日本的空屋到底有多少？
基準數字來自日本總務省統計局每五年實施一次的「住宅・土地統計調査」（住宅與土地統計調查）。2023 年版統計到約 900 萬戶空置住宅，接近住宅存量的 14%，是歷來最高的比例。
這個頭條數字到處被引用，而且幾乎每次都被誤讀。調查把這 900 萬戶分成四個性質完全不同的類別，其中只有一類符合中文所說的廢棄住宅。
| 類別（2023 年調查） | 約略戶數 | 實際內容 |
|---|---|---|
| 出租用，換租客的空檔 | 440 萬戶 | 一般出租存量，空置數週至數月 |
| 其他空置住宅 | 390 萬戶 | 無人居住、未掛牌、沒有處置計畫：真正的空屋 |
| 別墅與第二住所 | 40 萬戶 | 一年使用數週，屋主仍在 |
| 已掛牌待售 | 30 萬戶 | 目前正在市場上流通 |
真正關鍵的是第二列。這 390 萬戶沒有租客、沒有掛牌，往往也沒有明確計畫，它們才是各市町村空屋銀行與專門業者所能提供的物件來源。當一則標題寫著日本要送出 900 萬棟房子時，它把真實數字灌水了一倍以上。
還有一點值得及早釐清：空置不等於破敗。這 390 萬戶當中有很大一部分結構完好，只是屋主過世或搬進安養機構，而家族裡沒有人願意從另一座城市遠距管理。狀況從可以直接入住到無法救回都有，光看價格分辨不出您面對的是哪一種。
日本為什麼會空下來：背後的五股結構性力量
日本的空屋不是單一危機造成的，而是五股結構性力量長期累積的總和。理解它們，您就能分辨哪些房子會繼續失去價值，哪些不會。
1. 人口減少，而且集中在鄉間
日本人口已經連續十多年減少，而且各地減少的幅度極不平均。年輕人移往東京、大阪與各地區的中心都市，鄉下的市町村則是整整一個世代一起流失。家族離開時房子並不會跟著消失，於是住宅存量留了下來，住的人卻沒有。
2. 建築物本身就被設計成會貶值
日本的木造住宅被視為會折舊的資產，而不是保值的工具。木造住宅的稅務折舊年限為 22 年，市場也依循同樣的邏輯：大約 25 至 30 年之後，一棟標準住宅的評價常常接近零，價格幾乎全部落在土地上。在一個人口萎縮的城鎮繼承一棟四十年的房子，繼承到的是維護成本，不是資本。這套機制我們在日本房屋為何會貶值一文中有完整說明。
3. 懲罰拆除的固定資產稅
這是多數外文報導遺漏、卻具有決定性的原因。住宅用地享有固定資產稅（固定資産税，kotei shisan zei）的大幅減免：前 200 平方公尺最多可減至評價額的六分之一。一旦把房子拆掉，土地就不再是住宅用地，稅單可能大幅上升。數十年來，屋主最省錢的做法就是讓建築物繼續站著腐朽。稅率請見我們的日本固定資產稅指南。
4. 沒有人辦理登記的繼承
直到不久之前，繼承來的不動產辦不辦登記都是自由的。一代又一代的家族跳過這個手續，結果就是一棟房子有十幾位分散在全國各地的法定共有人，其中好幾位可能又已經過世。沒有人能單獨出售，於是什麼也賣不掉。日本自 2024 年 4 月 1 日起把繼承登記改為強制，期限三年，逾期有罰則，這類案件應該會慢慢減少，但既有的積案並不會因此解決。
5. 偏好新屋的文化
日本買方長期偏好新築（新築，shinchiku，全新興建）勝過中古屋，因此鄉間一棟老舊住宅面對的國內市場非常薄。這種偏好在都市正在鬆動，但在鄉下仍然決定了什麼賣得掉。
空屋實際上分布在哪些地方
空置是一種鄉間現象，只有少數都市例外。全國空置率接近 14%，但各都道府縣之間的落差大到足以完全改變一筆投資的性質。
| 都道府縣 | 空置率（2023 年，概數） | 對買方的意義 |
|---|---|---|
| 和歌山 | 約 21% | 全國最高，物件供給充足，沿海城鎮在大阪可及範圍內 |
| 德島 | 約 21% | 四國，價格極低，租賃需求薄弱 |
| 山梨 | 約 20% | 富士山周邊別墅眾多，邊緣地帶已進入東京通勤圈 |
| 鹿兒島、高知、愛媛 | 約 20% | 九州與四國的鄉間，日本最便宜的住宅存量 |
| 長野 | 約 20% | 山區與溫泉城鎮，部分谷地有真實的觀光需求 |
| 東京 | 約 11% | 多數是換租客空檔的出租住宅，真正的空屋極少 |
| 神奈川、埼玉 | 約 9 至 10% | 全國最低，通勤圈，價格穩定 |
這張表請看兩遍，因為它包含了整個主題最核心的陷阱：空屋最多的縣，正是最少人想居住的縣。高空置率本身不是機會，它是離開的計量。
真正讓市場有意思的是那些例外。和歌山同時擁有全日本最高的空置率，以及距離大阪約兩小時的沿海城鎮，這也是它長期成為我們自有物件庫最大來源的原因：目前的物件可以在和歌山縣專頁查看。長野的溫泉谷地帶有真實的觀光需求。在山梨的邊緣地帶，一棟房子可以同時做到便宜，又在東京圈的通勤距離之內。
我們對每一筆鄉間購案的建議都一樣：決定的是位置，建築物只是跟著走。一棟結構完好、距離最近車站 40 分鐘、鎮上沒有商店的房子，價值低於一棟距離仍在營運路線10 分鐘的破屋。如果吸引您的正是鄉間，請在對一張照片動心之前，先讀我們的日本鄉間購屋一文。
空屋、特定空家、再建築不可：改變價格的那幾個詞
日本的物件廣告使用一套精確的詞彙，而中文的「廢棄住宅」至少涵蓋了四種價格與風險差距極大的情況。學會以下五個詞，替您省下的錢會比任何一次議價都多。
| 用語 | 日文 | 對您的意義 |
|---|---|---|
| 空屋 | 空き家 | 任何無人居住的住宅。完全不說明狀況與價格 |
| 空屋銀行 | 空き家バンク | 市町村設置、媒合屋主與買方的登錄制度，常附帶居住條件 |
| 特定空家 | 特定空家 | 經正式認定為危險或不衛生。稅賦減免被取消，市町村可命令改善，或代為拆除並向屋主求償 |
| 管理不全空家 | 管理不全空家 | 2023 年修法新增：管理不良，是上一類的前一階段，光是這個認定就足以失去稅賦減免 |
| 再建築不可 | 再建築不可 | 不可重建。土地不符合道路臨接規定，房子一旦消失，就沒有任何合法建物能取代它 |
最後兩列正是便宜房子變昂貴的地方。被認定為特定空家，代表市町村已經判定該建築物構成危害，而這個判定會隨著所有權移轉到您身上。再建築不可的土地則糟得更安靜：您買下的房子，是這塊地上最後一棟合法建物，因此整修預算不是選項，而是唯一的路。
另有兩點實務提醒。市町村的空き家バンク不是廉價品出清區：許多登錄制度要求您實際遷入、承諾最短居住期間，或設有年齡上限，而且文件全部只有日文。這些制度實際如何運作，我們在空屋銀行指南中說明。至於著名的免費房子，幾乎從來不是免費的：我們在1 日圓空屋一文中把真實總額算了出來。
外國人可以在日本買下一棟空屋嗎？
可以，而這一點讓多數讀者意外。日本對不動產所有權沒有任何國籍限制。外國買方取得的是與日本人完全相同的完全所有權，土地在內，不需要居留身分、不需要當地合夥人、也沒有審批程序。日本沒有亞洲其他地方常見的租賃權或人頭持有架構。
有三項限制遠比國籍重要，務實的規劃正是從它們開始。
買房不會給您任何居留權
這是最常見的誤解，值得直白地說清楚：在日本擁有不動產不會取得任何簽證或居留資格。您會擁有那棟房子，但入境時依然只能使用您原本的身分，包括觀光停留。日本沒有與不動產掛鉤的投資移民簽證。我們的沒有簽證也能在日本買房嗎一文說明了哪些做得到、哪些做不到。
融資實際上等於現金
日本的房貸實務上只開放給在日本居住且受僱領薪的人，需要在留卡與當地的收入紀錄。非居住者要買空屋，應該直接以全額現金規劃。在這個市場裡，這件事沒有聽起來那麼嚴苛，因為以國際標準而言金額不大，但它必須是事先規劃的，而不是事後才發現的。
距離才是真正的成本
國籍是免費的，缺席不是。總得有人去看屋、讀日文契約、出席重要事項說明（重要事項説明，jūyō jikō setsumei，簽約前法定的說明程序）、協調工班、領取鑰匙。從海外做這些事，才是買一棟空屋真正的難處，也正是我們全程陪同服務存在的理由。完整流程請見我們的日本購屋指南。
一棟空屋的真實成本：實際試算
我們用一個真實的案例來算：和歌山一座沿海城鎮、距離車站 15 分鐘、1970 年代興建、約 100 平方公尺的木造住宅，開價 300 萬日圓（約 19,200 美元）。以下是把它整理到可以居住的成本，數字都是買方實際會簽下去的。
| 項目 | 日圓 | 美元（概數） |
|---|---|---|
| 開價 | 3,000,000 | $19,200 |
| 購買費用（仲介、登記、稅金，最高 6%） | 180,000 | $1,150 |
| 清空屋內遺留物品 | 300,000 | $1,900 |
| 屋頂與結構木料 | 2,500,000 | $16,000 |
| 水電管線、廚房與衛浴 | 2,000,000 | $12,800 |
| 隔熱與門窗 | 1,500,000 | $9,600 |
| 整理到可住的總額 | 9,480,000 | 約 $60,800 |
教訓在比例裡：廣告上的價格不到整個專案的三分之一。只用掛牌價編預算的人，編的是真實情況四分之一的預算。此外，這種規模的房子在鄉間城鎮，每年還要加上大約 5 萬至 10 萬日圓（320 至 640 美元）的固定資產稅，以及保險費。
也請注意那個 6% 上限涵蓋了什麼。日本的購買總費用，也就是仲介手續費、登記稅、司法書士報酬與不動產取得稅，合計維持在房價的 6% 以內。以歐洲標準而言這相當低，也是這個市場真正的優勢之一。花錢的是整修，不是交易本身。詳細數字請見町家與古民家的整修費用。
關於結構還有一項可以安心的說明：1981 年以前興建的房子屬於舊耐震基準，這不等於自動出局，但它是一個需要編列的項目。補強工程很常見，而且可以估算，我們的1981 年耐震基準一文說明了該查什麼、要花多少。
讓便宜房子變昂貴的五個陷阱
以下每一個陷阱，都讓某位真實的買方付出過真實的代價。而它們在廣告照片上全都看不見。
1. 不能重建的土地
再建築不可的土地不符合「臨接寬度 4 公尺以上道路至少 2 公尺」的規定。拆掉之後，您擁有的是一塊不能蓋房子的土地，價值只剩您付出金額的一小部分。任何事情之前，先查道路臨接。
2. 沒有辦理的繼承登記
如果登記名義人還是祖父母，那麼每一位在世的繼承人都必須同意出售。追查散在四個縣的八位親屬可能要花上一年，而只要一個人拒絕就結束了。在花下第一塊日圓之前，先問清楚登記簿（登記簿，不動產登記簿謄本）上寫的是誰。
3. 連同房子一起繼承到的稅賦損失
如果該屋已被認定為管理不全空家或特定空家，土地的住宅用地減免可能已經消失。您試算過的持有成本，可能從第一天起就是預期的好幾倍。
4. 遺留物品，以及清運它們的費用
日本的住宅非常常見連同屋內所有東西一起出售，從家具到屋主一輩子的物品都在。清空一整棟房子要 20 萬至 50 萬日圓（1,300 至 3,200 美元），而且價格裡幾乎不會提到這一筆。
5. 一座已經沒有工班的城鎮
在人口流失的地區，木工、屋頂師傅與水電師傅可能在一小時車程之外，而且行程已經排滿好幾個月。問題不只是報價，還有行事曆。在承諾買下之前，先確認工程實際上做得成。
應該避免的常見錯誤
- 買了建築物，而不是位置。會貶值的是房子，撐住價值的是土地與交通可及性。一棟位在仍在營運車站附近、結構完好的破屋，勝過一座沒有商店的城鎮裡一棟漂亮的房子。
- 把 900 萬戶讀成 900 萬戶在出售。真正閒置的只有約 390 萬戶，而其中今天外國買方實際買得到的又只是一小部分。
- 用開價編預算。如同前面的試算所示，掛牌價往往不到整個專案的三分之一。
- 以為空屋銀行是最便宜的途徑。市町村的登錄制度經常附帶遷入或居住條件，使非居住者根本無法使用。
- 指望房貸。沒有在日本居住並受僱，就要以現金規劃。
- 指望簽證。這筆購買完全不會改變您的居留身分。
- 因為便宜就省掉檢查。一棟屋頂已經壞掉的 300 萬日圓房子不是便宜的房子，它是一個 948 萬日圓的專案。
如果您想看的是市場上真正存在的物件，而不是社群媒體上流傳的東西，我們的物件庫收錄了全日本的空置住宅並附上分析：請瀏覽目前的空屋物件、5 萬美元以下的物件，或是待售古民家，如果您想找的是一棟傳統農家住宅。
結語：空置是一種狀態，不是一筆便宜
日本的 900 萬戶空置住宅是真的，其中真正閒置的 390 萬戶也是真的。不真實的，是「一個國家正在送房子」這個想法。這些房子之所以空下來，是因為一些至今仍未消失的原因：鄉間人口萎縮、建築物在設計上就會折舊、一套獎勵讓房子繼續站著的固定資產稅，以及沒有人能解開的繼承關係。
這不代表它們是壞的標的。這代表它們是一個形狀已知的標的。一棟因為位置而買下、誠實檢查過、以開價三倍編列預算、並且由真的到得了現場的工班整修的空置住宅，是已開發國家中少數還能用一筆不大的金額，買到一個附完全所有權的真正住所的地方。而一棟只因為便宜而買下的空置住宅，是一份有屋頂的負債。
兩者之間的差別在於盡職調查，而其中大部分必須用日文、在當地、在您做出承諾之前完成。這正是我們負責的部分：從尋找物件到交付鑰匙，透過我們的陪同服務；或者您也可以自己來，完整方法在我們的購屋指南裡，更深入的內容則在在日本買空屋一文。
常見問題
日本有多少空屋？
2023 年的住宅與土地統計調查統計到約 900 萬戶空置住宅，接近住宅存量的 14%。其中真正閒置的約 390 萬戶：無人居住、未掛牌、沒有處置計畫。其餘是換租客空檔的出租住宅、第二住所，或是已經在市場上待售的物件。
外國人可以買日本的空屋嗎？
可以。日本對不動產所有權沒有任何國籍限制，外國買方取得的建物與土地所有權和日本人完全相同。不需要居留身分、當地合夥人或政府審批。實際的障礙是融資與距離，不是國籍。
日本的空屋真的是免費的嗎？
幾乎從來不是。確實有少數物件標價 1 日圓或無償讓與，但移轉會一併帶走責任：積欠的稅金、清運屋內物品、修繕，有時還是一塊法律上不能重建的土地。請以整個專案的總額編預算，而不是標題上的價格。
日本為什麼有這麼多空屋？
五股力量疊加：人口減少並向都市集中、木造住宅被視為會折舊的資產、一項讓拆除變得昂貴的固定資產稅減免、從來沒有辦理登記的繼承，以及國內偏好新築勝過中古屋的習慣。
在日本買房可以拿到簽證嗎？
不行。在日本擁有不動產不會取得任何居留權或簽證，日本也沒有與不動產掛鉤的投資移民簽證。您會擁有那棟房子，但要住在日本，仍然需要另外依自身條件取得在留資格。
整修一棟日本的空屋要花多少錢？
一棟 100 平方公尺、需要處理屋頂、水電管線與隔熱的木造住宅，請預估 500 萬至 700 萬日圓（約 32,000 至 45,000 美元）。一個務實的經驗法則是：便宜空屋完工後的總成本，大約是開價的三倍。
買空屋可以申請房貸嗎？
實務上只有在日本居住且受僱領薪、持有在留卡並有當地收入紀錄的人才可以。日本的銀行很少貸款給非居住者，而且空屋涉及的貸款金額太小，對銀行也缺乏吸引力。多數外國買方以現金支付。
空屋如果放著任其敗壞會怎樣？
市町村可以將它認定為管理不全空家（管理不良），或特定空家（危險或不衛生）。任一種認定都會取消土地稅的住宅用地減免。情況最嚴重時，市町村可以命令改善，或代為拆除並向屋主求償。