東京市場：緊俏、昂貴，但極具流動性
東京是全球最大都市，也是日本最深厚的房地產市場。其結構由23個特別區（tokubetsu-ku，特別區，常稱23區）構成，從超高階商務核心一直延伸到更親民的居住外圍。
投資前須認清兩個現實：
- 房價高企且上漲。近年23區新公寓均價屢創新高（數量級：約9000萬日元，約合60萬歐元，需逐套核實）。核心區（港區、千代田、中央）比外圍貴數倍。
- 租賃需求龐大而穩定。這是東京的最大優勢：空置率低、租客可靠、轉手容易。這份安全的代價是毛收益率偏低（市中心長租常為3-5%），在外圍和短租則更高。
創紀錄旅遊，2025年訪日遊客4270萬人次，也支撐短租，但東京嚴格將民泊限制在180天。若要逐區比較真實房源，請瀏覽精選房源。
高階核心 vs 親民行政區：真實地圖
對投資者最實用的分界線，是把高階核心（避險保值、低收益）與親民行政區（入場價低、收益更高）對立起來。
高階核心：港區、澀谷、中央區、千代田
港區 Minato-ku（六本木、麻布）、澀谷區 Shibuya-ku、中央區 Chūō-ku（銀座、日本橋）與千代田區 Chiyoda-ku構成昂貴核心。在此購房圖的是避險保值、轉手與聲望，而非收益：優質小戶型入場價常遠超6000-8000萬日元（約40-53萬歐元）。
親民行政區：足立、葛飾、江戶川、北區、板橋
在北部與東部外圍，五個行政區提供明顯更低的入場價與更好的收益：
- 足立區 Adachi-ku，23區中最親民，平民居住區，交通便利（通往上野／秋葉原）。
- 葛飾區 Katsushika-ku，安靜、適合家庭、價格溫和（柴又一帶）。
- 江戶川區 Edogawa-ku，東部大型居住區，深受家庭歡迎。
- 北區 Kita-ku，連線便利（赤羽鐵路樞紐），價格/交通折中之選。
- 板橋區 Itabashi-ku，居住型、親民、交通尚可。
兩者之間的中間型行政區（中野 中野區、杉並 杉並區、豐島 豊島區含池袋、江東 江東區）提供頗具吸引力的需求/價格平衡。
行政區一覽表：定位、入場價與參考收益率
供參考的概覽，用以指引你的搜尋。入場價與收益率為小戶型（單間／小型舊公寓，manshon 中古マンション）的數量級參考，需藉助我們的收益模擬器逐套細化。
| 行政區（區） | 定位 | 參考入場價 | 參考毛收益率 |
|---|---|---|---|
| 港區 / 千代田區 | 超高階、聲望 | 極高（常>8000萬日元／約53萬歐元） | 低（約3%） |
| 澀谷區 / 中央區 | 中心高階 | 高（5000-8000萬日元／33-53萬歐元） | 低（約3-4%） |
| 豐島區 / 中野區 | 中間型、需求旺 | 中（3000-5000萬日元／20-33萬歐元） | 中（約4-5%） |
| 北區 / 板橋區 | 親民、連線便利 | 親民（2000-3500萬日元／13-23萬歐元） | 尚可（約5-6%） |
| 足立區 / 葛飾區 / 江戶川區 | 親民外圍 | 低（常<2500萬日元／約16.5萬歐元） | 較高（約6-7%+） |
注意：標示收益率並非淨收益率。務必扣除每年固定資產稅、物業費與空置。再透過我們的各城市Airbnb收益分析與其他城市對比。
按投資者畫像看真實收益率
“合適”的行政區取決於你的目標。三種典型畫像：
安全／避險畫像
你優先保本與易於轉手：瞄準核心（港區、中央、千代田）或穩健的中間型行政區。接受3-4%的毛收益，換取近乎為零的空置與最高的流動性。
收益／現金流畫像
你追求收入：以長租方式鎖定親民外圍（足立、葛飾、江戶川），毛收益率可達6-7%+。核實交通（距車站，eki 駅）、房產狀況與本地需求的可靠性。
短租（LCD／Airbnb）畫像
創紀錄旅遊助推短租，但東京適用每年180晚的民泊上限：相比大阪及其特區民泊365天，潛力受限。東京的短租主要在中心旅遊區運作，且合規要求嚴格。購買前務必對假設（ADR、入住率、180晚）建模。
常見誤區
- 在高階核心買房卻指望高收益：其收益結構性偏低。
- 僅看毛收益率，未扣除稅費與空置。
- 忽視距車站距離：在東京，步行5分鐘與15分鐘對轉手和出租影響巨大。
- 把東京的Airbnb當作大阪：180晚上限改變了整個算式。
預算與融資：非居民須提前規劃
鎖定行政區前，先用immoJapon的基本原則框定預算：
- 購房費用不超過房價的6%（登記稅、取得稅、shihō shoshi（司法書士，司法書士）與中介費用）。詳見購房費用一文。
- 非居民現金購房。日本房貸僅面向既在日居住又在日受僱的人士。若你旅居海外，請按全額房價加費用編制預算。參見外國人日本房貸。
- 購房不給予任何簽證。擁有房產不產生在日居留權。
- 提前考慮稅務：非居民租金收入稅，以及轉手時的房產增值稅。
要把東京置於全國價格走勢中，請參閱2026年日本房價。並始終核實自然災害風險（地震、洪水）：在東京，符合1981年抗震標準（新耐震）是不可妥協的條件。
購房之後：如何從海外打理東京的房產
買下來只完成了一半。非居民投資者從交房那天起就要安排好四件事，這正是「紙面收益率」與「真正到手的現金」之間的分界線。
- 收取租金。沒有日本住址與在留資格，開立日本銀行賬戶相當困難：實務上由管理公司代收，再匯出海外。參見外國人如何在日本開設銀行賬戶。
- 委託管理。東京空置率低，但看房交接、小修小補、租客溝通都必須有人在當地處理。長租的管理費大致為租金的 5 % 左右，短租更高：參見日本遠端租賃管理。
- 每年申報。日本境內來源的租金收入須在日本透過「確定申告」申報，通常為次年 2 月中旬至 3 月 15 日。非居民還必須向主管稅務署指定「納稅管理人」（納稅代理人）。詳見確定申告全流程指南與非居民租金收入納稅指南。
- 提前規劃傳承。位於日本的房產適用日本遺產稅，即使被繼承人與繼承人都住在海外也一樣，這一點常常發現得太晚。參見日本房產遺產稅：非居民完整指南。
這四項都有成本：在收益模擬器裡把它們計入淨收益率，再決定選高階區還是親民區。
小結：按目標鎖定合適的行政區
投資東京，是在安全 ↔ 收益的滑桿上選定位置。高階核心（港區、澀谷、中央、千代田）以低收益換來避險保值與流動性；親民行政區（足立、葛飾、江戶川、北區、板橋）提供更溫和的入場價與更高現金流，前提是核實交通與房產狀況。
牢記基本原則：費用不超6%、非居民現金購房、購房不附帶簽證、收益始終按淨額計算。若希望從選區到交鑰匙全程有人護航，歡迎瞭解我們的一對一陪購服務，並在專案案例中瀏覽具體範例。
常見問題
東京最親民的行政區有哪些？
23區中最親民的五個通常是足立區（足立區）、葛飾區（葛飾區）、江戶川區（江戸川區）、北區（北區）和板橋區（板橋區）。它們的入場價明顯低於高階核心，毛收益率更高，長租常達6-7%+，而港區或千代田約為3%。
在東京能期待多少租金收益率？
長租數量級：高階核心（港區、澀谷、中央）約3-4%毛收益，中間地帶約4-5%，親民外圍（足立、葛飾、江戶川）約6-7%+。這些是毛收益：務必扣除固定資產稅、物業費與空置以得出淨收益。
在東京能像大阪那樣做Airbnb嗎？
不能，條件不同。東京適用全國民泊上限每年180晚，而大阪透過特區民泊允許365天。因此東京的短租潛力更受限，合規監管也很嚴格。
非居民外國人能貸款在東京買房嗎？
旅居海外者實務上不能：日本房貸僅面向既在日居住又在日受僱的人士。非居民投資者因此現金購房，並按房價加上限6%的購房費用編制預算。
該投資東京市中心還是外圍？
視目標而定。市中心（港區、中央、千代田）服務於保本與易於轉手，收益偏低。親民外圍（足立、葛飾、江戶川）服務於現金流，入場價更低、收益更高，前提是核實交通與房產狀況。
在東京投資一定要有日本銀行賬戶嗎？
買房階段不需要：房款透過國際電匯支付。問題出現在之後，收租、繳固定資產稅與管理費。由於非居民很難開戶，通常的做法是由管理公司代收租金並把淨額匯往海外，同時指定「納稅管理人」（納稅代理人）負責每年的申報。