簡短版答案：15 天、30 天或 90 天，有時六個月
免簽入境日本，不代表沒有身分。您是以「短期滯在」（日文「短期滞在」，tanki taizai）這項在留資格入境的，入境當天護照上蓋的印章會寫明一個固定的停留期間。管束您停留的是那個期間，不是您的機票，也不是您的計畫。
| 核給的期間 | 適用對象 | 可否延長 |
|---|---|---|
| 15 天 | 印尼、泰國 | 否，人道緊急情況除外 |
| 30 天 | 汶萊、卡達 | 否，人道緊急情況除外 |
| 90 天 | 多數免簽國籍：歐盟會員國、美國、加拿大、澳洲、紐西蘭、英國、韓國、臺灣、香港、澳門、新加坡、馬來西亞、巴西、墨西哥、土耳其等 | 僅限下列七個國籍 |
| 最長 6 個月 | 奧地利、德國、愛爾蘭、列支敦斯登、墨西哥、瑞士、英國 | 可，須在 90 天屆滿前提出申請 |
看護照上的印章，不要看網路上的說法
停留期間由入國審查官核給，如果您的回答含糊，或回程機票的日期太遠，審查官可以核給少於上限的天數。護照上蓋的那個數字是唯一算數的。入境當天就把它拍下來：萬一日後需要證明您準時離境，要用的就是那個日期。
哪些國家和地區可以免簽入境日本
日本與 70 多個國家和地區維持雙邊免簽證安排。這份清單會變動：2025 年又再度擴大，個別安排也不時會暫停或恢復。兩項原則可以讓這件事變得容易掌握。
- 查來源，不要查部落格。日本外務省（外務省，MOFA）公布具有效力的清單，安排有變動時也會更新。其他任何頁面，包括本頁，都只是某個時間點的快照。
- 免簽不等於入境。名列清單只是讓您可以登機並申請入境許可。入國審查官仍然握有決定權，也可以拒絕。
您必須拿得出什麼
免簽入境的許可範圍是觀光、探親、商務會議等類似的短期目的。審查官經常會要求出示續程或回程機票、在日本的住址，以及足夠支應停留的資金。如果您在日本擁有房產，就提供那個房產的地址：這是完全站得住腳的答案，而且遠比含糊的一句「我到處走走」來得好。
請注意，在日本從事有酬工作永遠不在免簽範圍內，無論您持哪一國護照。這一點下文會展開說明，而它也是先買了房子、其他事情之後再說的屋主之間最常見的誤解。如果您還在購屋階段，我們的日本購屋完整指南依序說明了整個流程。
免簽停留如何延長到六個月
七個國籍適用比較長的雙邊安排：奧地利、德國、愛爾蘭、列支敦斯登、墨西哥、瑞士與英國。他們入境時一樣是 90 天，之後再提出申請，合計最長延長到六個月。
申請程序，逐步說明
- 在目前的停留期間屆滿之前，向地方出入國在留管理局（東京、大阪、名古屋等地）提出申請。期限過後才申請不是遲交申請，而是非法居留。
- 備齊護照、在留期間更新許可申請書、停留的理由，以及能夠自行負擔生活費用的證明。
- 繳納4,000 日圓（約 26 美元）的手續費，於核准延長時以收入印紙繳納。
- 審查時間從幾天到幾個星期不等。申請審查期間您的合法停留仍然繼續，這也是及早提出申請的另一個理由。
持其他國家護照怎麼辦？
這七個國籍以外的短期滯在延長，原則上只有在具備迫切人道理由時才會核准：嚴重疾病或傷害導致身體上無法離境、在日本的家人過世、天災導致機場關閉。喜歡這個國家、找到一間想整修的房子，或是想要有更多時間看房，都不是能夠成立的理由，以這些理由提出申請只會白白耗掉一天和 4,000 日圓。
免簽停留不能做的事
以國際標準來看，90 天算寬鬆，但這項資格的範圍很窄。其中有三項限制經常讓外國買家措手不及。
不得在日本從事有酬工作
短期滯在資格禁止在日本從事有報酬的活動。只靠一部筆電管理自己的出租物件屬於灰色地帶，取決於工作在哪裡完成、由誰支付報酬；但經營民宿、接待房客、在兩組房客之間打掃，或是領日本公司的薪水，完全不是灰色地帶。如果您的計畫是短期出租，請在買房之前、而不是之後，先讀我們關於民泊 180 天執照的文章。
沒有在留卡，以及隨之而來的一切
短期滯在者拿不到在留卡（日文「在留カード」，zairyū card），也沒有住民票（jūminhyō，居民票）。光是這一點就關上了一長串的門：一般銀行帳戶、手機門號、印鑑登記、國民健康保險。屋主們會想辦法繞過去，我們關於外國人如何在日本開立銀行帳戶的指南說明了做法，但這些變通辦法本身就是一件費工的事。
重複入境的陷阱
並沒有明文規定每年可以停留幾天。不過實務上有一項一貫的做法：入國審查預期訪客待在日本境外的時間，大致要和待在境內的時間相當。有人連續使用 90 天停留，中間只到首爾短暫走一趟，這就形成了審查官在螢幕上看得到的模式，而處分不是罰款，是在機場被拒絕入境，當天就搭機回去。屋主也不能免於這樣的檢視。說得更直白一點，有日本住址、加上反覆的長期停留、又沒有簽證，正是會被帶去二次面談的典型樣貌。
即將上路：JESTA
日本在 2026 年通過了電子旅行許可 JESTA 的原則，比照美國的 ESTA：免簽旅客在登機前須先線上填表並繳費。實施時程已宣布為 2028 會計年度。它不會改變您可以停留多久，只是在出發前多一道手續。
在日本擁有房子不會延長您的停留期限
這是我們最常被問到的問題，答案從來沒有變過：在日本置產不會取得任何簽證、任何在留資格，也不會多出一天停留期限。日本沒有黃金簽證，沒有投資移民，也沒有要設立的計畫。在港區擁有一整棟高樓的億萬富翁，和買了一間 300 萬日圓（約 19,000 美元）空屋（日文「空き家」，akiya，指長期無人居住的閒置住宅）的退休人士，拿到的同樣是 90 天。
不過外國人仍然可以自由購買，沒有居住要求，也不需要特別許可，這在亞洲相當少見。我們在沒有簽證也能在日本買房一文中說明了這種不對稱。
擁有房產確實會改變的事
| 項目 | 擁有房產的影響 |
|---|---|
| 停留期限 | 沒有影響。90 天仍然是 90 天。 |
| 入境審查時 | 有幫助：可查證的住址和明確的目的，可以讓面談快一點結束。 |
| 不動產稅 | 非居住者屋主必須指定納稅管理人（日文「納税管理人」，nōzei kanrinin，稅務代理人）代收並繳納每年的稅單。 |
| 租金收入 | 無論您居住在哪裡都要在日本課稅，在若干情況下適用 20.42 % 的扣繳。 |
| 日常管理 | 水電、町內會、除雪、信件：您不在的時候，總得有人在。 |
稅務代理人是屋主往往很晚才發現的義務，通常是第一張稅單沒人回應的時候。我們關於日本納稅管理人的文章說明了誰可以擔任、費用多少，關於日本不動產稅的那一篇則列出了稅率。
停留超過 90 天的合法途徑
如果 90 天不夠，答案是取得在留資格，而不是延長觀光停留。以下是房產持有人實際上會考慮的幾條途徑。
| 途徑 | 期間 | 主要條件 | 可否工作 |
|---|---|---|---|
| 免簽證 | 15、30 或 90 天 | 國籍 | 否 |
| 短期滯在延長 | 最長 6 個月 | 屬於七個國籍之一，並及時提出申請 | 否 |
| 觀光休養長期停留（特定活動，tokutei katsudō） | 6 個月，可續延一次 | 存款 3,000 萬日圓（約 192,000 美元），配偶分開停留時為 6,000 萬日圓（約 385,000 美元），另須自費醫療保險 | 否 |
| 數位遊牧 | 6 個月，不可續延 | 來自日本境外、每年 1,000 萬日圓（約 64,000 美元）的收入，國籍屬於 51 個適用國家和地區之一，自費保險 | 可，遠距為非日本客戶工作 |
| 打工度假 | 最長 1 年 | 年齡限制（通常 18 至 30 歲）與協議國 | 可，附帶性質 |
| 留學 | 6 個月至數年 | 就讀立案學校 | 有限，須經許可 |
| 經營管理 | 1 年起 | 2025 年 10 月 16 日起：資本額 3,000 萬日圓（約 192,000 美元）、至少一名全職員工、日語 B2 程度，以及經審查的事業計畫書 | 可 |
| 日本人配偶 | 1 至 5 年 | 婚姻 | 可 |
對屋主最重要的兩條
觀光休養長期停留是日本最接近退休簽證的制度：六個月，可續延一次，不得工作，存款必須出示並維持。它適合想在房子裡住滿一季、而不是只待兩個星期的屋主。詳情見我們關於在日本退休的文章。
數位遊牧資格自 2024 年開放，給收入超過門檻的遠距工作者六個月、不可續延的停留。我們在關於日本數位遊牧簽證的文章中做了說明。
請注意這份清單上沒有什麼：任何以擁有房產為基礎的途徑。經營管理資格有時被說成是房地產投資人進入日本的大門，而 2025 年 10 月改革之後，這是一扇很重的門：在以它為前提擬定計畫之前，請先讀經營管理簽證與不動產。
實例試算：在長野擁有古民家的美國屋主
來看一個具體案例。一位美國買家以 450 萬日圓（約 28,800 美元）在長野買下一間古民家（日本傳統鄉間木造民宅，kominka），並希望在法律允許的範圍內盡量使用它。
| 項目 | 金額 | 說明 |
|---|---|---|
| 購買價格 | 450 萬日圓（28,800 美元） | |
| 購買費用 | 最多 27 萬日圓（1,730 美元） | 6 % 上限：仲介費、登記、印紙稅、不動產取得稅 |
| 每年不動產稅 | 約 34,000 日圓（218 美元） | 以課稅標準 200 萬日圓（12,800 美元）計算：固定資產稅 1.4 %，適用地區另加最高 0.3 % 的都市計畫稅 |
| 納稅管理人 | 視情況而定，常見為每年 2 萬至 5 萬日圓（128 至 320 美元） | 非居住者必備 |
| 每年可使用天數 | 最多 90 天 | 例如三次各 30 天的停留 |
行事曆實際上長什麼樣子
三次各 30 天的停留，分散在一年之中，中間在日本境外待的時間至少同樣長，這樣無論是明文規定還是不成文的實務都留有餘裕。房子一年有九個月空著：這才是 90 天上限的真正代價，也是屋主最後會在管理人、出租安排與在留資格之間做選擇的原因。拿出租這個選項去對照當地市場，是很自然的下一步：我們的長野頁面提供了這個縣的實際數字。
同樣的算式也適用於更便宜的房子。到我們的空屋物件、50,000 美元以下的日本房屋精選，或是古民家待售專區，看看市場上實際有些什麼。
應該避免的常見錯誤
- 從訂票的日期起算，而不是從蓋章的日期起算。期間從入境許可當天開始計算。班機延誤過夜不會讓它往後移。
- 以為 90 天就是三個月。它就是 90 天。3 月 1 日入境，可以待到 5 月 29 日，不是 6 月 1 日。
- 用觀光的時間去安排整修工程。監工、和工班溝通、通過最後的驗收，很少能塞進一次停留裡，而且其中任何一項都不得是有酬工作。從國外遙控工地本身就是一個專案。
- 連續停留，中間只出國短暫走一趟。這個模式看得出來，也是被拒絕入境的典型原因。
- 相信買了房子會讓入國審查另眼相看。這是兩個不同的行政機關。出入國在留管理廳不會去查不動產登記簿。
- 「只超過幾天」的非法居留。非法居留是刑事犯罪：最高 300 萬日圓（約 19,000 美元）罰金，並禁止再次入境，原則上五年，若依出國命令制度自行申報則減為一年。對屋主來說，五年禁令就是五年見不到自己的房子。
- 離境前忘了指定納稅管理人。趁人還在日本的時候辦：這比從國外辦簡單太多。
結論：先規劃停留，再決定購買
免簽 90 天，七個國籍六個月，另有四個國家 15 或 30 天：規則很簡單、公開，而且對屋主和對觀光客一視同仁。不同的是後果。觀光客算錯期限，損失的是一次假期；屋主算錯，留下的是一間沒人照看的房子、一張沒人回覆的稅單，最壞的情況是五年不能回來。
所以請把這兩個決定排好順序。先決定您每年真正想在日本待多久，再挑選合適的房子：一年春天去住三個星期的房子，和您會買來一年住半年的房子，並不是同一間。如果計畫需要在留資格，請在簽約之前、而不是之後，就把時間和條件算進預算裡。
如果您希望從找房到交屋整個過程都由我們處理，我們的陪同服務說明了涵蓋的範圍，也隨時歡迎以書面提出問題。
常見問題
日本免簽可以停留多久？
多數免簽國籍是 90 天，包括美國、加拿大、澳洲、英國和歐盟會員國，臺灣、香港、澳門與新加坡同樣適用 90 天。印尼和泰國護照持有人是 15 天，汶萊和卡達護照持有人是 30 天。停留期間由入國審查官核給，並在入境時蓋印在護照上。
90 天的日本停留可以延長嗎？
只有奧地利、德國、愛爾蘭、列支敦斯登、墨西哥、瑞士和英國的國民可以延長至六個月，須在第一個停留期間屆滿前向地方出入國在留管理局提出申請，手續費 4,000 日圓（約 26 美元）。臺灣、香港、澳門與新加坡不在這七個國籍之內，因此無法延長。其他所有人也一樣，只有在重病之類的迫切人道理由下才會獲准延長。
在日本買房可以拿到簽證嗎？
不行。日本不會因為擁有不動產而核給任何在留資格，也沒有黃金簽證。外國人可以自由購買，沒有居住要求，但買房不會增加一天停留，也不會帶來入境的權利。
我可以離開日本再入境，讓 90 天重新計算嗎？
並沒有明文的年度上限，但入國審查預期您待在日本境外的時間，大致要和待在境內的時間相當。反覆的長期停留、中間只短暫出國，是已知的模式，也是在機場被拒絕入境最常見的原因。
以觀光身分可以在日本遠距工作嗎？
短期滯在資格禁止在日本從事有報酬的活動。為外國客戶遠距工作屬於灰色地帶，取決於工作在哪裡完成、由誰支付報酬；數位遊牧資格，年收入超過 1,000 萬日圓（約 64,000 美元）者可停留六個月，正是為了消除這個模糊地帶而設。
日本數位遊牧簽證可以停留多久？
六個月，不可續延。您必須有來自日本境外、每年至少 1,000 萬日圓（約 64,000 美元）的收入，持有適用國家和地區之一的國籍，並投保自費醫療保險。
以觀光身分在日本需要在留卡嗎？
不需要。在留卡只發給持在留資格、停留超過三個月的人。短期滯在者既沒有在留卡，也沒有住民票，這就是為什麼在觀光停留期間辦不到一般銀行帳戶和手機門號。
在日本非法居留會怎麼樣？
非法居留是刑事犯罪，可處最高 300 萬日圓（約 19,000 美元）罰金、收容，並原則上禁止再次入境五年。在被查獲之前主動向入國審查機關申報，依出國命令制度可能將禁令減為一年。