Dimensione media di un appartamento a Tokyo e in Giappone

Dimensione media di un appartamento a Tokyo: la risposta in breve

Il Giappone misura il proprio patrimonio abitativo ogni cinque anni con l'Indagine sulle abitazioni e sul territorio (Jūtaku Tochi Tōkei Chōsa), e l'edizione 2023 è stata pubblicata nel settembre 2024. Conta 55.665.000 abitazioni occupate e indica la superficie media di ogni categoria. Ecco le quattro cifre da tenere a mente.

Dato	Superficie	Che cosa comprende
Giappone, tutte le abitazioni	91,66 m2	Case e appartamenti, di proprietà e in affitto
Prefettura di Tokyo, tutte le abitazioni	64,02 m2	Comprende i sobborghi occidentali e le isole
Tokyo, 23 quartieri speciali, tutte le abitazioni	60,04 m2	La città centrale
Tokyo, 23 quartieri speciali, appartamento in affitto	38,16 m2	Quello in cui vive davvero chi arriva

L'ultima riga è quella che corrisponde a ciò che si intende quando si chiede quanto sia grande in media un appartamento a Tokyo. Un appartamento in affitto nei 23 quartieri ha in media 1,98 stanze e 14,94 jō (tatami, l'unità in stuoie di tatami usata per descrivere la dimensione delle stanze) di superficie abitabile. In altre parole, l'affitto tipico nel centro di Tokyo è un bilocale o un monolocale, non un trilocale.

Le stesse cifre nelle unità giapponesi

Gli annunci giapponesi raramente si fermano ai metri quadri. Altre due unità compaiono di continuo, ed entrambe si convertono senza ambiguità.

Unità	Conversione	Si usa per
Metro quadro (m², heibei)	l'unità di riferimento	Lo standard legale, su ogni annuncio
Tsubo (tsubo)	1 tsubo = 3,3058 m2	Il terreno e il prezzo per unità di superficie
Jō, scritto anche 帖 (tatami)	1 jō = almeno 1,62 m2 negli annunci	La dimensione di una singola stanza

L'abitazione media di Tokyo, 64,02 m2, vale quindi circa 19,4 tsubo o 40 jō, e l'appartamento in affitto da 38,16 m2 circa 11,5 tsubo o 24 jō. Il nostro glossario del vocabolario immobiliare giapponese copre le altre unità che incontrerà.

Tokyo e il resto del Giappone: un divario di 2,2 volte

Tokyo è la prefettura con le abitazioni più piccole del Giappone, e la distanza dalla prima della classifica non è marginale. La prefettura di Toyama, sulla costa del Mar del Giappone, ha una media di 140,01 m2 per abitazione contro i 64,02 m2 di Tokyo: 2,19 volte più spazio, nello stesso paese e con le stesse norme edilizie.

Prefettura	Abitazione media
Toyama	140,01 m2
Fukui	136,71 m2
Yamagata	134,44 m2
Akita	132,33 m2
Niigata	130,13 m2
Media del Giappone	91,66 m2
Prefettura di Kyoto	85,20 m2
Prefettura di Fukuoka	83,46 m2
Kanagawa	76,51 m2
Prefettura di Osaka	75,53 m2
Okinawa	74,92 m2
Tokyo	64,02 m2

Città per città, le differenze sono minori di quanto si pensi

Confrontando i centri urbani invece delle prefetture intere, la classifica si stringe. La città di Osaka ha una media di 60,05 m2, quasi identica a quella dei 23 quartieri di Tokyo, mentre Sapporo arriva a 79,47 m2 e la città di Kyoto a 72,84 m2.

Città	Tutte le abitazioni	Appartamento in affitto
Tokyo, 23 quartieri	60,04 m2	38,16 m2
Città di Osaka	60,05 m2	37,78 m2
Città di Fukuoka	64,08 m2	40,97 m2
Città di Kyoto	72,84 m2	36,23 m2
Yokohama	73,71 m2	39,93 m2
Nagoya	76,86 m2	44,01 m2
Sapporo	79,47 m2	44,36 m2

Kyoto è il caso interessante: la sua media complessiva è alta perché la città conserva un ampio patrimonio di vecchie case familiari e di machiya (machiya, case urbane in legno tipiche di Kyoto), ma i suoi appartamenti in affitto sono i più piccoli di qualsiasi grande città giapponese, con 36,23 m2. Una città universitaria con un centro storico tutelato produce esattamente questo profilo. Se sono le case antiche a interessarle, i nostri annunci di machiya in vendita e la pagina della prefettura di Kyoto sono il punto di partenza.

In affitto o di proprietà, casa o appartamento: quattro medie molto diverse

L'errore più diffuso in tutti gli articoli scritti su questo tema è citare una sola media nazionale. L'indagine scompone il patrimonio, e le categorie sono distanti fino a tre volte l'una dall'altra.

Categoria	Giappone	Prefettura di Tokyo
Abitazione di proprietà, occupata dal proprietario (持ち家)	118,25 m2	90,52 m2
In affitto (shakuya)	45,39 m2	39,80 m2
Casa unifamiliare (一戸建)	126,89 m2	107,79 m2
Appartamento in un condominio (共同jūtaku)	50,33 m2	48,12 m2
Appartamento in affitto	42,13 m2	38,67 m2

Legga la tabella come dovrebbe farlo un acquirente. Un'abitazione di proprietà in Giappone misura in media 118,25 m2, una casa familiare confortevole secondo gli standard europei, e una casa unifamiliare 126,89 m2. La cifra di 38 m2 che colpisce i lettori stranieri descrive il mercato dell'affitto nei quartieri più densi, non ciò che si compra.

Perché il patrimonio si divide in questo modo

Su 55,67 milioni di abitazioni occupate, 29,32 milioni sono case unifamiliari e 24,97 milioni sono appartamenti in condominio. Le case unifamiliari si trovano soprattutto fuori dai grandi centri urbani, ed è la ragione per cui la media nazionale di 91,66 m2 si colloca così al di sopra di ciò che vive un inquilino di Tokyo. È anche la ragione per cui il patrimonio di case vuote che pubblichiamo è così ampio: una casa unifamiliare di campagna che nessuno eredita resta in piedi e resta grande. L'effetto si vede direttamente nei nostri annunci di akiya (akiya, le case vuote e abbandonate) e nella selezione delle case sotto i 50.000 euro, dove le superfici a tre cifre sono la norma e non l'eccezione.

Che cosa misura davvero la superficie indicata nell'annuncio

Due annunci possono riportare lo stesso numero e descrivere quantità di spazio utile diverse. È qui che gli acquirenti stranieri perdono denaro, e non ha nulla a che vedere con le medie appena viste.

Misura all'asse dei muri e misura al filo interno

La prassi giapponese usa due modi di tracciare il perimetro di un'abitazione.

• Kabeshin (壁芯, misura all'asse dei muri): la superficie è misurata fino alla mezzeria dei muri. È la cifra usata nelle brochure di vendita del nuovo e delle case unifamiliari.
• Uchinori (内法, misura al filo interno): la superficie è misurata all'interno dei muri. È la cifra iscritta nel registro immobiliare per un appartamento in condominio.

Per lo stesso appartamento, la superficie al filo interno iscritta a registro è più piccola di quella all'asse dei muri pubblicizzata, di norma di qualche metro quadro. La differenza conta, e non per amor proprio: le agevolazioni fiscali e le condizioni di mutuo che usano una soglia di 50 m2 si valutano sulla cifra iscritta a registro, quindi un appartamento pubblicizzato a 51 m2 può non superare la prova dei 50 m2. Chieda sempre su quale base è calcolato il numero e verifichi il tōki bo (tōki簿, il registro immobiliare) prima di firmare. Il nostro articolo sul registro immobiliare giapponese spiega come leggerlo.

L'unità tatami è un minimo, non un dato di fatto

Quando una stanza è descritta come «6 jō», il codice pubblicitario (fudōsan no hyōji ni kansuru kōsei kyōsō kiyaku, il codice di autodisciplina della pubblicità immobiliare) impone che un jō corrisponda ad almeno 1,62 m2. È un minimo di legge, non una misura: le stuoie reali variano da regione a regione.

Standard del tatami	Regione	Superficie per stuoia
Kyōma (京間)	Kyoto e il Kansai	circa 1,82 m2
Chūkyōma (Nakagyō間)	Nagoya, Hokuriku, Tōhoku	circa 1,66 m2
Edoma (江戸間)	Tokyo e il Kantō	circa 1,55 m2
Danchima (団地間)	Condomini del dopoguerra	circa 1,45 m2

Una stanza da sei stuoie a Kyoto misura quindi circa 10,9 m2, mentre le stesse sei stuoie in un condominio di Tokyo possono valere 8,7 m2, un quinto in meno, a parità di descrizione. Per tutto il resto di una scheda di annuncio, dal madori (madori, i codici di planimetria come 1LDK) ai tempi di percorrenza, veda la nostra guida a come leggere un annuncio immobiliare giapponese.

Le case giapponesi si rimpiccioliscono da settant'anni

È il dato che nessun articolo in lingua inglese riporta, e viene dalla stessa indagine. Ordinando le abitazioni per periodo di costruzione, la superficie media scende quasi senza interruzioni.

Costruita	Superficie media
Prima del 1950	137,65 m2
Dal 1951 al 1970	105,77 m2
Dal 1971 al 1980	96,77 m2
Dal 1981 al 1990	91,50 m2
Dal 1991 al 2000	93,29 m2
Dal 2006 al 2010	85,99 m2
Dal 2016 al 2018	80,97 m2
2022	79,99 m2
2023 (da gennaio a settembre)	77,17 m2

Un'abitazione costruita prima del 1950 è più grande del 78 % di una costruita nel 2023. A Tokyo la stessa curva va da 89,22 m2 prima del 1950 a 56,05 m2 per le abitazioni costruite nel 2022, e nei 23 quartieri da 83,00 m2 a 51,46 m2.

A scendere è anche la media, non soltanto il nuovo

Tra l'indagine del 2018 e quella del 2023 l'intero patrimonio nazionale ha perso terreno: da 93,04 m2 a 91,66 m2. Tokyo è scesa da 65,90 m2 a 64,02 m2, la prefettura di Osaka da 76,98 m2 a 75,53 m2 e Toyama, la prefettura più spaziosa, da 145,17 m2 a 140,01 m2. Le nuove unità, più piccole, si aggiungono più in fretta di quanto quelle vecchie e grandi vengano sostituite.

Per un acquirente straniero tutto questo ribalta l'istinto abituale. In Giappone l'età compra spazio: i metri quadri stanno nel patrimonio anteriore al 1980, ed è esattamente il patrimonio che si sta svuotando. È l'aritmetica dietro i nostri annunci di kominka in vendita (kominka, le case rurali tradizionali), dove le fattorie da 150 m2 sono ordinaria amministrazione. Il rovescio della medaglia è che l'edificio in sé è trattato come un bene che si deprezza, cosa che il nostro articolo su perché le case giapponesi perdono valore spiega nel dettaglio, e che le costruzioni anteriori al 1981 precedono l'attuale norma antisismica, di cui parliamo nel pezzo sulla norma sismica del 1981.

Quanto spazio serve secondo gli standard ufficiali

Il Giappone non lascia all'opinione la definizione di «spazio sufficiente». Il Piano fondamentale per l'abitazione, adottato dal consiglio dei ministri e curato dal Ministero del Territorio, delle Infrastrutture, dei Trasporti e del Turismo (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT), fissa due riferimenti pubblicati.

Nucleo familiare	Standard minimo	Obiettivo, urbano	Obiettivo, generale
Una persona	25 m2	40 m2	55 m2
Due persone	30 m2	55 m2	75 m2
Tre persone	40 m2	75 m2	100 m2
Quattro persone	50 m2	95 m2	125 m2

Lo standard minimo è la soglia sotto la quale un'abitazione è considerata inadatta a una vita sana e dignitosa. I due obiettivi sono ciò a cui punta la politica abitativa: la cifra urbana per la vita nelle città dense, quella generale per il resto del paese.

Ora il confronto. L'appartamento medio in affitto nei 23 quartieri di Tokyo, con 38,16 m2, si colloca sotto l'obiettivo urbano di 40 m2 per una persona sola. Supera il minimo di 30 m2 per una coppia, ma resta sotto il minimo di 40 m2 per un nucleo di tre persone. Non è un'anomalia della fascia bassa del mercato: è la media. Chi si trasferisce con una famiglia di quattro persone nel centro di Tokyo dovrebbe considerare 50 m2 come una soglia invalicabile e 95 m2 come il livello di comfort realistico, e calcolare il budget di conseguenza. Il nostro articolo sul costo della vita in Giappone mette quegli affitti in prospettiva.

Questi standard sono anche il metro migliore per giudicare una casa stretta di città su un lotto di 40 m²; vedi la nostra guida alla piccola casa giapponese.

Che cosa si affitta davvero con 100.000 yen al mese, città per città

La stessa indagine pubblica l'affitto al metro quadro al mese per le abitazioni in locazione, e questo trasforma la questione dello spazio in una questione di budget. Le cifre qui sotto sono medie su tutto il patrimonio in affitto di ciascuna area, non un listino: le unità piccole costano di più al metro quadro rispetto a quelle grandi, quindi le consideri un ordine di grandezza.

Prendiamo un budget di 100.000 yen al mese (circa 549 euro al tasso fisso di 182 yen per euro che usiamo su tutto il sito). Ecco all'incirca che cosa affitta.

Area	Affitto al m2, al mese	Spazio con 100.000 yen
Tokyo, 23 quartieri	2.497 yen	40,0 m2
Prefettura di Tokyo	2.274 yen	44,0 m2
Kanagawa	1.726 yen	57,9 m2
Città di Osaka	1.619 yen	61,8 m2
Città di Kyoto	1.590 yen	62,9 m2
Città di Fukuoka	1.368 yen	73,1 m2
Sapporo	1.149 yen	87,0 m2
Okinawa	1.075 yen	93,0 m2
Toyama	963 yen	103,8 m2
Akita	861 yen	116,1 m2

Esempio concreto: il prezzo di una stanza in più

Una coppia che vive in un appartamento di 38 m2 nel centro di Tokyo paga all'incirca 95.000 yen al mese alla media dei quartieri. Passare a 55 m2, l'obiettivo generale per due persone, costa circa 137.000 yen allo stesso tasso: 42.000 yen in più al mese, ovvero circa 504.000 yen all'anno (circa 2.770 euro). Su un incarico di cinque anni quella sola stanza in più costa 2,5 milioni di yen di affitto, senza possedere nulla alla fine.

Gli stessi 55 m2 a Sapporo si affitterebbero per circa 63.000 yen, e ad Akita per circa 47.000 yen. È questa aritmetica a spingere fuori dal centro chi cerca spazio: la nostra mappa dei prezzi e il simulatore di rendimento le permettono di verificare il compromesso su annunci reali, e la selezione delle case sotto i 100.000 euro mostra che cosa compra in piena proprietà, nelle regioni, lo stesso affitto annuo.

Cinque errori da evitare quando si leggono le superfici giapponesi

1. Citare la media nazionale per giudicare un appartamento di città. La cifra nazionale di 91,66 m2 comprende 29 milioni di case unifamiliari. Per un affitto a Tokyo il numero pertinente è 38,16 m2, meno della metà.
2. Confrontare una superficie pubblicizzata con una iscritta a registro. Asse dei muri e filo interno sono due perimetri diversi. Un appartamento in condominio pubblicizzato appena sopra i 50 m2 può risultare iscritto appena sotto, il che cambia il diritto alle agevolazioni fiscali.
3. Considerare il jō una dimensione fissa. Sei stuoie significano almeno 9,72 m2 in un annuncio, ma le stuoie fisiche vanno da 1,45 a 1,82 m2 a seconda della regione e dell'età dell'edificio.
4. Dimenticare che i balconi non contano. In un condominio giapponese il balcone è una parte comune assegnata in uso esclusivo, quindi è escluso dalla superficie dichiarata, a differenza della prassi di diversi mercati europei.
5. Dare per scontato che nuovo voglia dire più grande. Il patrimonio si è ridotto per settant'anni. Se la superficie è la sua priorità, il mercato è quello anteriore al 1980, con le questioni sismiche e di ristrutturazione che ne derivano, ed è esattamente ciò che la guida all'acquisto è fatta per accompagnare.

Un'ultima nota pratica. Comprare una casa in Giappone è possibile anche per i non residenti, senza obbligo di visto: comprare un immobile in Giappone non dà alcun diritto di soggiorno. Le spese d'acquisto restano al massimo al 6 % del prezzo. Un mutuo giapponese, invece, è accessibile in pratica solo a chi risiede e lavora come dipendente in Giappone, quindi metta in conto un acquisto in contanti. Se preferisce che la ricerca, la trattativa e la firma siano seguite sul posto, è di questo che si occupa il nostro accompagnamento all'acquisto. Lo spazio nelle regioni è accessibile in contanti proprio per questa ragione.

In sintesi: scelga il numero che corrisponde alla sua situazione

La dimensione media di un appartamento a Tokyo è di 38,16 m2 se intende un appartamento in affitto nei 23 quartieri, 48,12 m2 se intende un appartamento qualsiasi nella prefettura e 64,02 m2 se intende un'abitazione di qualunque tipo. A livello nazionale gli equivalenti sono 42,13 m2, 50,33 m2 e 91,66 m2, e una casa unifamiliare di proprietà misura in media 126,89 m2.

Per chi compra ne discendono tre conclusioni. Lo spazio è concentrato nel patrimonio più vecchio, dato che un'abitazione anteriore al 1950 è più grande del 78 % di una del 2023. Lo spazio è concentrato fuori dalle prefetture metropolitane, con Toyama a 2,19 volte Tokyo. E la superficie pubblicizzata va verificata contro il registro prima di significare qualcosa. Sfogli gli annunci in corso con questi tre filtri in mente, oppure legga l'analisi completa di quanto costa una casa in Giappone per mettere un prezzo sui metri quadri.

Domande frequenti

Qual è la dimensione media di un appartamento a Tokyo?

Un appartamento in affitto nei 23 quartieri di Tokyo misura in media 38,16 m2, e un appartamento qualsiasi nella prefettura di Tokyo 48,12 m2. Su tutti i tipi di abitazione, case unifamiliari comprese, la media della prefettura di Tokyo è di 64,02 m2. Le cifre vengono dall'Indagine sulle abitazioni e sul territorio del 2023.

Quanto è grande un'abitazione media in Giappone?

91,66 m2 su tutte le abitazioni occupate nel 2023. Il dato si divide in 118,25 m2 per le abitazioni di proprietà e 45,39 m2 per quelle in affitto, e in 126,89 m2 per le case unifamiliari contro 50,33 m2 per gli appartamenti.

Quanti metri quadri ha un appartamento 1LDK in Giappone?

Non esiste una dimensione legale per un 1LDK, solo una distribuzione: una camera più un unico ambiente che unisce soggiorno, sala da pranzo e cucina. In pratica un 1LDK va da circa 30 a 50 m2, un intervallo che comprende la media di 38,16 m2 degli appartamenti in affitto nel centro di Tokyo.

Quanti metri quadri misura una stuoia di tatami?

Negli annunci un jo deve corrispondere ad almeno 1,62 m2. Le stuoie fisiche variano da regione a regione: circa 1,82 m2 a Kyoto, 1,66 m2 nella zona di Nagoya, 1,55 m2 a Tokyo e 1,45 m2 nei condomini del dopoguerra.

Come si convertono i tsubo in metri quadri?

Un tsubo equivale a 3,3058 m2 e corrisponde a due stuoie di tatami. Per convertire un prezzo al tsubo in un prezzo al metro quadro, si divide per 3,3058.

Gli appartamenti giapponesi stanno diventando più piccoli?

Sì, e la tendenza dura da settant'anni. Le abitazioni costruite prima del 1950 misurano in media 137,65 m2 contro i 77,17 m2 di quelle costruite nel 2023, e la media nazionale del patrimonio è scesa da 93,04 m2 nel 2018 a 91,66 m2 nel 2023.

Quale prefettura giapponese ha le abitazioni più grandi?

Toyama, con 140,01 m2 per abitazione, seguita da Fukui, Yamagata, Akita e Niigata. Tokyo ha le più piccole, con 64,02 m2: un'abitazione di Toyama è quindi in media 2,19 volte più grande.

Bastano 40 metri quadri per vivere a Tokyo?

Rispettano l'obiettivo urbano ufficiale giapponese di 40 m2 per una persona sola e superano agevolmente il minimo di 30 m2 per una coppia, ma restano sotto lo standard minimo di 40 m2 per un nucleo di tre persone. Per una famiglia di quattro persone il minimo è 50 m2 e l'obiettivo urbano 95 m2.