外國人如何出售日本不動產：完整指南

外國人可以出售日本的不動產嗎？

可以。日本對外國人持有土地與建築沒有任何限制，轉售同樣沒有限制。適用於日本賣方的規則同樣適用於您，只有少數實務上的差異，而這些差異取決於您居住在哪裡，而不是您的國籍。

值得區分三種情況：居住在日本的外國人（在日本有登記住址，與一般居住者同樣課稅）、非居住者（居住在海外，在日本只就日本來源所得課稅，因此這筆出售所得會被課稅），以及在出售前離開日本的所有權人。最後一種情況最容易讓人措手不及：一旦離開日本，您就成為非居住者賣方，隨之而來的是源泉徵收與納稅管理人的要求。如果已經計畫出售，在離境前完成交割往往更簡單。

日本的不動產出售流程如何進行？

出售依照固定的順序進行，由仲介公司與登記專業人員替您執行。從第一次估價到款項入帳，整個時程通常為 3 至 6 個月。

1. 估價（日文「査定」，satei）：一家或多家仲介公司根據可比交易估算價格。建議詢問兩到三家；免費估價不構成任何承諾。
2. 選擇仲介公司並簽署媒介契約（日文「媒介契約」，baikai keiyaku）。共有三種形式，從專屬（日文「専属専任」，sen'zoku sen'nin）到一般（日文「一般」，ippan）。專屬形式要求仲介將物件登錄到業界共用資料庫 REINS，並定期向您回報。
3. 行銷：入口網站、REINS、由仲介安排看屋。
4. 出價：買方提出書面購買意向書（日文「買付証明書」，kaitsuke shōmeisho），通常低於開價。接著就價格、時程與條件進行協商。
5. 買賣契約（日文「売買契約」，baibai keiyaku）：在買方收到法定的重要事項說明（日文「重要事項説明」，jūyō jikō setsumei）之後簽署。買方支付手付金（日文「手付金」，tetsukekin，簽約時支付的定金），通常為價格的 5% 至 10%。
6. 準備過戶文件：權利證明、印鑑證明或其替代文件、身分文件、抵押權塗銷文件。
7. 交割（日文「決済」，kessai）：買方支付尾款，賣方交付鑰匙，登記專業人員當天申請所有權移轉登記，並同時辦理抵押權塗銷。
8. 出售之後：固定資產稅按日分攤、次年報稅，非居住者則需結算源泉徵收款。

各方角色

轉售的逐步操作細節，包括在委託仲介與由業者直接買斷之間如何選擇，請參見我們的日本不動產轉售指南。

出售需要哪些費用？

不動產仲介費

仲介費受法律上限規範（宅地建物取引業法，日文「宅地建物取引業法」，takuchi tatemono torihiki gyō-hō）。價格超過 400 萬日圓時，法定級距為：前 200 萬日圓 5%、接下來 200 萬日圓 4%、其餘部分 3%。大家慣用的速算公式結果完全相同：

價格 × 3% + 60,000 日圓，另加 10% 消費稅

有兩個細節值得注意。第一，這是上限，不是固定費率：仲介公司可以收得更少，對高價物件有些公司確實如此。第二，自 2024 年 7 月 1 日起，對於低價物件（價格不超過 800 萬日圓，通常是空屋，日文「空き家」，akiya，指長期無人居住的閒置住宅），日本國土交通省（MLIT）允許向買賣雙方各收取最高 30 萬日圓另加消費稅的仲介費，好讓小額交易對仲介仍有吸引力。如果您出售的是便宜的鄉間房屋，請以這個數字而非 3% 來預估。

行政與法律費用

買房之前，多數人會仔細預估購買端的費用（參見日本不動產購買費用）；出售端同樣值得細心對待，因為上述每一張發票日後都會減少應稅利得。

讓渡所得如何計算？

稅是針對應稅利得（日文「譲渡所得」，jōto shotoku）課徵，從來不是針對整個成交價。公式如下：

應稅利得 = 成交價 − 稅務取得成本 − 出售費用

取得成本包含哪些項目

• 土地與建築的購買價格；
• 購買費用：仲介費、印花稅、登記稅、司法書士費用、不動產取得稅；
• 資本性改良（增建、結構性翻修），不含日常維修；
• 如果無法證明原始購買價格（文件遺失、年代久遠的繼承），稅務機關允許以成交價的 5% 作為概算取得成本，這幾乎總是對賣方不利。

哪些算是出售費用

• 本次出售的仲介費；
• 買賣契約的印花稅；
• 為出售而發生的拆除或測量費用；
• 為使租客搬離而支付的補償金。

不可扣除：抵押權塗銷費用、固定資產稅，以及持有期間的維護費用。

建築會被折舊，而這會提高您的利得

這是最讓外國所有權人意外的部分。就稅務而言，土地不會貶值，但建築會。即使是您從未出租的自住房屋，稅務機關也會從建築的取得成本中扣除一筆名義折舊（日文「減価償却費相当額」，genka shōkyaku-hi sōtō-gaku），採用以建築法定耐用年數 1.5 倍為基礎的直線法費率：

建築成本 × 0.9 × 費率 × 持有年數，費率為木造房屋 0.031、鋼筋混凝土 0.015、輕鋼構 0.036（上限為建築成本的 95%）。

一棟建築部分成本 1,500 萬日圓的木造房屋，持有 8 年，已經「消耗」了 15,000,000 × 0.9 × 0.031 × 8 = 3,348,000 日圓的成本。因此您的稅務取得成本比實際支付的金額少 3,348,000 日圓，應稅利得則相應增加，即使您以與購買價完全相同的價格出售也是如此。這套日本建築折舊的運作機制，正是「打平」出售仍可能產生稅單的原因。

短期或長期：持有期間有什麼差別？

稅率只取決於您持有不動產的時間長短，分界線是五年。兩種制度分別是短期讓渡所得（日文「短期譲渡所得」，tanki jōto shotoku）與長期讓渡所得（日文「長期譲渡所得」，chōki jōto shotoku）。下表稅率來自日本國稅廳（日文「国税庁」），並已包含至 2037 年為止對國家所得稅加徵的 2.1% 復興特別所得稅。

* 在出售次年的 1月1日 於日本沒有住址的非居住者，不需要繳納住民稅（日文「住民税」，jūminzei），這是一種向居住者課徵的地方稅。請與稅理士確認您的個別情況：離開日本的日期是決定因素。

五年究竟怎麼計算

持有期間不是從購買日算到出售日，而是從取得日算到出售當年的 1月1日。實務上，您必須持有到購買後的第六個曆年，才能適用長期稅率。

以 1,000 萬日圓的利得計算，從 2026 年 3 月等到 2027 年 1 月，大約可以節省 1,930,000 日圓（≈ 12,400 美元）。如果您的出售日期接近這條分界線，請在簽署媒介契約之前先算清楚日曆。稅率細節與 3,000 萬日圓的自住住宅特別扣除，請參見我們關於日本不動產讓渡所得稅的文章。

非居住者賣方適用什麼稅？

非居住者就出售日本不動產的利得在日本課稅，稅率如前表所示（不含住民稅）。不同之處在於稅款的徵收方式：先在交割時源泉徵收，之後再申報。

10.21% 的源泉徵收

當賣方是非居住者時，買方必須預扣成交價的 10.21%（10% 所得稅加上其 2.1% 的復興特別所得稅），並在次月 10 日前繳給稅務署。這是源泉徵收（日文「源泉徴収」，gensen chōshū），不是賣方的最終稅額。

有兩點必須釐清：

• 預扣 10.21% 不代表稅率是 10.21%。實際稅額之後會根據利得計算，稅率為 15.315% 或 30.63%。
• 源泉徵收是以總價計算，不是以利得計算。以 5,000 萬日圓的交易為例，買方會扣下 50,000,000 × 10.21% = 5,105,000 日圓（≈ 32,700 美元），在扣除任何其他費用之前先付給您 44,895,000 日圓。

為什麼會有這項制度？因為資金一旦離開日本，日本稅務機關就很難向居住在海外的賣方追討。因此由買方負責先代收一筆預付款。實務上，仲介公司與司法書士會處理相關細節：他們會要求您提供居住身分的證明，買方的銀行會拆分付款，您則會收到一份源泉徵收證明，日後隨申報書附上。

如何取回多繳的稅款

在出售次年的 2月16日 至 3月15日 之間，您（或您的納稅管理人）提交確定申告（日文「確定申告」，kakutei shinkoku），計算實際利得與實際稅額。已預扣的 5,105,000 日圓會抵減應納稅額。如果預扣金額超過應納稅額，差額會退還到日本的銀行帳戶，通常在申報後一到兩個月內。

以同樣 5,000 萬日圓、持有超過五年的交易為例，簡化計算如下：

稅是以 800 萬日圓計算，源泉徵收卻是以 5,000 萬日圓計算：這個差距就是退稅。請注意，退稅是由申報觸發的；不申報的話，稅務機關會保留這 10.21%，而您實際繳納的金額就是應納稅額的四倍。

納稅管理人

非居住者若未在日本指定納稅管理人（日文「納税管理人」，nōzei kanrinin），就無法從海外申報；納稅管理人通常由稅理士擔任。指定手續只是向稅務署提交一頁表格；納稅管理人負責提交申報書、接收往來文件，更重要的是接收退稅。我們關於日本納稅管理人的文章說明了如何指定以及費用多少。

10.21% 源泉徵收有例外嗎？

有，只有一項，而且在房屋交易中很常見。根據日本國稅廳的指引（No.2879），當以下三項條件全部符合時，買方不需要預扣：

1. 買方是個人（不是公司）；
2. 買方取得該不動產是為了作為自己或親屬的住宅；
3. 價格在 1 億日圓以下。

因此，非居住者把一棟 3,000 萬日圓的房屋賣給將要自住的日本家庭，交割時可以收到全額價款。同一棟房屋若賣給不動產公司，或賣給打算出租的投資者，就會觸發源泉徵收。關鍵在於買方的意圖，所以請在交割前要求仲介公司以書面確認：這會讓您實際收到的現金差 10.21%。

不論是否適用源泉徵收，只要有利得，報稅義務依然存在。豁免的是預付款，不是稅。

可以在海外完成出售嗎？

可以。交易時不在日本的賣方，可以在每一個步驟由他人代理，包括簽署契約與交割。登記專業人員需要的是證明：您確實是本人，而且確實同意這筆出售。

委任狀

一份委任狀（日文「委任状」，ininjō），授權給在日本的可信任人士（親屬、律師，有時是仲介公司的員工或司法書士），讓對方替您簽署並出席交割。司法書士會起草委任狀，使其恰好涵蓋所需的行為：簽約、收款、登記。

身分與簽名證明

日本賣方以登記印鑑及其印鑑證明書（日文「印鑑証明書」，inkan shōmeisho）證明同意。非居住者通常兩者都沒有。被接受的替代文件是簽名證明書（日文「署名証明書」，shomei shōmeisho）：您在有權認證的官員面前簽署委任狀，由該官員證明簽名。由哪位官員認證，取決於您所在的國家：

• 居住在海外的日本國民向日本領事館申請；
• 外國國民在本國的公證人處辦理簽名公證，通常附上海牙認證（海牙公約）或領事認證，再附上日文翻譯。

另外也要準備住址證明（居住證明，或在不核發此類文件的國家以宣誓書代替），因為登記簿上的住址必須與您目前的住址對應。確切要求依國家與司法書士而異：請在預約公證之前與負責登記的司法書士確認清單，因為格式不符的文件意味著要再跑一趟。

款項與到場

尾款在交割時以銀行匯款支付。如果您仍持有日本帳戶，款項會先入帳，之後再由您匯往海外；如果沒有，買方的銀行可以匯到海外帳戶，但會產生相應的手續費與匯差。您本人不需要在任何步驟到場，但請預留時差、正本文件的郵寄時間，以及退稅所需的日本帳戶或能代收退稅的代理人。這種遠距交割是我們陪同服務涵蓋的工作之一。

貸款尚未還清的不動產怎麼出售？

登記在案的抵押權（日文「抵当権」，teitōken）不妨礙出售，但買方只會接受沒有抵押權的不動產。交割當天會在同一個場所、依以下順序發生三件事：

1. 買方支付尾款；
2. 其中一部分款項用於償還銀行的貸款餘額，銀行交付事先準備好的塗銷文件；
3. 司法書士同時申請抵押權塗銷登記（日文「抵当権抹消登記」，teitōken masshō tōki）與所有權移轉登記。

您要做的是在交割前 4 至 6 週通知銀行，索取還款明細（包括提前還款手續費），並確認銀行當天會派人或送達文件。如果成交價低於貸款餘額，銀行必須同意出售，而您必須在交割前以自有資金補足差額。由於日本的房貸實務上只開放給在日本居住且受僱領薪的人（參見外國人在日本申請房貸），這種情況主要涉及居住在日本的外國人，以及在居住期間貸款購買、之後移居海外的人。

出售 Airbnb、民泊或旅館物件

對投資者而言，不動產本身只是出售標的的一部分。買方眼中的價值取決於營業額、執照、家具、未來訂單與管理合約，而這些沒有一項會隨產權自動移轉。

執照不跟著建築走

日本的短期住宿有多種制度，各自有不同的移轉規則：

曾經通過檢查的建築通常會再次通過，但程序需要數週，而且被拒絕的風險（消防法規變更、新的地方規定）由買方承擔。這就是為什麼有執照的物件常以停止條件出售：只有在買方取得執照後，交易才算完成。請向所在市町村的保健所（日文「保健所」，hokenjo）分別確認每一項許可的狀態，並在刊登前閱讀我們關於180 晚民泊執照與全年旅館業執照的指南。

要定價與記錄的項目

• 營業額與入住率：訂房平台兩到三年的報表；買方會據此評估這門生意的價值。
• 家具與設備：在契約中分別列出並估價（這部分不屬於不動產，稅務處理可能不同）。
• 未來訂單：決定由誰履行、由誰收款，以及平台帳號如何交接。
• 管理合約：是否可以轉讓給買方，通知期多長？
• 稅務：用於住宿業的不動產是以較快的營業折舊率折舊；稅務取得成本較低，利得較高。定價之前先把數字算好。

應該準備哪些文件？

以下為參考清單；司法書士與仲介公司會依您的情況提供確切清單。

最後一行是最常被忽略的。完成交割不需要購買文件，但沒有這些文件，您的取得成本就只剩 5% 的概算比例，稅單可能成倍增加。買房當天就把它們掃描存檔。

透過日本公司或外國公司出售

以上內容都是針對個人賣方。如果不動產由日本公司（株式會社或合同會社）持有，利得不適用讓渡所得制度，而是視為一般公司利潤，按法人稅率課稅，沒有五年的區分，而且針對非居住者的源泉徵收不適用於日本公司。如果所有權人是外國公司，利得屬於非居住者法人的日本來源所得，原則上須繳納 10.21% 的源泉徵收並提交日本法人申報，還需要確認與該公司所在國租稅協定的交互影響。兩種情況下的手續（公司登記謄本、董事會決議、代表人授權）都比個人繁重。我們在此不詳列數字，因為它們取決於持有架構：刊登之前必須由稅理士進行個案分析。我們關於在日本設立公司投資的文章說明了投資者為何一開始會選擇透過公司持有。

兩個完整範例

範例一：居住在日本的外國人

2018 年以 3,500 萬日圓（≈ 224,400 美元）購買一棟木造房屋，其中建築部分 1,500 萬日圓，另加購買費用 120 萬日圓。2026 年以 5,000 萬日圓（≈ 320,500 美元）出售，出售費用 200 萬日圓（仲介費 1,716,000 日圓、印花稅 10,000 日圓、測量與雜項）。

交割時沒有源泉徵收：賣方收到 5,000 萬日圓扣除仲介費後的金額，並在次年春天申報時繳稅。如果同一棟房屋在 2023 年出售（短期），稅額大約是 6,003,000 日圓。

範例二：非居住者外國人

同樣以 5,000 萬日圓出售給一家不動產公司（因此適用源泉徵收），賣方居住在海外，持有超過五年，採用前文簡化的應稅利得 800 萬日圓。

兩張表格的教訓是：賣方並沒有「損失」10.21%，而是把這筆錢借給稅務機關大約一年。實際繳納的是利得稅，與居住者相同，只是少了地方稅。另外請注意，如果買方是購買自住住宅的家庭，就完全不會有源泉徵收，5,000 萬日圓扣除費用後的全部金額會在交割時到帳。

常見錯誤

• 在第五年而不是第六年出售：稅率幾乎翻倍。
• 在交割前離開日本，卻沒有事先安排納稅管理人與退稅帳戶。
• 遺失購買發票，之後才發現只能適用 5% 的概算取得成本。
• 以為民泊執照會隨房屋一起出售。
• 沒有及早通知銀行辦理抵押權塗銷，可能使交割延後數週。
• 忘記 10.21% 的退稅需要在 3月15日 前提交申報，而不是自動抵減。

結論

外國人在日本出售不動產的方式與日本所有權人完全相同：透過仲介公司，仲介費受法定上限規範，由司法書士辦理移轉登記。不同的是時機與稅務。持有超過以 1月1日 計算的五年分界線，保留每一張發票以證明取得成本，如果您居住在海外，請在交割前指定納稅管理人，讓 10.21% 的源泉徵收款在次年春天回到您手中。您可以用我們的模擬器計算自己的數字，在日本待售房屋目錄與日本不動產總覽查看可比物件的掛牌價格；如果希望從刊登到匯款海外全程有人協調，陪同服務正是為此而設。

本文資訊為一般性說明，不構成稅務或法律建議。規則可能因賣方的個別情況而異。實際交易請諮詢在日本的不動產仲介、司法書士及／或稅理士。

常見問題

外國人可以出售日本的房屋嗎？

可以，沒有任何國籍、簽證或居住方面的限制。外國所有權人與日本所有權人走同樣的流程：仲介公司、媒介契約、買賣契約，並由司法書士在交割時辦理移轉登記。

我必須人在日本才能出售嗎？

不需要。委任在日本的人士，並附上公證人或領事館出具的簽名證明（必要時經海牙認證），就可以在海外簽約與交割。確切的文件清單請與負責登記的司法書士確認。

日本的不動產仲介費是多少？

價格超過 400 萬日圓時，仲介費上限為價格 × 3% + 60,000 日圓，另加 10% 消費稅：以 5,000 萬日圓的交易計算約為 1,716,000 日圓。價格在 800 萬日圓以下的物件，自 2024 年 7 月起上限為 30 萬日圓另加消費稅。

讓渡所得要繳多少稅？

若在出售當年 1月1日 持有 5 年以下，約為 39.63%；超過 5 年約為 20.315%（國家所得稅、復興特別所得稅與地方住民稅）。非居住者不需繳納地方稅的部分：30.63% 或 15.315%。

什麼是 10.21% 的源泉徵收？

當賣方是非居住者時，買方預扣成交總價的 10.21% 並繳給日本稅務署。這是賣方稅款的預付款，不是稅本身，會在次年的申報中結算。

10.21% 可以取回嗎？

可以，只要預扣金額超過利得的實際應納稅額，而這通常是常態。賣方在次年 2月16日 至 3月15日 之間透過納稅管理人提交申報，超出的部分會退還到日本的銀行帳戶。

我的稅務取得成本如何計算？

土地與建築的購買價格，加上購買費用與資本性改良，減去建築的名義折舊（成本 × 0.9 × 費率 × 年數，木造費率 0.031）。若無法證明購買價格，只能以成交價的 5% 計算。

銀行貸款尚未還清的不動產可以出售嗎？

可以。貸款在交割時以買方的付款償還，司法書士同時申請抵押權塗銷與所有權移轉登記。請提前 4 至 6 週通知銀行，並確認價格足以償還貸款餘額。

Airbnb 或民泊可以連同執照一起出售嗎？

不會自動移轉。民泊備案與特區認定屬於經營者個人，買方必須重新申請；旅館業法執照自 2023 年起可經核准移轉，或重新申請。請向當地保健所確認每一項許可。

出售後我必須在日本報稅嗎？

只要有應稅利得就必須申報，不論是否為居住者；若要取回源泉徵收款，無論如何都要申報。申報期間為出售次年的 2月16日 至 3月15日；非居住者透過納稅管理人申報。