日本 share house：租金、法規與投資報酬

share house 到底是什麼（以及它不是什麼）

日本的 share house（日文シェアハウス）是一棟被切分成可上鎖獨立房間的建築物，廚房、衛浴與客廳共用。營運業者一間房簽一份契約，家具全部備齊，並以單一月費收費，通常已經涵蓋電費、瓦斯費、水費與光纖網路。

有三種相鄰的居住型態常被混為一談，而它們的差別是法律上的，不是名稱上的：

• 合租（room share）：朋友或伴侶一起簽下一份普通租約再分攤。日本國土交通省（MLIT）明確指出，這在法規意義上不是 share house。
• guest house：在日本，這個詞多半和 share house 指同一件事，尤其是在給外國人看的租屋資訊裡。早年的外人ハウス（gaijin house）就是它的廉價、免保證人版本。
• social apartment：比較新的高階版本，附設健身房、視聽室或共同工作樓層，價格明顯高於一般 share house。

這個市場比多數外國人想像的更大

日本 share house 連盟（一般社団法人日本シェアハウス連盟）在 2026 年 5 月 20 日發表的調查中統計到，截至 2025 年 11 月 25 日，全日本共有 5,943 棟物件、約 65,000 個床位。光是東京就占 60% 至 70%，並集中在 23 區。超過九成的物件住戶在 29 人以下；連盟也指出一個明顯的轉向：東京的極小型物件（4 人以下）正在萎縮，中型物件（10 至 29 人）則從 771 棟增加到 1,754 棟，成長超過一倍。

如果您打算買，這個轉向很重要。市場正在離開「順手把空房間租出去」的做法，走向八到二十個房間、真正完成改造、當成事業經營的建築物。

住進去要花多少錢

月租是看得見的數字，但 share house 的優勢不在這裡。它贏在您搬進去之前要付的錢。

Oakhouse 是東京最大的營運商之一，房間數超過 6,000 間，它公布的各區平均租金，從東京西邊昭島市的約 37,976 日圓（243 美元），到新宿的 96,371 日圓（618 美元）。市中心行政區內附洗手盆的獨立房間，一般落在 60,000 至 85,000 日圓（385 至 545 美元）。

項目	share house	一般 1K 套房
東京月租	38,000 至 96,000 日圓	80,000 至 110,000 日圓
水電瓦斯與網路	通常內含	另計，10,000 至 15,000 日圓
家具與家電	已備齊	全部自購
押金（敷金，shikikin）	0 至 1 個月	1 至 2 個月
禮金（reikin）	無	0 至 2 個月，不退還
仲介費	通常沒有	一個月租金外加稅金
保證人	多半免除	保證公司，收取一個月租金的 50% 至 100%
入住實際要準備的現金	1 至 2 個月租金	4 至 6 個月租金

對一個剛落地、沒有日本保證人、沒有信用紀錄、也沒有判子（hanko，個人印章）的外國人來說，最後一列就是全部的重點。頭幾個星期裡，share house 往往是唯一打得開的門。接下來的手續，請看我們這篇外國人如何在日本開立銀行帳戶。

沒有人會主動告訴您的費用

• 契約金（keiyakukin）：多數業者在簽約時收取 20,000 至 40,000 日圓，不退還。
• 退租清潔費：20,000 至 50,000 日圓，通常直接從押金扣抵。
• 短期退租違約金：在最短居住期間（常見為一至三個月）之前搬走，通常要賠一個月租金。

您實際簽下的是哪一種契約

日本多數 share house 的契約，並不是您租公寓時會簽的那種住宅租賃契約。業者通常使用定期租約（定期借家契約，teiki shakka keiyaku），或是一份涵蓋一個房間加上共用區域使用權的入住合約。

實務上的後果：

• 通知期短，而且雙方對等：慣例是雙方各提前 30 天，和一般租約給承租人的強力保障完全不同。
• 定期租約沒有自動續約：期滿時業者可以不續約，不需要具備一般房東必須主張的「正當事由」（seitō jiyū）。
• 住戶守則具有契約效力：訪客、留宿、吸菸、開伙時段。反覆違反就構成解約事由。
• 您的房號可能被更動：有些契約允許業者在同一棟建築物內幫您換房間。

也要讀重要事項說明（jūyō jikō setsumei，簽約前的法定說明）那一段。透過仲介承租時它是強制的，而建築物的真實身分，包括用途地域與消防合規狀況，都必須寫在這份文件裡。我們在簽約前該怎麼讀重要事項說明逐條拆解了它。

改變屋主命運的一條規定：share house 屬於寄宿舍

這一節分開了兩種人：在日本靠 share house 賺到錢的人，和賠掉錢的人。

2013 年 9 月 6 日，日本國土交通省通知全國各建築主管機關：依《建築基準法》，share house 屬於寄宿舍（寄宿舎，kishukusha），而不是一般住宅。業界至今仍稱之為「9.6 衝擊」，因為當時營運中的物件絕大多數都不符合寄宿舍標準。把一棟以住宅名義買下的房子拿來分租，並不會讓它自動變合法。

被歸類為寄宿舍之後必須做的事

• 房間之間要有防火隔間牆（防火上主要な間仕切壁，bōka-jō shuyō na majikiri kabe）：必須達到準耐火構造，並一路做到上層樓板或屋頂的底面，不能只做到天花板為止。在日本的木造住宅裡，這是最貴的一項。
• 消防設備：share house 依《消防法》歸入第 5 項ロ（5項ロ），與寄宿舍、下宿同類，因此必須設置自動火災警報設備。兩層樓以下、面積在 300 平方公尺以下的建築物，可以採用小規模場所專用的簡易型系統。
• 避難路徑：走廊寬度，超過一定規模時還要有兩條逃生動線。

讓小型案子可行的豁免條款

這條規定後來變得比較好執行。裝設自動撒水設備時，隔間牆可以免除；日本國土交通省 2014 年 8 月 22 日第 869 號告示，也把各室裝有煙霧探測器、容易避難的小型建築物排除在外。把獨棟住宅改成五到六個房間的案子，正是這一點影響最大的規模，所以請在簽約之前就問清楚您的建築師：這棟建築物適用哪一條路徑。

用途變更的申報

把住宅改成寄宿舍屬於用途變更（yōto henkō）。自 2019 年 6 月 25 日《建築基準法》修正生效之後，只有在變更面積超過 200 平方公尺時才需要提出確認申請，門檻從原本的 100 平方公尺放寬。日本專業人士都知道、多數外國買家卻不知道的陷阱在於：不用申報不等於沒有規定。200 平方公尺以下，您省掉的只是文書作業，建築物仍然必須完整符合《建築基準法》與《消防法》。一棟不合規的 share house 一旦失火，保險與責任問題會是另一個量級。

share house、民泊還是簡易宿所：哪一種建築物適合哪一種模式

外國投資人通常帶著短期出租的想法而來，然後才發現 180 晚的上限。把三種模式並排比較，決定會快很多。

	share house	民泊	簡易宿所
法律依據	住宅租賃契約，依《建築基準法》屬寄宿舍	《住宅宿泊事業法》	《旅館業法》
行政手續	不需住宿業執照	申報備案	須由衛生主管機關核發執照
每年可營業晚數	不限	最多 180 晚	不限
收入型態	穩定，按月	季節性，波動大	季節性，波動大
營運負擔	低：沒有每日換房	高：清潔、入住接待、訂房網站	高
地方限制	用途地域（yōto chiiki）	市町村常另行加嚴	用途地域，住宅區多半不許可
典型毛收益率	中等而可預期	上限較高，變異較大	上限較高，變異較大

有一個面向在您人在國外時特別關鍵，而 share house 在這個面向上勝出：它沒有日常營運。沒有人在晚上 11 點辦入住，沒有人抱怨少了一條毛巾，收入也不會因為觀光淡季而崩掉。兩張執照的比較，請看民泊執照與 180 晚上限與全年營業的旅館業執照；短期出租模式的真實成本結構，則見在日本經營 Airbnb 實際要花多少錢。

試算案例：改造一棟 800 萬日圓的房子

以下是一棟約 130 平方公尺獨棟住宅的合理試算：位在郊區，搭電車 25 分鐘可到一座地方城市的市中心，正是空屋（日文「空き家」，akiya）市場上常見的那一類，可以在我們的空屋與日本房屋物件以及10 萬美元以下的房屋精選中找到。以下每一個數字都是估算值，不是承諾。

項目	日圓	美元（1 美元 = 156 日圓）
購買價格	8,000,000	51,300 美元
購買費用（上限 6%）	480,000	3,080 美元
改造：隔間牆、火災警報、兩套衛浴、廚房	6,000,000	38,500 美元
5 個房間與公共空間的家具	900,000	5,770 美元
投入總額	15,380,000	98,650 美元

年度營運	日圓
5 個房間，每間 45,000 日圓，入住率 85%	+2,295,000
水電瓦斯與網路（含在租金內，由屋主負擔）	-480,000
管理費，收取租金的 15%	-344,000
換房清潔與維修	-250,000
固定資產稅與都市計畫稅	-110,000
保險	-45,000
稅前淨額	+1,066,000

以投入總額計算，這大約是淨收益率 6.9%，還沒扣所得稅。同一棟房子整棟租給一個家庭，大概每月 85,000 日圓，年租金約 1,020,000 日圓，淨額接近 700,000 日圓，而且改造預算低得多。share house 賺得比較多，但它是靠經營一門小生意賺到的，而不是靠一項被動資產；改造預算才是決定這個差距值不值得的關鍵。

最能左右這個數字的因素

• 是入住率，不是租金。多空一個房間而且空得久，一年就少掉約 540,000 日圓的毛租金，淨收益率會掉到約 3.9%。真正把房間填滿的，是靠近車站、靠近大學或商業區的位置。
• 隔間牆的報價。同一棟房子，走自動撒水、煙霧探測器或全面隔間這三條路線，報價常常相差一倍。
• 水電瓦斯。包月全含的租金，等於把能源風險轉到您身上。隔熱差的房子會把它吃光：見日本房屋為什麼這麼冷，以及隔熱要花多少錢。

您可以用我們的收益試算器換上自己的假設，把這些數字重算一次。

每位投資人都該知道的前車之鑑：かぼちゃの馬車

2015 年到 2018 年間，一家名為 Smart Days 的業者以保證租金的包租契約為賣點，向日本上班族銷售一個女性專用的 share house 品牌，かぼちゃの馬車（南瓜馬車）。駿河銀行貸出超過 1,000 億日圓給大約 700 位買家。Smart Days 在 2018 年 4 月破產，保證的租金支付隨即停止，屋主們手上只剩下貸款，以及一棟棟填不滿房間的建築物。

日本金融廳查明，銀行內部有多名員工涉入偽造文件，包括用假的存款紀錄灌水買家帳面上的自備款。2021 年 3 月，駿河銀行免除了 257 位 share house 屋主的貸款，另有 336 位借款人提起損害賠償請求。

這些教訓，對今天的外國買家一樣適用：

• 保證租金（包租轉租，saburīsu，サブリース）的價值，等於保證它的那家公司的價值。這份保證來自契約而非法律，而日本的包租契約通常允許業者向下調整租金。
• 入住率要自己查證。索取最近 24 個月、逐間房間的收租紀錄，不要一個平均值。
• 用建築物自身的出租潛力估價，把保證拿掉再算一次。如果只有靠包租契約才成立，您買的是那家業者，不是那個物件。
• 對特別突出的收益率保持懷疑。在日本各地，真正跑得起來的 share house 案子，都是普通地段的普通建築物，不是 12% 的承諾。

該避開的錯誤，以及有經驗的屋主怎麼做

代價最高的五個錯誤

1. 先買下去，再去問建築主管機關。一棟建築物能不能變成寄宿舍，取決於它的用途地域、接道條件、結構與屋齡。這件事要在買付依頼書（kaitsuke iraisho，書面購買意向書）之前定案，不是之後。
2. 以為 200 平方公尺以下就不受規範。那只代表不必提出確認申請。《建築基準法》與《消防法》仍然完整適用。
3. 忽略左鄰右舍。一棟 share house 會為安靜的街道帶來人來人往。町內會（chōnaikai，社區自治組織）可以讓日子非常難過，而市町村確實會受理並處理陳情。
4. 以為可以貸款。實務上，日本的房貸只開放給在日本居住且受僱領薪的人。非居住的外國人買 share house 須全額現金支付，見外國人在日本的房屋貸款。
5. 期待拿到簽證。在日本持有不動產，不論多賺錢，都不會取得任何居留資格。透過公司經營這門生意是另一條路，有它自己的資本與實質營運要求。

有經驗的屋主怎麼做

• 他們鎖定八到十五個房間：低於這個規模，合規與管理的固定成本會吃掉利潤；超過 29 位住戶，法規等級又會變重。
• 他們買步行 10 分鐘內、而且該路線通往大學或商業區的車站旁，並願意為了更好的地址接受條件差一點的房子。
• 他們把物件交給當地業者簽管理委託契約（收取租金的 10% 至 20%），而不是包租契約，藉此保留上檔空間與逐月收租的透明度。我們這篇在海外管理日本出租物件比較了兩種做法。
• 他們在收到第一筆租金之前就指定納稅管理人（nōzei kanrinin），因為非居住的屋主沒有他就無法申報、也收不到地方稅單：見在日本指定納稅管理人與非居住者的租金所得如何課稅。
• 他們在敲定改造預算之前，先用 1981 年耐震基準檢查結構：新耐震規定說明。

結語：一個回報準備功夫的利基市場

對住的人來說，share house 是進入日本住宅市場最便宜、最快的方式：一到兩個月的現金而不是四到六個月，家具已備齊，也不必到處找保證人。對屋主來說，這是少數能讓一棟又大又舊又便宜的日本房子產生多份租金收入的做法；而且和短期出租不同，它不需要日常營運，也沒有 180 晚的天花板。

入場費是法規知識。在日本建築法規眼中，share house 就是寄宿舍，光是這一句話就決定了改造預算、保險，以及這個案子究竟合不合法。從第一份試算表就把隔間牆與警報設備列進去，查證入住率而不是聽承諾，並且用 700 位かぼちゃの馬車買家付出代價才學到的懷疑態度，去看待任何「保證租金」。

適合這個模式的大坪數房子，可以在我們的物件列表裡瀏覽；想用更低的每平方公尺單價換到更大的空間，特別值得看待售古民家（日本傳統鄉間木造民宅，kominka）。出價之前，請先讀我們完整的日本購屋指南。如果您希望從找房到交屋的整個購買過程都有人代辦，那就是我們陪跑服務的用途。

常見問題

什麼是日本的 share house？

一棟出租可上鎖獨立房間，廚房、衛浴與客廳共用的建築物。租金是單一的月付金額，通常已含電費、瓦斯費、水費、網路與家具，入住時要準備的起始費用也遠低於一般租約。

東京的 share house 每月要多少錢？

主要營運商公布的平均租金，從昭島等外圍地區的約 37,976 日圓（243 美元），到新宿的 96,371 日圓（618 美元）。市中心行政區的獨立房間多半落在 60,000 至 85,000 日圓（385 至 545 美元），已含水電瓦斯。

在日本，share house 比租公寓便宜嗎？

月租相當或略低，真正的差別在入住當下。一般租約把押金、禮金、仲介費與保證公司加起來，常常要四到六個月租金，share house 則是一到兩個月。

外國人可以在日本買下並經營 share house 嗎？

可以。日本對不動產所有權沒有國籍限制，也不需要住宿業執照，因為住戶簽的是住宅租賃契約。但您必須把建築物改造到《建築基準法》的寄宿舍標準；而且在日本持有不動產不會取得任何簽證或居留資格。

在日本經營 share house 需要執照嗎？

不需要旅館業執照，也不需要民泊申報，因為住戶是承租人而不是旅客。真正需要的是合規：建築物必須符合《建築基準法》的寄宿舍要求，以及第 5 項ロ場所的消防設備規定。

日本的 share house 收益率有多少？

以一棟 800 萬日圓買進、改造費約 700 萬日圓的試算案例來看，5 個房間每間 45,000 日圓、入住率 85%，稅前淨收益率約 6.9%。入住率與改造帳單對這個數字的影響，遠大於租金水準。這是估算值，不是承諾。

在日本，share house 和 Airbnb 是一樣的嗎？

不一樣。share house 以住宅租賃契約出租房間，每年營業晚數不受限制；依《住宅宿泊事業法》經營的民泊每年上限 180 晚，而且有每日營運工作。兩者適用不同的法律，經濟模式也不同。

為什麼日本把 share house 歸類為寄宿舍？

因為日本國土交通省在 2013 年 9 月 6 日通知各建築主管機關，share house 屬於《建築基準法》的寄宿舍類別。實務後果是房間之間必須有防火隔間牆，並設置自動火災警報設備，這些都是一般住宅不需要的。