移居日本住哪裡？各地房價與城市比較

在日本住哪裡：四種樣貌，四個答案

沒有哪一座日本城市是最好的。只有一座城市適合您的收入、您的居留資格，以及您能忍受的通車時間。在地圖上比較街區之前，先把三個問題想清楚：到了當地之後，錢從哪裡來；每天願意花多少分鐘通勤；買下的房子是要自己住，還是要出租。

這三個答案，一開始就會排除全國九成的地方。下表整理我們在外國買家身上最常遇到的四種樣貌，以及每一種情況下我們實際觀察到的購屋預算。

樣貌	決定因素	優先考慮的地區	實際觀察到的購屋預算
在日本受僱或外派的上班族	通勤、子女就學、能否申請當地房貸	東京與神奈川、大阪、愛知、福岡	2,500 萬至 6,000 萬日圓（167,000 至 400,000 美元）
收入來自海外的自由工作者或遠距工作者	居住成本、光纖網路、兩小時內可達國際機場	福岡、岡山、兵庫、長野、和歌山	400 萬至 1,500 萬日圓（27,000 至 100,000 美元）
非居民投資人（短期出租）	觀光人流、可取得的執照、當地管理	京都、大阪、熱海、長野、沖繩	800 萬至 4,000 萬日圓（53,000 至 267,000 美元）
度假屋或退休計畫	氣候、醫院、安寧、遠距維護	愛媛、香川、大分、宮崎、和歌山	300 萬至 1,000 萬日圓（20,000 至 67,000 美元）

改變一切的規則：買房不會給您居留權

這是整個主題裡最常被誤解的一點。在日本購置不動產不會取得任何居留資格或簽證：日本沒有黃金簽證。您可以在沒有居留許可、沒有簽證的情況下完全擁有一棟房子，但您能待多久，仍然只看您的資格允許多久，通常是免簽入境的九十天。我們在外國人沒有簽證也能在日本買房嗎一文中有詳細說明。

這一點對選地方的實際影響是：如果您只會斷斷續續待在當地，問題就不是您喜歡哪座城市，而是哪座城市可以從一萬公里外管理。中型城市市中心、車站旁邊的物件，遠比開四十分鐘山路才到的獨棟農家好打理。

出發看房之前就該套用的三道篩選

• 收入篩選。在日本領薪的收入能打開當地的房貸市場；海外收入則意味著全額現金。光是這一點，就會讓您的預算相差三到五倍，能選的地理範圍也隨之改變。
• 車站篩選。在日本，一個物件的價值與變現能力，是用步行到車站的分鐘數來讀的。超過有班次的車站二十至三十分鐘，不管房子多有味道，轉售都會變得緩慢。
• 氣候篩選。青森兩公尺深的積雪，或宮崎一年三個颱風，沒有任何整修能夠解決。這道篩選要最先套用，不是最後。

一棟房子的實際價格：逐縣比較

網路上多數的比較，拿的是租金或全國性指數。我們寧可公布自己測量到的數字：截至 2026 年 8 月 21 日，我們的目錄收錄橫跨 46 個都道府縣的 4,946 筆公開房源（沖繩是唯一沒有市町村空屋銀行加入全國制度的縣）。下列中位數，是以有公開價格的房源、逐縣計算而得。

一個重要的方法說明：我們的目錄偏向老屋、空屋（日文「空き家」，akiya，指長期無人居住的閒置住宅）與鄉間物件。因此它讀出的是日本市場的底部，而不是全國住宅的綜合指數。這些數字回答的是「五百萬日圓能買到什麼」，不是「東京一平方公尺值多少」。

都道府縣	追蹤房源數	公開房價中位數	約合美元	主要特徵
新潟	289	290 萬日圓	19,300 美元	積雪厚重、房屋寬敞、日本海沿岸
青森	223	300 萬日圓	20,000 美元	冬季極寒，全國最低的價位
島根	71	300 萬日圓	20,000 美元	鄉間、人口極稀、老屋保存完整
和歌山	342	350 萬日圓	23,300 美元	海岸氣候溫和、鄰近大阪，我們最大的房源來源
奈良	126	350 萬日圓	23,300 美元	歷史悠久、可通關西、山谷偏僻
鹿兒島	173	380 萬日圓	25,300 美元	亞熱帶南方、活火山、離島
岡山	190	400 萬日圓	26,700 美元	氣候乾爽、天災少、新幹線停靠
北海道	56	420 萬日圓	28,000 美元	土地寬闊、冬季漫長、可通滑雪場
福岡	145	480 萬日圓	32,000 美元	充滿活力的都會區，加上鄉間腹地
大分	174	500 萬日圓	33,300 美元	溫泉之鄉，別府與由布院
長野	80	500 萬日圓	33,300 美元	山區、滑雪、度假屋
兵庫	91	577 萬日圓	38,500 美元	神戶及其腹地，可通關西
靜岡	86	880 萬日圓	58,700 美元	熱海、伊豆，搭新幹線四十分鐘到東京
千葉	80	1,100 萬日圓	73,300 美元	東京外圍通勤帶、成田機場
京都	171	3,580 萬日圓	238,700 美元	市區町家，觀光市場緊俏

為什麼京都是青森的十倍

因為那並不是同一種房子。我們在京都的存量是中心各區的町家（京都典型的傳統市街木造住宅，machiya），多半已經整修完成，瞄準觀光營運。我們在青森的存量則是市郊的戰後家庭住宅。把兩個中位數放在一起，比的不是兩座城市：比的是兩個市場，而它們唯一的共通點只是同一個國家。這正是我們在數字旁邊一定要寫出各地存量性質的原因。

想自己探索，完整的清單可以在我們追蹤的空屋房源頁面依縣別、價格與類型篩選，另有兩個預算選輯：50,000 美元以下的日本房屋與100,000 美元以下的房屋。如果您的計畫重點是老屋本身而不是預算，請改看出售中的古民家與出售中的町家。

開價沒有告訴您的事

標價 300 萬日圓的房子，絕不會只花 300 萬。要加上取得費用，在日本不超過房價的 6 %（登錄稅、不動產取得稅、仲介費，以及辦理登記移轉的司法書士費用），然後是工程費。在一棟疏於照顧的鄉間物件上，整修預備金經常超過購屋價格本身。我們的日本買房的取得費用一文逐項拆解，在日本買一棟房子到底要花多少則做完整試算。

大城市：您買到的究竟是什麼

住在日本的大都會，買的是「接近」：接近工作、接近國際學校、接近醫院、接近長程航班。同時也意味著放棄坪數。在東京都心十一區，帶庭院的獨棟住宅是老屋才有的例外，不是市場常態。

城市	人口（量級）	得到什麼	放棄什麼	我們目錄中的房源數
東京	1,400 萬（都會區 3,700 萬）	工作機會、國際學校、最高的轉售流動性	空間、價格、安寧	10
大阪	270 萬（大阪府 870 萬）	入手成本低於東京、觀光、民泊（依《住宅宿泊事業法》經營的短期住宿，minpaku，每年上限 180 晚）特區	密度、市中心空氣品質	14
名古屋（愛知）	230 萬	產業、就業穩定、房價中等	觀光吸引力低、轉售較慢	35
福岡	160 萬	年輕的城市、機場距市中心十分鐘、生活成本低	市場已被看見、颱風	145
札幌（北海道）	200 萬	空間、滑雪，以大城市而言仍可負擔	冬季漫長、暖氣昂貴	56
神戶（兵庫）	150 萬	臨海環境、長期接納外國人的傳統	地勢陡峭、已知的地震風險	91
廣島	120 萬	機能完善的中型城市、房價受控	針對外國人的供給不成體系	75

最後一欄的房源數涵蓋整個縣，包含鄉間：福岡的 145 筆並不是博多市中心的 145 棟房子。這其實正是有用的訊號：都會區愈貴，我們在當地的目錄就愈薄，因為我們追蹤的是負擔得起的老屋這一塊。

東京：唯一能把轉售視為理所當然的市場

如果您的時間視野還不確定，東京即使貴，仍然站得住腳：它是日本唯一一個像樣的物件能在幾週而不是幾年內賣掉的市場。接下來真正決定一切的是「區」，而各區之間可以差三倍：我們的東京該買哪一區比較，以及在山手線車站附近買房一文，處理的就是這個層級的細節，而東京專頁則彙整我們在當地追蹤的物件。

福岡、大阪、札幌：真正說得通的替代選項

福岡是我們看到外國買家增加最快的都會：人口年輕、國際機場搭地鐵十分鐘到市中心、生活成本遠低於東京。大阪把較便宜的入手價，和特區內對短期出租友善的法規框架結合在一起。札幌則提供空間與直達滑雪場的交通。我們的詳細分析：投資福岡、投資大阪、投資札幌與投資名古屋。

中型城市：最好的取捨，也最少人知道

這是外國買家最晚才發現的一塊，卻也常常是他們最後選定的一塊。一座 20 萬到 70 萬人的日本城市，能給您一間轉診醫院、一個有班次的車站、營業到很晚的超市、光纖網路，以及在西歐任何地方都不存在的房價。

我們密切關注的七座中型城市

• 岡山（約 72 萬人）：以天災發生率低著稱，新幹線停靠，氣候乾爽。追蹤 190 筆房源，中位數 400 萬日圓（26,700 美元）。
• 松山（約 50 萬人，愛媛）：四國最大的城市，有城、有道後溫泉，冬季溫和。愛媛有 140 筆房源，中位數 500 萬日圓（33,300 美元）。
• 金澤（約 46 萬人，石川）：老街保存完整，可搭新幹線直達東京，但積雪厚、市場緊俏。請見投資金澤。
• 大分與別府（約 47 萬與 11 萬人）：日本的溫泉之都，設有一所國際性大學，追蹤 174 筆房源。
• 和歌山（約 35 萬人）：距大阪一小時，有海岸線、氣候溫和，也是我們單一最大的房源來源，共 342 筆物件。細節見和歌山專頁。
• 高松（約 42 萬人，香川）：通往瀨戶內海諸島的門戶，雨量是日本最少的地區之一。
• 仙台（約 110 萬人，宮城）：東北地方的大城，綠意多、大學帶動，搭新幹線到東京九十分鐘。

平手時的決勝條件：鐵路班次

在兩座條件相當的中型城市之間，選在新幹線沿線、或有直達大都會特急的那一座。這不是舒適與否的問題，而是資產問題：鐵路班次撐住物件的價值、租賃需求，以及您自己往返的能力。距離大都會新幹線四十五分鐘的城市，在結構上強過一座更大卻沒有鐵路連結的城市。

想依地區探索，我們的縣別頁面彙整了真實存量：福岡、兵庫、長野、靜岡與京都。

如果這是一個退休計畫，判準的先後順序就要調換：醫院排在價格前面，平面式的格局排在情調前面。我們在在日本退休一文中排出順序。

在神奈川的海岸，取捨方式又不一樣：有海，一小時內可達東京，但疊床架屋的景觀與古蹟保護規定決定了您能蓋什麼。這是我們在鎌倉買房指南的主題。

如果您首先看重的是價格而非舒適度，我們的日本生活成本最低的地方排名以官方物價、房租與地價數據比較各都道府縣與縣廳所在地。

日本鄉間：二十至三十分鐘法則

田舎（inaka，鄉間）正是最初把多數買家吸引到日本的東西：兩、三百萬日圓的房子、百年木造樑柱、山。這裡同時也是昂貴錯誤最集中的地方。

背景是結構性的。2023 年的《住宅・土地統計調査》（jūtaku tochi tōkei chōsa，日本總務省統計局）統計出約 900 萬戶空屋，空屋率接近 13.8 %。這些存量並非隨機分布：它們正好集中在人口正在流失的地方，也就是您會覺得最便宜的那些市町村。

二十至三十分鐘法則

我們在全站反覆說的立場是：空屋真正的問題幾乎從來不是屋況，而是位置。距離有班次的車站與一組商店超過二十至三十分鐘的物件，帶著三個無法挽回的缺陷：租不出去、難以轉售、遠距維護昂貴。一棟賣不掉的 50 萬日圓房子，比一棟能再賣掉的 500 萬日圓像樣房子更貴。

鄉間真正能給您的

• 面積與土地，價格在其他地方找不到對等物：500 萬日圓以下，150 平方公尺的居住面積加 300 平方公尺的土地相當常見。
• 市町村的補助制度：許多役所補助整修、年輕家庭定居，或承接一棟空屋，條件是真的住在那裡。
• 貨真價實的老屋：古民家（日本傳統鄉間木造民宅，kominka）幾乎只在那裡找得到。

相對的代價

汽車是必需品，與鄰居的關係是主動的（町內會，chōnaikai，在實務上並非可有可無），醫療資源遙遠，維護則是持續的。濕氣、白蟻與霜凍在空屋上的作用遠比有人住的房子快：我們關於日本房屋的濕氣與黴害與白蟻（shiroari）的文章，把後果換算成數字。想看完整面貌，請讀在日本鄉間買房與空屋銀行如何運作。

小心一個捷徑式的想法：鄉間砍掉的是購屋價格，不是每個月的支出。兩輛車、一棟老建築，加上非公共下水道的衛生設備，會把省下來的錢拿回去大半，我們在在日本生活一個月實際要花多少一文中比較的三份預算就說明了這一點。

氣候、積雪與天災：被低估的判準

日本從亞寒帶延伸到亞熱帶，長達 3,000 公里。選一個地區，就是選一種整修只能稍作修正的氣候，以及一種什麼都修正不了的天災暴露。

地區	冬季	夏季	主要風險	對年度支出的影響
北海道	漫長，可低至攝氏零下 15 度	乾爽宜人	積雪、水管凍結	暖氣與除雪支出高
東北與日本海沿岸（青森、秋田、新潟）	積雪極多	濕熱	雪的載重，屋頂需補強	除雪、屋頂維護
關東（東京、千葉、神奈川）	溫和乾燥	極為濕熱	地震、夏末颱風	空調、保險
關西（京都、大阪、奈良、和歌山）	溫和	京都悶熱	地震、盆地淹水	空調、通風
中國地方與四國（岡山、香川、愛媛）	溫和	炎熱，瀨戶內海側雨量少	全國風險最低的地帶	最穩定的支出
九州（福岡、大分、鹿兒島、宮崎）	溫和	炎熱且非常潮濕	颱風、南部的火山灰	外牆維護頻繁
沖繩	沒有冬天	亞熱帶	強烈颱風、鹽害腐蝕	混凝土建築、維護成本高

兩項不能省略的查核

災害潛勢圖。每一個日本市町村都會公布自己的災害地圖：淹水、山崩、土壤液化、海嘯。一棟漂亮的房子，若位在高風險區，仍然是一棟位在高風險區的房子，而這會反映在保險費與轉售上。我們在日本不動產與天災一文說明怎麼讀，而我們目錄中的每一個物件頁面，都會顯示取自日本國土交通省（MLIT）開放資料的地域背景資訊。

建築年份。1981 年的耐震強化標準（新耐震，shin taishin）是日本市場上最有用的一條分界線。更早的建物並非不能買，但需要檢查，而且經常需要補強：請見1981 年的耐震標準。

最後，日本的冷是在室內感受到的：老屋存量的隔熱程度，在每一個地區都遠低於歐洲標準。在決定一個有真正冬天的地區之前，請先讀為日本房屋做隔熱。

在國土的另一端，亞熱帶氣候帶來自己的限制：颱風、含鹽的空氣與混凝土建築。我們的在沖繩買房指南，把隨之而來的維護成本換算成數字，也解釋了為什麼這個群島是日本最緊俏的市場。

地點改變不了的事：房貸、費用、稅金

有些參數是全國一致的：想靠選城市來優化它們，是一種幻覺。與其如此，不如在比較街區之前先弄清楚。

房貸

日本的房貸預設您居住在日本並且受僱於日本，有一定年資與穩定的居留資格。少數銀行在條件限制下承作外國人的案子，通常要求高額自備款。因此不論鎖定哪一個縣，非居民都是全額現金購買。細節見外國人在日本的房貸與從海外為日本購屋籌措資金。

費用與持有稅

取得費用的總額在日本各地都不超過房價的 6 %。持有則是每年都要繳：固定資產稅（固定資産税，kotei shisan zei）約為評定價格的 1.4 %，都市計畫區內另加都市計畫稅。金額因市町村而異，但量級並不取決於地區：一棟 500 萬日圓的鄉間房屋，一年大約是幾萬日圓。請見日本的固定資產稅。

陷阱：空著的房子稅更重

一棟被放到荒廢的房子，可能失去住宅用地的稅額減免，使固定資產稅倍增。因此，在遠方買下卻從不使用的物件並不是中性的。這又是一個理由，讓您選一個租得出去的地點，而不是一個只是漂亮的地點。

在下判斷之前先算數字

逐城市的比較，只有在算過成本之後才有意義。我們的互動地圖與收益模擬器可以依地區測試價格、工程費與租金收入的假設，而完整購屋指南會逐步走過交易的每一個步驟。如果您寧可把尋找物件與交易委託出去，陪跑服務頁面說明我們的方案，以及第一次不具任何承諾的書面聯絡方式。

一個試算案例，以及常見的錯誤

兩個計畫，相隔十五個月

假設有兩位非居民的歐洲買家，收入都來自海外，目標相同：一個一年住幾個月、其餘時間出租的據點。

項目	方案 A：大分的獨棟住宅	方案 B：京都的町家
購屋價格	500 萬日圓（33,300 美元）	3,580 萬日圓（238,700 美元）
取得費用（上限 6 %）	30 萬日圓（2,000 美元）	2,148,000 日圓（14,300 美元）
預估工程費	400 萬至 800 萬日圓（26,700 至 53,300 美元）	若已整修完成則為 0 至 500 萬日圓（0 至 33,300 美元）
實際總預算	930 萬至 1,330 萬日圓（62,000 至 88,700 美元）	3,790 萬至 4,290 萬日圓（252,700 至 286,000 美元）
租賃需求	季節性，與溫泉綁在一起	全年強勁，但執照要求嚴格
轉售流動性	低，只有當地買家	良好，面向國際市場

方案 A 的成本少了四倍，手上還留著充裕的現金；方案 B 則是一座需求不看季節的城市裡的高流動性資產。兩者沒有優劣：它們回答的是兩個不同的問題。錯誤在於因為價格選了 A，然後期待它表現得像 B。

我們最常看到的七個錯誤

• 度假回來就決定地區。四月在京都待一週，既說明不了八月的京都，也說明不了離市中心十五分鐘處的日常生活。
• 忽略到車站的距離。這是日本價值的第一驅動因素，排在坪數之前，也排在屋況之前。
• 以為買房就有居留權。完全沒有，而這一點會牽動整個計畫的其他部分。
• 低估氣候。兩公尺的積雪意味著一套結構、一套除雪的例行工作，以及開價從未透露的暖氣帳單。
• 把低價當成便宜貨。一棟位在沒有車站、沒有商店的鎮上、售價 30 萬日圓的房子，是負債而不是資產。
• 忽視鄰里。在鄉間，居民自治會負責垃圾收運、道路維護與集體義務。
• 完全沒看房就買，連遠距看房都沒有。一次有人帶看的視訊內覽花不了多少錢，卻能避開大部分的壞驚喜：請見遠距看日本的物件。

我們每一次都會給的建議

先試住，再買房。在您考慮的城市，挑觀光淡季租一個月，住平日，並且實際走一遍該走的路線：車站、醫院、超市，需要的話還有學校。這是唯一能可靠排除地理錯誤的篩選，而且花費不到 10 萬日圓（約 670 美元）。沒有人後悔過那一個月。

結論：從預算出發，以地圖收尾

在日本住哪裡，決定的順序是這樣：收入來源、居留資格，接著是可動用的預算，最後才是地理。在當地受僱的人，最好留在自己的工作圈內。收入來自海外的自由工作者，最該爭取的是一座交通良好的中型城市，在那裡五百萬日圓買到的是一整棟房子，而不是一間套房。非居民投資人則應該把租賃需求放在情調之前，把流動性放在價格之前。

本文的數字來自我們自己的目錄，每晚更新：截至 2026 年 8 月 21 日，橫跨 46 個都道府縣的 4,946 筆房源。它們給您的是真實的尺度，而不是全國平均值。要從比較走到挑選，可篩選的日本房屋清單與我們的日本不動產市場總覽是兩個起點；我們的已試算案例則呈現一個一路做到交屋的案子長什麼樣子。

常見問題

在日本買房最便宜的地方是哪裡？

在我們截至 2026 年 8 月 21 日的目錄中，中位數最低的是新潟（290 萬日圓，約 19,300 美元）、青森與島根（300 萬日圓，約 20,000 美元）。這些都是冬季嚴酷或人口密度極低的地區：低價買到的是一個真實的限制，從來不是運氣。

在日本買了房子就能住在日本嗎？

不能。在日本購置不動產不會取得任何居留資格：日本沒有黃金簽證。您可以在不是居民的情況下完全擁有一個物件，但停留期間仍以您的資格允許的長度為限，通常是免簽的九十天。

遠距工作的外國人適合住日本哪一座城市？

最常出現的是福岡與岡山：機場就在附近、有光纖網路、生活成本低、新幹線停靠。福岡提供完整的城市生活，岡山則有乾爽的氣候與全國最低的天災發生率之一。

第一次買房該選大城市還是鄉間？

對於還沒有在日本居住的第一次購屋，鐵路沿線的中型城市是最好的取捨：價格負擔得起、物件租得出去、日後也賣得掉。偏僻的鄉間需要您本人在場，或需要當地管理，而這是多數首購者還沒有的。

在日本維護一棟房子每年要花多少？

請預留固定資產稅（約為評定價格的 1.4 %，鄉間房屋通常是幾萬日圓）、保險，以及每年相當於物件價值 1 % 的合理維護預備金。在雪國還要加上除雪與屋頂的監看。

人住在國外可以向日本的銀行貸款嗎？

實務上不行。日本的房貸鎖定在日本居住、受僱並具穩定居留資格的人。非居民以現金購買，這正是 1,000 萬日圓以下的老屋這一塊吸引這麼多外國買家的原因。

日本待售老屋最多的地方在哪裡？

在我們的目錄中，和歌山以 342 筆居首，其次是新潟（289）與青森（223）。這個排名跟著人口流失的地圖走：正在失去居民的縣，公開的空屋也最多。

日本各地區的氣候差異大嗎？

非常大。國土南北長達 3,000 公里，從亞寒帶的北海道到亞熱帶的沖繩。在全球積雪最多的城市之一青森，與沒有冬天的那霸之間，暖氣帳單、維護方式，甚至施工方法都不一樣。