两种卖房方式：中介出售 还是 公司买取
在日本卖房主要有两条路径，须在一开始就选定，因为二者在价格与周期上的逻辑截然不同。
中介出售（仲介 chukai）
中介出售（仲介，chukai，居间）是经典方式：中介公司把房产推向市场，寻找个人买家，帮你拿到市场价。代价是周期较长（通常3至6个月），并需支付一笔受法律封顶的佣金。这是默认方式，也是绝大多数情况下卖方净收入最高的方式。
公司买取（買取 baitori）
公司买取（買取，baitori）是把房产卖给房产公司，由其自持并通常翻新后再售。优点：速度快（数天至数周）、无需安排看房、保密性好、瑕疵担保由买方承担（见我们关于瑕疵担保 kashi tanpo的文章）。主要缺点：买取价通常仅为市场价的70%至80%。
| 对比项 | 中介出售 chukai | 公司买取 baitori |
|---|---|---|
| 成交价 | 市场价（100%） | 约70-80%市场价 |
| 典型周期 | 3至6个月 | 数天至数周 |
| 中介佣金 | 有（约3.3%含税） | 通常无 |
| 看房（内見） | 需要 | 无 |
| 适合 | 追求最高净价 | 快速出手／难卖房产 |
专家建议：务必同时索取一份中介评估价和一份买取报价。两者的差额，正好告诉你「卖得快」要付出多少代价，让你明明白白地决定。
卖房（売却）七大步骤：从査定到決済
卖房（売却，baikyaku，转让）分为七个清晰步骤。了解它们能避免意外，并让时间表切合实际。
- 评估（査定 satei）——中介先做书面评估（机上査定），再上门评估（訪問査定）。至少对比两三家。
- 委托合同（媒介契約 baikai keiyaku）——与中介签订委托（见下文三种类型）。
- 推广挂牌——房产上架各大门户（SUUMO、HOME'S、at home），并登记到官方跨中介网络REINS（レインズ）。
- 看房（内見 naiken）——买家看房；整洁明亮的房子卖得更快更好。
- 报价与议价——买家递交购买意向书（買付証明書）并出价，双方议价。
- 买卖合同（売買契約 baibai keiyaku）——签约、买家支付定金（手付金，通常5%至10%），并听取重要事项说明（重要事項説明）。
- 交割与交房（決済 kessai／引渡し）——付清尾款、注销可能存在的抵押、由司法书士办理产权过户登记、交付钥匙。
司法书士（司法書士）在交割当日保障产权过户：由他确认款项与产权同时易手。
如何选委托：三种媒介契約 与 REINS
你所签的委托类型（媒介契約 baikai keiyaku）决定了：能否同时委托多家中介、中介向你汇报的频率，以及多久内必须登记到REINS。
| 委托类型 | 中介数量 | REINS登记 | 汇报频率 | 自行成交 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介（ippan） | 可多家 | 非强制 | 无要求 | 允许 |
| 专任媒介（sennin） | 仅一家 | 7个工作日内 | 每14天 | 允许 |
| 专属专任媒介（senzoku sennin） | 仅一家 | 5个工作日内 | 每7天 | 不允许 |
该选哪种？
专任媒介（sennin）在多数情况下是最佳折中：一家有动力的中介定期汇报，快速登记REINS以获得最大曝光，同时仍允许你把房子卖给自己找到的买家。一般媒介适合大城市里非常抢手的房产，但会分散责任与跟进。
常见误区：为「更快」而同时委托五家中介。实际上，因为谁都不确定能拿到佣金，反而没人全力投入。一份与靠谱中介签订的专任委托，往往卖得更快、更高。
卖房要花多少钱？卖方全部费用
卖方需承担多项费用，其中最重的是中介佣金。合计约为成交价的4%至6%，不含可能的转让所得税。
中介佣金（法律封顶）
宅地建物取引業法（takuchi tatemono torihiki gyō-hō，房产交易业法）对中介佣金设有上限。成交价超过400万日元时，公式为成交价的3% + 6万日元，再加10%消费税——约3.3%含税。自2024年7月1日起，对低价房产（≤800万日元，多为空き家 akiya）设有特例，佣金上限为33万日元（含税）。
| 费用项目 | 参考金额 | 说明 |
|---|---|---|
| 中介佣金 | 约成交价3.3%含税 | 最主要一项 |
| 印花税（印紙税） | 1万日元（1000-5000万）；3万日元（5000万-1亿） | 减免税率，至2027/03/31 |
| 抵押注销（抵当権抹消） | 约1000日元/项 + 司法书士费 | 若房产曾贷款 |
| 房产税分摊 | 视情况 | 与买家按日分摊 |
| 测量／拆除（如需） | 另行报价 | 土地测界、旧房拆除 |
| 转让所得税 | 约20%或39% | 视持有年限 |
实算案例
转售东京一套公寓（mansion），成交价5500万日元（约36.7万欧元），持有8年，无贷款：
- 佣金：5500万 × 3% + 6万 = 171万日元，加10%税 = 188.1万日元（约1.25万欧元）。
- 印花税：3万日元（5000万-1亿区间，减免税率）。
- 转让所得：持有超过5年（长期，约20.315%）；以约1100万日元的示例应税基数计，税额约220万日元（约1.47万欧元）。
预计到手净额：约5090万日元（约33.9万欧元）。定价前，请用我们的模拟器核算你的情况。
卖房税务：转让所得与5年时点
当成交价超过扣除折旧后的取得费时，卖房会触发转让所得（譲渡所得 jōto shotoku）征税。税率仅取决于持有年限。
- 持有≤5年（短期）：约39.63%。
- 持有>5年（长期）：约20.315%。
这5年不是逐日计算，而是以卖出当年的1月1日为准——一个代价高昂的陷阱。全部机制（譲渡所得的计算、折旧影响、自住房3000万日元特别扣除）详见我们的专文：日本房产转让所得税。
合法降低利得
请保存购房时的全部发票（中介费、税金、购房费用）及装修发票：它们能抬高计税所用的取得费，从而相应压低应税利得。若无法证明原始价格，税务机关仅按卖出价的5%计——通常非常不利。
若此前出租，也请把当年的租金所得税与房产税结清，并在交割日与买家按日分摊。
在海外卖房：非居民、纳税管理人、委任状
非居民业主可以足不出户转售日本房产，正如当初可以无签证购房一样。有三点需特别注意。
纳税管理人（納税管理人）
非居民须指定一名日本境内的纳税管理人（納税管理人 nōzei kanrinin），负责办理申报（確定申告 kakutei shinkoku）并缴纳转让所得税。可由税理士（税務士 zeirishi）担任。
10.21%源头预扣
当卖方为非居民时，买方原则上会从成交价中预扣10.21%（源泉徴収 gensen chōshū）并上缴税务局。这并非最终税额，而是预缴，通过申报汇算，多缴部分予以退还。卖给将自住的个人的小额交易可能免予预扣。
委任状与远程签署
合同签署与交割可通过委任状（委任状 ininjō）授权给你的代表办理，并附所需的公证与认证文件。一位优秀的双语对接人会协调中介、司法书士与银行。这正是我们陪购服务所覆盖的范围——从挂牌到资金回流。
如何定出合适的售价：真正关键的策略
起价是对结果影响最大的决定。开盘即定合理价，能在房源最受关注时吸引买家；定价虚高则吓退买家，让房子在门户上「越挂越旧」。
定价的三大依据
| 参考 | 作用 | 局限 |
|---|---|---|
| REINS／门户可比案例 | 同类房产的真实成交价与在售价 | 大城市以外可比案例稀少 |
| 官方地价（路線価 rosenka） | 税务机关公布的土地计税基准 | 常低于市场价 |
| 专业评估（査定 satei） | 多家中介的实地判断 | 可能为拿到委托而虚高 |
前三周的关注曲线
在日本也一样，房源在上架头两三周关注度最高。若此时仍无报价，与其被动等待，不如分阶段调价。请与中介商定调价节奏（例如4周降3%、8周仍无反馈再降5%）。地段好、定价合理的房产，往往在第一或第二位认真买家处就能成交。
留意心理价位与管理费
对于公寓（mansion）而言，较高的每月管理费（管理費 kanrihi）与维修基金（修繕積立金 shūzen tsumitatekin）会压低买家愿意接受的价格：定价时须一并考虑。一份清晰的费用历史资料能让买家安心、加快成交。
常见误区与专家建议
典型陷阱
- 在满5年前抢先卖出：等到次年1月1日，转让所得税可能几乎减半。
- 起价定得过高：定价过高的房源会在门户上「越挂越旧」，最终往往卖得比一开始就定合理价还低。
- 忽视 home staging：整理、清空杂物、良好采光，能以极低成本加速成交。
- 混淆买取与中介：未做市场评估就接受快速买取报价，可能损失20%至30%的价格。
- 丢失购房凭证：没有发票，应税利得会暴涨（5%定额规则）。
专家建议
1）选在强势市场卖出：日元贬值与创纪录的旅游，都在大城市与旅游区推高需求。2）与靠谱中介签专任委托，而非四处撒网。3）提前备齐资料（产权、图纸、说明、费用历史），确保交割顺畅。4）提前规划汇率与资金回流至欧元。
规划好退出：核心要点
只要提早规划，在日本卖房流程清晰可控：先在中介出售（市场价，3至6个月）与公司买取（快速，成交价70-80%）之间选择；签专任委托以在REINS高效曝光；预算4%至6%的卖方费用加转让所得税；并盯紧让税率从约39%降到约20%的5年时点。
作为非居民，你可通过纳税管理人与委任状远程出售，并留意10.21%预扣。退出从买入那一刻就是策略的一部分：地段好、临近车站与商铺的房产，永远更好转手。浏览我们精选的优质房源与陪同项目，或让我们的定制陪购服务为你的卖房方案测算。
常见问题
在日本卖房需要多长时间？
走中介出售（chukai），从挂牌到交房通常需3至6个月，视地段与价格而定。走公司买取（baitori），可在数天至数周内成交，但价格较低（约为市场价的70%至80%）。
在日本卖房，卖方要承担哪些费用？
主要是中介佣金（成交价超400万日元时约3.3%含税）、印花税（印紙税，减免税率下1万至3万日元）、若曾贷款则有抵押注销，以及转让所得税。合计约为成交价的4%至6%（不含利得税）。
非居民能远程在日本卖房吗？
可以。指定纳税管理人（納税管理人）办理申报与缴税，通过委任状（委任状）签署，买方按10.21%源头预扣、事后汇算。一位双语中间人可全程协调中介、司法书士与银行。
卖房的中介佣金上限是多少？
法律（宅地建物取引業法）规定上限为成交价的3% + 6万日元，再加10%消费税，成交价超400万日元时约为3.3%含税。自2024年7月起，低价房产（≤800万日元）适用33万日元含税的特别上限。
中介出售和公司买取，哪个更好？
中介出售能拿到最高净价（市场价），但需3至6个月并支付佣金。公司买取快速且无需看房，但仅为价格的70-80%。务必同时索取两份评估：差额正好告诉你「卖得快」的代价。
在日本卖房该选哪种委托？
专任媒介（sennin baikai）通常是最佳折中：一家投入的中介，7个工作日内登记REINS、每14天汇报，同时仍允许你卖给自己找到的买家。一般媒介会分散跟进。
如何降低卖房的转让所得税？
等到持有超过5年（以卖出当年1月1日为准），使税率从短期（约39.63%）降至长期（约20.315%），并保存全部购房与装修发票以抬高取得费。若无凭证，仅能按5%定额计算。