土地权利：外国人可获完全产权
在日本，购买土地（土地，tochi）为完全产权（freehold），非居民外国人亦可：无国籍限制、无强制长期租约、无居住要求。你成为土地产权人，登记于不动产登记（登記，tōki）。
但需注意两点现实：
- 购房不带来任何签证。在日本拥有土地不赋予任何居留权。见无签证在日购房。
- 核实权利性质：有些「地块」实际是以shakuchiken（借地権，借地权）出售，土地仍归出租人，你需支付地租。这并非完全产权——见借地权。
融资遵循惯例：日本房贷仅面向在日受雇的居民，故非居民须现金购买（见外国人房贷）。购房费用维持在6%以内（见费用）。
用途地域（用途地域）：你能建什么
对一块日本土地的第一个问题不是「多少平米？」，而是「什么分区？」。yōto chiiki（用途地域，用途地区）决定你能建什么、密度与高度。约有十余类，从纯居住区到工业区。
两个比率决定可建性：
- 建蔽率（建蔽率，kenpeiritsu）：最大建筑覆盖率（建筑可覆盖地块的比例）。
- 容积率（容積率，yōsekiritsu）：容积率（总建筑面积相对地块之比）。
分区简表
数量级参考——确切比率因市町村而异。务必查阅地块的官方记录。
| 分区（用途地域） | 主导用途 | 可做什么 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用（低层居住） | 独栋住宅 | 低层郊区住宅 |
| 第一種住居（居住） | 住宅+小商业 | 中低层楼宇、有限商业 |
| 近隣商業（邻里商业） | 商业+住宅 | 混合、密度较好 |
| 商業（商业） | 市中心 | 高密度、高层 |
| 工業／工業専用（工业） | 工业 | 住宅受限或禁止 |
分区载于jūyō jikō setsumei（重要事項説明，重要事项说明）——见我们关于重要事项说明的专文。也可查阅MLIT官方数据库。
头号陷阱：不可重建（再建築不可）
这是在日本买地的头号风险。当地块不满足接道义务（接道義務，setsudō gimu）时，即为saikenchiku fuka（再建築不可，不可重建）：地块须临宽至少4米的公共道路，临路面至少2米。
若不满足此条件，你可翻修现有建筑，但一旦拆除便无法重建。后果：
- 购买价往往偏低……正因这一缺陷。
- 转售困难、几乎无法融资。
- 土地价值大幅受损。
如何识别？
再建築不可的标注须出现在jūyō jikō setsumei中。核查道路宽度与临街面，以及是否有通行权。如有疑问，出价前请由专业人士确认。这是我们购房清单的核心要点。
通水通路、接入与附加成本
一块裸地并非可即建。测算项目前，请核查通水通路：
- 基础设施：水、电、燃气、下水——是否到达地块边界，还是需引入（有时成本很高）。
- 接入：合规的可通车道路（重申：接道義務），可能的通行地役。
- 地基条件：坡地、填方或液化易发地块可能需要特殊地基（地盤改良），费用高昂。
- 平整与拆除：若带旧屋（古家付き土地，带旧屋的土地）。
需编列的成本
- 购房费用不超6%（中介、登记、取得税 不動産取得税、司法书士 司法書士 费用）。
- 每年固定资产税（固定資産税）：裸地往往比已建地税负更重——见固定资产税。
- 通水通路、地质勘察、建筑许可（建築確認）、施工。
可用我们的模拟器估算地块上租赁项目的收益，并在精选房源中浏览真实房产。
自然灾害：先看灾害地图
日本面临地震、洪水、滑坡与海啸。买地前，请系统查阅官方灾害地图（ハザードマップ）：
- 洪水：位于洪水区的地块会遭减价并提高保险成本。
- 液化（液状化）：软土、填方、海／河边——需加固地基。
- 滑坡（土砂災害）：坡地或山脚。
- 海啸：沿海地区。
与所有日本土地一样，可建性与地基成本取决于地块性质。我们的日本房产自然灾害专文详解地图读法及其对价值的影响。在将地址与灾害地图交叉核对之前，切勿签约。
常见误区
- 购买「便宜」地却不核查再建築不可。
- 忘记测算通水通路（管线未接）。
- 在液化或填方区跳过地质勘察。
- 把完全产权与借地权（借地権）混淆。
- 低估裸地的固定资产税。
小结：在日本买地的操作要点
在日本购买土地（土地）原则上很简单——外国人可获完全产权、无需签证——但细节上要求很高。三项核查最为关键：决定你能建什么的用途地域（用途地域）、用以避开不可重建（再建築不可）陷阱的接道（接道義務），以及关乎自然风险与地基成本的灾害地图。
请守住基本原则：非居民现金购房，费用不超6%，并编列包含通水通路、地质勘察与施工的切实预算。若希望每一步都有保障——从选地到交付成品项目的钥匙——欢迎了解我们的一对一陪购服务，并参阅日本购房完整指南。
常见问题
外国人能在日本买地吗？
可以，无任何国籍限制：外国人（包括非居民）可购买土地（土地）的完全产权（freehold），无需签证或居住。但需注意：购房不赋予任何居留权；由于日本融资仅面向在日受雇的居民，非居民须现金购买。
什么是不可重建土地（再建築不可）？
指不满足接道义务（接道義務）的土地：未临宽至少4米、临路面至少2米的道路。可翻修现有建筑，但一旦拆除便无法重建。价格虽低，但转售与融资都很困难。
如何知道一块日本土地能建什么？
由用途地域（用途地域）决定，配合建蔽率（建蔽率）与容积率（容積率）。这些信息载于重要事项说明（重要事項説明）及MLIT官方数据库，规定了允许用途、密度与高度。
在日本购买裸地需要预备哪些成本？
除房价外，需编列不超6%的购房费用、通水通路（若水、燃气、电、下水未接）、可能的地质勘察／地基加固（地盤改良）、如带旧屋则拆除费、建筑许可及施工费。再加每年固定资产税，裸地往往更重。
买地前需要核查自然灾害吗？
务必核查。请查阅官方灾害地图，了解洪水、液化、滑坡与海啸。位于风险区的土地会被减价、保险更贵，有时还需昂贵的特殊地基。任何出价前都要将地址与地图交叉核对。