日元（約 16.7 萬歐元）	n/a
購房相關費用（登記稅、中介費、印紙稅等），上限 6%	最多約 150 萬日元（約 1 萬歐元）	簽約時結清
不動產取得稅，3–6 個月後通知	按評估額與適用減免計算	納稅管理人
第二年固定資產稅＋都市計劃稅	適用住宅用地減免後約 13 萬日元（約 870 歐元）	納稅管理人
稅理士代理費（含年度申報）	約 10 萬日元（約 670 歐元）	n/a

固定資產稅這個數字值得解釋，因為它的低廉常令人意外。計稅依據不是成交價，而是固定資產稅評價額，明顯低於市場價格。對於 200 平方米以下的住宅用地，法律還適用減免：固定資產稅的計稅基礎降至六分之一，都市計劃稅降至三分之一。假設土地評價額 800 萬日元、建築物評價額 600 萬日元，則計稅基礎約 733 萬日元，按 1.4% 計算約 10.3 萬日元，再加上 0.3% 的都市計劃稅，因此得出每年約 13 萬日元（約 870 歐元）的量級。完整機制見我們關於日本固定資產稅的文章，你也可以用我們的收益模擬器代入自己的假設試算。

租金收入怎麼處理

Camille 以民宿形式經營：房客是個人、透過平臺付款，因此不涉及源泉徴収，但仍需就利潤提交年度申報。若她改為把房子租給一家日本公司作員工宿舍，承租方就必須在每次支付租金時代扣 20.42% 的源泉稅，當承租人是個人、且租作本人或親屬居住時，則無需代扣。無論哪種情形，3 月的申報都必須提交，而提交者正是納稅管理人。

轉售時呢

Camille 日後出售時，買方原則上須從成交價中代扣 10.21% 上繳稅務署，作為其轉讓所得稅的預繳，除非買方是個人、購作本人或親屬自住，且成交價不超過 1 億日元（約 66.7 萬歐元）。若屆時沒有納稅管理人，想取回多繳部分將異常麻煩：退稅款無法匯往海外。完整流程見我們關於在日本轉售房產的文章。

如果什麼都不辦

Camille 沒有申報。不動產取得稅通知書寄往登記簿上的法國地址，就此遺失；第二年的固定資產稅通知書同樣如此，第三年再來一次。三年後她回到京都準備動工，才發現三年欠稅、滯納金，外加租金收入的無申告加算稅。那位她捨不得每年支付 10 萬日元的納稅管理人，最終讓她付出了數倍的代價。

常見錯誤清單

• 兩套手續只辦了一套。在稅務署申報卻忘了市役所（或反過來），是最普遍的錯誤。兩個機關之間並不互相傳遞該資訊。
• 以為空置房產不用管。買來翻新的空き家從次年 1 月 1 日起就產生固定資產稅，即便門窗封死、沒有通水。
• 預設讓中介擔任。中介的職責在交房時即告結束，此後沒有任何持續義務，往往幾個月後就不再回復。
• 請了親友卻不作說明。把信件堆在抽屜裡的代理人，與完全沒有申報的效果並無二致。
• 搬家後忘記更新。納稅管理人搬遷或辭任，都需要重新申報，解任與選任的手續要求相同。
• 等收到第一份通知再行動。第一份通知，恰恰就是你永遠收不到的那一份。
• 沒有開設日本銀行賬戶。代理人可以先行墊付，但有本地賬戶會順暢得多，參見外國人在日本開設銀行賬戶指南。
• 把稅務代理與租賃管理混為一談。這是兩份合同、兩個範圍：詳見遠端管理日本出租房產一文。

結語：一道保護全域性的手續

納稅管理人既不是什麼籌劃技巧，也不是可以商量的負擔：它是日本行政機關與你之間唯一的通道。在它建立之前，你擁有的是一處收不到通知書、收不到催繳、也收不到退稅的房產，而自 2022 年起，稅務機關可以不徵求你的意見就來填補這個空白。

最佳做法只有一句話：在簽約當天就指定納稅管理人，一個月內完成兩套申報，並要求把每一封信件掃描給你。請親友擔任成本為零，委託專業人士成本有限，與三年後補辦的代價完全不在一個量級。

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常見問題

納稅管理人必須是日本國籍嗎？

不需要。法律沒有國籍要求。唯一條件是在日本擁有住所、居所或營業場所，並同意承擔該職責。一位住在東京的外國僑民完全可以擔任非居民房主的納稅管理人。

日本納稅管理人的費用是多少？

如果由住在日本的親友擔任，費用為零。委託稅理士的話，僅代理部分的參考區間約為每年 3 萬–10 萬日元（約 200–670 歐元）；若包含年度所得稅申報，再增加約 5 萬–15 萬日元（約 330–1,000 歐元）。務必索取正式報價：費用因城市與房產數量而異。

可以指定房產中介作為納稅管理人嗎？

技術上如果對方同意是可以的，但通常不是好主意。交易中介的職責在交房時結束，沒有長期跟進義務。相比之下，簽有管理合同的租賃管理公司要可靠得多，因為它本就接收該房產的信件。

不指定納稅管理人會怎樣？

納稅通知書寄往無法送達的地址，稅款依然產生，滯納金持續累積。若本應提交所得稅申報，還會加徵無申告加算稅。此外自 2022 年 1 月 1 日起，稅務署可以從你在日本的親屬或合同相關方中直接指定一人擔任。

房子空置也需要納稅管理人嗎？

地方稅部分需要。固定資產稅由 1 月 1 日登記在冊的所有權人承擔，無論房產是自住、空置還是在施工。因此自持有的第一年起就必須向市役所申報，即使完全沒有收入。

人在海外如何辦理納稅管理人申報？

兩份表格都可線上下載，國稅部分用國稅廳的表格，固定資產稅用房產所在市役所的表格，填好後郵寄提交。表格須有房主與納稅管理人雙方簽名，部分市町村還要求加蓋印章。

納稅管理人會用自己的錢替我交稅嗎？

不會，他在法律上也不承擔你的納稅義務。他以你的名義、使用你提供的資金行事，通常來自日本國內銀行賬戶或收到的租金。正因如此，請親友擔任這一角色才是可行的。

指定納稅管理人能帶來日本簽證嗎？

不能，兩者毫無關聯。買房、指定納稅管理人、在日本繳稅，都不會產生任何居留權利。房產所有權與在留資格分屬兩套完全獨立的法律制度。