東京物價高嗎？2026 年東京生活費真實月支出

簡短答案：每月 351,556 日圓

衡量這件事的官方統計有兩套，其實同出一源。全國性的是家計調查（日文「家計調査」，kakei chōsa，家庭收支調查）；東京都政府在此之上追加自己的樣本，另外發表都民生活狀況調查（日文「都民のくらしむき」，tomin no kurashimuki）。把 2025 年的年度結果並排來看，就是這個問題最乾淨的答案。

每月項目（2025 年）	東京	全國	東京／全國
消費支出總額	351,556 日圓（約 2,254 美元）	314,001 日圓（約 2,013 美元）	1.12
食品	104,143 日圓（約 668 美元）	94,895 日圓（約 608 美元）	1.10
其中外食	20,665 日圓（約 132 美元）	16,563 日圓（約 106 美元）	1.25
居住費（不含房貸還款）	27,385 日圓（約 176 美元）	18,678 日圓（約 120 美元）	1.47
其中房租與地租	15,419 日圓（約 99 美元）	8,095 日圓（約 52 美元）	1.91
水電燃氣	21,938 日圓（約 141 美元）	24,547 日圓（約 157 美元）	0.89
家具與家庭用品	13,854 日圓（約 89 美元）	13,068 日圓（約 84 美元）	1.06
服飾與鞋類	12,319 日圓（約 79 美元）	10,063 日圓（約 65 美元）	1.22
醫療保健	19,532 日圓（約 125 美元）	15,863 日圓（約 102 美元）	1.23
交通與通訊	39,599 日圓（約 254 美元）	45,730 日圓（約 293 美元）	0.87
教育	16,768 日圓（約 107 美元）	11,939 日圓（約 77 美元）	1.40
文化與休閒	41,756 日圓（約 268 美元）	32,125 日圓（約 206 美元）	1.30
其他支出	54,262 日圓（約 348 美元）	47,093 日圓（約 302 美元）	1.15

東京的數字來自 594 戶受訪家庭，平均 2.86 人，戶長平均年齡 60.6 歲。食品佔預算的比重，也就是恩格爾係數，在東京是 29.6 %。

使用這些數字前的三點提醒

• 房貸還款不計入消費支出，這是調查本身的定義；所得稅與社會保險費也不計入。您看到的是一個家庭「消費」了多少，不是有多少錢離開了它的帳戶。
• 居住費那一行不是房租。它把不付房租的自有住宅家庭和租屋家庭平均在一起。下文會再回到這一點，因為在所有生活成本比較中，這是最常被誤讀的一個數字。
• 一戶不等於一人。這裡是 2.86 人。除以三可以得到一個粗略的人均值，但會低估獨居者的固定開銷。

全國的整體情況，以及不論在哪裡購屋都只有業主要付的項目，請看我們詳細的日本自有住宅家庭每月預算。

東京只比全國貴 4 %，而原因全在居住費

其實有一項統計就是為了回答「東京物價是不是很高」而設計的，卻幾乎沒有人引用：消費者物價地域差指數（日文「消費者物価地域差指数」，shōhisha bukka chiikisa shisū），由小賣物價統計調查（日文「小売物価統計調査」）編製。它在每個都道府縣為同一組商品籃定價，全國平均設為 100。2025 年的結果於 2026 年 9 月 18 日公布。

地區（2025 年指數）	綜合物價水準	說明
東京都	104.2	連續 13 年全日本最高
東京 23 區	105.3	所有受測都市中最高
神奈川縣	103.3	第二高的縣；橫濱 103.8、川崎 103.7
群馬縣	96.2	最低的縣；前橋 96.5
鹿兒島縣	96.4	第二低

請再看一次這張表。日本物價最高的都道府縣，只比最便宜的貴 8 %，比全國平均高 4.2 %。指數在 100 以上（含 100）的有 10 個，低於 100 的有 37 個。日本在物價上是一個異常平坦的國家，這正是為什麼居住費決定了一切。

東京那 4.2 點從哪裡來

總務省統計局把差距按類別拆開。在東京，居住費貢獻 2.16 點，超過整個超額部分的一半，也是最大的正向項目。只有一個類別把東京拉到全國平均之下：水電燃氣，負 0.51。

在十大類別中，任兩個都道府縣之間差距最大的是居住費，達1.64 倍（東京除以岡山）。差距最小的是醫療保健，1.05。說白了：在日本，食品、衣著、通訊和醫療的價格幾乎到處一樣。住的地方不是。

有一個技術細節很重要：這項指數不計入自有住宅的設算租金。它衡量的是租客實際付出的金額，不是業主放棄的理論租金。對任何正在比較租房與買房的人來說，這才是誠實的框架。

東京真正比較便宜的三個項目

這部分的預算會讓每一位歐美讀者意外，而且十年下來是實實在在的一筆錢。

項目	東京	全國	東京／全國	原因
汽車相關支出	19,492 日圓（約 125 美元）	28,355 日圓（約 182 美元）	0.69	許多東京家庭根本不養車
自來水與下水道	4,234 日圓（約 27 美元）	5,067 日圓（約 32 美元）	0.84	市營定價，管網密集
電費	11,952 日圓（約 77 美元）	13,219 日圓（約 85 美元）	0.90	住宅面積小、冬天溫和、不燒煤油
通訊費	10,616 日圓（約 68 美元）	11,672 日圓（約 75 美元）	0.91	競爭激烈，光纖密度高
公共運輸票價	9,491 日圓（約 61 美元）	5,703 日圓（約 37 美元）	1.66	您每天真的在搭

這個交換很明確：東京家庭每月在電車與公車票價上多花 3,788 日圓，在汽車上少花 8,863 日圓。交通移動的淨節省約每月 5,000 日圓（約 32 美元），整個交通與通訊類別因此落在全國平均之下 13 %。

這對購屋者意味著什麼

如果您正在把東京車站附近的公寓和鄉間一棟便宜房子相比，汽車必須放進比較中。一棟 500 萬日圓（約 32,000 美元）的鄉間空屋（日文「空き家」，akiya，指長期無人居住的閒置住宅）通常意味著一輛車，有時兩輛，再加上油錢、車檢（日文「車検」，shaken，每兩年一次的法定車輛檢驗）、保險與稅金。按官方平均，這在買價之外每月接近 28,000 日圓。同樣的邏輯貫穿我們對位置的整個判斷：請看在步行可達車站的範圍內購屋如何改變這道算式，也可以直接瀏覽我們的日本待售房屋目錄。

能源要加一句保留。東京在能源上便宜，是因為它的氣候和狹小的住宅，不是因為電比較便宜。往北走，這一項會強烈反轉：我們關於日本房屋隔熱的文章給出了東北與北海道的冬季數字。

東京房租：官方數字，以及藏在裡面的陷阱

這裡就是毀掉大多數生活成本比較的錯誤。家計調查顯示東京的居住費每月 27,385 日圓，其中房租 15,419 日圓。在東京，沒有人能用 15,419 日圓租到任何東西。那個數字是所有家庭的平均值，而東京有 44.7 % 的有人居住住宅是自有住宅，它們對這個平均值貢獻的房租是零。

您要的數字來自另一項調查：住宅土地統計調查（日文「住宅・土地統計調査」，jūtaku tochi tōkei chōsa），每五年進行一次。在 2023 年版中，出租住宅的全國平均房租為每月 59,656 日圓（約 382 美元），比 2018 年上升 7.1 %。依出租方類別：

出租住宅類別（2023 年）	全國每月房租	每疊租金
所有出租住宅	59,656 日圓（約 382 美元）	3,403 日圓（約 22 美元）
民營、非木造	68,548 日圓（約 439 美元）	4,151 日圓（約 27 美元）
民營、木造	54,409 日圓（約 349 美元）	2,916 日圓（約 19 美元）
UR 與住宅供給公社	71,831 日圓（約 460 美元）	3,633 日圓（約 23 美元）
公營住宅	24,961 日圓（約 160 美元）	1,246 日圓（約 8 美元）

按面積計，東京房租是全國的 1.7 倍

同一項調查也公布每疊（日文「畳」，jō，用於可居住房間的面積單位，1.65 平方公尺）的房租。這是不同地區之間唯一嚴格可比的房租指標，因為它抵消了東京住宅較小這個事實。東京：每疊 5,692 日圓，全國 3,403 日圓，比值為1.7。東京每一類出租方都高於其全國對應值。以 23 區最常見的民營非木造建築為例，東京每疊 6,687 日圓，全國 4,151 日圓。

作為對照，東京 1983 年的每疊房租是 2,902 日圓。四十年來翻了一倍，以這樣的時間跨度而言是溫和的趨勢，也提醒我們：日本的房租並不是一個失控的市場。

沒有任何比價工具會顯示的租客成本

在日本租房要付一筆業主此後再也不必付的入住費用。東京的市場慣例是一套敷金（日文「敷金」，shikikin，可退還的押金）加禮金（日文「礼金」，reikin，不退還的謝禮），再加仲介手續費、保證公司費用和火災保險：拿到鑰匙通常要四到六個月的房租。之後還有更新料（日文「更新料」，kōshinryō，續約費），大約一個月房租，一般每兩年一次。這些是習慣性條件，不是統計數字，各房東之間也有差異，但任何認真的租買比較都必須把它們算進去。我們的日本購屋指南說明了購屋一側的對應情形，那裡的總費用不超過房價的 6 %。

東京是特例，而非常態。我們針對全國日本房租的研究，以同一份統計逐縣市拆解，並算出買房划算過租房的臨界點：約七年半。

買下來要多少：東京 23 區每平方公尺 1,361,000 日圓

要看真實成交價，參考基準是 REINS，由日本國土交通省（MLIT）指定的不動產流通資訊系統。它 2026 年 3 月的月報針對中古產權公寓給出：

地區（2026 年 3 月）	每平方公尺單價	折合	年增率
東京 23 區	1,361,000 日圓	每平方公尺 8,724 美元	+11.8 %
首都圈平均	863,400 日圓	每平方公尺 5,535 美元	+9.3 %
橫濱與川崎	679,900 日圓	每平方公尺 4,358 美元	+10.3 %
多摩（東京都西部）	596,000 日圓	每平方公尺 3,821 美元	+2.6 %
埼玉縣	453,200 日圓	每平方公尺 2,905 美元	+7.7 %
神奈川縣其他地區	428,800 日圓	每平方公尺 2,749 美元	+8.1 %
千葉縣	412,700 日圓	每平方公尺 2,646 美元	+10.8 %

表中有兩件事值得強調。第一，每平方公尺23 區是千葉的 3.3 倍、多摩的 2.3 倍：影響東京居住預算最有力的槓桿是地圖，不是議價。第二，首都圈的每平方公尺均價已連續 71 個月上漲，現在高於 1990 年 9 月的水準，也就是泡沫高峰時的每平方公尺 855,000 日圓。首都圈成交的產權公寓平均價格為 5,521 萬日圓（約 353,900 美元），一年上漲 11.6 %。

那個 1990 年的比較不是趣聞。它意味著今天在東京中心買房的人，是在名目價格的歷史最高點買進，而且 23 區的成交量其實同期下跌了 3.2 %。我們關於1991 年日本房地產泡沫的文章說明了當時有什麼不同，以及有什麼並沒有不同。

請注意這張表沒有涵蓋什麼：獨棟住宅，以及日本其他地區。在首都圈之外，情況正好相反，那也是我們10 萬美元以下房屋精選所在的地方。

實例測算：23 區一套 60 平方公尺的公寓，租與買

假設 23 區一套 60 平方公尺的兩房公寓，這是夫妻首次購屋的典型選擇。按每平方公尺 1,361,000 日圓計算，總價為 8,166 萬日圓（約 523,000 美元），加上不超過房價 6 % 的各項費用，也就是最多 490 萬日圓（約 31,400 美元）。若一次付清，持有成本每月如下。

每月項目（業主）	日圓	折合	計算依據
管理費與維修基金	25,000	160 美元	國土交通省產權公寓調查，60 平方公尺級距
固定資產稅與都市計畫稅	12,000 至 18,000	77 至 115 美元	課稅標準額的 1.4 % 加 0.3 %，已計入減免
火災與地震保險	5,000	32 美元	產權公寓，含室內與家財
合計（無房貸）	42,000 至 48,000	269 至 308 美元	不含任何工程

再看租的一側。以東京民營非木造建築的官方每疊房租 6,687 日圓，配上 60 平方公尺公寓的可居住房間（約 21 至 22 疊），對應租金大約落在每月 145,000 日圓（約 930 美元）。這是用官方每疊數字推算出來的估計值，不是已公布的房租，會因區、因車站而異：請把它當成一個量級來看。

十年比較	租房	一次付清買下
每月支出	145,000 日圓（約 930 美元）	45,000 日圓（約 288 美元）
入手成本	四到六個月房租	8,166 萬日圓，另加最多 490 萬日圓費用
續約費	每兩年約一個月房租	無
十年現金流出	約 1,800 萬日圓（約 115,400 美元）	約 540 萬日圓（約 34,600 美元），外加本金
期末資產	沒有	這套公寓，含土地持分

決定性的比值是這個：8,166 萬日圓的價格對 174 萬日圓的年租金，等於47 年的房租，毛收益率約 2.1 %。在東京中心，買下自住房不是省房租的方法。它是把現金換成一項土地部分能保值的資產，同時把續約費、搬遷風險和房租調整從您的生活中移除。任何指望靠收益率讓這道算式成立的人，應該先讀我們談東京不動產投資的文章，並在租金收益率模擬器裡用自己的假設試算。

不論數字怎麼說，有一條規則要記住：實務上，日本的房貸只開放給在日本居住且受僱領薪的人；否則須全額現金支付。我們關於外國人在日本申請房貸的文章說明了那些狹窄的例外。

通勤圈：算式完全改變的地方

同樣一套 60 平方公尺的公寓，放到首都圈其他地方，按同一份 REINS 價格：

地點	60 平方公尺公寓	折合	相對 23 區
東京 23 區	8,166 萬日圓	523,000 美元	基準
橫濱或川崎	4,079 萬日圓	261,500 美元	減 50 %
多摩（仍屬東京都）	3,576 萬日圓	229,200 美元	減 56 %
埼玉縣	2,719 萬日圓	174,300 美元	減 67 %
千葉縣	2,476 萬日圓	158,700 美元	減 70 %

多摩值得再看一眼：它在行政上屬於東京，在東京投票，繳東京的稅，每平方公尺卻比 23 區便宜 56 %。這個折扣的代價以電車上的分鐘數計算，而官方數字說東京家庭本來就在票價上花得多、在汽車上花得少。

而且光是東京就有 897,000 戶空屋

2023 年住宅土地統計調查在東京清點出 8,201,000 戶住宅，其中897,000 戶為空置，空置率 10.9 %。這些之中有 214,000 戶既不出售也不出租：它們就是單純地空著，而這正是空屋的定義。全國空置率為 13.8 %，空置住宅 9,002,000 戶。東京並未豁免於造就空屋現象的人口結構故事，它只是這個故事最後才在價格上顯現的地方。

實務上，這就是一個在東京有工作、有東京預算的外國買家能找到空間的地方：東京都的邊緣地帶和鄰近的縣。瀏覽千葉縣待售房屋、神奈川縣或靜岡縣，再和東京都本身寥寥可數的物件相比。想按區逐一看東京中心哪裡還構得上，請看東京哪幾個區值得買。

再往外走，差距更大：我們的日本生活成本最低的地方排名顯示，群馬縣及其縣廳所在地前橋位居全國物價指數末段，距東京約 75 分鐘。

各城市的具體數字，請見東京郊外買房：東京近郊房子哪裡買，依官方地價與電車時間排列二十多個通勤城市。

會毀掉東京預算的錯誤

• 把調查中的居住費當成房租。每月 15,419 日圓是自有住宅與租屋家庭合併的平均值。真實的東京租約是它的好幾倍。任何把它引述為「東京房租」的比價工具，都是誤讀了資料來源。
• 拿歐洲的房租和日本的房價相比。唯一公平的比較是每月總支出對每月總支出，含稅金、管理費與保險，就像上面幾張表那樣。
• 忘了管理費與維修基金。一套 60 平方公尺的公寓，這兩筆每月約 25,000 日圓，會隨建築物老化而上升，而且沒有議價空間。我們關於日本公寓管理費的文章說明維修基金如何訂定、為什麼會漲。
• 以為課稅標準額就是價格。固定資產稅（日文「固定資産税」，kotei shisan zei）是按課稅標準額計算的，土地部分約瞄準官方地價的 70 %，建物部分則是折舊後的重建成本。賣方引用它來合理化一個價格，是在混用兩套不同的尺度：請看日本不動產稅。
• 為一輛您不會用的車編預算，或忘了一輛您會用的車。在 23 區內，車通常是奢侈品，而東京中心一個月的停車位費用可能高過鄉間一期房貸。再往外二十分鐘，它就成了必需品。
• 期待買房能解決您的居留身分。在日本購置不動產不會取得任何居留資格或簽證，不論價格多少。這是兩個完全分開的問題：外國人沒有簽證也能買，但要住在那裡仍然需要一張。
• 忽略建物折舊。在日本，建物按既定節奏貶值，土地則保值。一套 60 平方公尺的公寓，您的土地持分很小。我們關於日本房屋為什麼會貶值的文章說明了這個機制。

結論：一座溫和的城市，只有一個項目非常貴

以東京自己的名聲為標準，它並不是一座昂貴的城市。在官方指數上它比日本平均高 4.2 %，比最便宜的都道府縣高 8 %，而且在電費、水費、通訊費，尤其是汽車上，確實比全國其他地方便宜。一戶接近三人的家庭 2025 年每月消費 351,556 日圓，大約比全國平均多 37,500 日圓。

讓東京變貴的一切都集中在一個項目上。居住費在那 4.2 點中貢獻 2.16 點，按面積計的房租是全國水準的 1.7 倍，23 區的一平方公尺是千葉一平方公尺的 3.3 倍。那也是購屋者唯一能出手的項目，方式有三種：在地圖上往外移、接受較小的面積，或者買下來而不是租，把續約費和房租調整從預算中移除，同時清楚知道在 47 年房租的價格上，東京中心的購屋是一個資產決定，而不是一種節省。

方法其實很簡單。在看要價之前先把持有的每月總成本算出來，把汽車放進比較，出價前索取最近一份固定資產稅繳稅通知書，並在模擬器裡測試自己的假設。當您希望有人把候選名單做到位，連查核與議價都從這裡處理，我們的搜尋與交易服務涵蓋直到交屋的整段路程。否則，就從算式最友善的地方開始：完整物件目錄，以及日本不動產市場概覽。

常見問題

在東京生活每月需要多少錢？

官方 2025 年數字顯示，東京一戶 2.86 人的家庭每月消費支出為 351,556 日圓（約 2,254 美元）。還要再加上所得稅、社會保險費，以及房租或持有房屋的成本，這些都不在那個數字裡。獨居者的總額明顯較低，但人均較高，因為固定開銷不會減半。

東京是日本物價最高的地方嗎？

是，但差距比多數人想像的小。在 2025 年消費者物價地域差指數上，東京得 104.2，全國平均為 100，23 區為 105.3。最便宜的群馬縣是 96.2。日本物價最高與最低的都道府縣之間相差 8 %。

東京的房租是多少？

住宅土地統計調查給出的全國平均房租為每月 59,656 日圓，並顯示東京按每疊可居住房間計算，是全國水準的 1.7 倍。實務上，23 區一套家庭用公寓的月租遠高於十萬日圓，而遠離中心的一間單人套房可能只有其三分之一。

在東京租房還是買房比較划算？

就每月來看，一次付清後持有便宜得多：一套 60 平方公尺的公寓，各項費用與稅金約 45,000 日圓，房租約 145,000 日圓。但買下要 8,166 萬日圓，約等於 47 年的房租，所以在東京中心買房是關於持有一項資產的決定，而不是省錢的方法。

在東京需要車嗎？

在 23 區內通常不需要，統計數字也顯示了這一點：東京家庭在汽車相關支出上比全國平均少 31 %，在公共運輸票價上多 66 %。淨效果是整個交通與通訊類別在東京比日本其他地方便宜 13 %。

東京的水電費是多少？

比日本其他地方低。2025 年東京的水電燃氣合計平均每月 21,938 日圓，全國為 24,547 日圓，因為住宅面積小、冬天溫和，而且不燒煤油取暖。單是電費為 11,952 日圓，全國 13,219 日圓。

外國人可以在東京買公寓嗎？

可以。在日本購置不動產沒有國籍限制，持有也不需要居留資格。但這筆交易不會帶來任何簽證或居留權。至於房貸，實務上只保留給在日本居住且受僱領薪的人，因此非居住者是以現金購買。

東京附近哪裡買房最便宜？

依 2026 年 3 月的成交數據，千葉縣每平方公尺 412,700 日圓，比 23 區低 70 %，其後是埼玉縣和神奈川縣外圍。在東京都境內，多摩地區每平方公尺比 23 區便宜 56 %，同時行政上仍屬東京。