在日本可以買城堡嗎？
實務上不行，至少買不到真正的城堡。日本有 12 座城堡的主天守（日文「天守」，tenshu）自江戶時代或更早保存至今，稱為現存天守（日文「現存天守」，genzon tenshu）。其中姬路城、松本城、犬山城、彥根城與松江城 5 座為國寶，其餘 7 座為重要文化財。這些天守全部由地方自治體、國家或公益財團持有，從未在不動產市場上出售過。
最後一位私人持有者，正是印證通則的例外。愛知縣的犬山城原屬成瀨家所有，直到 2004 年才移轉給為保存城堡而成立的財團法人。這至今仍是日本城堡天守落入私人手中的唯一現代案例。
為什麼市場是封閉的
- 公有產權：1873 年後，多數城堡先歸軍方或國家，再移交給各城市。如今的持有者是地方政府，沒有出售的理由。
- 國家的優先購買權：依《文化財保護法》（日文「文化財保護法」，bunkazai hogo-hō），重要文化財的所有人若要出售，必須先讓國家優先購買（第 46 條）。
- 觀光價值：城堡是城市的地標，也是門票收入的來源。愛媛縣的大洲城於 2004 年以木造重建，自 2020 年起以「城堡住宿」的形式出租，每晚約 100 萬日圓以上（約 6,400 美元）。城市把城堡拿來創造收益，而不是賣掉。
因此，當您搜尋「日本城堡出售」時，誠實的答案其實要換成另一個問題：私人買家能擁有哪些與城堡相關的不動產？本文接下來正是回答這個問題。
「城堡」物件實際上是什麼
標榜「城」（日文「城」，shiro）的物件通常分為五類。弄清楚您看到的是哪一類，就能掌握它的定價邏輯、法律限制與轉售前景。
| 物件類型 | 持有者 | 外國人可購買嗎？ | 主要限制 |
|---|---|---|---|
| 原建城堡天守（現存天守） | 城市、國家、財團 | 不可，從未上市 | 國寶或重要文化財 |
| 重建天守（1931 年後的混凝土或木造） | 幾乎都是城市 | 幾乎不可能 | 公園用地，常為指定史跡 |
| 私人模擬天守（日文「模擬天守」，mogi tenshu） | 企業、個人、已退出的休閒事業者 | 可，前提是有物件釋出 | 商業用途、土地使用分區、維護費高、轉售不易 |
| 留有城跡的土地（日文「城跡」，shiroato） | 私人地主、山林所有人、寺院 | 可 | 可能為史跡指定，任何工程都需許可 |
| 城下町的歷史民宅（武家屋敷、商家、庄屋的農家） | 私人所有人 | 可，這才是真正的市場 | 登錄後須遵守文化財規定，翻修成本 |
模擬天守是二十世紀興建的城堡造型建築，多半出自 1960 至 1980 年代的飯店、博物館或地方休閒開發公司之手。這類物件確實會出售，通常是背後的事業結束營業之後。它們是相當特殊的標的：結構多為鋼筋混凝土，內部原本是博物館或餐廳，所在土地也屬於商業或觀光用途的分區，而非住宅區。除非有明確的商業計畫並完成結構檢查，否則不建議購買。
真正的市場：歷史民宅與城下町住宅
最能滿足城堡買家所追求的歷史感、工藝與存在感的，是歷史民宅。日本的舊城下町（日文「城下町」，jōkamachi）至今仍保有武家屋敷、商家町屋，以及昔日庄屋的大型農家，這些房子和一般住宅一樣，可在私人之間買賣。
武士宅邸
武家屋敷（日文「武家屋敷」，buke yashiki）是武士階級的舊宅，沿著城下的街道興建。角館（秋田）、萩（山口）、知覽（鹿兒島），以及金澤與松江周邊都還留有這類屋敷。許多屋敷位於傳統建造物群保存地區（日文「伝統的建造物群保存地区」，dentōteki kenzōbutsu-gun hozon chiku），外觀受到管制，但也有修繕補助。
村長與地主宅邸
庄屋（日文「庄屋」，shōya，村長之家）相當於鄉村的莊園：附有門、倉庫與數百平方公尺土地的大型古民家（日本傳統鄉間木造民宅，kominka）。這是私人買家最接近「莊園」的選擇，也經常出現在鄉村物件清單中。我們的日本古民家農舍介紹說明了這類建築的構造與檢查重點。
商家町家與倉庫
在城下町，商人的町家（京都典型的傳統市街木造住宅，machiya）與防火的藏（日文「蔵」，kura，倉庫）通常比武家屋敷更平價，也更容易改作住家或民宿。您可以在我們的物件目錄中瀏覽目前的日本町家出售與古民家出售，每筆物件都附有屋齡與位置檢查。
舊旅店與寺院
歷史悠久的旅店（日文「本陣」，honjin，諸侯投宿之處）與寺院也會進入市場。寺院屬於宗教法人，依《宗教法人法》，處分主要財產前至少須提前一個月公告（第 23 條），因此寺院的買賣耗時較久，有時還會遭到信眾反對。
文化財身分：指定、登錄，或都不是
購買任何歷史建築之前，都要先確認它有沒有文化財身分。這個身分決定了您能改動什麼、要繳多少稅，以及有沒有補助。共有三種情況。
| 身分 | 數量（建築） | 買賣 | 工程 | 稅務影響 |
|---|---|---|---|---|
| 重要文化財（日文「重要文化財」，jūyō bunkazai） | 全國數千件 | 須先讓國家優先購買（第 46 條） | 變更現狀須經許可 | 免徵固定資產稅；繼承估價減 70 % |
| 登錄有形文化財（日文「登録有形文化財」，tōroku yūkei bunkazai） | 截至 2026 年 3 月 1 日共 14,758 件，其中住宅 6,456 件 | 可自由買賣；換所有人須通報 | 大幅改動外觀前 30 天須通知 | 建築物固定資產稅減半；繼承估價減 30 % |
| 無身分（多數老屋） | 數十萬件 | 自由 | 僅受建築基準法與地方規定約束 | 一般課稅 |
私人買家主要面對的是登錄這一類。登錄出於自願，保護程度輕（您仍可翻修室內，也能當住家或民宿使用），稅務減免則是實實在在的。文化廳在線上資料庫公布登錄建築清單，任何標榜具有文化財身分的物件，都可以拿來對照查證。
史跡與城跡
留有城跡的土地可能被指定為史跡（日文「史跡」，shiseki）。在這類土地上，任何現狀變更，包括挖掘地基或砍伐樹木，都需要文化廳長官的許可，還可能被要求自費進行考古調查。未受保護的山城（日文「山城」，yamajiro）遺址位於一般山林用地，以山林的價格出售，但您買到的是一座帶有土木遺構的山坡，而不是一棟建築。
試算範例：一棟登錄的庄屋宅邸
這是根據典型數字建立的示意案例，並非特定物件：位於鄉村城下町的一棟登錄庄屋舊宅，樓地板面積 220 m²，土地 900 m²，開價 1,500 萬日圓（約 96,000 美元）。
| 項目 | 日圓 | 美元 |
|---|---|---|
| 購買價格 | 1,500 萬日圓 | 約 96,200 美元 |
| 購買費用（稅金、登記、司法書士、仲介），最高 6 % | 最高 90 萬日圓 | 最高 5,800 美元 |
| 屋頂與結構修繕預算 | 800 萬日圓 | 約 51,300 美元 |
| 國家補助（設計與監造費 80 萬日圓的一半） | 減 40 萬日圓 | 減 2,600 美元 |
| 總支出 | 約 2,350 萬日圓 | 約 150,600 美元 |
| 建築物固定資產稅（評定額 200 萬日圓，稅率 1.4 %） | 28,000 日圓，減半後每年 14,000 日圓 | 每年約 90 美元 |
從中可以得到三點體會。第一，房價不等於預算：大型老屋頂的修繕費用，往往相當於購買價格的一半。第二，登錄建築的補助金額不高，且取決於各年度預算，請當成額外的好處，不要列入必要收入。第三，老舊鄉村建築的持有稅極低，所以即使人不在日本，歷史民宅的持有成本也很小。我們的日本購屋費用明細與町家與古民家翻修成本，可以幫助您為實際物件重新建立預算。
外國人如何購買歷史建築
日本對外國人持有土地或建築物沒有任何限制，包括受保護的歷史建築。流程與我們的日本買房指南所述的一般流程相同，只是多了幾項檢查。
- 確認身分：向賣方仲介索取登錄或指定證明，並與文化廳資料庫核對。
- 閱讀說明書：重要事項說明（日文「重要事項説明」，jūyō jikō setsumei）必須載明文化財與史跡的相關限制。
- 拜訪市町村的文化財主管單位：簽約前先詢問哪些工程需要通知或許可，以及地方補助是否能與國家補助疊加。
- 準備現金：日本的房貸只開放給在日本居住且受僱領薪的人，詳見我們的外國人在日本的房貸一文。多數購買歷史民宅的外國買家都以現金支付。
- 規劃用途：民宿需要營業執照；我們的購買營業中的旅館一文介紹了旅館業的執照途徑。
擁有城下町的宅邸，並不會取得在日本居住的任何權利。在日本購置不動產不附帶簽證：居留資格取決於另外的身分，例如工作、經營管理或家人團聚。
應避免的常見錯誤
- 被「城」這個字誤導：標示為「城堡風格豪宅」的物件，其實是模擬天守，或是屋頂帶有裝飾的大型住宅。請詢問建造年份與結構。
- 買遺址想蓋房子：在史跡上，您可能永遠拿不到建築許可。付款之前先查看指定範圍圖。
- 忽略進出道路：許多庄屋宅邸位於狹窄巷弄。若基地未臨接寬度至少 4 m 的道路，重建可能被拒絕。
- 低估屋頂成本：茅草、檜皮與厚重的黏土瓦都需要專業工匠。請在簽約前取得報價，而不是簽約後。
- 忽略位置：鄉村老屋的真正問題是位置。距離車站與商店超過 20 至 30 分鐘的物件，不易出租，也難以轉售。
- 沒有傳承規劃：文化財減免降低的是估價，而不是規則。購買大型宅邸前，請先閱讀我們的日本不動產繼承稅指南。
購買歷史建築的專家建議
- 依建築類型搜尋，不要依「城」字搜尋：使用古民家、武家屋敷、庄屋、登錄有形文化財等詞彙。我們的日本房屋出售目錄可依建築類型與價格篩選。
- 登錄優於指定：登錄能帶來稅務減免與聲望，卻沒有重要文化財那套嚴格的許可制度。
- 選擇鄰近鐵路的城下町：長野縣的松本、萩、角館或松江兼具歷史資產與遊客流量，對民宿計畫有幫助。
- 聘請專業建築師：熟悉傳統木工的設計師，能發現一般檢查遺漏的腐朽、白蟻損害與結構弱點。
- 從第一天就考慮轉售：300 m² 宅邸的買家群很小。請以長期持有而非短期轉手來定價。
結論
日本的城堡不出售，偶爾出現的少數私人模擬天守也是商業資產，而不是住家。能回應這份夢想的市場，是歷史民宅：登錄的農家、武家屋敷與城下町的町家，外國人可以自由購買、低成本持有，並在部分公共補助下修復。請依位置與屋況選擇建築、確認它的身分、把屋頂預算編進去，並以現金支付。若您希望有一支當地團隊代為搜尋、檢查與談判，我們的買家陪同服務涵蓋整個流程。
常見問題
在日本可以買城堡嗎？
買不到原建城堡。12 座現存天守與幾乎所有重建天守都屬於市町村、國家或財團，被列為重要文化財的城堡若要出售，必須先讓國家優先購買。私人模擬天守與歷史民宅才是現實的替代選項。
日本有城堡是私人持有的嗎？
犬山城是最後一座：成瀨家持有到 2004 年，之後移轉給財團法人。如今沒有任何一座原建天守屬於個人私有。
外國人可以購買日本的歷史民宅嗎？
可以。日本對外國人持有土地或建築物沒有限制，包括登錄文化財。您依一般購買流程進行，購買費用最高約 6 %，通常以現金支付。
什麼是登錄有形文化財？
指屋齡至少 50 年、因歷史價值而由國家登錄的建築。截至 2026 年 3 月 1 日，共有 14,758 件登錄建築。所有人保有廣泛的翻修自由，大幅改動外觀前須通知，且建築物的固定資產稅減半。
日本的武家屋敷要多少錢？
視城鎮、面積與屋況而定：鄉村的歷史民宅可能只需數百萬日圓，知名城下町的武家屋敷則貴得多。還要再加上修繕預算，常佔房價相當大的比例。
可以在日本的城堡過夜嗎？
可以，以住客的身分。愛媛縣的大洲城與長崎縣的平戶城都提供城堡住宿；大洲城自 2020 年起出租天守，每晚約 100 萬日圓以上（約 6,400 美元）。
購買日本的歷史民宅可以取得簽證嗎？
不行。在日本擁有不動產不會取得居留權。您需要另外取得居留資格，例如工作、經營管理或配偶簽證。