日本房產中介的角色
在日本，房產中介（不動產會社，fudōsan gaisha，字面意為"不動產公司"）在賣方與買方之間充當居間人（仲介，chūkai，居間/中介）。它釋出房源、安排看房（內見，naiken，看房）、議價、準備合同，並與司法書士協調交割。
對外國人至關重要的一點：多數房產並非某一家中介"獨家"。得益於內部網路REINS（レインズ，強制性的中介間資料庫），幾乎所有中介都能看到相同房源。因此你無需聯絡十家中介：一家靠譜中介即可接觸到幾乎全部市場。
中介做什麼（不做什麼）
宅建士：法定必備的持牌經紀
該行業受《宅地建物取引業法》（takken-gyōhō）規範。每家中介至少須僱用一名宅建士（宅地建物取引士，takken-shi，國家持牌房產經紀），且每五名員工至少配一名持牌者。
只有宅建士可執行三項專屬行為：
- 在簽約前宣讀重要事項說明（重要事項説明，jūyō jikō setsumei），一份詳列房產一切情況的法律檔案。
- 在該檔案上加蓋印章及執照編號。
- 簽署居間合同。
簽約前務必索取這份重要事項說明：它是你最主要的保護。我們在重要事項說明專文中逐條解讀。
中介佣金：法定上限為3%
居間佣金（仲介手數料，chūkai tesūryō）並非自由定價，而是受法律封頂。對超過400萬日元的房產（最常見情形），上限為：
房價 × 3% ＋ 6萬日元 ＋ 消費稅（10%）。
"3%＋6萬日元"是低價區間的簡算公式：法律實際規定前200萬日元收5%、200萬至400萬日元收4%、超出部分收3%。"＋6萬日元"用於抵消分段計算。10%的消費稅（消費稅，shōhizei）針對佣金加收（而非房價）。
具體例子
對一套3000萬日元（約20萬歐元）的公寓：佣金＝30,000,000 × 3% ＋ 60,000 ＝96萬日元，加10%稅＝105.6萬日元（約7000歐元）。
這筆佣金計入購房費用，整體在房價的6%以內（含稅費、登記、手續費）。完整明細見日本購房費用一文。
表格：不同房價的中介佣金
按3%＋6萬日元公式，超過400萬日元房產的法定最高佣金（不含消費稅）估算。
| 房價 | 約合歐元 | 最高佣金（不含稅） | 含10%稅 |
|---|---|---|---|
| 1000萬日元 | 約6.5萬歐元 | 36萬日元 | 39.6萬日元 |
| 2000萬日元 | 約13萬歐元 | 66萬日元 | 72.6萬日元 |
| 3000萬日元 | 約20萬歐元 | 96萬日元 | 105.6萬日元 |
| 5000萬日元 | 約33萬歐元 | 156萬日元 | 171.6萬日元 |
| 1億日元 | 約66.5萬歐元 | 306萬日元 | 336.6萬日元 |
這些是上限：中介可以收更少，但很少這樣做。用我們的收益模擬器把這筆成本納入整體預算。
雙邊代理（兩手交易）及其利益衝突
這是日本體系中最微妙的一點。同一家中介可以同時代理賣方與買方：即兩手交易（両手取引，ryōte torihiki，"雙手交易"）。它便在同一筆交易上收取兩筆佣金，買賣雙方各一筆。
為何對買方不利
- 利益衝突：中介有動力快速高價成交以賺取雙份佣金，未必盡力維護你的議價空間。
- 捂盤（囲い込み，kakoikomi）：一些中介拿到賣方委託後不在REINS上公開分享，以便自己找到買方、通吃兩頭。這是當局譴責的不良做法。
如何自我保護
- 詢問中介對你意向房產是否為雙邊代理。
- 優先選擇僅代理買方的單邊委託（片手，kata-te，"單手"），只為你一方服務。
- 請獨立第三方核驗房產。我們的一對一陪購始終站在買方一邊。
入口網站、英語中介與如何挑選
在聯絡中介之前，日本主流入口網站幾乎收錄了全部房源：
- SUUMO（スーモ），最大的大眾門戶。
- HOME'S（ホームズ），篩選與資料豐富。
- at home（アットホーム），二手及地方房源強。
這些網站為日文；我們在精選房源中提供翻譯並核實過的精選。
需要英語中介嗎？
一些中介專門面向外國買家並用英語服務。這很方便，但有兩點侷限：房源有時較窄，佣金仍在法定上限。關鍵不在語言，而在買方一側的獨立性及雙邊代理的透明度。
我們的挑選標準
- 可辨識的宅建士及可核驗的執照編號。
- 明確站在買方一側（無隱藏的雙邊代理）。
- 佣金符合上限，總預算不超6%。
- 能提供翻譯或講解的重要事項說明。
小結：在日本購房要選對幫手
日本房產中介是受監管的居間人：佣金上限約為3%＋6萬日元，法定必備持牌宅建士，REINS系統讓絕大多數房產可透過一家靠譜中介觸達。真正的陷阱不是成本，而是雙邊代理（兩手取引）及其利益衝突。
牢記基本原則：總費用不超6%，非居民現金購房，選擇真正站在買方一側的中介。若希望從搜尋到交鑰匙全程有人護航，並核驗重要事項說明與是否存在隱藏雙邊代理，歡迎瞭解我們的一對一陪購服務。
常見問題
日本房產中介收費多少？
居間佣金受法律封頂：超過400萬日元的房產，最高為房價的3%＋6萬日元，再加10%消費稅。3000萬日元（約20萬歐元）的房產約為105.6萬日元（約7000歐元）。該佣金計入購房費用，整體不超房價的6%。
什麼是雙邊代理（兩手交易）？
即同一家中介同時代理賣方與買方，在同一筆交易上收取兩筆佣金。對買方的風險是利益衝突：中介可能優先快速高價成交，而非幫你議價。選擇僅代理買方的單邊委託更穩妥。
看遍所有房源需要聯絡多家中介嗎？
不需要。得益於REINS中介間網路，幾乎所有中介都能看到相同房源。一家靠譜中介即可接觸到幾乎全部市場。找多家中介主要是徒增協調複雜度，並不會真正擴大選擇。
什麼是宅建士？
即國家持牌房產經紀（宅地建物取引士）。每家中介至少須僱用一名。只有他能在簽約前宣讀並蓋章重要事項說明（jūyō jikō setsumei）。務必索取這份檔案：它是你最主要的法律保護。
外國人一定需要英語中介嗎？
不是，方便但非必需。其房源有時較窄，佣金仍在法定上限。最重要的是中介在買方一側保持獨立、對雙邊代理透明，並能向你講解重要事項說明。