兩個旅遊熱潮，兩個數量級：2022-2025年遊客資料
巴釐島和日本都在2025年打破了歷史遊客紀錄：巴釐島6,948,754人次國際入境（BPS巴釐統計局），日本4,270萬人次（JNTO日本政府觀光局）。但無論規模還是增長軌跡，兩者都不在同一量級。
| 年份 | 巴釐島（國際入境） | 日本（國際入境） | 京都（外國遊客） |
|---|---|---|---|
| 2019（疫情前基準） | 628萬 | 3,190萬 | n/a |
| 2022 | 216萬 | 383萬（10月才開放邊境） | 住宿外國客僅58萬 |
| 2023 | 527萬（+144.6%） | 2,510萬 | 住宿外國客536萬（+830%） |
| 2024 | 633萬（+19.4%） | 3,690萬（+47.1%） | 外國遊客1,088萬（+53.5%） |
| 2025 | 695萬（紀錄） | 4,270萬（紀錄） | 酒店入住率80.6%（紀錄） |
三個要點：
- 2025年日本接待的國際遊客是巴釐島的六倍，超出疫情前水平34%（巴釐島：+11%）。
- 僅京都一座城市2024年接待的外國遊客（1,088萬）就超過了整個巴釐島（同年633萬）。
- 歷史性時刻：2024年，京都住宿的外國客人（821萬）首次超過日本客人（809萬），這是1958年有統計以來的第一次。2025年，京都酒店66.4%的客人是外國人。
而且這批客源消費力強：外國遊客在京都的人均消費約為日本遊客的三倍（2023年為71,661日元對23,809日元，約478歐元對159歐元）。這就是在日本進行房產投資的需求基石。
房價、入住率、收入：Canggu對京都記分牌
為了同口徑對比，我們對兩座城市使用同一資料來源（AirROI，2025-2026滾動12個月）。
| 指標（同源、同期） | Canggu | 京都 |
|---|---|---|
| ADR（平均每晚房價） | 215美元（約198歐元） | 194美元（約29,000日元，約179歐元） |
| 平均入住率 | 37.5% | 52.1% |
| 入住率中位數 | 38% | 56% |
| 前10%房源入住率 | 82%以上 | 89%以上 |
| RevPAR（每可售夜收入） | 84美元（約77歐元） | 106美元（約98歐元） |
| 每套房源年均收入 | 22,855美元（約21,000歐元） | 34,042美元（約31,300歐元），高出49% |
| 收入同比變化 | −19.2% | −9.6% |
| 旺季峰值 | 7月：221美元，50.6% | 10月：243美元，74.8% |
| 淡季低谷 | 2月：188美元，32.6% | 2月：159美元，37.0% |
每晚房價是一個具有欺騙性的平局：Canggu的別墅和京都的町家（傳統聯排民居）每晚收費幾乎相同。差距全在入住率上：京都的冬季低谷（37%）相當於Canggu的全年平均值，而京都10月的峰值（74.8%）比Canggu最好的月份還高出24個百分點。
誠實說明：不同資料商在絕對水平上有分歧（過濾掉半休眠房源的Airbtics測得巴釐島約63%、京都約81%）。但無論採用哪家資料，京都的領先都穩定在14-18個百分點。Canggu的軌跡是一場回撥：運營商稱2022年入住率約65%，2023年約50%，如今只有37-41%。想了解京都在日本各城市中的位置，請閱讀日本各城市Airbnb收益對比。
差距為何持續拉大：自由供給對牌照供給
旅遊熱潮在兩地都是真實的。不同的是住宿供給的擴張速度。
巴釐島：水龍頭全開
- 2026年1月巴釐島共有38,640套活躍房源，一年增長27.7%，三年增長107%，供給自2023年初以來翻了一倍多。
- 同期國際入境「只」增長了32%（2023年527萬 → 2025年695萬）。
- 全島的機械性後果：三年間入住率下降約16%，每套房源收入中位數下降約20%；房東平均折扣從15%升至19%。
- 2025年底宣佈的旅遊建設禁令恰恰豁免了Badung縣（Canggu、Seminyak、Uluwatu）和Gianyar縣（烏布），正是建設最猛的區域。目前唯一的自我修正：Canggu房源一年縮減6.9%……靠的是淘汰輸家。
京都：水龍頭由牌照控制
- 面對1,090萬外國遊客，京都只有約4,110套活躍房源。
- 登記制民泊（住宅短租）全國上限為每年180晚，而京都在住宅區將其壓縮到每年約60天（1月中旬至3月中旬）。詳見民泊180天牌照指南。
- 因此，認真的經營都走簡易宿所牌照（旅館業法下的簡易住宿），全年365天可經營：京都現有3,198家（2026年5月），仍低於疫情前3,337家的峰值，在需求爆發的同時，持牌供給甚至沒有恢復到2019年的水平。京都Airbnb法規一文詳解區域與條件。
一個比率說明一切：巴釐島每1,000名外國遊客約有5.6套房源；京都約0.4套，單位遊客的供給少了十四倍。在巴釐島，入場門檻是錢包；在京都，是牌照。牌照難拿，但正是它保護了持牌者的收益。
真實回報：宣傳冊不會告訴你的事
這是兩個市場與自身營銷話術差距最大的地方。
Canggu：按80%入住率承諾，按37.5%運營
巴釐島開發商常以80-90%的入住率假設，兜售年化15-22%的預期回報。而實測資料是平均37.5%，業內自己也承認商業測算「高估實際30%-50%」。可信區間：普通房源淨收益5-8%，頂級專業管理的房源9-13%，這還沒算租賃權價值的逐年蒸發（見下節）。
京都：淨收益5-7%，且資產在升值
在京都，一間持牌町家民宿典型淨收益為5-7%，買得好、運營優的專案可超過10%（前10%的房源入住率在89%以上）。位置好的整棟町家在祇園、東山每晚可租35,000-55,000日元（約233-367歐元）。與此同時土地在升值：2025年京都住宅地價年漲3.6%（商業地價+8.7%），而町家存量十五年間從約4.7萬棟縮減到約3.4萬棟，稀缺性站在業主一邊。
入場門檻
- Canggu：兩居室租賃權別墅13.5萬-37萬美元（約12.4萬-34萬歐元），三居室26.4萬-63.9萬美元，約合每平方米建築面積2,200-2,700美元。
- 京都：待翻新町家1,000萬-4,000萬日元（約6.7萬-26.7萬歐元），整體翻新每平方米40萬-50萬日元；持牌即營業的民宿約3,100萬日元（約20.7萬歐元）起，位於市中心，正是我們在「精選房源」欄目中跟蹤分析的這類房產。深入瞭解請讀在京都買町家和365天旅館業牌照兩篇指南。
產權：不斷蒸發的租賃權對永久產權
這是兩個目的地之間的結構性鴻溝，任何入住率都無法彌補。
| 標準 | 巴釐島（印尼） | 日本 |
|---|---|---|
| 外國人永久產權 | 永遠不可能。永久產權（Hak Milik）依1960年第5號土地基本法僅限印尼公民 | 可以，且是永久的：土地+建築，無需簽證或居留 |
| 常見形式 | 租賃權（Hak Sewa）25-30年：租約到期時資產價值歸零 | 產權登記在不動產登記簿，可繼承、可抵押 |
| 轉售 | 剩餘租期不足15年極難轉售，不足10年幾乎不可能 | 正常的二手市場 |
| 續租 | 視地段3萬-12萬美元，且從無保證 | 不適用 |
| 公司架構 | 合法經營需設立PT PMA外資公司（投資計劃≥100億印尼盾，約59萬歐元） | 無要求：可以個人名義直接購買 |
| 短租牌照 | Pondok wisata民宿牌照僅限印尼公民 → 外國人須走PT PMA+別墅牌照（6-12個月手續） | 簡易宿所牌照對外國人開放；注意轉售時牌照不隨房轉移 |
一句話總結：在Canggu，你花50萬美元買的別墅在租約到期時價值歸零；在京都，你的町家坐落在永遠屬於你的土地上。日本是亞洲少數幾個外國人即使沒有簽證也能與本國人完全同等條件購房的國家：無簽證在日本買房一文詳解流程，購房總費用不超過房價的6%（見完整購房指南）。兩國都要牢記：買房不附帶任何簽證，日本和印尼都一樣。
非居民稅負：巴釐島按毛收入徵稅，日本按淨收入
稅收進一步拉大了差距，而且方式出乎多數投資者的意料。
| 稅項 | 巴釐島（印尼） | 日本 |
|---|---|---|
| 非居民租金所得稅 | PPh 26：按毛收入的20%源泉扣繳，任何費用不得抵扣（部分稅收協定可降至約10%） | 可能有20.42%的預扣，但最終按淨收入累進計稅：實際稅負常低於毛租金的10% |
| 折舊 | 不可抵扣（按毛收入徵稅） | 房齡超22年的木造建築：4年加速折舊，足以在稅務上抵消大部分租金收入 |
| 住宿相關地方稅 | 10%（PB1酒店稅，Badung縣） | 宿泊稅由客人承擔（京都2026年3月1日起大幅上調：按房價每人每晚200至10,000日元） |
| 年度持有稅 | PBB（地方房產稅） | 固定資產稅1.4% + 都市計劃稅0.3%，按遠低於市價的評估額計算 |
按毛收入徵稅是收益的隱形殺手：徵的是營業額的20%，不是利潤的20%。一棟入住率37.5%、成本已吞掉一半收入的別墅，印尼的稅可能佔實際利潤的40%。日本的機制，按淨計稅、費用可抵扣、木造加速折舊，詳見非居民在日本的租金收入如何納稅。
例項測算：30萬歐元投Canggu還是京都
按上文的市場平均假設進行測算（數量級取整；每個專案都應單獨核算）。
方案A，Canggu兩居室別墅，租賃權約27年，約33萬美元（約30萬歐元）
- 按平均房價（215美元）和平均入住率（37.5%）計算營業額：約29,400美元/年（約27,000歐元）。
- 成本：酒店稅10%（約2,900美元），管理費20-25%（約6,600-7,400美元），保潔/平臺/水電約15-20%（約4,400-5,900美元）→ 稅前淨收入約13,000-15,500美元。
- 非居民稅PPh 26：毛收入的20% = 約5,900美元（適用稅收協定時約2,900美元）。
- 稅後淨收入：約7,000-12,500美元（約6,500-11,500歐元），即淨收益約2-4%，而且資產殘值逐年下降，租約到期歸零。
方案B，京都持牌町家民宿，永久產權，全包約4,500萬日元（約30萬歐元）
- 房價約4,250萬日元 + 購房費用≤6% ≈ 4,500萬日元。全款購買（日本房貸僅限在日居住且受僱者）。
- 按平均房價（約29,000日元）和平均入住率（52%）計算營業額：約550萬日元/年（約36,700歐元）。
- 短租運營成本40-50%（管理20-30%、保潔、平臺、水電、維護）→ 稅前淨收入約280萬-330萬日元（約18,700-22,000歐元），即約6-7%。
- 按淨收入計稅且木造建築可折舊：前幾年稅負往往很輕 → 稅後淨收益約5.5-6.5%，外加土地升值（2025年京都+3.6%/年），且資產為永久持有。
結論：同樣的本金，京都的淨回報約為Canggu的兩倍，而且資產在升值而非蒸發。把你自己的假設（價格、房價、入住率、成本）輸入我們按日本真實市場資料校準的收益模擬器試算。
常見錯誤清單
無論在哪一邊，投資者反覆踩的坑都類似：
- 輕信宣傳冊上的入住率。Canggu承諾80-90%，實測37.5%。永遠要求獨立市場資料，而不是賣方的商業計劃書。
- 忘記租賃權在蒸發。巴釐島別墅因法律結構逐年貶值；剩餘租期不足15年時極難轉售，續租（3萬-12萬美元）從無保證。
- 以為京都的牌照隨房轉讓。簡易宿所牌照不可轉讓：新業主必須按轉售時的現行規則重新申請。簽約前核實「可重新取得牌照」是第一號檢查點。
- 忽視區劃。京都住宅區民泊限約60天；巴釐島旅遊區劃之外無法取得別墅牌照。
- 輕視本地運營要求。京都執行「駐近義務」（須在10分鐘內趕到）：客人入住期間必須有運營者駐守在約800米範圍內，本地管理公司不可或缺。
- 拿巴釐島的毛收益和日本的淨收益作比較，還忘了印尼那20%按毛收入徵的稅。
- 以為買房能拿簽證。日本和印尼都不會因為你買了房而給你居留權。
專家建議
- 瞄準市場的頭部四分位，而不是平均值：京都前10%的房源入住率在89%以上。地段、設計與運營決定一切。
- 優先選擇已持牌的簡易宿所房產，並核實可重新取得牌照，或位於仍可發牌區域的房產。
- 按實際行情做翻新預算：整棟町家每平方米40萬-50萬日元，並做結構檢測（老町家早於現行抗震標準）。
結論：什麼樣的投資者選什麼市場
逐項裁決：
| 標準 | 優勢方 |
|---|---|
| 旅遊體量與增長 | 日本（巴釐島的6倍，超疫情前34%） |
| 每晚房價（ADR） | 平局（約200歐元） |
| 入住率 | 京都（各資料來源均領先14-18個百分點） |
| 每套房源收入 | 京都（+49%） |
| 供給控制 | 京都（牌照制對自由建設） |
| 產權 | 日本（永久產權對不斷蒸發的租賃權） |
| 實際稅負 | 日本（按淨計稅+4年折舊） |
| 日常運營的省心程度 | 巴釐島（託管生態成熟，無駐近義務） |
| 持牌入場價 | 京都（約20.7萬歐元即可持牌營業） |
巴釐島仍有真實的優勢：生活方式、成熟的託管生態，以及少數跑贏平均值的頂級運營者。但對以資產積累為目標的投資者，資料的結論毫不含糊：巴釐島給你的是一個你永遠不會擁有的資產上的租金收益；京都給你同樣的表面收益，稅後約兩倍，外加一個永遠屬於你、還在升值的資產，而且這座城市接待的外國遊客比整個巴釐島還多，單位遊客的供給卻少十四倍。
如果這個市場吸引你，先看看不同預算能做什麼專案；如果希望有人從找房到交鑰匙全程陪同，包括牌照辦理，歡迎瞭解我們的一對一陪購服務。
常見問題
Airbnb在巴釐島和日本哪個更賺錢？
在每晚房價相當（約200美元）的情況下，京都入住率52.1%對Canggu的37.5%，每套房源年收入高出49%（34,042美元對22,855美元，AirROI 2025-2026資料）。稅後差距更大：印尼對非居民租金按毛收入徵20%，日本按淨收入計稅。
外國人能在巴釐島擁有別墅的永久產權嗎？
不能，永遠不能：根據1960年土地基本法，永久產權（Hak Milik）僅限印尼公民。外國人只能獲得25-30年的租賃權（價值隨時間歸零），或透過PT PMA外資公司架構持有。相反在日本，外國人即使沒有簽證也能以永久產權買下土地和建築。
Canggu和京都的Airbnb真實入住率是多少？
2025-2026滾動12個月、同一口徑（AirROI）下，Canggu平均入住率37.5%，京都52.1%。過濾半休眠房源的資料商（Airbtics）測得巴釐島約63%、京都約81%。無論哪家資料，京都都領先14-18個百分點。
在京都買一間持牌民宿要多少預算？
市中心已持牌的町家民宿約3,100萬日元（約20.7萬歐元）起，另加不超過6%的購房費用。待翻新町家在1,000萬-4,000萬日元之間，整體翻新每平方米預算40萬-50萬日元。非居民需全款購買，日本房貸僅面向在日居住且受僱的人群。
在京都可以全年經營短租嗎？
可以，但必須持有簡易宿所牌照（旅館業法下的簡易住宿），全年365天可經營。登記制民泊全國上限180晚，京都的住宅區更壓縮到每年約60天，這就是旅館業牌照在京都佔主導的原因。
非居民在巴釐島和日本的租金分別怎麼徵稅？
在印尼，PPh 26按毛租金源泉扣繳20%，任何費用不可抵扣（部分稅收協定下約10%）。在日本，可能先有20.42%的預扣，但最終按淨收入計稅：扣除費用、木造建築4年折舊後，實際稅負常低於毛收入的10%。
在巴釐島或日本買房能拿到簽證嗎？
都不能。無論印尼還是日本，購買房產都不產生任何居留權。簽證路徑（經營管理簽證、數字遊民簽證等）與購房完全是兩回事。