土地權利：外國人可獲完全產權
在日本，購買土地（土地，tochi）為完全產權（freehold），非居民外國人亦可：無國籍限制、無強制長期租約、無居住要求。你成為土地產權人，登記於不動產登記（登記，tōki）。
但需注意兩點現實：
- 購房不帶來任何簽證。在日本擁有土地不賦予任何居留權。見無簽證在日購房。
- 核實權利性質：有些「地塊」實際是以shakuchiken（借地権，借地權）出售，土地仍歸出租人，你需支付地租。這並非完全產權，見借地權。
融資遵循慣例：日本房貸僅面向在日受僱的居民，故非居民須現金購買（見外國人房貸）。購房費用維持在6%以內（見費用）。
用途地域（用途地域）：你能建什麼
對一塊日本土地的第一個問題不是「多少平米？」，而是「什麼分割槽？」。yōto chiiki（用途地域，用途地區）決定你能建什麼、密度與高度。約有十餘類，從純居住區到工業區。
兩個比率決定可建性：
- 建蔽率（建蔽率，kenpeiritsu）：最大建築覆蓋率（建築可覆蓋地塊的比例）。
- 容積率（容積率，yōsekiritsu）：容積率（總建築面積相對地塊之比）。
分割槽簡表
數量級參考，確切比率因市町村而異。務必查閱地塊的官方記錄。
| 分割槽（用途地域） | 主導用途 | 可做什麼 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用（低層居住） | 獨棟住宅 | 低層郊區住宅 |
| 第一種住居（居住） | 住宅+小商業 | 中低層樓宇、有限商業 |
| 近隣商業（鄰裡商業） | 商業+住宅 | 混合、密度較好 |
| 商業（商業） | 市中心 | 高密度、高層 |
| 工業／工業専用（工業） | 工業 | 住宅受限或禁止 |
分割槽載於jūyō jikō setsumei（重要事項説明，重要事項說明），見我們關於重要事項說明的專文。也可查閱MLIT官方資料庫。
頭號陷阱：不可重建（再建築不可）
這是在日本買地的頭號風險。當地塊不滿足接道義務（接道義務，setsudō gimu）時，即為saikenchiku fuka（再建築不可，不可重建）：地塊須臨寬至少4米的公共道路，臨路面至少2米。
若不滿足此條件，你可翻修現有建築，但一旦拆除便無法重建。後果：
- 購買價往往偏低……正因這一缺陷。
- 轉售困難、幾乎無法融資。
- 土地價值大幅受損。
如何識別？
再建築不可的標註須出現在jūyō jikō setsumei中。核查道路寬度與臨街面，以及是否有通行權。如有疑問，出價前請由專業人士確認。這是我們購房清單的核心要點。
通水通路、接入與附加成本
一塊裸地並非可即建。測算專案前，請核查通水通路：
- 基礎設施：水、電、燃氣、下水，是否到達地塊邊界，還是需引入（有時成本很高）。
- 接入：合規的可通車道路（重申：接道義務），可能的通行地役。
- 地基條件：坡地、填方或液化易發地塊可能需要特殊地基（地盤改良），費用高昂。
- 平整與拆除：若帶舊屋（古家付き土地，帶舊屋的土地）。
需編列的成本
- 購房費用不超6%（中介、登記、取得稅 不動産取得稅、司法書士 司法書士 費用）。
- 每年固定資產稅（固定資産稅）：裸地往往比已建地稅負更重，見固定資產稅。
- 通水通路、地質勘察、建築許可（建築確認）、施工。
可用我們的模擬器估算地塊上租賃專案的收益，並在精選房源中瀏覽真實房產。
自然災害：先看災害地圖
日本面臨地震、洪水、滑坡與海嘯。買地前，請系統查閱官方災害地圖（ハザードマップ）：
- 洪水：位於洪水區的地塊會遭減價並提高保險成本。
- 液化（液狀化）：軟土、填方、海／河邊，需加固地基。
- 滑坡（土砂災害）：坡地或山腳。
- 海嘯：沿海地區。
與所有日本土地一樣，可建性與地基成本取決於地塊性質。我們的日本房產自然災害專文詳解地圖讀法及其對價值的影響。在將地址與災害地圖交叉核對之前，切勿簽約。
常見誤區
- 購買「便宜」地卻不核查再建築不可。
- 忘記測算通水通路（管線未接）。
- 在液化或填方區跳過地質勘察。
- 把完全產權與借地權（借地権）混淆。
- 低估裸地的固定資產稅。
小結：在日本買地的操作要點
在日本購買土地（土地）原則上很簡單，外國人可獲完全產權、無需簽證，但細節上要求很高。三項核查最為關鍵：決定你能建什麼的用途地域（用途地域）、用以避開不可重建（再建築不可）陷阱的接道（接道義務），以及關乎自然風險與地基成本的災害地圖。
請守住基本原則：非居民現金購房，費用不超6%，並編列包含通水通路、地質勘察與施工的切實預算。若希望每一步都有保障，從選地到交付成品專案的鑰匙，歡迎瞭解我們的一對一陪購服務，並參閱日本購房完整指南。
常見問題
外國人能在日本買地嗎？
可以，無任何國籍限制：外國人（包括非居民）可購買土地（土地）的完全產權（freehold），無需簽證或居住。但需注意：購房不賦予任何居留權；由於日本融資僅面向在日受僱的居民，非居民須現金購買。
什麼是不可重建土地（再建築不可）？
指不滿足接道義務（接道義務）的土地：未臨寬至少4米、臨路面至少2米的道路。可翻修現有建築，但一旦拆除便無法重建。價格雖低，但轉售與融資都很困難。
如何知道一塊日本土地能建什麼？
由用途地域（用途地域）決定，配合建蔽率（建蔽率）與容積率（容積率）。這些資訊載於重要事項說明（重要事項説明）及MLIT官方資料庫，規定了允許用途、密度與高度。
在日本購買裸地需要預備哪些成本？
除房價外，需編列不超6%的購房費用、通水通路（若水、燃氣、電、下水未接）、可能的地質勘察／地基加固（地盤改良）、如帶舊屋則拆除費、建築許可及施工費。再加每年固定資產稅，裸地往往更重。
買地前需要核查自然災害嗎？
務必核查。請查閱官方災害地圖，瞭解洪水、液化、滑坡與海嘯。位於風險區的土地會被減價、保險更貴，有時還需昂貴的特殊地基。任何出價前都要將地址與地圖交叉核對。