鐵律：在日本居住且受僱領薪才能貸款，否則全款
日本銀行放貸的前提是：借款人長期定居日本，有日本僱主發放的、可核實的穩定日元收入。結論很簡單，我們也不繞彎子：日本住房貸款只面向居住在日本且在日本受僱領薪的人。不符合條件就全款購房，這也是絕大多數海外投資者的實際買法，而日本市場恰好適合全款：300萬至1000萬日元（約2萬至6.7萬歐元）就能買到品質不錯的房產。
再提醒一句：國籍從來不是購房的障礙，外國人無需任何簽證即可獲得完整的永久產權（freehold），詳見日本購房指南。受限的是貸款，不是產權。
哪些銀行願意貸款給外國居民？
對於在日受僱的居民，以下機構對外國借款人比較熟悉：
- SMBC信託銀行Prestia（原花旗銀行日本）：提供英語服務，擅長處理國際客戶；滿足收入條件時無永住權也可申請。
- SBI新生銀行：浮動利率在市場上數一數二，對外國居民開放。
- 三大行（三井住友、三菱UFJ、瑞穗）：條件優越，但通常要求永住權（永住権）或有日本籍配偶。
- 地方銀行（地方銀行）與信用金庫（信用金庫）：逐案稽核，在大城市之外很有用；若你已是當地客戶，往往更靈活。
- Flat 35（フラット35）：由住宅金融支援機構（住宅金融支援機構）支援、最長35年的固定利率貸款，對外國居民開放，僅限自住房。
稽核條件逐項拆解
日本銀行的稽核條件正式且必須同時滿足：
- 在留資格：永住權（永住権）是金鑰匙；沒有永住權則需要長期簽證（工作、配偶），且往往要求更高首付。
- 穩定的正式僱傭（正社員）：在同一僱主處工齡（勤続年數）至少1至3年；自僱人士須提供2至3年的財務報表。
- 日元收入：通常要求年收入400萬至500萬日元以上（約2.7萬至3.3萬歐元）；海外收入基本不被計入。
- 償還負擔率（返済負擔率）：全部月供不超過稅前收入的約30–35%。
- 團體信用生命保險（団體信用生命保険，dan-shin）：幾乎必須投保，需填寫健康問卷。
- 年齡：一般要求在80歲前還清。
自住還是投資？
以上條件針對自住房貸款（住宅ローン）。購買出租房則需要投資者貸款（アパートローン / 不動産投資ローン），利率更高，通常1.5%至4.5%，稽核也更嚴格，同樣只面向日本居民。
2026年利率與期限：浮動約0.5–1%，固定約1.5–2%
2026年、日本央行貨幣政策逐步正常化之後的大致水平：
- 浮動利率（変動金利）：約0.5%至1%，多數日本借款人的選擇。
- 固定利率（固定金利，10年及以上）：約1.5%至2%。
- Flat 35：約1.5%至2%，全程鎖定。
期限最長35年；常規首付為10%至20%（無永住權者往往被要求20%至50%）。即便利率處於歷史低位，也要比較綜合成本：保證料（保証料）、手續費（事務手數料）和團信保費都在名義利率之外。
非居民：日本銀行不會放貸，誠實的替代方案
必須說清楚：對於我們討論的這類房產（獨棟、公寓、空屋akiya、町屋machiya），非居民無法從日本銀行獲得貸款。沒有日元收入、沒有日本信用記錄、跨境追索困難，任何一家零售銀行都不會受理。凡承諾能辦到的中介，請務必警惕。
經過驗證的解決方案，按常見程度排序：
- 全款購房，正途。日本市場不乏價格親民的房源：瀏覽精選房源，或閱讀購買空屋（akiya）指南，300萬至1500萬日元（約2萬至10萬歐元）的預算就有很多選擇。
- 在本國融資：個人消費貸款（額度有限、利率較高），或者更優的方案，以你在本國（如法國）已持有的房產辦理抵押貸款或再融資，銀行以本國資產放貸，資金可自由用於日本購房。
- 證券質押貸款（倫巴德貸款）：適合持有證券組合的投資者。
全款預算還有一個競爭優勢：在日本，不帶貸款解約條款（融資特約なし）的出價對賣方吸引力明顯更大，也更有議價空間。
居民 vs 非居民：對照表
| 專案 | 在日受僱的居民 | 非居民 |
|---|---|---|
| 日本銀行貸款 | 可以（須滿足條件） | 不可以 |
| 可選銀行 | SMBC Prestia、SBI新生銀行、三大行（需永住權）、地方銀行、Flat 35 | 此類房產無任何銀行受理 |
| 典型首付 | 10–20%（無永住權更高） | 100%（全款） |
| 2026年參考利率 | 浮動約0.5–1%，固定約1.5–2% | n/a |
| 團體信用生命保險 団體信用生命保険 | 必須（含健康問卷） | n/a |
| 融資途徑 | 住宅ローン、Flat 35、アパートローン（出租房） | 全款、本國貸款、以本國房產抵押融資 |
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常見問題
非居民外國人能向日本銀行申請房貸嗎？
不能。日本銀行要求借款人居住在日本並在日本受僱領薪、有日元收入。不滿足這些條件，任何零售銀行都不會為獨棟、公寓或空屋提供貸款。非居民要麼全款購房，要麼在自己國家安排融資。
在日本貸款一定要有永住權嗎？
不一定：SMBC Prestia、SBI新生銀行等在滿足收入和工齡條件時接受無永住權的居民。但永住權能改變一切，首付更低、利率更好、三大行也向你敞開。沒有永住權，首付通常要準備20%至50%。
日本銀行要求多少首付？
資質良好的在日受僱居民一般為房價的10%至20%，無永住權則更高（20%至50%）。此外還有購房稅費，最多為房價的6%，需現金支付，以及貸款的保證料和手續費。
可以在自己國家貸款去日本買房嗎？
普通住房貸款不行：法國等多數國家的銀行不接受以位於日本的房產作抵押。但你可以使用個人貸款，或者更好的方式，以本國已持有的房產辦理抵押貸款或再融資，取得資金後自由用於日本購房。
什麼是Flat 35（フラット35）？
這是一種由公營機構住宅金融支援機構（住宅金融支援機構）支援、經各銀行發放的固定利率貸款，期限最長35年。面向居住在日本的外國人開放，但只能用於購買自住房，不能用於出租投資。