900萬套空き家：這些空房子從何而來？
2023年日本住宅·土地統計調查（住宅・土地統計調査）顯示，全國約有900萬套空置住宅，接近住房總量的14%（數量級）。空置房持續增加，原因是結構性的：
- 人口結構：大都市圈以外人口持續減少，年輕人流向東京、大阪、福岡。
- 繼承懸置：繼承來的房屋常年無人打理，甚至不動產登記（登記）多年未更新。
- 稅制因素：拆除房屋會失去建有住宅土地的固定資産稅優惠，許多業主寧願讓房子空著。
- 新房文化：日本市場對老房估值極低，木造住宅賬面上22年即折舊歸零。
結果就是：供應充足、價格有時低得驚人。但空き家良莠不齊，真正的篩選標準不是價格。
900萬這個數字也是本市場最常被誤讀的統計：真正閒置的僅約390萬戶。我們在日本空屋的實際情況一文中拆解了這個數字。
去哪裡找空き家：空き家バンク、中介與精選房源
主要有三個渠道：
- 市町村空き家バンク（空置房銀行）：由地方政府運營的空置房登記平臺，免費、有時無中介，但只有日語，質量參差不齊，且常附帶本地條件（維護義務、居住承諾），務必細讀。
- 聚合平臺與專業中介：一些全國性網站彙總各地空き家バンク房源，也有少數中介專門服務海外買家。
- immoJapon精選房源：我們逐套分析，照片、用途地域、車站距離、區域行情，見精選房源列表。
建議：不要只盯著標註「空き家」的房子。地段好、透過正規中介出售的普通老房，往往勝過偏遠地區「白送」的空置房。
「1日元房屋」：轉移的是負擔，不是禮物
傳說中的「1日元房屋」確實存在，但標價說明不了真實成本：賣方轉移給你的，主要是一整套義務，維護、責任、稅費，乃至將來的拆除。現實預算如下：
| 專案 | 日元區間 | ≈ 美元 |
|---|---|---|
| 拆除 解體（若房屋無法挽救） | 100萬–200萬日元 | 6,400–12,800美元 |
| 整體翻新（普通木造住宅） | 800萬–2,000萬日元 | 51,000–128,000美元 |
| 固定資産稅（房產稅） | 每年繳納，按評估價值計算 | n/a |
| 過戶費用：司法書士、登記、不動產取得稅 | 數十萬日元，即使房子「免費」 | n/a |
各項翻新費用的明細見町家·古民家翻新費用一文。地段差的1日元空き家依然昂貴；地段好的300萬日元空き家反而可能是絕佳買賣。
關鍵陷阱：先看地段，再看房子
我們的原則：空き家真正的問題幾乎從來不在房子本身，而在地段。請按以下順序核查：
- 交通與配套：距車站步行或可靠公交最多20–30分鐘，附近有基本商店。否則：租客、遊客、將來的接盤買家，一個都不會有。
- 再建築不可（不可重建）：如果地塊不臨符合規定的道路（接道義務），則禁止重建，轉售價值嚴重受限。
- 舊耐震（1981年6月前的抗震標準）：需預算耐震診斷（抗震評估）與耐震補強（抗震加固）。
- 地役權：通行權、穿越地塊的管線、共用小路。
- 共有持分（共有產權份額）：多名繼承人共有、部分人下落不明的房產，沒有完整產權絕不要買。
- 自然災害：查閱官方災害地圖ハザードマップ（洪水、滑坡、海嘯）。
少數空屋屬於傳統木構農家，而非一般的戰後住宅。那是完全不同的一種購買，價格與工程都不一樣：請見古民家是什麼、要價多少。
購買流程：與普通房產完全相同
不存在什麼「空き家特殊通道」：交易走標準流程，出價、重要事項説明、簽訂売買契約、付款、由司法書士辦理登記。完整步驟見購房指南。
- 購房費用：最多6%（稅費、登記、佣金），詳見日本購房費用一文。房價極低的空き家，固定費用佔比反而最大。
- 資金：請準備現金。日本房貸僅面向在日居住且受僱的人群；非居民一律全款購買。
- 對外國人無任何限制：土地與建築均為永久產權（freehold），無需簽證或居留身份。反過來也一樣：買房不產生任何居留權利。
選對房，而不是選最便宜的房
一次成功的空き家購買，意味著：結構健全、距車站30分鐘以內、所在區域仍有本地經濟活力，而不是買下全日本最便宜的房子。如果希望我們為你搜尋、篩選、談判，從選房直到交鑰匙，請瞭解我們的個性化陪購服務。
常見問題
真的能用1日元在日本買房嗎？
能。確有地方政府和私人業主以象徵性價格轉讓房屋。但這是負擔的轉移：拆除（100萬–200萬日元）、翻新（常見800萬–2,000萬日元）、稅費和過戶費用全由你承擔。「免費」的代價是工程款。
沒有簽證的外國人能買空き家嗎？
能。日本對購房不設國籍或居留限制，空き家也不例外。但買房不產生任何居留權利；且除非你是在日受僱的居民，否則只能全款購買。
什麼是空き家バンク？
由市町村政府運營的空置房登記平臺，幫助業主把空房重新推向市場。房源通常便宜，但僅有日語且質量參差：簽約前務必核實房屋狀況、用途地域，尤其是地段。
翻新一套空き家要花多少錢？
一套需要整體翻新的木造住宅，通常需800萬–2,000萬日元（51,000–128,000美元），取決於屋頂、結構與耐震補強的工程量。詳見我們的分項預算文章。
買空き家能拿到日本簽證嗎？
不能。在日本持有房產不產生任何居留權利。簽證與購房是完全獨立的兩件事，這是海外買家最常見的誤解之一。