短期與長期：39.63% 還是 20.315%
房產轉讓所得（譲渡所得）不像租金那樣按累進稅率徵收，而是分離課稅（分離課稅），按僅取決於持有年限的固定稅率計算。
| 持有年限 | 類別 | 合計稅率 | 構成 |
|---|---|---|---|
| ≤5年 | 短期轉讓 短期譲渡所得 | 約39.63% | 所得稅30% + 復興特別所得稅2.1% + 住民稅9% |
| >5年 | 長期轉讓 長期譲渡所得 | 約20.315% | 所得稅15% + 復興特別所得稅2.1% + 住民稅5% |
差距驚人：賣得太早，稅率幾乎翻倍。這是本文最重要的一條規則。以1000萬日元（約6.7萬歐元）的利得為例，稅額從約396萬日元（短期）降至約203萬日元（長期），相差近200萬日元（約1.3萬歐元）。
計算陷阱：5年以1月1日為準
請注意一個讓許多賣家中招的細節：持有年限不是從買入日到賣出日逐日計算，而是以賣出當年的1月1日為準。
具體而言：須在賣出當年1月1日時已持有超過5年。2021年6月購入的房產，到2026年6月並不適用長期稅率，必須等到2027年1月1日。2026年12月賣出仍屬短期，約39.63%；再等幾周，稅率即降至約20.315%。
⚠ 常見誤區
很多買家以為「我持有滿5年了，沒問題」。錯，關鍵是1月1日。賣出前請核實確切的轉換日期，我們的陪購服務會在掛牌前測算這一點。
轉讓所得（譲渡所得）如何計算
應稅利得的計算公式為：
譲渡所得 = 賣出價 −（取得費 − 折舊）− 賣出費用
- 賣出價（譲渡価額）：實際到手淨額。
- 取得費（取得費）：原始購買價 + 購房費用（中介費、稅金、司法書士等，見日本買房費用）。若無法證明原始價格，稅務機關按賣出價的5%計。
- 折舊（減価償卻）：建築物的價值隨時間在稅務上折舊；已計提的折舊會減少取得費，從而抬高應稅利得。土地不折舊。
- 賣出費用（譲渡費用）：賣房中介佣金、印紙稅、可能的拆除費。
折舊機制常令人意外：長期持有的房產，應稅基數可能高於「賣出價減買入價」的簡單差額。賣出前請用我們的模擬器核算。
自住房減免：3000萬日元特別扣除
若賣出的是你的自住房（居住用財産），可享一項重大扣除：從利得中扣除3000萬日元（約20萬歐元）後再計稅（特別控除）。換言之，自住房上不足3000萬日元的利得可完全免稅。
持有滿10年以上的長期自住房，超出扣除額的部分還可能適用更低的優惠稅率。注意：這些優惠針對真正的自住房，不適用於出租房或第二居所。出租房產的非居民投資者通常無權享受。
非居民：10.21%預扣稅與稅收協定
源頭預扣（源泉徴収）
當賣方為非居民時，買方（除非買方為個人、以自住或親屬居住為目的且價格不超過 1 億日元）原則上須從賣出價中預扣10.21%並上繳日本稅務局。這並非最終稅額，而是預繳，賣方透過確定申告（確定申告）彙算，多繳部分可退還。 外國業主出售的完整流程、預扣稅例外與兩個試算案例，請見外國人如何出售日本不動產。
中日 / 日法稅收協定
稅收協定（租稅條約）用於避免雙重徵稅。原則上，不動產利得在房產所在國徵稅，即日本。對於法國居民，法國再透過抵免或免稅機制消除雙重徵稅。實務上：先在日本繳稅，再在本國申報，通常由稅收抵免抵消第二次徵稅。
⚠ 跨境稅務複雜且因人而異，請交由稅務專家核定。另見我們關於非居民租金所得稅與房產年度持有稅的文章。
小結：把握時點與折舊
日本的房產轉讓稅規則簡單卻代價高昂：短期（≤5年）約39.63%，長期（>5年）約20.315%，5年以賣出當年1月1日為準。兩個要點：1）切勿在轉為長期之前搶先賣出；2）儲存全部購房與裝修發票，以抬高取得費、壓低利得。
自住房：3000萬日元扣除。非居民：先預扣10.21%再彙算，雙重徵稅由稅收協定消除。賣出前，請用我們的模擬器核算淨額，並藉助陪購服務把握時機。
常見問題
日本房產轉讓稅的稅率是多少？
持有5年及以內約39.63%（短期：所得稅30%+復興特別所得稅+住民稅9%），超過5年約20.315%（長期：所得稅15%+復興+住民稅5%）。這是固定稅率的分離課稅，與租金的累進稅率無關。
持有的5年如何計算？
不是逐日計算，而是以賣出當年的1月1日為準。須在賣出當年1月1日時已持有超過5年，才能適用約20.315%的長期稅率。早賣幾周就可能讓稅額幾乎翻倍。
折舊會抬高應稅利得嗎？
會。建築物價值在稅務上折舊（減価償卻），該折舊減少計算所用的取得費，從而機械性地抬高應稅利得。土地不折舊。因此長期持有的房產，其計稅基數可能高於買賣差額。
非居民賣房時會被預扣稅嗎？
原則上會，買方從賣出價中預扣10.21%並上繳日本稅務局。這只是預繳：賣方透過確定申告彙算，可退還多繳部分。賣給自住買家的小額交易可能免於預扣。
我會在日本和本國被雙重徵稅嗎？
不會，得益於稅收協定。不動產利得在日本（房產所在國）徵稅；本國再透過抵免消除雙重徵稅。你需在兩國申報，但不會繳兩次。請交由稅務專家核定你的具體情況。