兩項稅：固定資產稅（1.4%）與都市計劃稅（0.3%）
你每年收到的「房產稅」賬單，其實是由市町村一併徵收的兩項獨立地方稅：
- 固定資產稅（固定資産稅）：標準稅率為評估額的1.4%；
- 都市計劃稅（都市計畫稅）：最高0.3%，僅在劃定的城市化區域（市街化區域）徵收。部分市町村稅率更低，城市化區域以外則不徵收。
兩稅以同一基數計算，即固定資產稅評估額（詳見下文）。它們都是市町村稅：具體稅率、以及是否徵收都市計劃稅，取決於當地市政。購買前務必索取房產的實際稅額，它列於賣方的稅單上，也在我們購房指南逐項解讀的交易資料中。
計稅基礎：固定資產稅評估額（固定資産稅評価額）
稅額絕不按購買價計算，而是按市町村核定、每三年重估一次的固定資產稅評估額（固定資産稅評価額，最近一次重估為2024年）。
可參考的量級：
- 土地的評估額約為市價的70%；
- 建築物的評估額等於重建成本扣除折舊，隨房齡下降，一棟老舊木造房的評估額可能僅數十萬日元。
因此，一套以3000萬日元（約20萬歐元）購入的房產，總評估額可能只有1200萬至1800萬日元。作為計稅基礎的正是這個數字，而非你支付的價格。你可向市政廳透過固定資產課稅臺帳或評估證明（評価証明書）核實。
住宅用地減免：基數除以6（小規模住宅用地）
這是最需要掌握的一項減免。只要土地上有可居住的住宅，即享有住宅用地特例（住宅用地の特例）：
| 土地面積 | 固定資產稅基數 | 都市計劃稅基數 |
|---|---|---|
| 200㎡以內（小規模住宅用地） | ÷6（16.7%） | ÷3（33.3%） |
| 200㎡以上（一般住宅用地） | ÷3（33.3%） | ÷1.5（66.7%） |
也就是說，前200平方米的固定資產稅基數只剩評估額的六分之一。這正是小戶型住宅年持有稅往往不高的原因，在許多地方城市每年約8萬至15萬日元（530至1,000歐元）。
⚠ 常見誤區：貿然拆除房屋
一旦土地變為空地（拆除房屋），該減免即消失。見下文空屋部分：拆掉一棟破舊老屋，可能使地塊的持有稅翻3至6倍。
納稅通知書與四期繳納
每年4月至6月，市町村會向1月1日當天的登記業主寄出納稅通知書（納稅通知書），並附繳款單（納付書）。
可分四期繳納（視市町村約在4月、7月、12月、次年2月），也可一次繳清。繳納方式：銀行、便利店、賬戶自動扣款（口座振替），以及日益普及的支付應用（PayPay等）。
購房時的提醒：當年稅款由賣方（1月1日業主）承擔，但按慣例買方需按交割日至12月31日的比例返還給賣方，即固定資產稅精算金，詳見我們關於日本買房費用的文章。
空屋、空地與非居民：特殊情形
空屋與空地：警惕稅額上升
兩種情形會推高持有稅：
- 空地（無住宅）：不享住宅用地減免，按全額計稅。為賣地而拆房，可能使稅額翻3至6倍。
- 問題空屋：依據《空家等對策特別措置法》，長期棄置的空屋可能被認定為特定空家（或管理不全空家）。屆時市町村可取消住宅用地減免，稅額驟增。不過，購買空屋（akiya）真正的關鍵仍是地段（車站≤20-30分鐘、有商業配套），而不只是稅負。
非居民：指定納稅管理人
不在日本居住的業主須向市政廳指定納稅管理人（納稅管理人）：由該人（管理公司、親友或會計）代收納稅通知書並代為繳稅。若無此人，通知書無處送達，滯納金將不斷累積。我們的陪購服務可協助你安排這一環節，我們的收益模擬器也已將持有稅計入淨收益。
小結：年度負擔適中，但需提前規劃
對自住買家而言，日本的房產持有稅相當合理：固定資產稅1.4%+都市計劃稅0.3%，以偏低的評估額為基礎、並對住宅用地除以6，地方小戶型往往每年不到15萬日元（1,000歐元）。
購買前的三個要點：1）向賣方索取實際稅額；2）拆除房屋前務必評估失去住宅用地減免的代價；3）若為非居民，交割當日即安排納稅管理人。延伸閱讀：轉售的資本利得稅與非居民租金所得稅。我們精選房源中的房產均標註稅額量級。
常見問題
日本的房產持有稅稅率是多少？
固定資產稅的標準稅率為評估額的1.4%，另加城市化區域內最高0.3%的都市計劃稅。稅率由市町村設定，以固定資產稅評估額為基礎計算，而該評估額通常遠低於購買價。
持有稅的計稅基礎如何確定？
計稅基礎為市政廳核定、每三年重估一次的固定資產稅評估額，土地約為市價的70%，建築物為重建成本扣除折舊。因此計稅基礎絕不是你實際支付的價格。
為什麼拆掉房子後稅會變高？
有住宅的土地享住宅用地減免：前200㎡基數除以6。若拆除房屋，土地變為空地，減免消失，地塊的持有稅可能翻3至6倍。因此拆除前務必三思。
人在國外如何繳納持有稅？
非居民業主須向市町村指定納稅管理人。由該人（管理公司、親友或會計）代收納稅通知書並代為繳稅，可分四期或一次繳清。若無納稅管理人，通知書無法送達，滯納金會不斷累積。
日本的持有稅通知書何時寄出？
納稅通知書在4月至6月寄給1月1日當天的登記業主，並附繳款單，可分四期繳納（銀行、便利店、賬戶自動扣款或支付應用）。