什麼是折舊（減價折舊）
減價折舊（減価償卻）是將資產價值在時間上攤銷的稅務扣除。每年，你從租金收入中扣除建築物價值的一部分，從而降低應稅基礎，而無需真實現金支出。這是日本出租物業的首要稅務槓桿。
兩條基本原則：
- 只有建築物（建物）可折舊；土地（土地）不貶值，永不折舊；
- 折舊年限遵循稅務機關按結構材料設定的法定使用年限（法定耐用年數）。
因此，計算前必須將購買價拆分為土地部分與建築物部分，這一點我們在購房清單中有詳解。
各類結構的法定使用年限
法定使用年限（法定耐用年數）取決於建築物的承重結構。住宅的參考年限如下：
| 結構 | 法定年限（新建） | 備註 |
|---|---|---|
| 木造（木造） | 22年 | 最短，稅務槓桿最強 |
| 輕鋼（軽量鉄骨，≤3mm） | 19年 | 薄鋼框架小戶型 |
| 輕鋼（3-4mm） | 27年 | 視鋼材厚度而定 |
| 重鋼（重量鉄骨，>4mm） | 34年 | 中型樓宇 |
| 鋼筋混凝土（鉄筋コンクリート，RC/SRC） | 47年 | 最長，折舊緩慢 |
年限越短，年度折舊額越高，扣除額也越大。這正是投資者常青睞木造房的原因：其22年年限在二手房上進一步縮短，可最大化折舊費用。
定額法與按建築物部分計算
個人持有的房產採用定額法（定額法）折舊：每年扣除固定比例。基本公式為：
年度折舊 = 建築物價值 ×（1 / 折舊年限）
兩點關鍵注意：
- 分離建築物。一套以3000萬日元（約20萬歐元）購入的房產，若土地價值1200萬日元，則僅建築物（1800萬日元）可折舊。土地/建築物的劃分可依據合同、稅務評估或合理估算。
- 土地不計入。土地部分不可扣除，因此建築物佔比大的房產（較新住宅、RC結構）更有利於擴大可折舊基礎。
折舊與其他可扣除費用（房產稅、管理費、修繕、貸款利息等）疊加，共同降低應稅淨租金收入。參見我們關於非居民租金所得稅的文章。
二手房：殘值年限公式
真正的槓桿在此。二手房不按新建年限折舊，而按縮短後的殘值年限，分兩種情形：
情形一，已超過法定年限
若建築物房齡等於或大於法定年限（如25年木造房，法定22年），折舊年限降為：
法定年限 × 20% → 木造：22 × 0.2 = 4.4 → 4年（向下取整）。
情形二，尚未達到法定年限
若建築物比法定年限年輕：
（法定年限 − 房齡）+ 房齡 × 20%。如10年木造房：（22 − 10）+ 10 × 0.2 = 12 + 2 = 14年。
驚人的結果：房齡超過22年的木造房僅需4年折舊完畢。若建築物估值800萬日元，即每年折舊200萬日元，四年內為鉅額扣除。這正是「二手木造」（中古木造）策略的核心機制，也是部分木造空屋（akiya）的有力賣點。
算例與對轉售的影響
算例：25年木造房
購買價1500萬日元（約10萬歐元），其中土地700萬、建築物800萬。建築物已超法定年限（25 > 22）→ 年限 = 22 × 0.2 = 4年。
- 年度折舊 = 800萬日元 ×（1 / 4）= 每年200萬日元（約1.33萬歐元），持續4年；
- 若折舊前淨租金為每年120萬日元，折舊會在前幾年造成賬面虧損：應稅租金收入為零，甚至可抵扣。
⚠ 轉售時的追繳
當心迴旋鏢效應。每一日元折舊都會降低房產的賬面價值。而轉售時的應稅資本利得正是以這一降低後的基數計算：折舊越多，應稅利得越高。折舊並不消除稅負，而是遞延，且長期利得稅率（通常較輕）可能對你有利，因此持有足夠長時間更划算。結構的穩固性同樣重要：購買老舊木造房前，請查閱1981年抗震標準。
小結：強大槓桿，須有章法地運用
日本房產折舊是出租物業的首要稅務槓桿：每年扣除建築物的一部分（絕非土地），按法定年限（木造22年、RC 47年）折舊，二手房上大幅縮短（22年以上木造房低至4年）。
三個要點：1）在價格中準確分離建築物部分，這是唯一可折舊基礎；2）預判轉售時的追繳，因高額折舊會推高應稅利得；3）非居民應請日本稅理士（稅理士）稽核方案，因虧損抵扣可能受限。請在我們的收益模擬器中測算對專案的影響，並瀏覽我們折舊潛力強的木造精選房源。對結構或計算有疑問？我們的陪購服務為你指引。
常見問題
日本房產折舊多少年？
法定使用年限取決於結構：木造22年，輕鋼或重鋼19至34年，鋼筋混凝土47年。這些適用於新建；二手房按縮短後的殘值年限折舊，22年以上的木造房可低至4年。
日本的土地可以折舊嗎？
不可以。只有建築物（建物）可折舊；土地（土地）不貶值，永不可折舊。必須將購買價拆分為土地部分與建築物部分，只有後者構成折舊基礎。
如何計算二手木造房的折舊？
若建築物已超法定年限（木造：22年），折舊年限為法定年限×20%，即22×0.2=4.4，向下取整為4年。若更年輕，公式為（法定年限−房齡）+房齡×20%。因此22年以上的木造房僅需4年折舊完畢。
折舊會增加轉售時的稅嗎？
會。每一筆折舊都會降低房產的賬面價值，而賬面價值是計算資本利得的基礎。折舊越多，轉售時的應稅利得越高。折舊遞延稅負而非消除，因此持有足夠長時間更划算。
非居民能在日本扣除折舊嗎？
可以，折舊同樣適用於非居民的日本來源租金收入。但虧損抵扣與申報規則更為嚴格：購買前務必請日本稅理士稽核方案。