東京空屋：哪裡有、要多少錢

東京到底有多少空屋？

空屋（日文「空き家」，akiya，指調查基準日當天無人居住的住宅）涵蓋所有無人居住的住宅。依此定義，東京可說是日本的空屋之都：2023 年有 896,500 戶空置住宅，高於 2018 年的約 810,000 戶，數量為全國最多。然而它的空置率只有 10.9%，在 47 個都道府縣中排名第 44，全國平均則為 13.8%，全國空置住宅共 900 萬戶。

只要看清楚空置的是哪一類住宅，這個矛盾就不存在了。在 2013 年的調查中（這是東京公布詳細分類、且我們在此引用的最後一次調查），約 82 萬戶空置住宅裡，有約 49 萬戶是等待租客的出租住宅，另有 56,000 戶是待售住宅。只有約 110,000 戶才是國際媒體所說的「廢棄房屋」，也就是長期無人居住的住宅。換句話說，東京的空屋多半是空著的套房公寓，而不是等著買家的便宜獨棟住宅。

指標（住宅土地統計調查）	東京都	日本全國
空置住宅戶數，2023 年	896,500	900 萬
空置率，2023 年	10.9%（47 個都道府縣中排第 44）	13.8%
空置住宅戶數，2018 年	約 810,000	849 萬
空置住宅中的出租住宅，2013 年	約 490,000（十分之六）	約一半
長期無人居住的住宅，2013 年	約 110,000	無可比數據

未來的供給比現有存量更重要。東京都政府估計，全都內約有 100 萬戶自住住宅的住戶全為 65 歲以上，並將這些住宅視為「準空屋」。未來二十年，這些住宅會透過繼承陸續進入市場，主要集中在外圍各區與多摩地區。關於全國概況與這個詞的意義，請參閱我們的日本廢棄房屋指南。

三個東京，三種空屋市場

東京都並不是單一的城市。它包含 23 個特別區、26 個市，以及西邊多摩地區的少數町村，還有向太平洋延伸 1,000 公里的伊豆與小笠原兩大群島。這幾個區域的空屋市場彼此毫無共通點。

區域	空置住宅的樣貌	定價邏輯	到東京市中心	轉售
23 區	40 至 100 平方公尺土地上的小型木造住宅，常位於窄巷內	以土地價值計：2026 年平均每平方公尺 856,400 日圓（5,490 美元），最便宜的葛飾區為 387,500 日圓（2,484 美元）	電車 10 至 40 分鐘	強，但再建築不可的土地除外
多摩東部（八王子、町田、立川）	1970 至 1990 年代的社區住宅，有些位於離車站很遠的山丘上	僅為 23 區價格的一小部分，主要取決於步行到車站的時間	40 至 60 分鐘	近車站尚可，只能靠巴士的社區較弱
多摩西部（青梅、秋留野、奧多摩、檜原）	山谷中的古老農家與木造住宅，土地寬大	常見數百萬日圓的價位，有時更低	60 至 120 分鐘	慢，只有當地買家
離島（伊豆、小笠原）	簡單的住宅，很少進入市場，常由町公所代為出租	低，但供給極少	搭船，或搭 55 分鐘航班到八丈島	非常有限

多摩東部實際上就是郊區：我們在東京近郊與東京附近買房地點指南中，將它與神奈川、埼玉、千葉一併比較。本文聚焦於東京空置住宅真正可能便宜的地方，以及它為什麼便宜。

23 區的空屋：為什麼不便宜

在 23 區內，空置住宅是以土地來定價。買家是建商，或打算拆掉舊屋重建新屋的家庭，因此建物的價值是零，甚至是負數（拆除要花錢）。以 2026 年的平均價格計算，葛飾區一塊 60 平方公尺的土地，光是土地就值約 2,300 萬日圓（149,000 美元），還沒把房子算進去。這就是為什麼搜尋「東京空屋」很少找到撿便宜的機會。

例外：再建築不可的住宅

在 23 區內找得到的便宜住宅，通常是再建築不可（日文「再建築不可」，saikenchiku fuka，不可重建）。依《建築基準法》，建築用地必須有至少 2 公尺寬的範圍臨接寬度至少 4 公尺的道路，這就是接道義務（日文「接道義務」，setsudō gimu）。東京有數以千計的老舊住宅，位於不符合這項規定的巷弄，或只透過 1.5 公尺寬的通道連到街道。您可以保留並修繕現有房屋，但一旦拆除或遭火災燒毀，就不能再蓋新屋。

• 折扣是真的：仲介通常將這類住宅定價遠低於鄰近土地，有時只有一半，因為銀行對它們很少甚至完全不貸款，多數買家也無法使用。
• 陷阱也是真的：自 2025 年 4 月起，大多數兩層樓木造住宅進行大規模整修時，需要取得建築確認，而再建築不可的住宅未必能取得。過去讓這類住宅有吸引力的輕度翻修，如今範圍變窄了。
• 脫手很難：您只能賣給同一小群現金買家，或需要您的土地來改善自家臨路狀況的鄰居。這位鄰居往往就是最好的買家。

道路後退與木造密集地區

在寬度不足 4 公尺、但法律仍視為道路的道路上（即「第 42 條第 2 項道路」），新建建物必須從道路中心線後退 2 公尺：這就是セットバック（setto bakku，道路後退）。因此您買到的土地面積，會比實際可使用的面積還大。世田谷、中野、杉並、品川、大田與墨田等區的大片地區，也屬於木密（日文「木密」，mokumitsu，木造住宅密集地區），東京都政府以補助鼓勵這些地區改建為防火建築，而且老舊木造住宅的火災風險較高。若要比較各區本身，請閱讀我們的東京 23 區分析與購屋地點指南。

多摩西部：東京真正的空屋市場

八王子以西，東京變成了山區。青梅、秋留野、日出、奧多摩，以及東京本島唯一的村莊檜原，共有森林覆蓋的山谷、多摩川與高齡化的人口。在這裡，東京的地址配上的是寬大的土地、古老的農家，以及數百萬日圓的價格。

可以找到什麼

• 青梅與秋留野：有 JR 車站（青梅線、五日市線）的城鎮，到新宿 60 至 80 分鐘。車站附近的住宅屬於一般郊區市場；空屋出現在丘陵與支谷地帶。
• 奧多摩：青梅線的終點，到新宿約 2 小時。有真正的古民家（日文「古民家」，kominka，日本傳統鄉間木造民宅）、河景、健行勝地，而且該町設有空屋銀行，並針對年輕家庭提供移居獎勵。
• 檜原：完全沒有鐵路，要從武藏五日市搭巴士。景色優美、安靜，但非常難轉售。

其中許多自治體設有空き家バンク（空屋銀行，akiya bank，由地方政府建立的空置住宅登錄制度）。這些登錄系統如何運作，以及為什麼刊登的資訊常常過時，請見我們的日本空屋銀行指南。請查看各町自己的網頁：整修或遷入的補助，通常僅限登記為居民的人申請。

地點原則依然適用

空屋的問題在於地點，而不在於房子。多摩西部的住宅如果距離車站步行 20 至 30 分鐘內，附近又有商店，就是可用的第二個家，或遠距工作的據點。但如果房子位於單線山路的盡頭，離最近的商店搭巴士要 40 分鐘，那麼它便宜是有原因的：冬天路面積雪、位於災害地圖上的山崩區域，而且您想離開時找不到買家。購買前，首先要調出該地號的災害地圖：陡峭的山谷代表許多土地位於指定的土砂災害區域內。

東京離島：很少進入市場的空屋

伊豆群島（大島、新島、三宅島、八丈島等）與小笠原群島在行政上屬於東京都。它們的空置住宅很少出現在全國性入口網站上。在小島上，房屋是透過親戚、鄰居或町公所轉手，有幾個島町還推出自己的空屋方案來吸引新居民，有時是租賃而非出售。

• 交通決定一切：八丈島從羽田搭飛機約 55 分鐘，大島搭渡輪或噴射水翼船要數小時，小笠原則要搭 24 小時的船，沒有機場。
• 建築成本更高：每一片瓦、每一位木匠都要靠船運送，所以整修費用遠高於本土的報價。
• 鹽害與颱風：屋頂、排水溝與金屬零件老化很快；每年都要編列維護預算。

離島住宅是一個生活方式的計畫，適合真正要住在那裡的人。作為投資或度假出租，數字很少算得過來，而且當地社群期待屋主常駐。

案例：青梅的一棟空置住宅

為了說明東京空屋實際要花多少錢，我們舉一個示意案例：一棟 1995 年建造的木造住宅，建物面積 90 平方公尺、土地面積 160 平方公尺，距離青梅線的車站步行 20 分鐘，開價 1,200 萬日圓（76,900 美元）。它建於 1981 年之後，符合現行耐震標準，因此整修成本可以控制（請見我們的1981 年耐震標準指南）。

項目	日圓	美元	備註
購買價格	12,000,000	76,900 美元	開價，可議價
購買費用（最高 6%）	720,000	4,600 美元	仲介、稅金、司法書士
整修（假設）	3,000,000 至 5,000,000	19,200 至 32,100 美元	浴室、廚房、隔熱、屋頂檢查
專案總額	15,720,000 至 17,720,000	100,800 至 113,600 美元	未含家具
固定資產稅與都市計畫稅	每年數萬	數百美元	課稅評價額的 1.4%，加上最高 0.3%

購買費用絕不會超過價格的 6%：逐項明細請見我們的日本購屋費用文章。與 23 區相比：同樣的預算，充其量只能買到葛飾區一塊 40 平方公尺的空地，上面沒有房子。再與神奈川或千葉相比，同樣的錢往往能買到離車站更近的較新住宅。光是一個東京的地址，並不值得花錢買。

自 2024 年 4 月 1 日起，日本規定繼承登記必須在三年內完成。簽約前，土地登記簿上必須顯示賣方為登記所有人：名義上仍屬於已故父母的空屋，在繼承人完成登記之前無法過戶。

東京空屋的常見錯誤

錯誤	為什麼會讓您吃虧	如何查證
買 23 區的住宅卻沒確認道路	再建築不可的土地，一旦房子沒了就幾乎失去全部價值	請仲介在重要事項說明（日文「重要事項説明」，jūyō jikō setsumei）中提供道路種類，並向區公所確認
指望在 23 區靠 Airbnb 賺錢	除了全國每年 180 晚的上限，多數區還加上自己的限制，其中幾個區在住宅區只允許週末營業	定價前先讀區的條例；請見我們的民泊執照與 180 天規則指南
忽略多摩西部的坡地	土砂災害區域限制重建，也會嚇跑買家	先查全國災害地圖入口網站，再問町公所
買了之後讓房子空著	經官方勸告後被指定為管理不善的住宅，會失去住宅用地的稅額減免（土地部分的稅額最高提高為六倍）	安排定期探訪、管理人與基本維護
以為可以貸款	日本的貸款要求居住且受僱於日本；再建築不可的土地完全貸不到款	規劃以現金購買
以為買房可以取得簽證	在日本擁有不動產不會取得任何居留權	簽證問題要另外處理

在稅務方面，住宅用地的六倍減免只適用於有人居住或妥善管理的住宅；相關規定請見我們的日本固定資產稅指南。

尋找東京空屋的專家建議

• 先決定區域，再決定房子。23 區、多摩東部、多摩西部或離島：每一個都是不同的專案，轉售時面對的買家也不同。
• 到房子真正所在的地方找。我們的東京待售住宅頁面列出整個東京都目前的物件，而全國性的日本空屋與待售住宅目錄則讓您與鄰近的縣比較。若要看更廣的預算範圍，100,000 美元以下的日本住宅大多不在東京，這正好說明首都的溢價有多高。
• 親自走一遍到車站的路。自己計時，徒步，還要帶著行李。刊登資訊常常寫的是最理想的情況。
• 調出官方價格。地價調查與日本國土交通省（MLIT）的不動產情報庫（不動産情報ライブラリ）會顯示該地址附近的實際成交價：如果開價遠高於這些數字，就要問為什麼。
• 承諾前先檢查房子。白蟻、屋頂漏水與汙水管線連接（許多山谷住宅仍使用化糞池），是多摩西部三種花錢的意外。
• 人在海外就找人協助。完整流程請見我們的日本買房指南；如果您需要有人在當地搜尋、查證與談判，請見我們的買家陪同服務方案。

結論：東京空屋確實存在，只是不在人們常找的地方

東京的空置住宅比任何其他都道府縣都多，近 900,000 戶，但多半是空著的出租公寓，而 23 區的空置獨棟住宅是以土地價格出售。價格親民的東京空屋位於多摩西部、離島，以及再建築不可的土地，後者只適合了解如何脫手的現金買家。先選區域，確認道路、坡地與產權，將購買總費用控制在 6% 以內，並把每一棟東京的住宅，與同樣預算在隔壁縣能買到的物件相比。東京的郵遞區號是不錯的加分，但絕不是買房的理由。

常見問題

東京有空屋嗎？

有。2023 年東京有 896,500 戶空置住宅，居各都道府縣之冠，但其中多數是租客空檔期間的出租公寓。空置的獨棟住宅確實存在，主要在外圍各區、多摩地區與離島。

在東京買得到便宜的空屋嗎？

在 23 區很少，因為住宅是以土地價值出售。便宜的東京空屋位於多摩西部（青梅、奧多摩、檜原）、離島，或 23 區內的再建築不可土地，但這類土地在整修與轉售上有嚴重限制。

東京的再建築不可住宅是什麼？

再建築不可的住宅，其土地沒有以至少 2 公尺的寬度臨接 4 公尺寬的道路。您可以保留並修繕它，但拆除後就不能再蓋新屋。銀行很少對這類土地放款。

東京有空屋銀行嗎？

整個東京並沒有單一的空屋銀行。多摩西部與離島的幾個自治體設有自己的空置住宅登錄制度，東京都政府則提供屋主諮詢。請查看各町的網站。

奧多摩離東京市中心有多遠？

奧多摩站位於 JR 青梅線的終點，搭電車到新宿約兩小時。青梅約 60 至 80 分鐘，比較適合經常往返市區。

外國人可以在東京買空屋嗎？

可以。日本不限制外國人購買土地或住宅，無論是否居住在日本。不過，日本的房貸只開放給在日本居住且受僱領薪的人，所以多數外國買家以現金支付，而且買房不會取得簽證。

我可以在東京的空屋經營 Airbnb 嗎？

只能在民泊申報的全國每年 180 晚上限內經營，而且 23 區中多數還加上更嚴格的地方規定，其中幾個區在住宅區僅限週末營業。購買前請先查看區或町的條例。