京都是共用一個名字的兩個市場
在看任何一則物件之前，先理解「京都」涵蓋兩個互不相干的市場。一個是京都市（Kyōto-shi，京都市）及其十一個區：密集、文化資產眾多、管制嚴格。另一個是府內其餘地區，南丹、船井、京丹後、舞鶴、綾部、宮津，距市中心 60 到 120 公里的鄉村與沿海城鎮，一戶房子比一輛二手車還便宜。
2026 年 8 月 25 日，我們的型錄追蹤了京都府 169 則已刊登物件：109 則在市內，60 則在市外。兩者的價差不是品質差距。那是另一個市場。
60 公里隔開了什麼
| 區段 | 追蹤物件數 | 價格中位數 | 第一四分位 | 第三四分位 |
|---|---|---|---|---|
| 京都市（11 區） | 109 | 79,800,000 ¥（≈ 532,000 $） | 35,800,000 ¥（≈ 239,000 $） | 180,000,000 ¥（≈ 1,200,000 $） |
| 府內其餘地區 | 60 | 5,500,000 ¥（≈ 36,700 $） | 3,500,000 ¥（≈ 23,300 $） | 8,800,000 ¥（≈ 58,700 $） |
來源：immoJapon 型錄，2026 年 8 月 25 日刊登的物件。美元換算以撰稿時採用的匯率 150 ¥/$ 計。
一個誠實的但書：我們京都市庫存的 86% 是町家（町家，傳統木造市街住宅），因為與我們串接的仲介實際賣的就是這些。所以這份型錄把老屋市場描述得很好，對新建公寓市場則完全沒有著墨，新建供給走的是其他管道。閱讀下方中位數時請記住這一點，並瀏覽我們的日本房屋物件或京都府頁面查看今日真實庫存。
2026 年價格：京都物件實際要多少錢
兩種衡量方式回答價格問題，說的卻是不同的事：開價（賣方今天想要的）和國家每年公布的公示地價（chika kōji，地価公示），後者是趨勢的基準，因為它年復一年在相同的調查點計算。
各物件類型的開價
| 物件類型 | 地點 | 物件數 | 價格中位數 | ≈ USD |
|---|---|---|---|---|
| 町家（傳統市街住宅） | 京都市 | 94 | 81,000,000 ¥ | 540,000 $ |
| 古民家（老農舍） | 京都市 | 6 | 21,995,000 ¥ | 146,600 $ |
| 獨棟住宅 | 京都市 | 5 | 9,800,000 ¥ | 65,300 $ |
| 獨棟住宅 | 府內其餘地區 | 46 | 6,000,000 ¥ | 40,000 $ |
| 古民家 | 府內其餘地區 | 10 | 3,850,000 ¥ | 25,700 $ |
換算成每平方公尺建物，差距變得驚人：我們的京都町家中位數約為每平方公尺 1,260,000 ¥（≈ 8,400 $），而府內其他地方的鄉村住宅降到每平方公尺 52,800 ¥（≈ 352 $），比例是 1 比 24。您買的不是同一種東西：一邊是 140 萬人口、古蹟列入世界遺產的城市裡的稀有地址，另一邊是人口正在減少之處的大量建物和土地。
國家測量的地價
下列數字是 2026 年公示地價中住宅調查點的平均值，由國土交通省（国土交通省）公布。
| 地區 | 2026 年住宅地 | ≈ USD/m² | 年變動 |
|---|---|---|---|
| 京都府（平均） | 164,084 ¥/m² | 1,094 $ | +2.33% |
| 上京區 | 458,923 ¥/m² | 3,059 $ | +5.39% |
| 中京區 | 387,200 ¥/m² | 2,581 $ | +4.85% |
| 東山區 | 341,428 ¥/m² | 2,276 $ | +7.13% |
| 右京區 | 195,112 ¥/m² | 1,301 $ | +2.19% |
| 山科區 | 149,350 ¥/m² | 996 $ | +3.14% |
三個結論。全市地價都在上漲，外圍區也是。市中心和觀光區的漲幅比府平均更陡，所以差距每年擴大。上京區的住宅地價是山科區的三倍，兩地搭電車只差二十分鐘：在京都，決定價格的是地址，遠勝於面積。要把這些數字放進全國趨勢，請看我們對2026 年日本房價的分析。
在鄰近的大都會做同樣的練習會得到非常不同的數字：搭電車三十分鐘外，我們追蹤的物件價格中位數從 34,890,000 ¥ 降到 9,000,000 ¥，見我們的在大阪買房指南。
町家、古民家、現代住宅或公寓：該買哪一種
物件類型決定其他一切：翻修預算、地方稅務待遇、能否合法出租，甚至能否輕鬆轉售。這是您在京都會遇到的五大類。
| 類型 | 典型價位 | 需規劃的翻修 | 優勢 | 注意 |
|---|---|---|---|---|
| 市區町家 | 4,000 萬至 1.6 億 ¥ | 800 萬至 2,000 萬 ¥ | 稀有資產、市中心地址、旅客需求強勁 | 1981 年前的結構、保存規則 |
| 鄉村古民家 | 200 萬至 1,200 萬 ¥ | 800 萬至 2,000 萬 ¥ | 面積大、有土地、入場價極低 | 偏遠、轉售慢、暖氣費 |
| 戰後住宅 | 300 萬至 1,000 萬 ¥ | 300 萬至 800 萬 ¥ | 每日圓能買到的面積最大 | 隔熱差、建物價值已折舊 |
| 公寓（manshon，マンション） | 2,000 萬至 8,000 萬 ¥ | 0 至 300 萬 ¥ | 共同維護、遠距持有容易 | 每月管理費和修繕基金 |
| 空地 | 不一 | 全部新建 | 設計自由 | 嚴格的高度和景觀規則 |
町家：每年都在減少的存量
町家值得單獨一段，因為它是唯一由城市本身記錄其稀缺性的日本資產。2024 年度的市政調查統計剩餘 34,580 棟町家，相較於 2016 年調查的 40,146 棟和 2008-2009 年的 47,735 棟：八年間流失 5,566 棟，平均每年 1.73%。沒有東西能取代它們，因為沒有人蓋新的。這就是為什麼即使日本建物通常在二三十年內失去價值，町家的價格仍然撐得住。
另一面：幾乎所有町家都早於1981 年耐震標準（shin-taishin）。我們京都町家的建築年份中位數是 1930 年，型錄中最老的建於 1877 年。這不代表它們天生危險，但確實需要認真的檢查，而且往往需要結構補強。我們的專門物件集中在待售町家頁面，老農舍在待售古民家。取捨在我們的在京都買町家指南中說明。
在哪裡買：京都各區比較
下表逐區交叉列出我們追蹤的物件數、價格中位數和每平方公尺建物的中位價格。這是某一時刻真實供給的快照，不是市場指數：樣本少於五則的地方，數字僅供參考。
| 區 | 追蹤物件數 | 價格中位數 | 每 m² 建物 ¥ | 特性 |
|---|---|---|---|---|
| 中京區 | 11 | 190,000,000 ¥ | 1,947,000 | 市中心商業核心，最貴 |
| 左京區 | 13 | 144,000,000 ¥ | 1,471,000 | 大學、山丘、銀閣寺 |
| 下京區 | 17 | 138,000,000 ¥ | 1,389,000 | 京都車站、飯店、旅客人流 |
| 東山區 | 20 | 88,000,000 ¥ | 1,427,000 | 祇園、文化資產、觀光高峰 |
| 上京區 | 14 | 65,900,000 ¥ | 852,000 | 西陣，町家的心臟地帶 |
| 南區 | 11 | 60,000,000 ¥ | 1,241,000 | 車站以南，混合且交通方便 |
| 北區 | 10 | 54,900,000 ¥ | 729,000 | 安靜住宅區、金閣寺 |
| 右京區 | 9 | 34,800,000 ¥ | 325,000 | 嵐山、面積較大 |
| 山科區 | 3 | 59,500,000 ¥ | 206,000 | 山丘之後，地價最低 |
| 伏見區 | 1 | 59,800,000 ¥ | 595,000 | 清酒酒藏、稻荷、面積極大的區 |
immoJapon 型錄，2026 年 8 月 25 日。西京區缺席：當天沒有刊登的物件。
如何讀這張表而不誤讀
上京區的價格中位數低於東山區，卻擁有全市最貴的住宅地。這不矛盾：上京區集中了等待修復的 80 m² 狹長町家，而東山區賣的是已翻修的房子和頂級物件。開價中位數衡量的是供給，不是地價。同樣的邏輯適用於右京區，它較低的每平方公尺價格反映的是市郊較大較新的房子，不是市中心的便宜貨。
若想按專案而非按價格來讀（自住、長租、經營住宿），我們的文章京都逐區指南從用途角度涵蓋同樣的區。
從海外購買：流程與真實成本
日本對不動產購買沒有國籍或居住限制。非居住者在京都買房的條件和日本公民完全相同：完整所有權，含土地。兩個要立刻釐清的後果，因為它們常常決定專案成敗。
購買費用，逐項列出
總費用維持在價格的 6% 以下，以歐美標準而言很低。以一戶 65,900,000 ¥ 的町家為例，數量級如下。
| 項目 | 基礎 | 金額 | ≈ USD |
|---|---|---|---|
| 仲介佣金 | 3% + 60,000 ¥，另加消費稅 | 2,240,700 ¥ | 14,940 $ |
| 登記許可稅（tōroku menkyozei，登録免許税） | 評定價值 | ≈ 400,000 ¥ | 2,670 $ |
| 司法書士費用（shihō shoshi，司法書士） | 固定費用 | ≈ 150,000 ¥ | 1,000 $ |
| 印花稅（inshizei，印紙税） | 契約金額 | 30,000 ¥ | 200 $ |
| 不動產取得稅（fudōsan shutokuzei，不動産取得税），數月後開徵 | 評定價值 | ≈ 450,000 ¥ | 3,000 $ |
| 總計 | ≈ 3,270,700 ¥ | ≈ 21,800 $ |
大約是價格的 5.0%。完整明細，包括特殊情況，在在日本買房的購買費用。
六個步驟，依序
- 書面出價（kaitsuke iraisho，買付依頼書）：載明您的價格、時程和條件，沒有最終法律約束。
- 重要事項說明（jūyō jikō setsumei，重要事項説明）：強制，由持照仲介進行，允許視訊。
- 簽約與訂金（tetsukekin，手付金），通常是價格的 10%。這是解約訂金：買方退出則沒收，賣方退出則雙倍返還。
- 從海外匯款尾款，附資金來源證明。
- 所有權移轉與登記（tōki，登記），在交割日。
- 指定納稅管理人（nōzei kanrinin，納税管理人），若您不住在日本，用來接收並繳納地方稅單。
遠距簽約可行：透過委任狀（ininjō，委任状）和您所在地領事館（或公證機構）出具的簽名證明（shomei shōmeisho，署名証明），代替日本的登記印章。immoJapon 購屋指南逐一說明每份文件，我們的全程服務涵蓋整條路，從出價前的查核到交鑰匙。
只存在於京都的三條規則
真正把京都和其他日本城市區分開來的不是價格，而是地方法規。三套市政框架改變了一個物件對您的價值，而它們在日本其他地方都不存在。
1. 景觀條例（keikan jōrei）
自 2007 年起，景觀條例（keikan jōrei，景観条例）規範建物高度、屋頂形式、立面顏色和招牌。保護地區的限高降到 10 或 15 公尺，屋頂招牌和閃爍招牌全市禁止，色彩也有規定。對買家的實際後果：在京都的地塊上，您能建、能擴建甚至能重新粉刷的東西，比在大阪或名古屋受更多限制。簽約前查清楚地區，不要事後才查。
2. 町家條例（2017 年）
京都是日本唯一針對某一種房屋類型的拆除立法的城市。被指定為重要（jūyō kyō-machiya，重要京町家）或位於優先保存地區內的町家，所有權人必須在拆除開始前一年通知市府，未通知可處最高 50,000 ¥ 罰款；拆除業者也必須確認通知已提出。其他町家仍須事前通知，但沒有一年期限。
這既不是障礙也不是禮物：這是出價前要取得的資訊。範圍內的物件較難拆除，因此較難作為空地變現，但也開啟了市府修復補助的管道。請仲介以書面提供物件的狀態。
3. 地方稅：兩項京都獨有的稅
住宿稅（shukuhaku-zei，宿泊税）於 2026 年 3 月 1 日調高。由住客支付、由房東代收，短租也包含在內，京都現在適用全國最陡的級距。
| 每人每晚價格 | 2026 年 3 月 1 日起的稅額 | 先前稅額 |
|---|---|---|
| 低於 6,000 ¥ | 200 ¥ | 200 ¥ |
| 6,000 至 20,000 ¥ | 400 ¥ | 400 ¥ |
| 20,000 至 50,000 ¥ | 1,000 ¥ | 500 ¥ |
| 50,000 至 100,000 ¥ | 4,000 ¥ | 1,000 ¥ |
| 100,000 ¥ 以上 | 10,000 ¥ | 2,000 ¥ |
空屋稅要來了，但不是大家說的那個時間。2022 年京都通過了日本前所未有的一項稅，針對地址上無人登記的住宅（hikyojū jūtaku rikatsuyō sokushin zei，非居住住宅利活用促進税），也瞄準第二居所。很多文章宣稱 2026 年開徵：這是錯的。市府延後了時程，課稅從 2030 年度開始，以該年 1 月 1 日觀察到的狀況為準。
- 範圍：市街化區域（shigaika kuiki，市街化区域）內無人設籍的住宅。
- 稅率：建物評定價值的 0.7%，加上依該價值計算的 0.15% 至 0.6% 面積部分。
- 免稅：建物評定價值低於 300,000 ¥（前五年門檻提高到 1,000,000 ¥）、歷史建築，以及最重要的，申報為出售中、出租中或營業使用的物件。
請仔細讀最後一行：您出租、經營或掛牌出售的房子不在課稅範圍。這項稅針對的是閒置的住宅，不是在工作的資產。其餘持有成本，見日本的固定資產稅和日本的住宿稅。
在京都出租：分區允許什麼，以及真實報酬率
京都有日本最強的短租需求和最嚴格的規則。全國法律允許以民泊（民泊，登記的短租）每年營運 180 晚，但京都條例在住居專用地域（jūkyo sen'yō chiiki，住居専用地域）把它縮減到約兩個月的冬季窗口，大約 1 月 15 日至 3 月 16 日，正是淡季。此外，必須有能快速抵達物件的管理人。
因此全年營運的務實途徑是依《旅館業法》（ryokan gyō-hō，旅館業法）取得簡易宿所執照（kan'i shukusho，簡易宿所），允許 365 晚，但有設備、消防和接待的標準。京都大多數營運中的町家都採用這個制度。兩種制度的細節在180 晚民泊執照和365 晚旅館業執照，京都特有的規則在京都的 Airbnb。
試算範例：上京區的一戶町家
取我們型錄中上京區的中位物件：一戶 83 m² 的町家，65,900,000 ¥（≈ 439,300 $），待修復。以簡易宿所營運，允許 365 晚，平均房價 29,550 ¥（197 $），入住率 53.2%，兩者皆為 AirROI 2026 年京都的記錄。
| 項目 | 金額 | ≈ USD |
|---|---|---|
| 購買價格 | 65,900,000 ¥ | 439,330 $ |
| 購買費用（5.0%） | 3,270,700 ¥ | 21,800 $ |
| 全面修復 | 10,000,000 ¥ | 66,670 $ |
| 總投資 | 79,170,700 ¥ | 527,800 $ |
| 住宿毛收入（每年） | 5,737,000 ¥ | 38,250 $ |
| 平台佣金（15%） | -861,000 ¥ | -5,740 $ |
| 當地管理（20%） | -1,147,000 ¥ | -7,650 $ |
| 清潔（約 78 次入住） | -624,000 ¥ | -4,160 $ |
| 固定資產稅與都市計畫稅 | -672,000 ¥ | -4,480 $ |
| 大型修繕準備金（1%） | -659,000 ¥ | -4,390 $ |
| 保險、水電、消耗品 | -500,000 ¥ | -3,330 $ |
| 年度淨結果 | 1,274,000 ¥ | 8,490 $ |
| 總投資淨報酬率 | ≈ 1.6% | |
這個數字刻意保守，它說出了最重要的事：在京都，您買的不是報酬率，而是稀有資產。兩位數的報酬率在鄉村的縣，不在祇園。用我們的租賃報酬率模擬器以您自己的假設重算，並與我們的案例研究中的真實營運比較。
在京都會賠錢的錯誤
- 混淆兩個市場。找一戶 500 萬 ¥ 的房子，結果落在離市中心兩個半小時的京丹後。務必確認市町村和真實的通勤時間，不只看「京都府」的標籤。
- 相信全國 180 晚的上限。在京都的住宅區，短租實際上限於一個冬季窗口。這是毀掉最多財務預測的誤讀。
- 不知道町家的狀態就出價。優先保存地區內的房子不能自由拆除。簽約後才知道，等於發現空地從來不是選項。
- 忽視接道義務（setsudō gimu，接道義務）。沒有至少 2 公尺面臨 4 公尺道路的地塊不能重建。在京都的小巷裡這很常見，而且會讓價值減半。
- 低估工程。一次完整的町家修復要800 萬至 2,000 萬 ¥。為一棟 1930 年的房子準備 300 萬 ¥ 不是預算，是希望。
- 為了取得居留而買。在日本，沒有簽證附屬於不動產所有權。資產和身分是兩個獨立的檔案。
- 沒有當地後援就遠距管理。京都要求一位能到場處理的管理人。沒有他，營運在法律上是脆弱的。見從海外管理日本的出租物件。
結論：依地址和用途選擇京都
在京都買房，法律上簡單，地方上嚴格。簡單，因為非居住的外國人買到完整所有權，總費用低於 6%，流程可以遠距完成。嚴格，因為三條市政規則，景觀條例、町家條例和地方稅制，決定了您真正能拿這個物件做什麼。
正確的方法是依序問三個問題：什麼用途（自住、長租、經營住宿），因此哪種分區，因此哪個區，然後才是多少預算。從價格出發的買家，最後買到 60 公里外的房子，或拿不到的執照。從用途出發的買家，在 3,500 萬至 1.8 億 ¥ 的市區價格帶中，找到一項供給每年減少 1.73% 的資產。
今日庫存可在我們的物件中查看，京都精選在京都府頁面。若您想在承諾前用實地的現實檢驗您的專案，第一次交流以書面進行、不具約束力，請由我們的陪同服務頁面開始。
常見問題
外國人可以在京都買房嗎？
可以，沒有國籍或居住限制，含土地且為完整所有權。不需要事前許可。但買房不給任何居留權：所有權和簽證身分是完全獨立的事。
2026 年京都的町家要多少錢？
在我們 2026 年 8 月 25 日追蹤的 94 戶京都町家中，開價中位數是 81,000,000 ¥（約 540,000 $），其中一半介於 4,400 萬至 1.58 億 ¥ 之間。全面修復再加 800 萬至 2,000 萬 ¥。
京都哪個區最便宜？
以住宅地價計是山科區（2026 年每平方公尺 149,350 ¥），其次是右京區（每平方公尺 195,112 ¥）。兩者都在東邊山丘之後或西邊邊緣，搭電車離市中心十五到二十分鐘。
我能用日本房貸在京都買房嗎？
非居住者不能。日本住宅貸款假定您住在日本並在那裡領薪水，通常還要有穩定的在留資格。住在海外的外國買家以現金支付，或從母國融資。
可以在京都經營短租嗎？
可以，但由分區決定。在住居專用地域，市條例把民泊限制在約兩個月的冬季窗口。要全年營運需要簡易宿所執照（kan'i shukusho），附帶其安全標準和一位在附近可聯繫的管理人。
在京都買房的購買費用是多少？
維持在價格的 6% 以下。以 65,900,000 ¥ 的物件為例，約 3,270,000 ¥（21,800 $）：仲介佣金、登記許可稅、司法書士費用、印花稅，以及數月後開徵的不動產取得稅。
京都會對空屋和第二居所課稅嗎？
會，但從 2030 年度開始，而不是常被報導的 2026 年：市府延後了時程。這項稅將針對市街化區域內無人居住的住宅，稅率為建物評定價值的 0.7% 加上面積部分。出租、經營或掛牌出售的物件免稅。
京都還剩多少町家？
根據 2024 年度市政調查為 34,580 棟，八年前是 40,146 棟，平均每年流失 1.73%。因為沒有新建，這個存量只會減少，這就是此區段價格撐得住的原因。