什么是折旧（减价折旧）
减价折旧（減価償却）是将资产价值在时间上摊销的税务扣除。每年，你从租金收入中扣除建筑物价值的一部分，从而降低应税基础——而无需真实现金支出。这是日本出租物业的首要税务杠杆。
两条基本原则：
- 只有建筑物（建物）可折旧；土地（土地）不贬值，永不折旧；
- 折旧年限遵循税务机关按结构材料设定的法定使用年限（法定耐用年数）。
因此，计算前必须将购买价拆分为土地部分与建筑物部分——这一点我们在购房清单中有详解。
各类结构的法定使用年限
法定使用年限（法定耐用年数）取决于建筑物的承重结构。住宅的参考年限如下：
| 结构 | 法定年限（新建） | 备注 |
|---|---|---|
| 木造（木造） | 22年 | 最短——税务杠杆最强 |
| 轻钢（軽量鉄骨，≤3mm） | 19年 | 薄钢框架小户型 |
| 轻钢（3-4mm） | 27年 | 视钢材厚度而定 |
| 重钢（重量鉄骨，>4mm） | 34年 | 中型楼宇 |
| 钢筋混凝土（鉄筋コンクリート，RC/SRC） | 47年 | 最长——折旧缓慢 |
年限越短，年度折旧额越高，扣除额也越大。这正是投资者常青睐木造房的原因：其22年年限在二手房上进一步缩短，可最大化折旧费用。
定额法与按建筑物部分计算
个人持有的房产采用定额法（定額法）折旧：每年扣除固定比例。基本公式为：
年度折旧 = 建筑物价值 ×（1 / 折旧年限）
两点关键注意：
- 分离建筑物。一套以3000万日元（约20万欧元）购入的房产，若土地价值1200万日元，则仅建筑物（1800万日元）可折旧。土地/建筑物的划分可依据合同、税务评估或合理估算。
- 土地不计入。土地部分不可扣除——因此建筑物占比大的房产（较新住宅、RC结构）更有利于扩大可折旧基础。
折旧与其他可扣除费用（房产税、管理费、修缮、贷款利息等）叠加，共同降低应税净租金收入。参见我们关于非居民租金所得税的文章。
二手房：残值年限公式
真正的杠杆在此。二手房不按新建年限折旧，而按缩短后的残值年限，分两种情形：
情形一——已超过法定年限
若建筑物房龄等于或大于法定年限（如25年木造房，法定22年），折旧年限降为：
法定年限 × 20% → 木造：22 × 0.2 = 4.4 → 4年（向下取整）。
情形二——尚未达到法定年限
若建筑物比法定年限年轻：
（法定年限 − 房龄）+ 房龄 × 20%。如10年木造房：（22 − 10）+ 10 × 0.2 = 12 + 2 = 14年。
惊人的结果：房龄超过22年的木造房仅需4年折旧完毕。若建筑物估值800万日元，即每年折旧200万日元——四年内为巨额扣除。这正是「二手木造」（中古木造）策略的核心机制，也是部分木造空屋（akiya）的有力卖点。
算例与对转售的影响
算例：25年木造房
购买价1500万日元（约10万欧元），其中土地700万、建筑物800万。建筑物已超法定年限（25 > 22）→ 年限 = 22 × 0.2 = 4年。
- 年度折旧 = 800万日元 ×（1 / 4）= 每年200万日元（约1.33万欧元），持续4年；
- 若折旧前净租金为每年120万日元，折旧会在前几年造成账面亏损：应税租金收入为零，甚至可抵扣。
⚠ 转售时的追缴
当心回旋镖效应。每一日元折旧都会降低房产的账面价值。而转售时的应税资本利得正是以这一降低后的基数计算：折旧越多，应税利得越高。折旧并不消除税负，而是递延——且长期利得税率（通常较轻）可能对你有利，因此持有足够长时间更划算。结构的稳固性同样重要：购买老旧木造房前，请查阅1981年抗震标准。
小结：强大杠杆，须有章法地运用
日本房产折旧是出租物业的首要税务杠杆：每年扣除建筑物的一部分（绝非土地），按法定年限（木造22年、RC 47年）折旧，二手房上大幅缩短（22年以上木造房低至4年）。
三个要点：1）在价格中准确分离建筑物部分，这是唯一可折旧基础；2）预判转售时的追缴，因高额折旧会推高应税利得；3）非居民应请日本税理士（税理士）审核方案，因亏损抵扣可能受限。请在我们的收益模拟器中测算对项目的影响，并浏览我们折旧潜力强的木造精选房源。对结构或计算有疑问？我们的陪购服务为你指引。
常见问题
日本房产折旧多少年？
法定使用年限取决于结构：木造22年，轻钢或重钢19至34年，钢筋混凝土47年。这些适用于新建；二手房按缩短后的残值年限折旧，22年以上的木造房可低至4年。
日本的土地可以折旧吗？
不可以。只有建筑物（建物）可折旧；土地（土地）不贬值，永不可折旧。必须将购买价拆分为土地部分与建筑物部分——只有后者构成折旧基础。
如何计算二手木造房的折旧？
若建筑物已超法定年限（木造：22年），折旧年限为法定年限×20%，即22×0.2=4.4，向下取整为4年。若更年轻，公式为（法定年限−房龄）+房龄×20%。因此22年以上的木造房仅需4年折旧完毕。
折旧会增加转售时的税吗？
会。每一笔折旧都会降低房产的账面价值，而账面价值是计算资本利得的基础。折旧越多，转售时的应税利得越高。折旧递延税负而非消除，因此持有足够长时间更划算。
非居民能在日本扣除折旧吗？
可以，折旧同样适用于非居民的日本来源租金收入。但亏损抵扣与申报规则更为严格：购买前务必请日本税理士审核方案。