2026 年東京 23 區地價排行
唯一能在各區之間真正比較的數字，是日本政府每年公布的官方住宅地價。下表列出 2026 年 1 月 1 日的地價公示（日文「地価公示」，chika koji），以及年增率、同一日的居民登記人口與其年度變化。這些數字沒有一個是估算：它們來自東京都財務局與東京都的統計部門。
| 行政區 | 住宅地價（日圓／平方公尺） | 折合美元（每平方公尺） | 2026 年漲幅 | 人口 | 人口變化 |
|---|---|---|---|---|---|
| 千代田區（Chiyoda） | 3,631,400 | 23,278 | +10.7% | 69,139 | +0.44% |
| 港區（Minato） | 3,013,700 | 19,319 | +16.6% | 269,877 | +0.78% |
| 中央區（Chuo） | 1,930,000 | 12,372 | +13.8% | 191,015 | +1.93% |
| 澀谷區（Shibuya） | 1,874,100 | 12,013 | +11.0% | 230,880 | -0.23% |
| 文京區（Bunkyo） | 1,448,100 | 9,283 | +13.8% | 236,981 | +0.70% |
| 目黑區（Meguro） | 1,404,500 | 9,003 | +13.7% | 282,607 | +0.43% |
| 台東區（Taito） | 1,320,800 | 8,467 | +14.2% | 217,512 | +0.66% |
| 品川區（Shinagawa） | 1,244,100 | 7,975 | +13.9% | 415,644 | +0.69% |
| 新宿區（Shinjuku） | 1,131,600 | 7,254 | +11.2% | 355,125 | +0.68% |
| 豐島區（Toshima） | 912,100 | 5,847 | +12.9% | 296,129 | +0.50% |
| 中野區（Nakano） | 782,700 | 5,017 | +9.0% | 343,794 | +0.72% |
| 世田谷區（Setagaya） | 779,900 | 4,999 | +7.0% | 928,666 | +0.59% |
| 北區（Kita） | 742,000 | 4,756 | +11.6% | 367,432 | +1.48% |
| 荒川區（Arakawa） | 718,700 | 4,607 | +11.8% | 224,784 | +1.13% |
| 杉並區（Suginami） | 703,200 | 4,508 | +8.2% | 582,636 | +0.95% |
| 江東區（Koto） | 661,500 | 4,240 | +11.9% | 543,193 | +0.28% |
| 大田區（Ota） | 647,600 | 4,151 | +7.9% | 745,048 | +0.61% |
| 墨田區（Sumida） | 613,300 | 3,931 | +13.2% | 288,833 | +0.53% |
| 板橋區（Itabashi） | 553,600 | 3,549 | +8.5% | 583,528 | +0.80% |
| 練馬區（Nerima） | 480,500 | 3,080 | +6.2% | 750,559 | +0.62% |
| 江戶川區（Edogawa） | 441,100 | 2,828 | +5.7% | 697,414 | +0.55% |
| 足立區（Adachi） | 410,800 | 2,633 | +6.3% | 703,369 | +0.73% |
| 葛飾區（Katsushika） | 387,500 | 2,484 | +5.6% | 472,558 | +0.56% |
| 23 區平均 | 856,400 | 5,490 | +9.0% | 9,796,723 | +0.68% |
有三個發現特別突出，後面的一切都由它們決定。
- 最貴的區（千代田）與最便宜的區（葛飾）相差 9.4 倍。因此，談論「東京的房價」在實務上沒有意義：同樣一筆預算，您可以在市中心買一間套房，也可以在東邊買一塊獨棟住宅用地。
- 23 個區全部上漲，無一例外，而且已經是連續第五年，速度還在加快：住宅地平均上漲 9.0%，前一年是 7.9%。23 區之內 1,530 個可比較的調查點當中，1,530 個上漲。沒有一個下跌。
- 最貴的區不一定漲得最快：港區以 +16.6% 領先，但台東區（+14.2%）與品川區（+13.9%）都贏過千代田區（+10.7%）和澀谷區（+11.0%）。東邊各區落後：葛飾區 +5.6%，江戶川區 +5.7%。
如果您對日本還不熟悉，請先看我們的日本購屋完整指南：它說明了從海外買房的步驟、文件與時程。想看全國的樣貌，我們對2026 年日本房地產價格的整理，會把東京放回一個多數都道府縣其實持平的國家裡。
這些地價該怎麼讀，以及它們沒有告訴您的事
地價公示是一種官方估價：日本國土交通省（MLIT）的土地鑑價委員會挑選基準點，在每年 1 月 1 日進行估價，並於 3 月公布結果。光是東京都，2026 年版就涵蓋 2,602 個點，其中 1,663 個是住宅用地。這是外國買家能取得的最扎實的免費資料。
在日本，價值在土地上
西方買家習慣用每平方公尺樓地板面積的單價思考。在日本，建物是會耗盡的資產：木造住宅在稅務上以 22 年折舊完畢，而市場早在它還能住之前，就已經把它的價值寫成零。這個機制我們在為什麼日本房子會貶值、土地卻保值一文中說明過。實際的後果是：在一個土地每平方公尺 780,000 日圓的區，兩棟一模一樣的房子，一棟坐落在 80 平方公尺的土地上、一棟在 45 平方公尺上，價值並不相同，不論屋況如何。
一個區的平均值不是成交價
- 它不會告訴您公寓的價格。在集合住宅裡，您買到的只是土地的持分，而且被戶數稀釋。一棟蓋在 2,000 平方公尺上的 400 戶大樓，把買不起的土地變成負擔得起的入場券：這正是我們東京超高層塔樓住宅一文的重點。
- 平均值掩蓋了同一個區之內的落差。距離快車停靠站 4 分鐘的地址，和同一條街上步行 18 分鐘的地址，兩者的差距往往超過兩個區之間的差距。我們關於在山手線車站附近買房的研究，說明了車站的份量如何蓋過區的名字。
- 它沒有把建物算進去。在老舊小坪數物件上，管理費與修繕積立金可以吃掉三分之一的租金。我們在日本集合住宅的管理費一文中做了量化。
四個東京：一分鐘讀懂地圖
23 個區可以分成四個性質一致的家族。都心五區構成一個官方統計類別（千代田、中央、港、新宿、澀谷），平均每平方公尺 2,138,700 日圓（13,710 美元），2026 年上漲 13.0%。其餘十八區在官方名稱「其他各區」之下，為每平方公尺 692,000 日圓（4,436 美元），漲幅 +8.5%。
| 家族 | 行政區 | 住宅地價（日圓／平方公尺） | 您實際買到的是什麼 | 最適合 |
|---|---|---|---|---|
| 都心 | 千代田區、港區、中央區、澀谷區、新宿區 | 1,131,600 到 3,631,400 | 集合住宅與塔樓，很少是土地 | 保值與變現能力，不是收益 |
| 住宅區的西側 | 目黑區、品川區、中野區、世田谷區、杉並區、大田區 | 647,600 到 1,404,500 | 獨棟住宅、家庭型集合住宅 | 穩定的長期出租、未來的自住宅 |
| 北側 | 文京區、台東區、豐島區、北區、荒川區、板橋區、練馬區 | 480,500 到 1,448,100 | 鐵路沿線的套房與 1K 物件 | 在有限預算下追求租金收益 |
| 東側低地 | 江東區、墨田區、江戶川區、足立區、葛飾區 | 387,500 到 661,500 | 23 區之中最低的入場門檻 | 第一次購屋，前提是您接受淹水風險 |
日本唯一沒有在流失人口的地方
2026 年 1 月 1 日，23 區共有 9,796,723 位居民，年增 0.68%，而整個國家仍在萎縮。正是這項結構性事實，讓東京值得比日本其他地方付出更高的代價，我們在日本人口結構與房地產一文中處理過。細看各區：中央區成長 1.93%，北區 1.48%，荒川區 1.13%。只有一個區人口減少：澀谷區，-0.23%，這並不是疲弱的跡象（它的地價上漲 11.0%），而是提醒我們價格跟著商業使用走，不只跟著人頭數走。
人口密度補上了另一半：豐島區每平方公里住了 22,762 人，千代田區只有 5,930 人。高密度的區代表一個深的租賃市場、房客更換快速，對非居住的房東來說，這通常比名氣重要。
本文比較的是各區之間。如果您的問題其實是「到底該不該投資東京、還是日本其他地方」，答案在我們的專門分析裡：投資東京：真實收益與預算。
至於東京都內部的空屋在哪裡、為何很少便宜，請參閱我們的東京空屋指南。
您的預算在各區實際買得到什麼
把這些地價變得具體，最誠實的方式是單獨計算一塊 60 平方公尺土地的價格，那是東京獨棟住宅的標準基地面積。下面的數字只是把官方地價單純相乘：既不含建物，也不含交易費用。
| 行政區 | 僅土地，60 平方公尺 | 折合美元 |
|---|---|---|
| 千代田區 | 217,884,000 日圓 | 1,396,692 |
| 港區 | 180,822,000 日圓 | 1,159,115 |
| 23 區平均 | 51,384,000 日圓 | 329,385 |
| 世田谷區 | 46,794,000 日圓 | 299,962 |
| 江東區 | 39,690,000 日圓 | 254,423 |
| 練馬區 | 28,830,000 日圓 | 184,808 |
| 葛飾區 | 23,250,000 日圓 | 149,038 |
在 200,000 美元以下的預算，23 區之內幾乎到處都買不到獨棟住宅，而這還沒開始蓋任何東西。這就是為什麼東京的入門產品是公寓，而且多半是套房。
現場清點：可負擔的區段裡到底有什麼
2026 年 8 月 13 日，我們在日本不動產業界全國聯盟的入口網站上，清點了 23 區待售的公寓：1,723 筆，其中592 筆在 3,500 萬日圓以下且步行 10 分鐘內有車站。逐筆讀過其中 200 筆之後，22.5% 建於 1990 年或之後，也就是說整個東京大約只有 100 到 170 戶同時滿足價格、距離與屋齡三項條件。這個樣本的中位數樣貌毫不含糊：24.2 平方公尺，1984 年建成，19,800,000 日圓（126,923 美元），96% 是鋼筋混凝土結構。
這個區段不是「您的東京住家」：它是投資用套房，和日本投資人鎖定的是同一種產品。在用這筆預算規劃度假屋之前，請先知道這一點。若要和真正的家庭住宅比較，我們關於在日本購買集合住宅（mansion）的文章涵蓋了房型、費用與盡職調查。
兩個年份篩掉一切：1981 與 1990
在同一個樣本中，61% 的物件晚於 1982 年，而 1990 年之後的只有 22.5%。這兩個門檻都不是裝飾。新耐震（日文「新耐震」，shin taishin）標準適用於 1981 年 6 月起核發的建築執照，它牽動保險、轉售與安心程度，請見我們關於1981 年耐震標準的文章。1990 年這個門檻，則是少數願意承作外國人貸款的銀行採用的界線。
資金不會跟上，而且買房不給簽證
有兩條規則是任何一個區都改變不了的。日本的房貸保留給在日本居住並受僱領薪的人；少數對非居住者開放的銀行，上限大約在物件價值的 50% 到 70%，而且要求很強的條件，我們的外國人在日本申請房貸一文有說明。實務上，非居住的買家就是現金付款。另外，購置不動產不會取得任何居留資格：這一點在沒有簽證也能在日本買房中有完整說明。
當候選名單縮到兩、三個區之後，問題就變成實際成交的每平方公尺單價與總預算：我們在在東京買公寓的指南中用數字拆解，包含含費用的總成本，以及從海外主導一樁交易的時程。
在決定選擇哪一區之前，先把買房後的每月開銷算清楚：我們關於東京生活費與物價的專文，逐項列出官方統計的家計預算、相同面積下的租金水準，以及屋主在 60 平方公尺住宅上所負擔的各項費用。
如果連葛飾區都超出預算，下一步就是走出二十三區：我們的東京郊外買房指南逐城比較神奈川、埼玉與千葉的地價與通勤時間。
短期出租：決定權在行政區，不在您
這是東京最容易被誤解的部分，弄錯的代價也最高。全國性的《住宅宿泊事業法》（日文「住宅宿泊事業法」，jutaku shukuhaku jigyo-ho）在申報之後允許每年最多 180 晚。但上面還壓著兩道鎖，兩道都打開才能合法營業。
- 集合住宅的管理規約。東京十棟大樓裡有九棟以上禁止這項營業，而全國的規約範本也已修訂，要求每一棟大樓明確表態。一則什麼都沒寫的物件，在拿出規約之前，都應該讀成拒絕。
- 行政區的條例。每個區都可以限制營業的地點與時間。實務上，多數區在住宅區禁止平日夜間營業，這把理論上的 180 晚砍到接近 100 晚的實際上限，只剩週末與學校假期。
下表整理了日本觀光廳（日文「観光庁」，Kankocho）公布的這些條例最新官方彙編。請注意：該彙編的日期是 2021 年 4 月 1 日，之後有幾個區修改了條文。它給的是限制的結構，不是今天的狀態：簽約之前，務必查閱該區自己的頁面。
| 限制類型 | 相關行政區（2021 年官方彙編） | 實際效果 |
|---|---|---|
| 全區禁止平日營業 | 中央區、江東區、品川區、目黑區、台東區、荒川區 | 只能週末營業，地址在不在市中心都一樣 |
| 住宅區禁止平日營業 | 新宿區、文京區、世田谷區、中野區、杉並區、練馬區、足立區、板橋區 | 一切取決於該筆土地的用途地域，出價前務必確認 |
| 依季節或學校行事曆設定期間 | 港區、澀谷區 | 營業期間綁定學年 |
| 限制與經營型態有關 | 千代田區、大田區 | 屋主不在現場的經營方式受到最多限制 |
| 紀錄上沒有地區或期間限制 | 豐島區、墨田區、北區、葛飾區、江戶川區 | 集合住宅的管理規約成為唯一一道鎖 |
有兩項但書是表格承載不了的：在台東區，平日禁令只針對現場沒有管理人的物件；在品川區，商業區與鄰里商業區不在限制範圍內。正是這種程度的細節，決定了一個具體地址該做 100 晚還是 180 晚的推估。
一個對照官方來源查證過的例子：在新宿區，在住宅專用地域，從週一中午到週五中午禁止營業，而區內其他地方仍可使用法定的 180 晚。該區還要求在提出申報的七天前，以書面通知鄰居。在做任何推估之前，您需要的正是這個層級的逐區細節。
如果短期出租收入是您購屋的目的，真正的問題是執照而不是行政區：我們比較了180 天的民泊執照與365 天的旅館業執照，說明為什麼認真的經營者都以後者為目標。需求確實存在：2025 年日本迎來4,270 萬人次的觀光客，創下歷史新高。我們逐城市的數字整理在日本各城市的 Airbnb 收益。
實例試算：1,980 萬日圓的 24 平方公尺套房
拿我們現場清點得到的中位數物件：24.2 平方公尺、1984 年建成、距離車站十分鐘，在北側或東側某個區開價 19,800,000 日圓（126,923 美元）。以下是完整的預算，接著是依實際收到的租金而定的報酬。
入場預算
- 開價：19,800,000 日圓（126,923 美元）
- 交易費用，上限為房價的 6%（登記稅、不動產取得稅、仲介費、司法書士）：1,188,000 日圓（7,615 美元）。逐項的拆解在我們日本購屋費用的文章裡。
- 需要準備的現金合計：20,988,000 日圓，也就是 134,538 美元。
報酬，視租金而定
這種坪數的套房，租金在東側與市中心之間差到兩倍。與其只給一個數字，以下是扣除營運成本後的敏感度分析。
| 月租 | 年收入 | 年度成本 | 稅前淨收入 | 表面收益率 | 對總預算的淨收益率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 80,000 日圓（513 美元） | 960,000 日圓 | 488,800 日圓 | 471,200 日圓 | 4.85% | 2.25% |
| 95,000 日圓（609 美元） | 1,140,000 日圓 | 503,200 日圓 | 636,800 日圓 | 5.76% | 3.03% |
| 110,000 日圓（705 美元） | 1,320,000 日圓 | 517,600 日圓 | 802,400 日圓 | 6.67% | 3.82% |
假設的成本，必須逐棟對照集合住宅的文件確認：老舊小物件的管理費與修繕積立金每年 150,000 日圓，固定資產稅與都市計畫稅約 202,000 日圓（課稅基礎接近房價的 60%，合計稅率 1.7%），租賃管理費為租金的 5%，保險與小修繕 60,000 日圓，空置準備 3%。我們的收益試算工具可以用您自己的假設重新計算。
請記住這個數量級：稅前淨收益約 3%。這是東京的安全感的價格，也比一棟翻修後拿來做短期出租的古民家（日文「古民家」，日本傳統鄉間木造民宅）少三到四倍。如果收益率是您的第一標準，請比較我們的空屋與日本房屋物件型錄。
稅，上面的收益率並沒有算進去
非居住的屋主，其日本的租金收入要在日本課稅。當房客是法人時，適用 20.42% 的就源扣繳，之後再透過年度的確定申告（日文「確定申告」，kakutei shinkoku）結算。機制、可扣除費用與折舊，詳見非居住者的日本租金所得稅。也請把納稅管理人的費用編進預算，多數情況下這是必要的。
選區時常見的錯誤
- 把一個區的平均值當成物件的價格。平均值會掩蓋同一個區之內三倍的落差。它們負責排名，不負責估價。
- 先選區，再選車站。足立區一個距離雙線車站 4 分鐘的物件，比世田谷區一個步行 20 分鐘的物件更快租出去。在日本，市場的單位是車站，不是社區。
- 以為那 180 晚是您的。沒有管理規約、沒有區條例，它就不是您的。在一個平日禁令的區，用 180 晚做出來的推估會錯一半。
- 低估老舊小物件的持有費用。在一間 1,980 萬日圓的套房上，每年 150,000 日圓的費用會削掉一個百分點以上的淨收益率。資金不足的大樓，遲早會表決一筆補收的費用。
- 買 1981 年以前的物件卻沒有編列工程預算。老屋的低價很少包含補強，而且要轉售給日本買家會很困難。
- 把表面收益率和淨收益率搞混。上面量到的差距是 2.7 個百分點。日本每一則物件廣告寫的都是表面收益率。
- 忽略東側的水。江東區、墨田區、江戶川區、足立區與葛飾區的部分地帶，位於模擬的淹水區內。低價不是禮物，是風險溢價：請見我們關於日本的天然災害與房地產的文章。
- 期待買房能換到居留權。沒有任何一個區會憑一紙權狀核發簽證。
五個步驟決定選哪一區
- 先定目的，再定地點。十年後轉售的保值、立即的租金收益，或是未來的自住宅：這三種計畫分別指向表格中不同的三分之一。第一種選都心，第二種選北側與東側，第三種選住宅區的西側。
- 編列總額，而不是開價。房價，加上最多 6% 的費用，再加上工程。這個總額必須放得進您的現金，因為日本的貸款不會對您開放。
- 從同一個家族裡挑兩到三個區，絕不要只挑一個：真正決定的是實際有沒有貨，只盯著一個區的買家會空等好幾個月。
- 下沉到車站的層級。閱讀重要事項說明（日文「重要事項説明」，juyo jiko setsumei）、集合住宅的管理規約，以及最近三次住戶大會的會議紀錄。我們關於重要事項說明與遠距看屋的文章，說明了該索取哪些東西。
- 在提出書面購買意向之前查清楚區條例，而不是之後。打給該區保健所的那通十分鐘電話，價值好幾千美元。
如果您寧願把這些查核交給別人，我們的購屋陪同服務涵蓋的正是這整條鏈，從找房到交屋，包含口譯與遠距簽約。我們的真實交易案例用數字呈現了完整的順序。最簡單的起點是第一次書面往來，不帶任何承諾：一次往來就能讓您知道，您的預算與計畫是否符合您心中的那個區。
結論：一張表，三個決定
東京不是一個市場，而是共用一張鐵路網的二十三個市場。2026 年的官方地價表告訴您可以從哪裡進場，四個家族的地圖告訴您在那裡會買到什麼，短期出租的條例地圖則告訴您可以拿它做什麼。順序是這樣，絕不能顛倒。
帶走三個數字：第一名與最後一名的區相差 9.4 倍、二十三個區連續五年上漲，以及一間買得好的入門套房約有3% 的淨收益。東京很貴，給的也不多，但它是日本唯一人口還在成長的市場。其餘的，是車站、管理規約，以及照正確順序做查核的問題。
常見問題
東京哪一區買房最便宜？
葛飾區，2026 年 1 月 1 日的住宅地價是每平方公尺 387,500 日圓（2,484 美元），其次是足立區（410,800 日圓）與江戶川區（441,100 日圓）。這三個東側的區也是漲幅最慢的，年增率在 +5.6% 到 +6.3% 之間。
東京哪一區的租金收益率最好？
機械地看，最便宜的區表面收益率最高：葛飾區、足立區、江戶川區、板橋區與練馬區。不過淨收益率主要取決於集合住宅的管理費與空置率，也就是取決於那一棟樓與那一個車站，而不只是區的名字。
外國人可以在東京任何一區買房嗎？
可以。日本對購置不動產沒有國籍或居留限制，所有權完整且永久，在 23 區和其他地方一樣。真正的限制是資金：沒有日本的居留與薪資，這筆交易就是現金交易。
2026 年在東京買一間套房要多少錢？
在我們 2026 年 8 月對 23 區內 3,500 萬日圓以下、步行 10 分鐘內有車站的物件清點中，中位數物件是 24.2 平方公尺、1984 年建成、開價 19,800,000 日圓，約 127,000 美元。另外要加上最多 6% 的交易費用。
東京每一區都可以經營短期出租嗎？
不行。全國性的法律把營業上限訂在每年 180 晚，而多數行政區還另外禁止平日夜間營業，至少在住宅區是如此。在這之上，集合住宅的管理規約還必須明確允許，而十棟大樓裡有九棟以上拒絕。
該買都心各區還是外圍？
都心看的是變現能力與保值，外圍各區看的是收益。都心五區為每平方公尺 2,138,700 日圓，2026 年上漲 13.0%；其餘十八區則是 692,000 日圓與 +8.5%。淨收益率的方向正好相反。
東京的房價會下跌嗎？
沒有什麼可以排除這個可能，但 2026 年 23 區的 1,530 個調查點沒有一個下跌，而且這已經是普遍上漲的第五年。支撐來自人口：23 區的人口每年成長 0.68%，而整個國家在萎縮。
在東京買公寓可以拿到簽證嗎？
不行，在任何情況下都不行。沒有任何一種日本簽證是透過購置不動產取得的，不論金額多少、在哪一區。居留是另外處理的，透過工作、留學、家庭，或以一家真實公司為基礎的經營管理資格。