兩種賣房方式：中介出售 還是 公司買取
在日本賣房主要有兩條路徑，須在一開始就選定，因為二者在價格與週期上的邏輯截然不同。
中介出售（仲介 chukai）
中介出售（仲介，chukai，居間）是經典方式：中介公司把房產推向市場，尋找個人買家，幫你拿到市場價。代價是週期較長（通常3至6個月），並需支付一筆受法律封頂的佣金。這是預設方式，也是絕大多數情況下賣方淨收入最高的方式。
公司買取（買取 baitori）
公司買取（買取，baitori）是把房產賣給房產公司，由其自持並通常翻新後再售。優點：速度快（數天至數週）、無需安排看房、保密性好、瑕疵擔保由買方承擔（見我們關於瑕疵擔保 kashi tanpo的文章）。主要缺點：買取價通常僅為市場價的70%至80%。
| 對比項 | 中介出售 chukai | 公司買取 baitori |
|---|---|---|
| 成交價 | 市場價（100%） | 約70-80%市場價 |
| 典型週期 | 3至6個月 | 數天至數週 |
| 中介佣金 | 有（約3.3%含稅） | 通常無 |
| 看房（內見） | 需要 | 無 |
| 適合 | 追求最高淨價 | 快速出手／難賣房產 |
專家建議：務必同時索取一份中介評估價和一份買取報價。兩者的差額，正好告訴你「賣得快」要付出多少代價，讓你明明白白地決定。
賣房（売卻）七大步驟：從査定到決済
賣房（売卻，baikyaku，轉讓）分為七個清晰步驟。瞭解它們能避免意外，並讓時間表切合實際。
- 評估（査定 satei），中介先做書面評估（機上査定），再上門評估（訪問査定）。至少對比兩三家。
- 委託合同（媒介契約 baikai keiyaku），與中介簽訂委託（見下文三種型別）。
- 推廣掛牌，房產上架各大門戶（SUUMO、HOME'S、at home），並登記到官方跨中介網路REINS（レインズ）。
- 看房（內見 naiken），買家看房；整潔明亮的房子賣得更快更好。
- 報價與議價，買家遞交購買意向書（買付証明書）並出價，雙方議價。
- 買賣合同（売買契約 baibai keiyaku），簽約、買家支付定金（手付金，通常5%至10%），並聽取重要事項說明（重要事項説明）。
- 交割與交房（決済 kessai／引渡し），付清尾款、登出可能存在的抵押、由司法書士辦理產權過戶登記、交付鑰匙。
司法書士（司法書士）在交割當日保障產權過戶：由他確認款項與產權同時易手。
如何選委託：三種媒介契約 與 REINS
你所籤的委託型別（媒介契約 baikai keiyaku）決定了：能否同時委託多家中介、中介向你彙報的頻率，以及多久內必須登記到REINS。
| 委託型別 | 中介數量 | REINS登記 | 彙報頻率 | 自行成交 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介（ippan） | 可多家 | 非強制 | 無要求 | 允許 |
| 專任媒介（sennin） | 僅一家 | 7個工作日內 | 每14天 | 允許 |
| 專屬專任媒介（senzoku sennin） | 僅一家 | 5個工作日內 | 每7天 | 不允許 |
該選哪種？
專任媒介（sennin）在多數情況下是最佳折中：一家有動力的中介定期彙報，快速登記REINS以獲得最大曝光，同時仍允許你把房子賣給自己找到的買家。一般媒介適合大城市裡非常搶手的房產，但會分散責任與跟進。
常見誤區：為「更快」而同時委託五家中介。實際上，因為誰都不確定能拿到佣金，反而沒人全力投入。一份與靠譜中介簽訂的專任委託，往往賣得更快、更高。
賣房要花多少錢？賣方全部費用
賣方需承擔多項費用，其中最重的是中介佣金。合計約為成交價的4%至6%，不含可能的轉讓所得稅。
中介佣金（法律封頂）
宅地建物取引業法（takuchi tatemono torihiki gyō-hō，房產交易業法）對中介佣金設有上限。成交價超過400萬日元時，公式為成交價的3% + 6萬日元，再加10%消費稅，約3.3%含稅。自2024年7月1日起，對低價房產（≤800萬日元，多為空き家 akiya）設有特例，佣金上限為33萬日元（含稅）。
| 費用專案 | 參考金額 | 說明 |
|---|---|---|
| 中介佣金 | 約成交價3.3%含稅 | 最主要一項 |
| 印花稅（印紙稅） | 1萬日元（1000-5000萬）；3萬日元（5000萬-1億） | 減免稅率，至2027/03/31 |
| 抵押注銷（抵當権抹消） | 約1000日元/項 + 司法書士費 | 若房產曾貸款 |
| 房產稅分攤 | 視情況 | 與買家按日分攤 |
| 測量／拆除（如需） | 另行報價 | 土地測界、舊房拆除 |
| 轉讓所得稅 | 約20%或39% | 視持有年限 |
實算案例
轉售東京一套公寓（mansion），成交價5500萬日元（約36.7萬歐元），持有8年，無貸款：
- 佣金：5500萬 × 3% + 6萬 = 171萬日元，加10%稅 = 188.1萬日元（約1.25萬歐元）。
- 印花稅：3萬日元（5000萬-1億區間，減免稅率）。
- 轉讓所得：持有超過5年（長期，約20.315%）；以約1100萬日元的示例應稅基數計，稅額約220萬日元（約1.47萬歐元）。
預計到手淨額：約5090萬日元（約33.9萬歐元）。定價前，請用我們的模擬器核算你的情況。
賣房稅務：轉讓所得與5年時點
當成交價超過扣除折舊後的取得費時，賣房會觸發轉讓所得（譲渡所得 jōto shotoku）徵稅。稅率僅取決於持有年限。
- 持有≤5年（短期）：約39.63%。
- 持有>5年（長期）：約20.315%。
這5年不是逐日計算，而是以賣出當年的1月1日為準，一個代價高昂的陷阱。全部機制（譲渡所得的計算、折舊影響、自住房3000萬日元特別扣除）詳見我們的專文：日本房產轉讓所得稅。
合法降低利得
請儲存購房時的全部發票（中介費、稅金、購房費用）及裝修發票：它們能抬高計稅所用的取得費，從而相應壓低應稅利得。若無法證明原始價格，稅務機關僅按賣出價的5%計，通常非常不利。
若此前出租，也請把當年的租金所得稅與房產稅結清，並在交割日與買家按日分攤。
在海外賣房：非居民、納稅管理人、委任狀
非居民業主可以足不出戶轉售日本房產，正如當初可以無簽證購房一樣。有三點需特別注意。 外國賣方（居民或非居民）的完整流程、10.21% 預扣稅、例外情況與試算，請見外國人如何出售日本不動產。
納稅管理人（納稅管理人）
非居民須指定一名日本境內的納稅管理人（納稅管理人 nōzei kanrinin），負責辦理申報（確定申告 kakutei shinkoku）並繳納轉讓所得稅。可由稅理士（稅務士 zeirishi）擔任。
10.21%源頭預扣
當賣方為非居民時，買方原則上會從成交價中預扣10.21%（源泉徴収 gensen chōshū）並上繳稅務局。這並非最終稅額，而是預繳，透過申報彙算，多繳部分予以退還。賣給將自住的個人的小額交易可能免予預扣。
委任狀與遠端簽署
合同簽署與交割可透過委任狀（委任狀 ininjō）授權給你的代表辦理，並附所需的公證與認證檔案。一位優秀的雙語對接人會協調中介、司法書士與銀行。這正是我們陪購服務所覆蓋的範圍，從掛牌到資金迴流。
如何定出合適的售價：真正關鍵的策略
起價是對結果影響最大的決定。開盤即定合理價，能在房源最受關注時吸引買家；定價虛高則嚇退買家，讓房子在門戶上「越掛越舊」。
定價的三大依據
| 參考 | 作用 | 侷限 |
|---|---|---|
| REINS／門戶可比案例 | 同類房產的真實成交價與在售價 | 大城市以外可比案例稀少 |
| 官方地價（路線価 rosenka） | 稅務機關公佈的土地計稅基準 | 常低於市場價 |
| 專業評估（査定 satei） | 多家中介的實地判斷 | 可能為拿到委託而虛高 |
前三週的關注曲線
在日本也一樣，房源在上架頭兩三週關注度最高。若此時仍無報價，與其被動等待，不如分階段調價。請與中介商定調價節奏（例如4周降3%、8周仍無反饋再降5%）。地段好、定價合理的房產，往往在第一或第二位認真買家處就能成交。
留意心理價位與管理費
對於公寓（mansion）而言，較高的每月管理費（管理費 kanrihi）與維修基金（修繕積立金 shūzen tsumitatekin）會壓低買家願意接受的價格：定價時須一併考慮。一份清晰的費用歷史資料能讓買家安心、加快成交。
常見誤區與專家建議
典型陷阱
- 在滿5年前搶先賣出：等到次年1月1日，轉讓所得稅可能幾乎減半。
- 起價定得過高：定價過高的房源會在門戶上「越掛越舊」，最終往往賣得比一開始就定合理價還低。
- 忽視 home staging：整理、清空雜物、良好採光，能以極低成本加速成交。
- 混淆買取與中介：未做市場評估就接受快速買取報價，可能損失20%至30%的價格。
- 丟失購房憑證：沒有發票，應稅利得會暴漲（5%定額規則）。
專家建議
1）選在強勢市場賣出：日元貶值與創紀錄的旅遊，都在大城市與旅遊區推高需求。2）與靠譜中介籤專任委託，而非四處撒網。3）提前備齊資料（產權、圖紙、說明、費用歷史），確保交割順暢。4）提前規劃匯率與資金迴流至歐元。
規劃好退出：核心要點
只要提早規劃，在日本賣房流程清晰可控：先在中介出售（市場價，3至6個月）與公司買取（快速，成交價70-80%）之間選擇；籤專任委託以在REINS高效曝光；預算4%至6%的賣方費用加轉讓所得稅；並盯緊讓稅率從約39%降到約20%的5年時點。
作為非居民，你可透過納稅管理人與委任狀遠端出售，並留意10.21%預扣。退出從買入那一刻就是策略的一部分：地段好、臨近車站與商鋪的房產，永遠更好轉手。瀏覽我們精選的優質房源與陪同專案，或讓我們的定製陪購服務為你的賣房方案測算。
常見問題
在日本賣房需要多長時間？
走中介出售（chukai），從掛牌到交房通常需3至6個月，視地段與價格而定。走公司買取（baitori），可在數天至數週內成交，但價格較低（約為市場價的70%至80%）。
在日本賣房，賣方要承擔哪些費用？
主要是中介佣金（成交價超400萬日元時約3.3%含稅）、印花稅（印紙稅，減免稅率下1萬至3萬日元）、若曾貸款則有抵押注銷，以及轉讓所得稅。合計約為成交價的4%至6%（不含利得稅）。
非居民能遠端在日本賣房嗎？
可以。指定納稅管理人（納稅管理人）辦理申報與繳稅，透過委任狀（委任狀）簽署，買方按10.21%源頭預扣、事後彙算。一位雙語中間人可全程協調中介、司法書士與銀行。
賣房的中介佣金上限是多少？
法律（宅地建物取引業法）規定上限為成交價的3% + 6萬日元，再加10%消費稅，成交價超400萬日元時約為3.3%含稅。自2024年7月起，低價房產（≤800萬日元）適用33萬日元含稅的特別上限。
中介出售和公司買取，哪個更好？
中介出售能拿到最高淨價（市場價），但需3至6個月並支付佣金。公司買取快速且無需看房，但僅為價格的70-80%。務必同時索取兩份評估：差額正好告訴你「賣得快」的代價。
在日本賣房該選哪種委託？
專任媒介（sennin baikai）通常是最佳折中：一家投入的中介，7個工作日內登記REINS、每14天彙報，同時仍允許你賣給自己找到的買家。一般媒介會分散跟進。
如何降低賣房的轉讓所得稅？
等到持有超過5年（以賣出當年1月1日為準），使稅率從短期（約39.63%）降至長期（約20.315%），並儲存全部購房與裝修發票以抬高取得費。若無憑證，僅能按5%定額計算。