海外出租房產折舊：日本房屋的兩套年限

一分鐘看懂結論

如果您在日本持有一棟房子，卻在其他國家報稅，三條規則幾乎就決定了一切：

• 折舊的對象是建物，永遠不是土地。在日本買房，土地往往佔了價格的大部分，因此可折舊的部分比買家想像中小。
• 年限由您的本國決定，不是日本。美國納稅人適用替代折舊制度（ADS）：2017 年 12 月 31 日之後啟用的住宅出租房產，以直線法分 30 年折舊；在此日期之前啟用的房產，以及非住宅建物，則為 40 年。您可能看過的 27.5 年，只適用於位在美國境內的房產。
• 日本自己跑一套快得多的時鐘。木造住宅的法定耐用年限是 22 年，而法定年限已經用盡的中古屋，四年就攤提完畢。同一棟建物，同一筆錢，兩套完全不同的日曆。

本文其餘的篇幅，談的都是第三條的後果：同一筆現金流在一個國家看起來賺錢、在另一個國家卻是虧損；外國稅額扣抵出現在錯誤的年度；以及轉售時的折舊追回稅單，連從未申報過折舊的屋主也躲不掉。

進入數字之前先說一句。本文是一位房產顧問寫的通則指南，不是針對您個人情況的稅務意見。折舊正是日本會計師與外國會計師最常各說各話的地方，而猜錯的代價是以「年」來計算的。請用它來問對問題，再請雙方確認數字。

為什麼日本和您本國的稅務機關永遠算不出同一個數字

日本依構造類別訂定法定耐用年限（日文「法定耐用年数」，hotei taiyo nensu），而自 2007 年 4 月起取得的建物，折舊（日文「減価償却」，genka shokyaku）一律採直線法。

構造	日本法定耐用年限	美國 ADS 年限（境外房產）
木造住宅	22 年	30 年（住宅用，2017 年之後啟用）
輕型鋼骨，厚度 3 mm 以下	19 年	30 年
鋼骨，厚度超過 3 mm 至 4 mm	27 年	30 年
鋼筋混凝土	47 年	30 年
上述任一構造，作商業出租而非住宅使用	不變	40 年

造就四年攤提的中古屋計算公式

日本並不要求中古屋的買家只能按剩餘法定年限折舊。簡便法（日文「簡便法」，kanbenho）的算法如下：

• 法定年限已完全用盡（屋齡超過 22 年的木造房屋）：耐用年限 = 法定年限 x 20 %。木造為 22 x 0.2 = 4.4，無條件捨去為 4 年。
• 部分年限已經經過：耐用年限 =（法定年限減屋齡）+（屋齡 x 20 %）。屋齡 10 年的木造房屋為 12 + 2 = 14 年。
• 下限為兩年，不足一年的部分捨去。

這就是為什麼日本許多投資話術都圍繞著老舊木造房屋打轉：節稅效果全部集中在前四年。我們在日本房產折舊與 22 年木造槓桿一文中說明了這套機制，以及它在轉售時的反噬。然而，您本國的稅務機關從沒聽過這條公式。它只會按照您買進當時的建物，套用自己的年限；一棟 60 年的鄉間老屋，折舊年限和全新的房屋完全一樣，都是 30 年。

土地與建物的分攤：一切都繫於這個數字

沒有分攤，就沒有折舊。日本的契約書常常只寫土地加建物的總價，因此您必須自己做出分攤，並保留佐證。實務上有三種方法被接受，強度由高到低如下：

方法	怎麼算	強度
契約上載有消費稅	消費稅（日文「消費税」，shohizei）只對建物課徵，土地一律不課。建物價格 = 契約載明的稅額除以稅率（10 %）。	最強。僅限賣方為應稅事業者的情形，因此大多數私人交易用不上。
評價額比例	依土地與建物的固定資產稅評價額（日文「固定資産税評価額」，kotei shisanzei hyokagaku）比例分攤總價，數字取自稅務證明書。	強度高，而且每一件物件都拿得到。最常見的選擇。
鑑價或重建成本	委託鑑價師，或以每平方公尺的重建成本乘以樓地板面積推算。	可以接受；當建物本身確實值錢時，值得花這筆錢。

放到一筆真實的日本交易上是什麼樣子

在鄉間與近郊的物件上，建物往往只佔價格的 20 % 至 40 %，因為日本的房屋會流失帳面價值，土地卻能保住。這個文化事實，我們在為什麼日本房屋會貶值而土地保值一文中說明過，也正是您可折舊基礎比美國買家直覺預期更小的原因。

有兩個實務要點，可以省下日後的爭執：

• 請在交屋前就向仲介索取固定資產稅的評價證明書。事後才要，就得跑一趟市役所，或再透過仲介申請。
• 選定分攤比例後就一致沿用：可折舊基礎、取得費用，以及日後出售時的獲利計算，全部用同一個比例。

以美元計的成本基礎，在取得當日就凍結

第二個常見的錯誤出在匯率。您的成本基礎，是以取得房產當日的匯率換算的日圓價格，之後就不再變動。您不需要逐年重算，日圓從 110 貶到 156 兌 1 美元，也不會縮減您早已鎖定的扣除額。

哪些支出計入成本基礎，而不是當年度費用

取得費用要資本化計入成本基礎，並與建物一起折舊，適用同一個土地與建物比例。在日本，這些費用維持在房價的 6 % 以內，以國際標準而言相當低，我們在在日本買房的購屋費用指南中有詳細說明。

項目	處理方式
仲介手續費、司法書士（shiho shoshi）報酬、登錄免許稅、印花稅	資本化，按土地與建物分攤
不動產取得稅（日文「不動産取得税」，fudosan shutokuzei），於數個月後才寄單	依您本國規定決定資本化或列為費用；前後一致即可
提升房產價值或延長其壽命的翻修	資本化為獨立資產，另起折舊起算日
恢復原狀的修繕	當年度列為費用
每年的固定資產稅、保險費、管理費、水電費	當年度列為費用
土地，任何情況下	永不折舊

如果您在出租前先行翻修，請依工程類別分開保留發票。屋頂換新和牆面重新油漆，在報稅上不是同一件事，這個區分在房產持有期間的價值可達數千美元。

實例試算：一棟 1,200 萬日圓的木造房屋

以長野一棟 1995 年的木造房屋為例，2026 年以 12,000,000 日圓買進（以 156 日圓兌 1 美元計，約 76,900 美元），長期出租，月租 65,000 日圓。評價證明書顯示土地佔 70 %、建物佔 30 %。購屋費用為 6 %，即 720,000 日圓。

• 價格中的建物部分：3,600,000 日圓。費用中的建物部分：216,000 日圓。
• 可折舊基礎：3,816,000 日圓，約 24,460 美元。
• 土地：8,400,000 日圓（約 53,850 美元），永不折舊。

同一棟建物，兩套折舊表

	日本	美國報稅（ADS）
買進時的屋齡	31 年，法定年限已用盡	不影響
適用的耐用年限	4 年（22 x 0.2）	30 年
每年折舊額	954,000 日圓（約 6,115 美元）	約 815 美元
攤提總額	完全相同：約 24,460 美元。差別只在時間分布。

這對稅單造成什麼影響

年租金收入為 780,000 日圓。扣掉固定資產稅、保險、管理費與小額修繕，假設共 180,000 日圓，折舊前的淨收益為 600,000 日圓（約 3,846 美元）。

期間	日本應稅所得	美國應稅所得
第 1 至 4 年	600,000 減 954,000 = 虧損，日本無稅可繳	3,846 美元減 815 美元 = 約 3,031 美元應稅
第 5 至 30 年	600,000 日圓全額應稅	約 3,031 美元應稅
第 31 年起	600,000 日圓全額應稅	3,846 美元全額應稅

請再看一次第一行：在日本一毛不課的那幾年，您的本國幾乎足額課稅，而且沒有任何日本稅可以拿來扣抵。這就是陷阱，而且完全可以事先預見。

長野不是假設，而是真實案例：這個縣是我們物件庫中老舊木造存量最豐厚的來源之一，可參考我們的長野房產頁面。

外國稅額扣抵的陷阱：兩套時程，一份扣抵

重複課稅通常靠外國稅額扣抵解決：日本先對租金課稅，因為租稅協定把課稅權給了房產所在國，接著您的本國再扣抵您已繳的稅。當兩國在相同年度對大致相同的所得課稅時，這套機制運作良好。而打破這個對齊的，正是折舊。

錯位會怎麼演變

• 前幾年：日本折舊跑得快，代表日本稅極少甚至為零，因此可扣抵的金額也極少甚至為零，而您本國的申報書上已經出現應稅所得。您在本國全額繳稅。
• 後幾年：日本的折舊用盡，日本稅開始出現，但您本國的扣除額還在跑，於是本國應稅所得偏低，可扣抵的金額可能超過您用得掉的額度。
• 超限扣抵額在美國制度下，通常可在被動類別內向前追溯一年、向後結轉十年。它們不會立刻消失，但一筆八年後才用得到的扣抵，價值遠低於今天的現金。

兩個減輕影響的細節

第一，非居住者屋主不必繳約 10 % 的日本住民稅（日文「住民税」，juminzei），因為這項稅是對 1 月 1 日設籍於日本的人課徵。因此小型出租物件的日本稅負比表面稅率看起來低，可扣抵的金額也一樣低。第二，若租金由公司支付，或由不自住的個人支付，可能會有 20.42 % 的扣繳，而那是透過年度申報退補的預繳款，不是最終稅負。這兩點都寫在我們的非居住者的日本租賃所得稅指南裡，同時也說明了非居住者必須指定的納稅管理人（日文「納税管理人」，nozei kanrinin）扮演的角色。

把日本這一側報好並非可有可無，而且正是這份申報書產生您扣抵的證據：請見我們對確定申告（kakutei shinkoku），日本年度所得稅申報的逐步說明。請保留日本的繳稅收據：外國稅額扣抵的價值，完全取決於您能不能證明那筆稅真的繳了。

在哪裡報稅，答案就完全不同

境外建物的折舊，是各國稅制分歧最大的領域之一。下表是一張地圖，不是裁定，而且規則會變動：報稅前請與當地專業人士確認您的做法。

報稅國	境外出租房產的建物可折舊嗎？	年限或費率	要注意什麼
美國	可以，而且是強制的	ADS 直線法 30 年（住宅用，2017 年之後啟用）；較早啟用或非住宅用為 40 年	第一年適用月中慣例；出售時有折舊追回
英國	住宅本體不得提列折舊	n/a	境外房產所得依英國規則計算，並填報於境外所得頁
澳洲	可以，屬資本工程	每年 2.5 %，分 40 年，適用於 1987 年 9 月 15 日之後開工的建物	住宅房產的二手設備與機具扣除額自 2017 年 7 月 1 日起取消
加拿大	可以，但可自行選擇是否提列	第 1 類資本成本扣除（CCA），餘額遞減法 4 %	不得因此產生或擴大租賃虧損；超過 10 萬加幣的境外房產須另行申報
法國	未附傢俱出租制度下不可；附傢俱出租則可以	附傢俱出租：分項折舊，常見為 25 至 40 年	日本所得在日本課稅，法國依協定給予減免
德國	原則上免稅但適用累進保留，因此所得須依德國規則重算	建物折舊 2 %，2022 年之後完工的建物為 3 %	免稅的所得仍會拉高您其餘所得適用的稅率
西班牙	可以	取建造成本與評定建物價值之較高者的 3 %	超過 5 萬歐元的境外資產另有申報義務
義大利	個人不得折舊	n/a	境外房產所得原則上以在國外核定的淨額計算
巴西	個人不得折舊	n/a	境外租金按月課稅，日本已繳稅款依協定減免

有兩個模式很明顯。允許扣除的國家，速度幾乎都追不上日本，所以上面那種錯位是常態，而不是美國獨有的怪癖。而完全不允許扣除的國家，特別是英國，會在一個完全忽略日本扣除額的稅基上對日本租金課稅，這使得日本的節稅效果對英國屋主的價值，遠低於對美國屋主的價值。

香港與新加坡原則上不對個人的境外租金收入課稅，因此日本的折舊對當地稅負沒有影響；台灣則把境外所得併入個人基本所得額計算，超過門檻才課稅。三地都不採用日本的四年折舊年限，實際申報請向當地會計師確認。

代價最高的幾個錯誤

因為金額看起來很小就略過折舊

在美國，成本基礎會按已扣除或可扣除的折舊金額調減。十年不申報，出售時仍然當作您申報過：獲利以調減後的基礎計算，而您什麼扣除額也沒換到。如果您已經漏了兩年以上，正確的補救是變更會計方法並做一次補提調整，而不是堆一疊更正申報書。請明確地向您的報稅會計師提出這一點。

忘了轉售時的折舊追回

折舊是遞延，不是贈與。出售時，獲利中可歸屬於直線法折舊的部分，在美國制度下最高按 25 % 課稅。日本有自己的資本利得規則，而且在持有滿五年處有一道陡峭的分界，我們在在日本出售房產的資本利得稅一文中談過。請在進場之前就規劃好出場。

把日本的年限套用到自己的申報書上

在美國或德國的申報書上用日本的四年折舊，不叫積極，而是單純錯誤，而且這是我們在買家寄來的試算表中最常見到的單一錯誤。日本的數字屬於日本的申報書。

因為日圓波動就重算成本基礎

成本基礎是歷史數字。匯率變動會改變您換算後的租金價值，也會改變出售時的獲利，但不會改變您在取得當日就定下的折舊表。

折舊土地，或折舊全部價款

這種情況比您想像的常見，通常是因為契約上只寫了一個數字。在上表的任何一套制度裡，土地的部分都不得折舊。

忽略了扣除額旁邊那些申報表

以自己名義直接持有的房屋，不算境外金融帳戶，但收租的日本銀行帳戶很可能需要申報，而透過公司或信託持有，則會牽出完全不同的一整套表格。在選定架構之前，請先讀我們的在日本設立公司投資一文：對單獨一棟房子而言，海外的申報負擔往往超過日本這邊的好處。

結語：一棟房子，兩套折舊表，一個計畫

從海外折舊一間日本的出租房產，一旦接受核心事實就不難：同一棟建物會被攤提兩次，跑在兩座時鐘上，而只有日本那座跑得快。用一份站得住腳的文件分攤土地與建物，在買進當日以本國貨幣固定成本基礎，從第一年起就把日本的折舊表和本國的折舊表並排跑，並事先決定哪幾年您願意在本國繳稅、而且沒有扣抵可以沖銷。

照這個順序做，數字是可預測的。事後才做，數字就是驚嚇，而且通常出現在您出售的那一年。如果您還在挑物件，我們的日本待售房屋目錄呈現了這些計算的起點價格，而待售古民家頁面上那些老舊木造存量，正是兩套折舊表落差最大的類別。至於購買本身，整個流程在我們的日本購屋指南中一步一步寫清楚了，而我們的全程陪跑服務則從找房一路帶到交屋，日本的文件流程由我們陪著您處理。

常見問題

境外出租房產要折舊幾年？

在美國替代折舊制度（ADS）下，2017 年 12 月 31 日之後啟用的住宅出租房產為直線法 30 年；在此日期之前啟用的房產，或非住宅建物，則為 40 年。27.5 年只適用於位在美國境內的房產。

位在日本的房屋可以用 27.5 年嗎？

不行。主要使用地在美國境外的房產，必須採用替代折舊制度，住宅出租為 30 年。用 27.5 年會高估扣除額，而且這個錯誤會一路跟到您出售的那一天。

日本木造房屋 22 年的規定，適用於我本國的申報書嗎？

不適用。22 年的法定耐用年限，以及由此衍生、法定年限已用盡的中古屋四年攤提，都只適用於日本的申報書。您的本國會對同一棟建物套用自己的年限。

如果我不需要這筆扣除額，折舊可以不提列嗎？

在美國制度下，實際上是強制的，因為不論您是否申報，成本基礎都會按已扣除或可扣除的折舊金額調減。在加拿大則確實可以自行選擇。略過任何一年之前，請先確認您適用的規則。

日本的房產要怎麼分攤土地與建物？

當賣方是應稅事業者時，使用契約上載明的消費稅，因為它只對建物課徵。否則，依土地與建物的固定資產稅評價額比例分攤總價，這些數字都在市町村的稅務證明書上。請保留這份文件。

成本基礎要用哪一天的匯率？

取得當日的匯率。成本基礎自此以您的本國貨幣固定下來，在該資產的整個持有期間都不隨日圓波動重算。匯率確實會影響您每年換算的租金收入，以及出售時的獲利。

境外出租房產的折舊，在我出售時會被追回嗎？

在美國制度下會：獲利中可歸屬於直線法折舊的部分，作為未追回的第 1250 條利得，最高按 25 % 課稅。日本則依自己的規則另行對獲利課稅，而該規則在持有滿五年後變動幅度很大。

我必須把這棟日本房屋本身填進境外資產申報表嗎？

以自己名義直接持有的不動產，原則上不屬於境外金融資產，但收租的日本銀行帳戶可能需要申報，而透過公司或信託持有，答案會完全不同。選定架構之前，請先與您的報稅會計師確認應填哪些表格。