買房不給任何簽證：黃金法則
這是外國投資者最危險的誤解。在日本持有房產不會帶來任何居留資格。作為非居民，你想買多少套都可以：這既不給簽證，也不給居留，更不通向永久居留（永住権）。
能開啟簽證之門的，是你在日本經營的一家真實公司的經濟活動，而非單純持有房產。相關簽證是経営・管理（keiei-kanri，「經營與管理」），由出入國在留管理廳（出入國在留管理庁，ISA）簽發。
如果你的目標只是買房而不定居，則無需任何簽證：參見外國人無簽證在日本買房。購房、融資與身份之間的關係，詳見外國人在日本申請房貸。
経営・管理簽證：經營一家真實公司
経営・管理簽證面向來日本創辦並經營企業、或管理既有企業的人。它不獎勵被動投資：當局要求實質性、可持續的經濟活動。
實務上，ISA主要審查：
- 在日本真實且專用的實體辦公場所（事業所），單純的掛靠地址通常不夠；
- 可信且可行的事業計劃書（事業計畫書）；
- 足以支撐經營的資本金與資源；
- 真實的經營實質：客戶、合同、賬目，有時還需僱員。
房地產公司可以符合條件，但前提是從事真實經營（買賣、開發、代客管理、持牌住宿經營），而不是僅僅被動持有一兩套房產收租（見下文）。
2025年改革：資本金顯著提高
過去，経営・管理的參考資本金門檻為500萬日元（約合3.3萬歐元）。2025年生效的改革明顯提高了門檻：參考資本金大幅上調，據公佈的方向約為3000萬日元（約合20萬歐元），整體條件也隨之加強（經營實質、計劃的嚴肅性、人力配置）。
需謹慎表述：確切金額和細則以ISA規定為準，且可能變動；切勿僅憑網上看到的數字就下決定。請向出入國在留管理廳（ISA）核實現行法律，並諮詢專業移民人士（專門的行政書士）。
| 專案 | 改革前（參考） | 2025改革後（方向） |
|---|---|---|
| 參考資本金 | 約500萬日元（約3.3萬歐元） | 大幅上調（約3000萬日元，約20萬歐元） |
| 實體辦公場所 | 必需 | 必需，審查更嚴 |
| 事業計劃書 | 必需 | 必需，要求更高 |
| 經營實質 | 予以評估 | 審查更嚴格 |
關鍵資訊：経営・管理簽證在資本金和嚴肅性上都更為嚴格。它絕不是「買些出租房就拿簽證」的捷徑。
GK還是KK：公司選哪種結構？
承載經營活動的公司，日本主要有兩種形式：
合同會社（GK），簡易型公司
合同會社（GK）類似有限責任公司，設立更快、成本更低，治理靈活，適合小型物業管理或經營結構。
株式會社（KK），股份公司
株式會社（KK）更正式，更受銀行和合作方認可，但設立和運營更繁瑣、成本更高。
GK與KK的選擇不改變簽證原則：兩者都需要真實經營、辦公場所和合規資本金。KK更能取信第三方；GK起步更經濟。專業人士會依專案規模為你建議。
被動持有出租房並不足夠
務必避免的常見誤區：以為買一兩套公寓、透過公司出租就足以拿到経営・管理。被動持有出租房通常不符合標準：當局尋求的是實質性經濟活動，而非沉睡的投資。
關鍵在於公司的經營性：
- 業務的規模與多樣性（多筆交易、第三方客戶）；
- 真實辦公場所、有效管理、規範賬目；
- 必要時僱用員工、簽訂商業合同；
- 證明可行性與可持續性的事業計劃書。
換言之：簽證獎勵的是創業者，而非食利者。如果你只想買房出租而不創辦企業，購房仍然可以在無簽證下進行，但別指望僅憑房產就能定居。要搭建連貫的專案（購房、架構、經營），請參閱日本購房指南，並在成功案例中檢視真實案例。
結論：把買房和簽證徹底分開
牢記這條紅線：房產不帶來任何居留權。経営・管理簽證獎勵的是真實且活躍的公司，實體辦公場所、紮實的事業計劃、合規的資本金（2025改革後大幅上調，約3000萬日元），以及被動持有出租房無法達到的經營實質。起步輕裝選GK，取信合作方選KK。
請始終向出入國在留管理廳（ISA）和法務省核實現行法律，並諮詢專業移民人士。要搭建從選房到經營的連貫房產專案，歡迎瞭解我們的一對一陪購服務。
常見問題
在日本買房能拿到簽證嗎？
不能。無論投入多少，持有房產都不會帶來日本居留資格。非居民可以自由購房，但這既不給簽證也不給居留。只有你在日本經營的真實公司的經營活動，才可能開啟経営・管理簽證。
用房地產公司能拿到経営・管理簽證嗎？
可以，但前提是公司從事真實、實質性的經營（買賣、代客管理、持牌經營），並具備實體辦公場所、事業計劃和合規資本金。僅僅被動持有一兩套出租房，通常無法滿足ISA的要求。
2025年經營管理簽證需要多少資本金？
參考門檻歷史上約為500萬日元，2025年改革後大幅上調，方向性指引提到約3000萬日元（約20萬歐元），並加強了各項要求。確切金額由ISA規定且可能變動：簽約前請務必核實現行法律。
申請該簽證應設立GK還是KK？
兩者都可以。合同會社（GK）設立更快、成本更低，適合輕裝起步。株式會社（KK）更正式，更受銀行和合作方認可，但更繁瑣。兩種情形都需要真實經營、辦公場所和合規資本金。
單純的出租投資足以申請簽證嗎？
一般不夠。被動持有出租房被視為投資，而非創業活動。ISA尋求的是有經濟實質的經營公司。要長期定居，就需要真正的企業專案，而不僅僅是收取租金。