日本房地產泡沫：1991 年崩盤與現在買房的關係

1986 到 1991 年之間真正發生的事

泡沫通常被一句話帶過：價格暴漲，然後崩盤。真正的先後順序有用得多，因為它解釋了您今天要買進的這個市場結構。

錢極度寬鬆，然後急煞

1985 年廣場協議與隨之而來的日圓升值之後，日本銀行把官方貼現率從 5.00%（1986 年 1 月）降到 2.50%（1987 年 2 月），並在那個水準維持了兩年多。信用變得充沛，其中很大一部分被不動產吸收。

之後的轉向非常猛烈：十五個月內五次升息，1990 年 8 月 30 日把貼現率從 2.50% 拉到 6.00%。

日期	官方貼現率	背景
1987 年 2 月	2.50%	歷史低點，維持了 27 個月
1989 年 5 月	3.25%	第一次緊縮
1989 年 12 月	4.25%	日經指數在 12 月 29 日見頂
1990 年 3 月	5.25%	3 月 27 日實施不動產放款限制
1990 年 8 月	6.00%	緊縮循環的頂點

真正打斷土地市場的那一項措施

1990 年 3 月 27 日，大藏省發出被稱為總量規制（日文「総量規制」，sōryō kisei，不動產放款總量管制）的行政指導：對不動產業的放款成長率，不得超過銀行整體放款的成長率。這項措施一直執行到 1991 年 12 月。

讓土地投機當場停住的，是這道被關掉的水龍頭，而不是利率的水準。請把這個機制記住：日本的地價一直對國內的信用條件極度敏感。今天依然如此，這也是為什麼一位以現金支付、無法取得只開放給在日受僱居住者的日本房貸的外國買家，並不承受和一個有槓桿的日本家庭相同的循環風險。

高點並不是全國同時出現

日本不動產研究所提交給交通主管機關政策研究單位的參考研究，追蹤了 174 個城市各自最貴的一塊商業用地。它揭露的時間差很明顯：

• 關西（大阪、京都、神戶）：1990 年 9 月見頂，接著立刻猛跌。
• 東京 23 區：1990 年 9 月到 1991 年 9 月維持在高原期。
• 名古屋、仙台、廣島、福岡：1991 年 3 月或 9 月見頂。
• 地方城市：有些一直到 1993、1994 甚至 1996 年才開始下跌。

要到 1996 年 9 月，所有被追蹤的城市才同時在下跌。泡沫不是一次事件就洩完的：它花了六年才走遍全國。

漲幅到底有多大：逐個城市來看

全國平均值把所有東西都藏了起來。以最精華的商業用地、1983 年 3 月為指數 100 來看，高點的倍數既驚人又極不平均。

城市	高點指數（1983 年 3 月 = 100）	解讀
札幌	957	超過 9.5 倍
高槻（大阪）	944	一個通勤郊區，不是商業區
橫濱	934	超過 9 倍
名古屋	861	超過 8.5 倍
仙台	789	東北地方的地區中心
千葉	733	東京通勤圈
京都	701	7 倍

作為對照，1989 年政府土地白皮書把商業用地的累積漲幅列為東京圈 312.9、大阪圈 245.8、名古屋圈 163.8（1983 年 = 100）。因此在最搶手的個別地點上，漲幅遠比地區平均值所顯示的更陡。

全國有一半幾乎沒有動

同一份研究顯示，在泡沫最高點時，174 個城市中有 50 個的指數仍低於 150，也就是八年內漲幅不到 50%。有十四個城市停在 110 以下，等於幾乎持平：其中包括鶴岡、宇和島、新居濱、北見、酒田、西條與鹿屋。三大都市圈裡沒有任何城市，也沒有任何一個都道府縣廳所在地出現在這份名單上。

換句話說，泡沫是大城市與地區中心城市的現象。日本鄉間有很大一部分從來沒有參與其中，而我們物件庫裡的空屋大多就位在那些地方。

幾乎沒有人引用的事實：沒有泡沫的城鎮也一樣崩了

這是本文最重要的一點，也最能改變您解讀今天市場的方式。

如果 1990 年代的下跌只是泡沫消退，那麼從來沒有漲過的城鎮就不該下跌。實際情況正好相反。到 1999 年 3 月，同樣以最精華的商業用地、1983 年 3 月 = 100 來看：

城市	泡沫高點指數	1999 年 3 月指數
鹿屋（鹿兒島）	低於 110	30
新居濱（愛媛）	低於 110	48
薩摩川內（鹿兒島）	低於 110	51
酒田（山形）	低於 110	58
西條（愛媛）	低於 110	76

這些城鎮失去的不是泡沫：它們失去的是泡沫之前土地價值的三分之二。更廣泛地看，從 1983 年 3 月到 1999 年 3 月連續被追蹤的 131 個城市當中，有 66 個最後低於 1983 年的價格，大約是樣本的一半。而且直到 2016 年，仍有一些地方城市最好的商業地點只剩 1983 年 3 月水準的 10% 到 20%。

研究者的結論

這份分析指出這段長期下跌有三個累加的原因，其中只有一個是泡沫：

1. 泡沫破裂，在大城市與最初幾年占主導。
2. 土地定價的結構性改變，也就是對價格預期的長期修正，而這部分從一開始就沒有被認定為泡沫。
3. 城鎮本身的結構性改變：汽車普及、零售業移往外圍、傳統市中心空洞化。

翻成 2026 年買家聽得懂的話：日本鄉間房屋的低價，不是等著回補的 1991 年折扣。那是一個正在失去居民與商店的地方應有的價格。我們談日本人口結構與不動產市場的文章，把這個機制逐一市町村畫了出來。

為什麼 2026 年的日本房屋還是這麼便宜

有三股力量疊在一起，只有其中一股是泡沫的直接遺產。

1. 建物折舊，價值留在土地

日本的木造住宅在稅務上以 22 年折舊，市場價值則在 20 到 30 年之間趨近於零，和它實際的狀況無關。因此一間保養良好的 1985 年房屋，售價可能只比它底下的土地高一點。這不是泡沫效應，而是這個市場的固有特徵，我們在日本建物折舊與土地價值這篇文章裡談過。

2. 九百萬間空屋

2023 年住宅・土地統計調查在 6,502 萬戶的存量中，數出大約九百萬間空置住宅，空屋率創下 13.8% 的紀錄。其中 385 萬間既不出售、也不出租，更不是別墅：這些是真正被棄置的房屋，比 2018 年增加了 37 萬間。全國很大一部分地區，供給結構性地超過需求。

3. 新屋還在不斷推出

日本仍持續興建新住宅，包括在人口正在減少的市町村，這加速了舊有存量的過時。新屋與中古之間的取捨，寫在我們的新築與中古比較裡。

這幾點加起來，解釋了為什麼完整的房屋成交價會低於 500 萬日圓（約 32,000 美元），也解釋了我們為什麼能整理出一整批5 萬美元以下的日本房屋。它們並不因此就是廢墟：它們只是坐落在當地需求已經消失的地方。

2026 年的市場現況：一個兩速國家

2021 年以來，全國趨勢已經反轉。2026 年 3 月 17 日公布的公示地價（日文「公示地価」，kōji chika，由國土交通省每年公布的官方地價）連續第五年上漲，也是 1992 年以來最強的一次上漲。

區隔	2026 年變動	2025 年變動
全國平均（所有用途）	+2.8%	+2.7%
商業用地（全國）	+4.3%	+3.9%
住宅用地（全國）	+2.1%	+2.1%
東京商業用地	+12.2%	+10.4%
東京住宅用地	+6.5%	+5.7%
東京 23 區商業用地	+13.8%	+11.8%

全國平均與東京市中心之間差了大約六倍。這就是兩速市場的定義，也正是 1990 年代的教訓：在日本，全國平均值幾乎描述不了任何一筆真實的物件。

成長集中在哪裡

上漲的地區有三個共同特徵：就業密度、密集的鐵路服務，以及觀光人流。這涵蓋大都市核心、國際級滑雪度假區，以及交通良好的溫泉城鎮。我們對2026 年日本房價的檢視畫出了這些區塊，而東京不動產市場頁與京都不動產市場頁則用實際刊登的物件呈現它的意義。

其他地方，價格仍在下跌。這和 1999 年那份泡沫研究所描述的地理分布一樣，只是背後多了三十年的證據。

2026 年的日本有沒有新的房地產泡沫

這個問題不斷被提出，尤其是面對東京市中心那個 +13.8%。把兩個時期放在真正造成泡沫的條件上比較。

條件	1989 至 1990 年	2026 年
日本銀行政策利率	貼現率升到 6.00%	政策利率自 2026 年 6 月起為 1.00%
不動產放款政策	1990 年 3 月實施總量管制	沒有任何總量管制在執行
全國地價年增率	連續數年兩位數	所有用途合計 +2.8%
上漲的廣度	全國性，一路到中型城鎮	集中在少數大都市與觀光地區
人口	人口仍在成長	人口自 2010 年起減少

這兩個情況幾乎沒有共同點。今天的上漲範圍很窄、在全國層級溫和，而且發生在一個正在失去人口的國家，這在機制上限制了投機像 1988 年那樣普遍化的空間。

2026 年真正的風險不是全國性泡沫，而是局部過熱：出現在由觀光與外國買家推動的區隔，背景則是我們在日圓走弱與日本不動產裡分析的弱勢日圓。在一個沒有在地經濟的小鎮，為創紀錄的觀光人流付出今天的價格，就是把 1990 年高槻買家犯的錯誤，用小規模重演一次。

泡沫對您這筆買賣的實際意義

上面的資料直接導出五條實務規則。它們構成我們篩選物件的核心。

1. 買的是地點，不是折扣

跌到 1983 年水準 30% 的城鎮，不是偶然變便宜的：它們失去的是自己的經濟功能。三十年來檢驗的方式沒有變過：20 到 30 分鐘內有一個有車班的車站、還在營業的商店、一間醫院、一所學校。少了這四樣，低價不是划算。

2. 用土地價值思考

既然建物趨近於零，您的退出價值本質上就是土地。在看建物面積之前，先看基地大小、可建性與出入通路。

3. 不要期待自動增值

日本的歷史沒有提供任何均值回歸：在被追蹤的城市當中有一半，1999 年的價格低於 1983 年的價格。租金收益率是引擎，轉售是額外的。我們的租金收益率試算工具會把營運成本一起算進去。

4. 把交易費用放在視野裡

在日本，購買總費用維持在房價的 6% 以內。這個比例很低，在小額物件上同樣成立，但固定費用對一筆 300 萬日圓物件的比重，會高於 3,000 萬日圓的物件。拆解寫在我們談在日本買房的購買費用的文章裡。

5. 先看建築年份，其他才排在後面

1981 年修訂的耐震法規，也就是新耐震（日文「新耐震」，shin taishin，新的耐震標準），把住宅存量一分為二。很多非常便宜的物件都在它之前。這不構成淘汰條件，而是一筆要事先算進去的補強預算，我們在1981 年耐震標準這篇文章裡說明過。

一個實例

兩間屋齡相同的房子，開價都是 600 萬日圓（約 38,500 美元）。

項目	物件 A：有生活機能的城鎮，車站 15 分鐘	物件 B：沒有車站，非開車不可
開價	600 萬日圓（約 38,500 美元）	600 萬日圓（約 38,500 美元）
購買費用（6% 以內）	360,000 日圓（約 2,300 美元）	360,000 日圓（約 2,300 美元）
預估整修	400 萬日圓（約 25,600 美元）	400 萬日圓（約 25,600 美元）
投入合計	1,036 萬日圓（約 66,400 美元）	1,036 萬日圓（約 66,400 美元）
租賃需求	在地住戶與短期住宿	只有短期住宿，而且有季節性
十年後的退出價值	由土地決定，市場有交易	有土地，但找不到明確的買家

同樣的錢，分開這兩筆的不是建物：而是當地轉售市場的深度。這正是 1990 年的買家低估的那個變數。我們的日本買房指南逐步走過這些檢查，而待售町家精選則呈現同一套篩選如何套用在傳統町家上。

該避開的常見錯誤

• 以為日本市場正在下跌。就全國而言，自 2021 年起已經不是了。它只是非常不平均。
• 以為相反，於是到處都買。東京市中心的 +13.8%，對一間距離最近車站兩小時的房子什麼都沒說。
• 等著補漲。沒有任何日本的資料支持價格會機械式地回到 1991 年水準，在一半的地方城市裡甚至回不到 1983 年水準。
• 把低價當成划算。見第一條規則：折扣通常非常準確地反映了當地的經濟現實。
• 相信買房可以取得居留權。在日本持有不動產不會取得任何簽證，投入金額多寡都一樣。
• 指望日本的房貸。日本的住宅貸款要求您在日本居住並受僱領薪。否則就是現金購買。
• 相信全國平均值。它從來沒有描述過日本任何一筆真實的物件，1990 年沒有，2026 年也沒有。

如果您需要針對某一筆物件做評估，我們的日本購屋陪跑服務從不需承諾的第一次書面交流開始，而我們的附成本的案例研究記錄了兩件從尋找到交屋的真實案子。

總結：泡沫解釋的是過去，不是今天的價格

日本的房地產泡沫是大都市的現象，在 1990 年 9 月到 1991 年 9 月之間見頂，之後的下跌花了六年才走到全國每一個城市。它的崩潰解釋了 1990 年代大城市發生的事。它解釋不了今天的鄉間價格：那來自持續萎縮的人口、空洞化的市中心、依會計慣例折舊的建物存量，以及九百萬間空屋。

對 2026 年的買家來說，結論很簡單，而且相當令人安心。這個市場既不是可以撿破爛的殘骸，也不是該逃離的泡沫：它是一個由地點決定一切的分化市場，進場費用維持在 6% 以內，而 1990 年的錯誤，只要您買的是價格而不是地方，今天仍然可以在小規模上完美重演。

正確的直覺和三十五年前一樣：先看車站、商店與人口，再看價格標籤。

常見問題

日本的房地產泡沫是什麼時候破的？

沒有單一的日期。地價在關西是 1990 年 9 月見頂，在東京是 1990 年 9 月到 1991 年 9 月之間，在名古屋、仙台與福岡則是 1991 年 3 月或 9 月。有些地方城市一直到 1993、1994 或 1996 年才開始下跌。

泡沫之後日本的房價跌了多少？

完全取決於地點。以最精華的商業用地、1983 年 3 月定為 100 來看，被追蹤的 131 個城市有一半到 1999 年 3 月已經低於 100。九州與四國的一些城鎮跌到 30 或 50，還有少數到 2016 年仍只有 1983 年水準的 10% 到 20%。

日本的房子為什麼這麼便宜？

有三個原因疊在一起，其中只有一個和泡沫有關：木造建物在 20 到 30 年內折舊到幾乎為零、鄉間人口持續減少，以及 2023 年全國約有九百萬間空屋，空屋率 13.8%。

日本的房價正在回升嗎？

是，但非常不平均。2026 年 3 月公布的公示地價顯示連續第五年上漲，全國 +2.8%，由東京帶動，當地商業用地上漲 12.2%。很多鄉間市町村仍在下跌。

日本現在有新的房地產泡沫嗎？

就全國層級來看沒有任何跡象。政策利率自 2026 年 6 月起為 1.00%，不動產放款沒有任何總量管制，全國漲幅是 +2.8%，而且人口正在減少。真正的風險是觀光帶動的區隔出現局部過熱，不是全面性的泡沫。

在日本買房，該不該等價格下跌？

等待預設了一次未來的修正，而日本的資料在任何地方都看不到這種修正。在上漲的地區，等待很貴；在下跌的地區，等待也解決不了根本問題，也就是當地沒有需求。

在日本買不動產可以拿到簽證嗎？

不行。在日本持有不動產不會取得任何居留資格，投入金額多寡都一樣。非居住的外國人可以自由購買，但必須以現金支付：日本的房貸只開放給在日本居住且受僱領薪的人。