誰須納稅？日本房產即便非居民也應稅
關鍵出發點：位於日本的房產是日本境內資產。就日本遺產稅（相続稅）而言，房產所在地優先。即便被繼承人與繼承人從未在日本居住，轉移一套位於日本的公寓或房屋，也納入日本稅基。
一般規則：
- 對於非居民且近期與日本無居住關聯的被繼承人與繼承人，日本稅原則上僅就位於日本的資產（含房產）徵稅，而非全球財產。
- 居住身份、國籍與在日居留歷史，可能改變稅基範圍（全球財產 vs 日本資產），因此專業的zeirishi（稅理士，稅務會計師）至關重要。
換言之：在日本購房，最終會為你的繼承人帶來日本遺產稅的敞口。應從購房時即著手規劃，正如每年固定資產稅及轉手時的房產增值稅。本文提供參照，並不替代個性化建議。
基礎扣除：3000萬日元+每位繼承人600萬日元
在計稅之前，遺產可享基礎扣除（kiso kōjo，基礎控除）。其公式簡單而核心：
扣除額 = 30,000,000日元 +（6,000,000日元 × 法定繼承人人數）
即3000萬日元（約20萬歐元）的底數，每位法定繼承人再加600萬日元（約4萬歐元）。只有遺產中超過此扣除的部分才計稅。
按繼承人人數的扣除示例
| 法定繼承人人數 | 計算 | 扣除總額 |
|---|---|---|
| 1 | 3000萬+600萬 | 3600萬日元（約24萬歐元） |
| 2 | 3000萬+1200萬 | 4200萬日元（約28萬歐元） |
| 3 | 3000萬+1800萬 | 4800萬日元（約32萬歐元） |
| 4 | 3000萬+2400萬 | 5400萬日元（約36萬歐元） |
實際上，一套2000-3000萬日元的小房產由多位繼承人繼承，可能低於扣除額而不產生稅負。價值更高的房產則超出扣除額，就超出部分計稅。還存在其他專項扣除（配偶等），由zeirishi處理。
累進稅率：從10%到55%
超過扣除額後，稅負按累進分級稅率計算，就每位繼承人（按法定份額分配後）所得的應稅份額適用。稅率從10%到55%。
遺產稅（相続稅）參考稅率表
| 每位繼承人應稅份額 | 稅率 | 速算扣除 |
|---|---|---|
| ≤1000萬日元（約6.7萬歐元） | 10% | 0 |
| ≤3000萬日元（約20萬歐元） | 15% | 50萬日元 |
| ≤5000萬日元（約33.3萬歐元） | 20% | 200萬日元 |
| ≤1億日元（約66.7萬歐元） | 30% | 700萬日元 |
| ≤2億日元 | 40% | 1700萬日元 |
| ≤3億日元 | 45% | 2700萬日元 |
| ≤6億日元 | 50% | 4200萬日元 |
| >6億日元 | 55% | 7200萬日元 |
實際計算分為多步（淨稅基、按法定份額分配、適用稅率、再按實際分割重新分配）。此表僅為參照；最終計算應由zeirishi（稅理士）完成。
房產估值：按稅務價值，而非市場價
一個常被誤解的要點：應稅稅基並非市場價，而是通常更低的稅務價值。
土地：按路線價（路線価）
土地按路線價（路線価，臨街每米麵寬的價值）估值，由稅務機關（國稅庁）每年公佈。該價值通常低於市場價（常約80%），從而相應降低稅基。
建築：按評估價值
建築物按其評估價值（kotei shisan zei hyōkagaku，固定資産稅評価額）估值，同樣低於重建或出售價格。
因此，遺產稅所採用的價值往往明顯低於購房價。這也正是房產在日本有時被用作遺產籌劃工具的原因，此類用途須嚴格依賴專業建議。要對照稅務價值與真實價格，可將路線價與2026年日本房價走勢交叉比對。
中日稅收協定與贈與：避免雙重徵稅
若你是法國（或本國）稅務居民而在日本持有房產，兩套遺產稅制可能交叉。此時中日（法日）稅收協定便發揮作用。
遺產方面的協定
相關國家與日本訂有旨在避免雙重徵稅的協定。實務上，房產在其所在國（日本）應稅，而抵免機制原則上避免同一稅項在本國重複繳納。兩套制度的協調頗為專業：強烈建議同時由日本的zeirishi（稅理士）與本國的稅務顧問/公證人共同協助。
贈與（zōyozei，贈與稅）
生前轉移屬於贈與稅（zōyozei，贈與稅），與繼承分開，有自己的（同樣累進，最高55%）稅率，及一筆小得多的年度免稅額（約每年110萬日元，約7300歐元）。還存在專項制度（如提前轉移）。同樣，贈與與繼承的權衡應與專業人士一同決定。
常見誤區
- 以為身在海外，日本房產便可免繳日本稅：錯誤。
- 混淆市場價與稅務價值（路線價）：以後者為準。
- 忘記為遺產手續指定日本境內的稅務代表。
- 未權衡zōyozei稅率與協定便貿然贈與。
小結：提前規劃、正確估值、尋求專業建議
日本房產遺產稅（相続稅）邏輯清晰：日本房產即便對非居民也應稅，基礎扣除（3000萬日元+每位繼承人600萬日元）保護小額遺產，超出部分按10-55%累進稅率、就通常低於市場的稅務價值（路線價）徵稅。
中日（法日）協定原則上避免雙重徵稅，贈與（zōyozei，贈與稅）則是需審慎規劃的另一選擇。鑑於其專業性，稅基、法定分配、協定、贈與/繼承取捨，此議題須藉助專業建議：日本的zeirishi與本國的稅務顧問/公證人。若希望從購房起就把傳承納入日本房產專案的架構，請藉助我們的一對一陪購服務，並在持有期間同步規劃非居民租金收入稅。
常見問題
非居民對日本房產要繳遺產稅嗎？
要。位於日本的房產是日本境內資產，納入日本遺產稅稅基（相続稅），即便被繼承人與繼承人身在海外。對非居民而言，稅原則上僅就位於日本的資產徵收。具體稅基範圍由zeirishi（稅理士）依情況確認。
日本遺產稅的基礎扣除是多少？
基礎扣除（kiso kōjo，基礎控除）為3000萬日元（約20萬歐元）加每位法定繼承人600萬日元（約4萬歐元）。2位繼承人時扣除達4200萬日元；3位時為4800萬日元。只有超過此扣除的遺產份額才按10-55%稅率計稅。
日本遺產稅如何為房產估值？
不按市場價，而按通常更低的稅務價值。土地按路線價（路線価，臨街每米麵寬的稅務價值，由機關公佈，常約市場價80%）估值，建築按評估價值（固定資産稅評価額）估值。因此應稅稅基往往明顯低於購房價。
中日（法日）稅收協定能避免雙重徵稅嗎？
原則上可以。房產在其所在國（日本）應稅，協定提供機制避免同一稅項重複繳納。協調較為專業：請由日本的zeirishi（稅理士）與本國的稅務顧問/公證人共同協助。
生前贈與與身後繼承，哪個更划算？
視情況而定。贈與屬於zōyozei（贈與稅），有自己的累進稅率（最高55%）及小得多的年度免稅額（約每年110萬日元）。繼承可享3000萬日元+每位繼承人600萬日元的扣除。取捨取決於房產價值、時間安排與家庭狀況：應與專業人士一同決定。