住宅宿泊事業法：是申報，不是牌照
2018年生效的《住宅宿泊事業法》（民泊新法）讓住宅短租合法化。與旅館業（旅館業）的酒店牌照不同，它不是需要審批的許可，而是向都道府縣或市政府提交的申報（屆出）。材料齊全合規，即可取得申報編號（屆出番號），Airbnb、Booking 等平臺上架房源時必須填寫的號碼。
日本的旅遊短租有三種制度並存：民泊申報（180晚）、旅館業簡易宿所牌照（365天）以及大阪等特區的特區民泊（365天，最少住2晚）。民泊拿得最快，但限制也最多。
180晚上限如何計算
上限為每年出租180晚，自4月1日正午起算至次年4月1日正午。只有實際售出的夜晚計入，日曆開放但無人預訂不消耗額度。
- 在地段好的獨棟民宿，180晚往往已能覆蓋持有成本與稅費，用immoJapon 收益模擬器（各城市真實房價與入住率）測算你的方案。
- 許多房東旺季做民泊、其餘月份做帶傢俱月租（マンスリー），後者不受本法約束。
- 部分市町村還會透過條例進一步壓縮天數（見下文）：180晚是全國上限，不是保證權利。
申報之後的持續義務
申報會帶來由都道府縣監督的持續義務：
- 住客名簿（宿泊者名簿）：登記身份、國籍，非居民住客須留存護照影印件，儲存3年。
- 標識（標識）：在入口懸掛載有申報編號的官方標牌。
- 定期報告：每兩個月向都道府縣申報出租晚數與住客人數。
- 委託持牌管理者（住宅宿泊管理業者）是強制義務：只要房東不住在房內或入住期間不在場，海外投資者全部適用。管理費按營收比例收取。
- 消防安全：按戶型配置自動火災報警、滅火器、疏散照明，由消防部門出具消防法令適合通知書。
- 公寓管理規約：在公寓（マンション）中，管理規約必須明確允許民泊，多數公寓禁止，買前務必核實。
用途地域、管理規約、消防合規，這些都應與房屋本身狀況一樣，納入出價前的盡職調查。
地方條例：京都、東京與其他城市
全國性法律允許地方政府透過條例按區域、按季節限制民泊，這是最容易毀掉商業計劃的一環：
- 京都：在住居專用地域，民泊僅約1月中旬至3月中旬可營業，完全避開旅遊旺季。在京都，真正可行的路徑是旅館業簡易宿所牌照。
- 東京：各區自行立規。新宿、中野、中央等多區在住宅區僅允許週末營業；大田區管制民泊，但另設特區民泊制度。
- 其他城市：學期期間禁營、與學校保持距離、特定區域禁止……各市政府都會公佈自己的限制地圖。
出價前務必同時核查當地條例與房產的用途地域。immoJapon 精選房源會標註每套房的用途地域與可申請的牌照型別。
屆出申報八步走
- 核查框架：用途地域、地方條例，公寓另查管理規約。
- 事前諮詢：向都道府縣或市的民泊視窗和消防署確認各自要求。
- 房屋合規改造：自動火災報警、滅火器、應急照明、多語言疏散圖。
- 取得消防法令適合通知書：消防部門現場檢查後出具。
- 與持牌管理者簽約（房東不在場時強制）：管理受託契約。
- 提交申報：透過全國的民泊制度運営システム線上提交（或視窗遞交），附全部材料。
- 取得屆出番號：懸掛標識，再上架房源（平臺要求填寫編號）。
- 合規運營：住客名簿、雙月報告，並盯緊180晚計數。
材料齊全通常數週內辦結；耗時大頭是消防改造和公寓同意。
申請材料清單（表格）
| 材料 | 日文名稱 | 獲取渠道 |
|---|---|---|
| 申報表 | 屆出書 | 民泊制度運営システム門戶 |
| 不動產登記證明 | 登記事項証明書 | 法務局（法務局） |
| 房屋圖紙（面積、出口） | 住宅の図面 | 建築師、中介或賣家 |
| 消防合規通知 | 消防法令適合通知書 | 消防署 |
| 管理委託合同（房東不在場） | 管理受託契約書の寫し | 住宅宿泊管理業者 |
| 公寓管理規約同意（マンション） | 管理規約の寫し等 | 業主管理組合（管理組合） |
| 房東同意書（轉租時） | 賃貸借契約書＋承諾書 | 出租人 |
申報本身免費；多數投資者會委託行政書士整理材料。若希望從選房到開業全程有人陪跑，可瞭解 immoJapon 定製陪同服務。
常見問題
民泊可以超過180晚嗎？
不能。住宅宿泊事業法的上限是硬性規定，並透過雙月報告監管。想全年出租，需申請旅館業簡易宿所牌照，或在大阪走特區民泊。
必須委託住宅宿泊管理業者嗎？
只要房東不住在房內或入住期間不在場就必須委託，海外投資者無一例外。只有住在房內的自住型房東可以豁免。
民泊申報要花多少錢？
申報免費。實際成本是消防改造、委託行政書士整理材料（市場行情約10萬–20萬日元，約667–1,333歐元），以及按營收比例收費的持牌管理者。
非居民外國人能申報民泊嗎？
可以：沒有國籍或居住要求。但需要當地持牌管理者；此外日本的住房貸款只面向在日本受僱的居民，非居民需全款購房。
Airbnb 上架必須填申報編號嗎？
必須。2018年起，平臺在日本只發布帶編號（屆出番號、旅館業牌照或特區民泊認定號）的房源，無編號房源會被下架。