Prezzo medio di una casa in Giappone: quanto costa davvero una casa nel 2026

Prezzo medio di una casa in Giappone: i numeri

Non esiste un unico prezzo giapponese, ma sette mercati che non si sovrappongono mai. La tabella qui sotto dà la mediana di ciascuno, cioè il prezzo al centro della distribuzione: metà degli immobili si vende a meno, metà a più. Una mediana è più onesta di una media, che una manciata di immobili di pregio basta a distorcere. I numeri nella colonna Fonte si riferiscono al catalogo immoJapon del 14 agosto 2026; oggi sono molti di più, il numero aggiornato è sulla pagina degli annunci.

Segmento	Prezzo mediano (yen)	In euro	Fonte
Casa di campagna da ristrutturare (akiya)	4.800.000	29.600	Catalogo immoJapon, 384 case
Casa colonica tradizionale (kominka)	8.950.000	55.200	Catalogo immoJapon, 166 annunci
Casa usata, mercato generale	25.730.000	158.800	Flat 35, esercizio 2024
Appartamento usato	30.330.000	187.200	Flat 35, esercizio 2024
Casa nuova chiavi in mano (tateuri)	38.260.000	236.200	Flat 35, esercizio 2024
Casa di città di Kyoto (machiya)	69.400.000	428.400	Catalogo immoJapon, 176 annunci
Appartamento nuovo, Grande Tokyo	91.820.000	566.800	Fudosan Keizai, intero 2025
Appartamento nuovo, 23 quartieri di Tokyo	136.130.000	840.300	Fudosan Keizai, intero 2025

Da un capo all'altro di quella tabella il rapporto è di 1 a 28. Non è un'anomalia di mercato: lo stesso meccanismo produce entrambi gli estremi. In Giappone un immobile vale essenzialmente quanto vale il suo terreno, e il terreno vale quanto vale la sua posizione in un paese che perde popolazione ovunque tranne in una manciata di aree metropolitane. Una casa di 110 mq strutturalmente sana non vale quasi nulla a 40 minuti dalla stazione più vicina, mentre un lotto di 60 mq nel centro di Tokyo vale una fortuna anche con un rudere da demolire sopra.

Per un acquirente straniero la conseguenza pratica è questa: scegliere un budget significa scegliere un progetto, non un livello di finitura. Passare da 30.000 a 300.000 euro non compra la stessa casa in condizioni migliori, compra una vita completamente diversa, in un'altra regione, con un altro trattamento fiscale e un altro potenziale di affitto. La nostra guida completa all'acquisto di un immobile in Giappone copre ciascuna di queste strade, e gli annunci con prezzo sono nel nostro catalogo di akiya e case giapponesi.

Prezzi realmente pagati, prefettura per prefettura

La maggior parte degli articoli sui prezzi delle case in Giappone cita prezzi richiesti, cioè annunci. Noi preferiamo i prezzi firmati. Il ministero giapponese del territorio pubblica le transazioni reali, dichiarate dagli acquirenti stessi, nella sua banca dati aperta fudosan joho library (Fudōsan Jōhō Library, biblioteca di informazioni immobiliari). La tabella qui sotto è calcolata sulle 236.611 vendite di case unifamiliari registrate tra il primo trimestre 2024 e il quarto trimestre 2025 nelle 36 prefetture che seguiamo.

Prefettura	Vendite analizzate	Prezzo mediano pagato (yen)	In euro	Mediana per mq di superficie (yen)
Kanagawa (神奈川県)	25.665	41.000.000	253.100	400.000
Aichi (愛知県)	18.810	33.000.000	203.700	285.714
Chiba (千葉県)	21.900	30.000.000	185.200	271.198
Kyoto (Kyoto府)	11.487	25.000.000	154.300	247.619
Osaka (Osaka府)	26.787	25.000.000	154.300	226.667
Hyogo (兵庫県)	18.186	25.000.000	154.300	220.000
Shizuoka (静岡県)	8.245	20.000.000	123.500	156.250
Okayama (岡山県)	4.216	19.000.000	117.300	150.000
Fukushima (福島県)	4.265	19.000.000	117.300	150.000
Nagano (長野県)	4.127	17.000.000	104.900	126.316
Niigata (新潟県)	4.193	14.000.000	86.400	91.892
Yamagata (山形県)	1.688	14.000.000	86.400	88.444
Akita (秋田県)	1.848	11.000.000	67.900	77.951
Wakayama (和歌山県)	2.333	8.000.000	49.400	65.714

Da quella tabella escono tre lezioni, e nessuna è intuitiva per un acquirente occidentale.

I prezzi delle case crollano appena si lasciano le tre grandi regioni

Tra Kanagawa (la cintura pendolare sud di Tokyo) e Wakayama non c'è uno scarto di 1,5 come quello che si vede tra due regioni europee, ma un fattore 5,1. E non sono prodotti diversi: entrambe le cifre riguardano case unifamiliari ordinarie. Ciò che si compra a Kanagawa è la vicinanza a un mercato del lavoro di 37 milioni di persone.

Il prezzo al metro quadro significa qualcosa solo dentro una stessa regione

400.000 yen al mq a Kanagawa contro 65.714 yen a Wakayama è un fattore 6. Confrontare un prezzo al metro quadro giapponese con uno europeo non insegna nulla, perché la cifra giapponese incorpora il valore del terreno mentre l'edificio stesso si svaluta. Vedi il nostro articolo su perché le case giapponesi si svalutano e il terreno tiene il valore.

Gli importi pubblicati sono arrotondati

Le mediane cadono su cifre tonde perché la pubblicazione ufficiale arrotonda gli importi delle transazioni prima della diffusione, per motivi di privacy. Quei valori sono quindi affidabili su scala prefetturale ma non sostituiscono una valutazione a livello di immobile. Li usiamo come riferimento di mercato nelle nostre pagine degli annunci, mai come prezzo di un immobile specifico.

Questi scarti di prezzo si leggono meglio incrociati con clima, servizio ferroviario e mercato del lavoro: è il senso della nostra guida regione per regione su dove vivere in Giappone da stranieri.

Una città sfugge in parte a questa logica: Fukuoka, la cui popolazione è cresciuta del 3,2 % tra il 2020 e il 2025 e il cui terreno residenziale sale del 7,0 % l'anno. I prezzi quartiere per quartiere sono dettagliati in comprare casa a Fukuoka.

La prefettura più economica del paese merita un trattamento a parte: la nostra guida a comprare casa a Hokkaido dà il prezzo medio di una casa usata in diciassette città dell'isola, insieme al costo annuale dell'inverno che quei prezzi bassi nascondono.

Nuovo, usato, akiya: tre mercati, tre budget

La seconda fonte seria su quanto costa una casa in Giappone è l'indagine annuale condotta dalla Jutaku Kinyu Shien Kiko (Jūtaku Kin'yū Shien Kikō, Japan Housing Finance Agency) sui mutuatari che usano il mutuo a tasso fisso Flat 35. L'edizione dell'esercizio 2024 copre 27.523 pratiche concluse finanziate tra aprile 2024 e marzo 2025. Non è un campione da vetrina: sono affari chiusi con il loro costo completo, terreno compreso.

Tipo di acquisto	Costo totale (yen)	In euro
Appartamento nuovo	55.920.000	345.200
Casa su misura compreso l'acquisto del terreno	50.070.000	309.100
Casa su misura su terreno già di proprietà	39.360.000	243.000
Casa nuova chiavi in mano	38.260.000	236.200
Appartamento usato	30.330.000	187.200
Casa unifamiliare usata	25.730.000	158.800

L'indagine misura anche lo sforzo finanziario reale: l'affare costa 5,3 volte il reddito annuo del mutuatario per una casa unifamiliare usata, e sale a 7,5 volte per una costruzione su misura compreso il terreno. Il reddito medio della famiglia mutuataria è di 6.690.000 yen (41.300 euro) e il mutuatario tipico ha 44,5 anni, il che dice molto di questo mercato: si compra tardi, spesso una volta sola, e l'usato resta nettamente più economico del nuovo.

Cosa mostra il nostro catalogo sulla fascia bassa del mercato

Quelle cifre descrivono acquirenti giapponesi meritevoli di credito in zone popolate. Il segmento che interessa di più ai nostri lettori, la casa di campagna da ristrutturare, sta molto più in basso. Misurato sui 792 annunci disponibili nel nostro catalogo il 14 agosto 2026:

Segmento	Annunci con prezzo pubblicato	1º quartile (yen)	Mediana (yen)	Mediana (euro)	3º quartile (yen)
Casa di campagna	384	2.500.000	4.800.000	29.600	9.800.000
Casa colonica kominka	166	3.800.000	8.950.000	55.200	14.900.000
Machiya di Kyoto	176	34.800.000	69.400.000	428.400	138.000.000

Altri tre numeri completano il quadro: la mediana di tutte le categorie è di 9.000.000 di yen (55.600 euro), il 19 per cento degli annunci sta sotto i 3.000.000 di yen (18.500 euro), e l'anno di costruzione mediano è il 1973 tra gli annunci che lo indicano. Quest'ultimo punto non è una curiosità: una casa del 1973 è precedente al codice sismico del 1981, il che cambia sia il costo dei lavori sia il valore di rivendita (vedi la norma sismica del 1981, nota come shin-taishin). Infine, 48 di quei 792 annunci sono contrassegnati come prezzo su richiesta: il venditore non pubblica una cifra, di solito perché valore del terreno e valore dell'edificio non sono stati definiti tra gli eredi.

Perché ciò che comprate davvero è il terreno

La caratteristica più controintuitiva di questo mercato sta in una frase: la casa perde il suo valore, il terreno lo mantiene. Una struttura in legno viene ammortizzata in 22 anni a fini fiscali e trattata dal mercato come quasi senza valore dopo 30-40 anni. Una casa del 1973 vale quindi poco più del suo lotto, meno il costo di demolizione se è troppo compromessa.

Il terreno, al contrario, sale ovunque si concentri l'attività. Il chika koji (chika kōji, riferimento ufficiale del prezzo dei terreni pubblicato dallo Stato ogni 1º gennaio) dà la misura esatta per il 2026:

Ambito	Variazione annua
Tutti gli usi, media nazionale	+2,8 %
Terreno residenziale, media nazionale	+2,1 %
Terreno commerciale, media nazionale	+4,3 %
Grande Tokyo, tutti gli usi	+5,7 %
Grande Osaka, tutti gli usi	+3,8 %
Grande Nagoya, tutti gli usi	+2,3 %

Quell'aumento nazionale del 2,8 per cento è il più forte dal 1992, cioè dallo scoppio della bolla. Ma è una media, e nasconde esattamente ciò che mostra la tabella delle transazioni qui sopra: le tre grandi regioni tirano su l'indice mentre centinaia di comuni rurali continuano a scendere. Il nostro articolo sui prezzi immobiliari in Giappone nel 2026 copre questo mercato a due velocità, e la nostra guida ai 23 quartieri di Tokyo lo porta a livello di strada.

Lo stock di case vuote spiega la fascia bassa del mercato

L'indagine su abitazioni e terreni del 2023 conta 9.000.000 di abitazioni vuote, cioè il 13,8 per cento del patrimonio abitativo giapponese, di cui 3.850.000 che non sono né in vendita, né in affitto, né seconde case: case davvero abbandonate. È quello stock che produce i cartellini da 3.000.000 di yen e che alimenta le banche delle akiya. Spiega anche perché un prezzo basso non è mai, da solo, un buon affare: ci sono decine di migliaia di case a quel prezzo, e la maggior parte non troverà mai un acquirente.

L'eccezione Kyoto

La mediana di 69.400.000 yen delle machiya (machiya, case di città tradizionali in legno) del nostro catalogo sembra incoerente con la transazione mediana di 25.000.000 di yen nella prefettura di Kyoto. Non lo è: una machiya ristrutturata nel centro storico è un bene patrimoniale, spesso gestito come alloggio turistico, senza equivalente nelle statistiche delle case ordinarie. È un mercato a parte, descritto nella nostra guida a comprare una machiya a Kyoto.

Il prezzo richiesto non è il vostro budget

È l'errore che costa di più agli acquirenti stranieri: ragionare sul prezzo dell'annuncio. In Giappone, su un immobile vecchio ed economico, il prezzo di acquisto è spesso meno della metà del budget d'ingresso. Ecco la struttura completa, su un esempio da 5.000.000 di yen.

Voce	Importo (yen)	In euro	Natura
Prezzo dell'annuncio	5.000.000	30.900	Negoziabile
Spese di acquisto, tutto compreso	300.000	1.900	Limitate al 6 % del prezzo
Ristrutturazione (110 mq a 40.000 yen al mq)	4.400.000	27.200	La vera variabile
Budget totale d'ingresso	9.700.000	59.900
Imposte annuali sull'immobile (stima)	51.000 / anno	315 / anno	Ricorrente

Spese di acquisto: 6 per cento al massimo, ed è una buona notizia

I costi di acquisizione in Giappone (provvigione dell'agenzia, imposta di acquisizione immobiliare, diritti di registro, onorario dello shiho shoshi (shihō shoshi, scrivano giudiziario che registra il titolo) e marca da bollo) restano sotto il 6 per cento del prezzo, ben al di sotto dei livelli europei tipici. La ripartizione riga per riga è nel nostro articolo su le spese di acquisto di un immobile in Giappone.

Ristrutturazione: la voce che decide tutto

Su una casa precedente al 1981, mettete a budget un accantonamento nell'ordine di 15.000-75.000 yen al metro quadro a seconda dello stato, dell'ambizione e dell'accesso al cantiere. È la forbice che usiamo nelle nostre stime di rendimento, e da sola spiega perché due case con lo stesso prezzo richiesto abbiano costi reali completamente diversi. Il nostro articolo su il costo di ristrutturare una machiya o una kominka dà i prezzi mestiere per mestiere.

Costi annuali di detenzione

La kotei shisan zei (kotei shisan-zei, imposta sugli immobili) è l'1,4 per cento del valore catastale accertato, più lo 0,3 per cento di imposta di pianificazione urbana nelle zone urbanizzate. Il valore accertato è ben al di sotto del prezzo pagato, il che rende le bollette annuali molto basse nelle zone rurali, spesso qualche centinaio di euro. Dettagli nel nostro articolo su l'imposta sugli immobili in Giappone.

Tre budget reali: 30.000, 100.000 e 300.000 euro

Ecco cosa compra davvero ogni cifra ai prezzi di agosto 2026. Gli importi in yen sono convertiti a 162 yen per euro, il tasso applicato alla stesura di questo articolo.

Budget di 30.000 euro (circa 4.900.000 yen): la casa di campagna da ristrutturare

Siete esattamente sulla mediana delle case del nostro catalogo. In pratica: una casa unifamiliare da 100 a 130 mq di superficie, costruita tra il 1965 e il 1985, in una prefettura rurale (Wakayama, Yamagata, Niigata, Akita), con terreno. È abitabile ma raramente confortevole: vetro singolo, quasi nessun isolamento, bagno originale.

La trappola a questo livello è spendere l'intera cifra per l'acquisto. Una ripartizione migliore è 40 per cento acquisto e 60 per cento lavori. Con 30.000 euro in totale, puntate a una casa da 12.000 euro e tenete il resto. Soprattutto, verificate la distanza da una stazione: oltre i 20-30 minuti in auto da una stazione servita e dai negozi, la rivendita diventa molto difficile, qualunque cifra abbiate pagato.

Budget di 100.000 euro (circa 16.200.000 yen): vero comfort o un progetto di affitto

Questo budget cambia la natura del progetto. Compra o una kominka di carattere già in parte ristrutturata (la mediana delle nostre 240 kominka è di 37.000 euro, rilevata a settembre 2026, lasciando 63.000 euro per i lavori), o una casa decorosa in una prefettura ben servita come Shizuoka (transazione mediana: 123.500 euro), o un progetto di affitto in una zona turistica. È il livello a cui il rendimento diventa una questione seria: il nostro simulatore di rendimento locativo calcola il reddito netto dopo costi, gestione e imposte.

Budget di 300.000 euro (circa 48.600.000 yen): la città o il bene patrimoniale

Ora siete dentro il mercato giapponese generale. Tre strade: una casa familiare nelle prefetture della cintura di Tokyo (Chiba a 185.200 euro, Kanagawa a 253.100 euro di mediana), un appartamento usato nel centro di una grande città, o una piccola machiya di Kyoto da ristrutturare (primo quartile del nostro catalogo: 214.800 euro). Questo budget apre anche a piccoli palazzi da reddito nelle regioni. I nostri casi di studio con i numeri mostrano due affari reali in quella fascia, con costo finale e rendimento.

Un promemoria che vale per tutti e tre

Nessuno di questi acquisti può essere finanziato con un mutuo dall'estero. I mutui casa giapponesi sono riservati ai residenti in Giappone con uno stipendio; poche banche aperte agli stranieri prestano a condizioni rigide, e un non residente si ferma al massimo al 50-70 per cento del valore. Pianificate un acquisto in contanti, come spiegato nel nostro articolo su mutui in Giappone per stranieri.

I sette errori che fanno esplodere il conto

1. Confondere il prezzo dell'annuncio con il budget. Su un immobile da 5.000.000 di yen, i lavori superano quasi sempre il prezzo di acquisto. Un piano calcolato senza accantonamento per la ristrutturazione non è un piano, è un desiderio.
2. Inseguire la casa da 1 yen. Gli immobili ceduti per una somma simbolica esistono, ma il prezzo è simbolico proprio perché il costo del restauro, l'isolamento o gli obblighi legati alla cessione non lo sono. Abbiamo smontato il meccanismo in akiya a 1 yen e gratis, cosa nasconde il prezzo.
3. Applicare la logica europea del prezzo al mq. Il metro quadro giapponese incorpora un terreno che si rivaluta e un edificio che si svaluta. Due case allo stesso prezzo al metro quadro non varranno lo stesso tra dieci anni.
4. Dare per scontato che il mutuo ci sarà. È il motivo numero uno per cui vediamo progetti abbandonati. Il finanziamento si sistema prima della ricerca, non dopo essersi innamorati di una casa.
5. Comprare lontano da tutto perché costa meno. Il prezzo basso è una conseguenza dell'isolamento, mai un'opportunità. Regola semplice: una stazione servita e negozi entro 20-30 minuti, altrimenti il bene è una strada a senso unico.
6. Sottovalutare la messa a norma della casa. Prima del 1981 la struttura non rispetta il codice sismico attuale. Aggiungete isolamento, umidità e rischio termiti, tre voci che la maggior parte degli annunci non menziona mai.
7. Credere che comprare dia la residenza. Comprare un immobile in Giappone non vi dà nessun visto, nessuno status di soggiorno e nessun vantaggio per l'immigrazione. L'argomento è trattato in comprare una casa in Giappone senza visto.

Consigli dell'esperto per pagare il prezzo giusto

Verificate ogni prezzo con le transazioni reali

La banca dati del ministero del territorio è gratuita e aperta a tutti. Cercate il comune, il tipo di immobile e il periodo, poi guardate la distribuzione dei prezzi pagati, non la media. Un immobile proposto al 30 per cento sopra la mediana locale deve giustificare quello scarto con qualcosa di visibile: una ristrutturazione recente, un lotto più grande, un'esposizione rara. Altrimenti lo scarto è il vostro margine di trattativa.

Separate sempre il valore del terreno dal valore dell'edificio

Chiedete all'agenzia la superficie del terreno, la superficie calpestabile e l'anno di costruzione. Il valore del terreno si confronta con il chika koji della zona; l'edificio si valuta al costo di ricostruzione meno l'età. Un venditore che non scompone queste tre cifre vende un prezzo, non un immobile.

Cosa significa davvero prezzo su richiesta

Un annuncio senza prezzo pubblicato (o sodan, 応相談, da concordare) non è né una trappola né un affare nascosto. Di solito segnala una successione non definita, un immobile di più eredi o un venditore che aspetta un'offerta prima di decidersi. Queste pratiche richiedono più tempo e a volte sono più negoziabili, ma richiedono qualcuno sul posto.

La trattativa esiste, ma non è una trattativa occidentale

Un'offerta scritta (kaitsuke iraisho, kaitsuke依頼書, lettera di intenti all'acquisto) impegna moralmente l'acquirente e avvia la procedura. Un'offerta al ribasso presentata per sondare il mercato si ritorce contro: vi marchia come acquirenti poco seri e l'agenzia lavorerà prima per qualcun altro. La leva più forte non è l'importo, è da quanto tempo l'annuncio è fermo e quanto è solida la vostra prova dei fondi.

Fate controllare i tre documenti che nascondono le brutte sorprese

Il registro immobiliare rivela ipoteche e servitù, il documento di spiegazione delle questioni importanti rivela vincoli urbanistici e rischi naturali, e la mappa catastale rivela le dispute di confine. Tutti e tre sono scritti in giapponese giuridico. Se non avete nessuno sul posto, il nostro servizio di accompagnamento all'acquisto copre questi controlli prima che l'offerta venga presentata, e il primo scambio scritto non comporta alcun impegno.

In sintesi

Quanto costa una casa in Giappone? Tra 8.000.000 di yen (49.400 euro) e 41.000.000 di yen (253.100 euro) a seconda della prefettura per una casa unifamiliare ordinaria, con una mediana nazionale di 25.730.000 yen (158.800 euro) sul mercato dei mutui e una mediana di 4.800.000 yen (29.600 euro) nel segmento delle case di campagna che seguiamo.

Tre regole coprono il resto. Prima: il prezzo richiesto non è il budget, contate le spese di acquisto (sotto il 6 per cento) e soprattutto i lavori, che su un immobile vecchio superano spesso il prezzo di acquisto. Seconda: ciò che pagate è una posizione, perché l'edificio si svaluta e il terreno porta il valore. Terza: un prezzo molto basso è la conseguenza di un problema di posizione, mai un'opportunità in sé.

Per trasformare questi numeri in un immobile reale, sfogliate il nostro catalogo di case giapponesi con prezzo, testate un progetto nel simulatore di rendimento locativo, e leggete la guida completa all'acquisto di un immobile in Giappone prima di fare un'offerta.

Domande frequenti

Quanto costa una casa in Giappone in media?

Una casa unifamiliare usata si vende a una mediana di 25.730.000 yen (158.800 euro) sul mercato dei mutui giapponese, e una casa nuova chiavi in mano a 38.260.000 yen (236.200 euro). La mediana realmente pagata va da 8.000.000 di yen (49.400 euro) nella prefettura di Wakayama a 41.000.000 di yen (253.100 euro) a Kanagawa.

Si può comprare una casa in Giappone con 30.000 euro?

Sì. La casa di campagna mediana del nostro catalogo era a 4.800.000 yen (29.600 euro) il 14 agosto 2026, e il 19 per cento degli annunci stava sotto i 3.000.000 di yen (18.500 euro). Quel budget però non copre la ristrutturazione: su una casa precedente al 1981, rimetterla in condizioni costa spesso più dell'acquisto.

Quanto costa una casa a Tokyo?

Una casa unifamiliare nella cintura pendolare di Tokyo ha un prezzo mediano di transazione di 30.000.000 di yen (185.200 euro) nella prefettura di Chiba e di 41.000.000 di yen (253.100 euro) a Kanagawa. Dentro i 23 quartieri di Tokyo, gli appartamenti nuovi hanno avuto una media di 136.130.000 yen (840.300 euro) nel 2025.

Uno straniero può comprare una casa in Giappone?

Sì, senza restrizioni di nazionalità o residenza. Un non residente può comprare in piena proprietà, terreno compreso, esattamente come un cittadino giapponese. Gli unici ostacoli pratici sono il finanziamento, il sigillo personale e l'essere presenti o rappresentati alla firma.

Comprare una casa in Giappone dà un visto?

No. Comprare un immobile non concede diritti di soggiorno, status né alcun vantaggio per l'immigrazione in Giappone. Non esiste un golden visa giapponese. La residenza va ottenuta separatamente, per esempio con un visto di lavoro o con il visto business manager.

Quali sono le spese di acquisto di una casa in Giappone?

Restano sotto il 6 per cento del prezzo, tutto compreso: provvigione dell'agenzia, imposta di acquisizione immobiliare, diritti di registro, onorario dello scrivano giudiziario e marca da bollo. È nettamente meno che nella maggior parte dei paesi europei.

Si può ottenere un mutuo giapponese vivendo all'estero?

Quasi mai. I mutui casa giapponesi sono riservati ai residenti in Giappone con uno stipendio. Poche banche aperte agli stranieri prestano a condizioni rigide, e un non residente si ferma al massimo al 50-70 per cento del valore dell'immobile. In pratica, pianificate un acquisto in contanti.

Perché le case giapponesi perdono valore?

Perché la costruzione in legno viene ammortizzata in 22 anni e trattata dal mercato come quasi senza valore dopo 30-40 anni. Il valore si sposta sul terreno, che sale nelle grandi aree metropolitane e scende nelle regioni che perdono popolazione.