東京郊外買房指南：2026 東京近郊房子哪裡買

什麼是東京郊外

日文有一個精確的說法：郊外（日文「郊外」，kōgai），還有一個更傳神的外來語：ベッドタウン（beddo taun，意為「臥城」），指每天早上人潮湧向東京市中心的通勤城鎮。這些地區合起來構成首都圈（日文「首都圏」，shutoken），是全球最大的都會區，人口約 3,700 萬。

對買家來說，有用的定義不是行政區劃，而是實際可行性：郊外是指搭電車 60 分鐘以內，就能抵達東京市中心樞紐站（東京、新宿、澀谷、池袋、上野、品川）的地方。這個範圍涵蓋四個區域：

• 神奈川縣（神奈川県）位於西南方：川崎、橫濱，再往外是湘南海岸（藤澤、茅崎、鎌倉）與小田原。這是價格最高的一側，由橫濱與川崎撐起行情。
• 埼玉縣（埼玉県）位於北方：川口、埼玉市（浦和、大宮）、所澤、川越、越谷、春日部。鐵路網密集，土地平均比神奈川便宜約 30%。
• 千葉縣（千葉県）位於東方：浦安、市川、船橋、松戶、柏、千葉市。縣平均價格最低，但有少數地段（浦安、市川）的價格與東京市中心相當。
• 多摩地區（多摩地域），即東京都本身的西半部：八王子、町田、立川、三鷹。行政上屬於東京，實際上就是郊外，也是東京都平均地價遠低於 23 區平均的原因。

如果您還沒有比較過 23 區本身，請先看我們的東京 23 區逐區買房指南：本文正是從 23 區的邊界接著往外談。

2026 年地價：東京與郊外比較

能在各城鎮之間乾淨比較的價格只有地價公示（日文「地価公示」，chika kōji，官方公布地價）：由日本國土交通省（MLIT）的土地鑑定委員會於每年 1 月 1 日對基準地段進行估價，並在 3 月公布。在日本，土地承載價值，木造房屋約在 20 年內會被攤提到幾乎為零（機制請見為什麼日本的房子會貶值而土地不會），因此地價是任何郊外房價的基礎。

區域（2026 年住宅用地）	每平方公尺日圓	每平方公尺美元	相對 23 區平均
東京 23 區平均	856,400日圓	5,490美元	100%
葛飾區（23 區中最便宜）	387,500日圓	2,484美元	45%
東京都平均（23 區加多摩）	約 567,000日圓	3,635美元	66%
神奈川平均	約 216,000日圓	1,385美元	25%
埼玉平均	約 153,000日圓	981美元	18%
千葉平均	約 115,000日圓	737美元	13%

比平均數字本身更重要的有兩點：

• 郊外地價仍在上漲，但比東京市中心慢。與前一年相比，2026 年住宅用地平均在神奈川上漲約 4.4%，千葉 6.0%，埼玉 7.7%，而 23 區是 9.0%。差距正在擴大，而不是縮小。
• 縣的平均數會把通勤城鎮與農地混在一起。千葉的 115,000日圓，是把浦安（接近 400,000日圓）與低於 50,000日圓的鄉間地區平均在一起的結果。永遠要看城鎮，不要看縣。

價格以日圓計；美元換算採固定匯率 1 美元兌 156 日圓。標示「約」的數字，是以坪（tsubo，1 坪 = 3.3058 平方公尺）計的平均值換算成平方公尺後四捨五入。

依價格與通勤時間排名的東京近郊城鎮

下表把各城鎮 2026 年住宅用地平均價，與前往市中心樞紐站最快的一般班次時間並列。通勤時間是從主要車站出發，不含走到車站的路程，且會隨時段與車種（快速、急行、特急）而異：請就您的車站查詢最新時刻表。

郊外城鎮	縣	土地，每平方公尺日圓	每平方公尺美元	一般電車時間
川崎市中原區（武藏小杉）	神奈川	約 469,000日圓	3,006美元	約 15 分鐘至澀谷
埼玉市浦和區	埼玉	約 415,000日圓	2,660美元	約 25 分鐘至東京
浦安	千葉	約 396,000日圓	2,538美元	約 15 分鐘至大手町
埼玉市大宮區	埼玉	約 339,000日圓	2,173美元	約 30 分鐘至東京或新宿
橫濱市青葉區	神奈川	約 336,000日圓	2,154美元	約 25 分鐘至澀谷
市川	千葉	約 309,000日圓	1,981美元	約 20 分鐘至東京
川口	埼玉	約 266,000日圓	1,705美元	約 25 分鐘至東京
茅崎	神奈川	約 239,000日圓	1,532美元	約 55 分鐘至東京
鎌倉	神奈川	約 239,000日圓	1,532美元	約 55 分鐘至東京
藤澤	神奈川	約 235,000日圓	1,506美元	約 50 分鐘至東京
橫濱市戶塚區	神奈川	約 213,000日圓	1,365美元	約 35 分鐘至東京
船橋	千葉	約 195,000日圓	1,250美元	約 25 分鐘至東京
所澤	埼玉	約 190,000日圓	1,218美元	約 25 分鐘至池袋
松戶	千葉	約 167,000日圓	1,071美元	約 20 分鐘至上野
川越	埼玉	約 152,000日圓	974美元	約 30 分鐘至池袋
越谷	埼玉	約 149,000日圓	955美元	約 45 分鐘至東京
平塚	神奈川	約 141,000日圓	904美元	約 60 分鐘至東京
柏	千葉	約 138,000日圓	885美元	約 30 分鐘至上野
橫須賀	神奈川	約 112,000日圓	718美元	約 50 分鐘至品川
小田原	神奈川	約 105,000日圓	673美元	搭新幹線約 35 分鐘至東京
春日部	埼玉	約 87,000日圓	558美元	約 50 分鐘至東京
千葉市綠區	千葉	約 81,000日圓	519美元	約 55 分鐘至東京
熊谷	埼玉	約 50,000日圓	321美元	搭新幹線約 40 分鐘至東京
秩父	埼玉	約 33,000日圓	212美元	約 80 分鐘至池袋

神奈川：高價的一側

川崎與橫濱北部各區的價格像東京外圍，因為實際上它們就是東京外圍：武藏小杉離區界只有一站。神奈川真正的價值從戶塚與湘南海岸開始，那裡由生活風格市場（海、衝浪、鎌倉的寺院）支撐價格，儘管通勤要 50 至 55 分鐘。我們的橫濱投資指南與鎌倉與湘南買房指南對這兩處有更深入的說明。

埼玉：每分鐘通勤的最佳價格

川口、所澤與川越提供 25 至 30 分鐘的通勤，價格只有 23 區平均的五分之一到三分之一。埼玉也是直通運轉路線（上野東京線、湘南新宿線、埼京線）能在一夜之間改變城鎮價值的地方，因為它免去了一次轉乘。

千葉：差距最大

浦安與市川位於東西線與總武線沿線，價格也相應較高。船橋、松戶與柏是典型的家庭折衷選擇。過了柏之後價格快速下滑，需求也一樣。

預算能買到什麼：同一棟房子，五個城鎮

為了單獨看出地點的影響，我們在各地採用同一棟房子：屋齡 20 年、土地 130 平方公尺的木造獨棟住宅。土地以各城鎮 2026 年平均價計算，並且僅作為此範例的假設，各地一律加上 600萬日圓的建物價值。購買費用取上限，即價格的 6%（細節請見我們的日本購屋費用明細）。

城鎮	土地（130 平方公尺）	含建物價格	費用（最高 6%）	合計	美元	通勤
葛飾（23 區）	50,375,000日圓	56,375,000日圓	3,382,500日圓	59,757,500日圓	383,100美元	約 25 至 30 分鐘
川口	34,580,000日圓	40,580,000日圓	2,434,800日圓	43,014,800日圓	275,700美元	約 25 分鐘
所澤	24,700,000日圓	30,700,000日圓	1,842,000日圓	32,542,000日圓	208,600美元	約 25 分鐘
柏	17,940,000日圓	23,940,000日圓	1,436,400日圓	25,376,400日圓	162,700美元	約 30 分鐘
熊谷	6,500,000日圓	12,500,000日圓	750,000日圓	13,250,000日圓	84,900美元	約 40 分鐘（新幹線）

這個範例說明了：

• 柏的花費約為葛飾的 42%，通勤時間卻大致相同。23 區中最便宜的區，仍然比所有郊外都貴。
• 約 30 分鐘以內，每省一分鐘都要付出很高的代價。所澤與川口通勤時間相同，價差卻超過 1,000萬日圓：差別在於路線與終點站，而不是距離。
• 熊谷便宜，是因為它的快速選項是新幹線。新幹線通勤月票的價格是一般月票的數倍，雇主也不一定全額補貼。要計算的是通勤，而不只是房子。

實際物件會在這些數字上下浮動：建物狀況、土地形狀、臨路條件與離車站的距離都會影響價格。想看目前實際在售的物件，請瀏覽我們的日本待售房屋目錄或10 萬美元以下的日本房屋，其中大多數位於 60 分鐘圈之外。

如何選擇郊外城鎮：決定轉售的五項標準

郊外的房子由通勤族買下，也會賣給通勤族。以下每一項標準都回到這一點。

1. 步行到車站的時間。日本物件廣告中寫作徒步（日文「徒歩」，toho）加上分鐘數，以每分鐘 80 公尺計算。10 分鐘以內是核心市場；超過 15 分鐘，或需要搭公車（バス，basu），買家群會急遽縮小。我們的日本房屋廣告閱讀指南會解讀這些欄位。
2. 看路線，而不是看城鎮。位於直通運轉路線上、能直達東京、新宿或澀谷的城鎮，勝過需要轉乘的較便宜鄰近城鎮。先算轉乘次數，再算分鐘數。
3. 災害潛勢地圖。郊外有大片土地是河川低地（埼玉與東京東部的荒川與江戶川）或填海地（浦安在 2011 年 3 月發生大範圍土壤液化）。出價之前，請在國家的自然災害地圖上確認每個地址：淹水深度、土石流警戒區、土壤液化。
4. 1981 年這條線。郊外的許多存量住宅建於 1970 與 1980 年代的通勤熱潮。1981 年 6 月以前取得建築許可的建物，早於新耐震（日文「新耐震」，shin taishin，新耐震標準）：購買前請先閱讀1981 年耐震標準指南。日本政府估計，南關東在 30 年內發生規模 7 級地震的機率約為 70%。
5. 城鎮的人口趨勢。內側郊外（川口、船橋、川崎）仍在增加居民；1970 年代的山坡住宅區與部分外圍城鎮已在縮減。城鎮縮減意味著轉售時間較長，無論買價多少。

東京郊外的空屋：閒置房屋真正在哪裡

2023 年住宅與土地統計調查統計出日本有 900 萬戶空屋（日文「空き家」，akiya，指長期無人居住的閒置住宅），創下紀錄，占住宅存量的 13.8%。許多新手會問，東京本身有沒有待售的空屋。23 區內有少數，但都以完整的土地價值出售。真正的郊外空屋市場在別處：

• 1970 與 1980 年代的新市鎮（日文「ニュータウン」，nyūtaun）與山坡住宅區，離車站很遠，第一代屋主如今把子女不想要的房子傳下去。
• 60 分鐘以外的外圈：埼玉北部、千葉東部與南部、三浦半島。那裡的土地每平方公尺低於 50,000日圓，房子幾乎只以土地價值成交。
• 只能搭公車到達的地址，位於其他方面不錯的城鎮：同一個市町村，價格只有一小部分，轉售的困難也一樣。

對於第二個家、遠距工作者，或不需要快速轉售的長期買家來說，郊外的空屋是可行的計畫。若您打算每天通勤，或出租給通勤族，這就不是好選擇。我們的日本空屋購買指南涵蓋翻修、繼承登記與各市町村的空屋銀行。目錄頁面神奈川待售房屋與千葉待售房屋，列出首都周邊目前的物件。

至於東京都內部的空屋在哪裡、為何很少便宜，請參閱我們的東京空屋指南。

在東京郊外買房的常見錯誤

• 比較縣的平均數。千葉平均比神奈川便宜，但浦安比藤澤貴。要比較城鎮，再比較車站。
• 用公里衡量距離。在首都圈，位於直達急行路線上、距離 40 公里的城鎮，時間上可能比轉乘兩次、距離 20 公里的城鎮更近。
• 忽略公車。寫著「公車 12 分鐘加步行 3 分鐘」的物件，與「步行 8 分鐘」是不同的市場，即使在同一個城鎮，價差也很少能補償轉售的困難。
• 憑一次度假式的造訪就買下。星期日的鎌倉，不是平日早上 7:30 橫須賀線上的鎌倉。簽約之前，請在尖峰時段實際通勤一次。
• 以為房子會保值。在郊外，和日本各地一樣，您買的是土地加上一棟會貶值的建物。價格遠高於土地價值的房子需要有理由：新建、翻修、隔熱。
• 忘了買房不等於居留權。在埼玉或日本任何地方擁有一棟房子，不會取得任何居留權。您的居留取決於簽證，而不是房產。

外國人在郊外購屋的貸款與持有

23 區與郊外的規則沒有差別：

• 任何人都可以購買：日本不限制外國人取得住宅用地，無論是否居住在日本。
• 實務上，日本的房貸只開放給在日本居住且受僱領薪的人，通常需要永久居留或在雇主處任職多年。非居住者須以現金購買，或使用在海外籌措的資金：請見我們的外國人日本房貸指南。
• 購買費用維持在價格的 6% 以內，包含仲介費、登記稅、司法書士費與不動產取得稅。
• 持有成本比東京市中心低：固定資產稅依較低的土地價值課徵，獨棟住宅也沒有大樓管理費。請把預算改放在維修、外圈所需的汽車，以及通勤月票。

完整的逐步流程請見我們的日本買房指南。若您希望由團隊協助您在東京周邊搜尋、查看與議價，我們的買家陪同方案涵蓋整個交易。

結論：用分鐘換土地，而不是換風險

東京郊外是家庭規模的房子變得買得起的地方：2026 年，同樣一棟房子在柏的價格，比 23 區中最便宜的區低約 58%，通勤約 30 分鐘。方法很簡單：選定您的樞紐站，列出在您能接受的電車時間內的城鎮，比較它們的官方地價，再依步行到車站的距離、災害潛勢地圖與 1981 年標準來篩選。埼玉提供每分鐘通勤的最佳價格，神奈川擁有最強的轉售與生活風格市場，千葉的選擇範圍最廣。超過 60 分鐘，就離開通勤市場，進入空屋市場：那是另一種計畫，規則也不同。

常見問題

東京郊外哪裡最適合買房？

若以每分鐘通勤的價值來看，川口、所澤、船橋、松戶與柏搭電車 20 至 30 分鐘即可到東京市中心，土地價格約為 23 區平均的五分之一到三分之一。若重視轉售實力，川崎、橫濱北部、浦和與市川較為穩當，但價格也較高。

東京近郊的房子比東京市中心便宜多少？

2026 年住宅用地的官方地價，23 區平均每平方公尺 856,400日圓，神奈川約 216,000日圓，埼玉約 153,000日圓，千葉約 115,000日圓。距離市中心 30 分鐘的郊外城鎮，每平方公尺土地通常是 23 區平均的 15% 至 35%。

在東京附近買房，埼玉、千葉、神奈川哪個比較好？

埼玉提供每分鐘通勤的最佳價格，神奈川擁有最強的轉售與生活風格市場（橫濱、鎌倉、湘南海岸），千葉則從浦安到鄉間地區選擇範圍最廣。正確答案取決於您需要抵達哪一個東京樞紐站。

外國人可以在東京郊外買房嗎？

可以。日本不限制外國人購買住宅，無論是否居住在日本。不過，實務上日本的房貸只開放給在日本居住且受僱領薪的買家，而且擁有房子不會取得簽證或居留權。

東京附近有空屋（閒置房屋）嗎？

有，但大多在 1970 與 1980 年代的新市鎮、只能搭公車到達的住宅區，以及 60 分鐘以外的外圈：埼玉北部、千葉東部與南部、三浦半島。通勤圈內的空屋接近土地價值成交，而且很快就被買走。

從東京郊外通勤要多久？

川崎、浦安、市川與川口等內側郊外，距離市中心樞紐站 15 至 25 分鐘。所澤、柏、大宮與船橋需要 25 至 30 分鐘，湘南海岸 50 至 55 分鐘，秩父約 80 分鐘。

東京郊外的房價會上漲嗎？

2026 年整個通勤圈的地價都上漲：平均在神奈川約 4.4%，千葉 6.0%，埼玉 7.7%，而 23 區是 9.0%。建物仍會貶值，因此長期價值取決於土地與離車站的距離。