基本原則：日本房產的租金，先在日本納稅
日本稅法（所得稅法）對非居民就其日本來源所得（國內源泉所得）徵稅，位於日本的房產租金正屬此列。各國稅收協定也確認這一原則：不動產所得由房產所在國徵稅。
實際操作分兩步：
- 年中可能被源泉徵收20.42%，按租金總額（毛租金）扣繳；
- 每年提交確定申告（確定申告），按扣除費用後的淨收入重新計算應納稅額，多數情況下可以退回一部分已扣稅款。
在研究稅務之前，先確保購房環節穩妥：請參閱日本購房指南。
20.42%源泉徵收：什麼情況下適用？
20.42%的源泉徵收（20%所得稅 + 0.42%復興特別所得稅 復興特別所得稅）按租金總額計算，不扣任何費用。但它並非適用於所有租約：
- 租客是企業（法人）或租金用於經營用途：租客必須代扣20.42%並上繳日本稅務機關。典型情形：公司承租公寓作員工宿舍、商鋪租賃。
- 租客是個人，且自己或家人居住：不扣繳，你收到全額租金。
- Airbnb等短租：平臺不代扣這筆稅款，收入仍須在確定申告中申報。經營規則詳見民泊180天牌照一文。
關鍵一點：源泉徵收是預繳稅款，不是最終稅負。如果按淨收入計算的應納稅額低於已扣金額，差額會在年度申報後退還。
確定申告：按淨收入計稅，不是按租金總額
日本的年度納稅申報，確定申告（確定申告，kakutei shinkoku），在每年2月16日至3月15日提交，申報上一自然年度的收入。計稅基礎是淨收入：實收租金減去全部可扣除費用（下文詳列）。
累進稅率為5%至45%（另加應納稅額2.1%的復興附加稅）。對於持有一兩套房產的投資者，應稅淨收入通常不高：實際稅負常常不到毛租金的10%，遠低於可能被扣繳的20.42%。
實操時間線
- 彙總全年租金流水、各類發票和固定資產稅稅單。
- 計算建築物折舊（減価償卻）。
- 透過納稅管理人以e-Tax線上或紙質方式提交申報。
- 補繳差額，或等待退還多扣的稅款。
納稅管理人：非居民的法定義務
非居民無法自行處理在日本的稅務事務：必須委任一名納稅管理人（納稅管理人，nōzei kanrinin），由居住在日本的個人或法人擔任，並向稅務署提交《納稅管理人の屆出書》備案。
- 納稅管理人代你接收稅務文書、提交申報並繳納稅款。
- 實務中通常委託稅理士（註冊稅務師），簡單的租賃申報每年約5萬至15萬日元（約330至1,000歐元），有時也可委託你的物業管理公司。
- 同時別忘了向市町村指定聯絡人，以便接收並繳納每年的固定資產稅稅單。
可扣除費用與折舊（減価償卻）：合法降低稅基
稅是按淨收入計算的：每一筆有憑證的費用都能降低稅基。請保留所有發票。
| 可扣除費用 | 日文術語 | 數量級 / 備註 |
|---|---|---|
| 物業與租賃管理費 | 管理委託料 | 長租約為租金的5%，短租為20–30% |
| 固定資產稅與都市計劃稅 | 固定資産稅・都市計畫稅 | 評估額的1.4% + 0.3%，全額可扣 |
| 火災與地震保險 | 火災保険・地震保険 | 年度保費（多年期保單按年分攤） |
| 維修與保養 | 修繕費 | 當年費用當年扣除（大型工程須資本化折舊） |
| 建築物折舊 | 減価償卻費 | 木造：新房22年，房齡超過22年則為4年 |
| 專業服務費 | 稅理士報酬など | 報稅、納稅管理人費用 |
| 招租費用 | 仲介手數料・広告料 | 每次換租客時的中介佣金與「AD」廣告費 |
| 貸款利息 | 借入金利子 | 非居民多為全款購房，較少見；如有則可扣除 |
木造建築折舊：最有力的節稅槓桿
只有建築物可以折舊，土地不行。木結構的法定耐用年數為22年（新建）。二手房的剩餘折舊年限為：(22 − 房齡) + 房齡 × 20%。房齡一旦超過22年，則降為22 × 20% = 4年。
舉例：一棟35年房齡的房子，建築部分作價800萬日元（約53,000歐元）→ 每年可扣除200萬日元，連續4年，足以在稅務上抵消大部分租金收入。這正是京都老町屋或翻新鄉村老宅的一大吸引力。
固定資產稅、都市計劃稅與避免雙重徵稅
在所得稅之外，業主每年還須繳納固定資產稅 固定資産稅（評估額的1.4%），位於城市化區域的房產另加都市計劃稅 都市計畫稅（0.3%）。由於評估額遠低於市價，稅負並不重，普通房產通常每年5萬至15萬日元（約330至1,000歐元），且兩項稅金均可從租金收入中扣除。非居民還有一項好處：只要1月1日不在日本居住，原則上無須繳納約10%的住民稅（住民稅）。
在你所在國一側：絕大多數稅收協定（包括中日稅收協定和1995年3月3日的法日稅收協定）都將不動產所得的徵稅權賦予日本；居住國再給予抵免。中國居民可憑日本完稅憑證申請境外所得稅收抵免；法國居民則申報後獲得等額稅收抵免，均不會被雙重徵稅，但收入會影響綜合稅率的計算。
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常見問題
非居民每年都要在日本報稅嗎？
要。確定申告在每年2月16日至3月15日之間，透過你的納稅管理人提交。即使已被源泉徵收20.42%，申報也對你有利：稅款會按淨收入重新計算，多扣的部分予以退還。
日本的租金收入會被雙重徵稅嗎？
不會。稅收協定將不動產所得的徵稅權賦予日本，居住國再給予抵免：中國居民可憑日本完稅憑證申請境外稅收抵免，法國居民則獲得等額稅收抵免。租金不會被徵兩次稅，但會計入綜合稅率的計算。
租客是個人時也要扣20.42%嗎？
不用。租客為個人且自己或家人居住時，無須源泉徵收，你收到全額租金。扣繳義務只針對企業（法人）租客或經營用途的租金。無論哪種情形，收入都必須在年度確定申告中申報。
房齡超過22年的木造房如何折舊？
木結構的法定耐用年數為22年，超過後按22 × 20% = 4年折舊。也就是說，建築部分（不含土地）的價值每年可扣除四分之一，連續4年，這就是老房子特有的強力節稅工具「減価償卻」。
誰可以擔任我的納稅管理人？
任何居住在日本的個人或法人均可：最常見的是稅理士（註冊稅務師），有時也可由你的物業管理公司擔任。只需向房產所在地稅務署提交一份《納稅管理人の屆出書》即可完成委任。