Bolla immobiliare in Giappone: cosa significa per chi compra

Che cosa è successo davvero tra il 1986 e il 1991

La bolla viene di solito riassunta in una frase: i prezzi sono esplosi, poi sono crollati. La sequenza reale è molto più utile, perché spiega la struttura di mercato in cui si compra oggi.

Denaro molto facile, poi una frenata brusca

Dopo gli accordi del Plaza del 1985 e la rivalutazione dello yen che ne è seguita, la Banca del Giappone ha ridotto il tasso ufficiale di sconto dal 5,00 % (gennaio 1986) al 2,50 % (febbraio 1987) e lo ha mantenuto su quel livello per più di due anni. Il credito è diventato abbondante e l'immobiliare ne ha assorbito una quota rilevante.

L'inversione è stata poi brutale: cinque rialzi in quindici mesi hanno portato il tasso di sconto dal 2,50 % al 6,00 % il 30 agosto 1990.

Data	Tasso ufficiale di sconto	Contesto
Febbraio 1987	2,50 %	Minimo storico, mantenuto per 27 mesi
Maggio 1989	3,25 %	Prima stretta
Dicembre 1989	4,25 %	Il Nikkei tocca il massimo il 29 dicembre
Marzo 1990	5,25 %	Limiti al credito immobiliare imposti il 27 marzo
Agosto 1990	6,00 %	Vertice del ciclo restrittivo

La misura che ha davvero spezzato il mercato dei terreni

Il 27 marzo 1990 il Ministero delle Finanze ha emanato una direttiva amministrativa nota come sōryō kisei (総量規制, restrizione quantitativa al credito immobiliare): la crescita dei prestiti al settore immobiliare non poteva più superare la crescita del totale degli impieghi della banca. È rimasta in vigore fino al dicembre 1991.

Quel rubinetto chiuso, più del livello dei tassi, è ciò che ha fermato di colpo la speculazione sui terreni. Vale la pena tenere a mente il meccanismo: i prezzi dei terreni giapponesi sono sempre stati molto sensibili alle condizioni del credito interno. Lo sono ancora, ed è una delle ragioni per cui un acquirente straniero che paga in contanti, senza accesso a un mutuo giapponese riservato ai residenti con lavoro dipendente, non è esposto allo stesso ciclo di una famiglia giapponese indebitata.

Il picco non è arrivato ovunque nello stesso momento

Lo studio di riferimento del Japan Real Estate Institute, presentato all'istituto di ricerca sulle politiche del ministero dei Trasporti, ha seguito il singolo sito commerciale più caro in 174 città. Lo sfasamento che ne emerge è notevole:

• Kansai (Osaka, Kyoto, Kobe): picco nel settembre 1990, seguito da una caduta immediata e violenta.
• I 23 quartieri di Tokyo: un plateau dal settembre 1990 al settembre 1991.
• Nagoya, Sendai, Hiroshima, Fukuoka: picco nel marzo o nel settembre 1991.
• Centri di provincia: alcuni hanno iniziato a scendere solo nel 1993, nel 1994 o persino nel 1996.

Solo nel settembre 1996 tutte le città osservate scendevano nello stesso momento. La bolla non si è sgonfiata in un solo episodio: ha impiegato sei anni ad attraversare il paese.

Quanto è stata forte davvero la corsa, città per città

Le medie nazionali nascondono tutto. Sui terreni commerciali di pregio, con il marzo 1983 come indice 100, i multipli al picco sono insieme spettacolari e molto disomogenei.

Città	Indice al picco (marzo 1983 = 100)	Lettura
Sapporo	957	Più di 9,5 volte tanto
Takatsuki (Osaka)	944	Un sobborgo residenziale, non un quartiere d'affari
Yokohama	934	Più di 9 volte tanto
Nagoya	861	Più di 8,5 volte tanto
Sendai	789	Capoluogo regionale del Tōhoku
Chiba	733	Cintura pendolare di Tokyo
Kyoto	701	7 volte tanto

Per confronto, il libro bianco governativo sui terreni del 1989 indicava una crescita cumulata dei terreni commerciali pari a 312,9 per l'area di Tokyo, 245,8 per Osaka e 163,8 per Nagoya (1983 = 100). Sui singoli siti più ambiti l'impennata è stata quindi molto più marcata di quanto suggeriscano le medie regionali.

Metà del paese si è mossa appena

Lo stesso lavoro mostra che 50 delle 174 città sono rimaste sotto l'indice 150 al culmine della bolla, cioè meno del 50 % di crescita in otto anni. Quattordici città sono rimaste sotto 110, sostanzialmente ferme: tra queste Tsuruoka, Uwajima, Niihama, Kitami, Sakata, Saijō e Kanoya. In quell'elenco non compare nessuna città delle tre grandi aree metropolitane, né alcun capoluogo di prefettura.

In altre parole, la bolla è stata un fenomeno delle grandi città e dei capoluoghi regionali. Gran parte del Giappone rurale, dove si trova la maggior parte degli akiya (akiya, case vuote e abbandonate) del nostro catalogo di annunci, non vi ha mai preso parte.

Il dato che quasi nessuno cita: sono crollate anche le città senza bolla

Questo è il punto più importante dell'articolo, e quello che più cambia il modo di leggere il mercato di oggi.

Se il calo degli anni Novanta fosse stato soltanto una bolla che si sgonfia, le città che non erano mai salite non sarebbero dovute scendere. È successo il contrario. A marzo 1999, sui terreni commerciali di pregio, sempre con marzo 1983 = 100:

Città	Indice al picco della bolla	Indice a marzo 1999
Kanoya (Kagoshima)	sotto 110	30
Niihama (Ehime)	sotto 110	48
Satsumasendai (Kagoshima)	sotto 110	51
Sakata (Yamagata)	sotto 110	58
Saijō (Ehime)	sotto 110	76

Queste cittadine non hanno perso una bolla: hanno perso due terzi del valore che i loro terreni avevano prima della bolla. Più in generale, delle 131 città osservate senza interruzione dal marzo 1983 al marzo 1999, 66 sono finite sotto il prezzo del 1983, circa la metà del campione. E ancora nel 2016 alcune città di provincia erano appena tra il 10 % e il 20 % del livello del marzo 1983 sul loro miglior sito commerciale.

Le conclusioni dei ricercatori

L'analisi individua tre cause cumulative di quel lungo declino, e soltanto una è la bolla:

1. Lo scoppio della bolla, dominante nelle grandi città e nei primi anni.
2. Un cambiamento strutturale nella formazione del prezzo dei terreni, una correzione duratura di aspettative di prezzo che non erano mai state riconosciute come una bolla.
3. Un cambiamento strutturale delle città stesse: motorizzazione di massa, commercio spostato in periferia, centri storici svuotati.

Tradotto per chi compra nel 2026: il prezzo basso di una casa rurale giapponese non è uno sconto del 1991 in attesa di correggersi. È il prezzo di un luogo che perde abitanti e negozi. Il nostro articolo su demografia giapponese e mercato immobiliare ricostruisce quel meccanismo comune per comune.

Perché le case giapponesi costano ancora poco nel 2026

Si sommano tre forze, e soltanto una è un'eredità diretta della bolla.

1. L'edificio si deprezza, il valore resta nel terreno

Una casa giapponese in legno viene ammortizzata in 22 anni ai fini fiscali e il suo valore di mercato tende a zero tra i 20 e i 30 anni, indipendentemente dallo stato reale. Una casa del 1985 ben tenuta può quindi essere venduta per poco più del terreno su cui sorge. Non è un effetto della bolla ma una caratteristica permanente del mercato, trattata nel nostro articolo sul deprezzamento dell'edificio e il valore del terreno in Giappone.

2. Nove milioni di abitazioni vuote

L'indagine sugli alloggi e i terreni del 2023 conta circa 9 milioni di abitazioni vuote su uno stock di 65,02 milioni, con un tasso di sfitto record del 13,8 %. Di queste, 3,85 milioni non sono né in vendita, né in affitto, né seconde case: sono case realmente abbandonate, 370.000 in più rispetto al 2018. In gran parte del paese l'offerta supera strutturalmente la domanda.

3. Il nuovo continua ad arrivare

Il Giappone continua a costruire nuove abitazioni, anche in comuni con popolazione in calo, il che accelera l'obsolescenza del patrimonio esistente. La questione nuovo contro usato è trattata nel nostro confronto tra shinchiku e chūko (新築, nuovo, e 中古, usato).

Insieme, questi elementi spiegano perché case complete passano di mano sotto i 5.000.000 JPY (30.864 EUR) e perché possiamo proporre un'intera selezione di case giapponesi sotto i 50.000 euro. Non sono ruderi per definizione: sono immobili che si trovano dove la domanda locale è sparita.

Dove si trova il mercato nel 2026: un paese a due velocità

Dal 2021 la tendenza nazionale si è invertita. I kōji chika (公示地価, prezzi ufficiali dei terreni pubblicati ogni anno dal ministero del Territorio) diffusi il 17 marzo 2026 registrano il quinto aumento annuo consecutivo, e il rialzo più forte dal 1992.

Segmento	Variazione 2026	Variazione 2025
Media nazionale, tutti gli usi	+2,8 %	+2,7 %
Terreni commerciali, nazionale	+4,3 %	+3,9 %
Terreni residenziali, nazionale	+2,1 %	+2,1 %
Tokyo, commerciale	+12,2 %	+10,4 %
Tokyo, residenziale	+6,5 %	+5,7 %
23 quartieri di Tokyo, commerciale	+13,8 %	+11,8 %

Tra la media nazionale e il centro di Tokyo c'è un fattore di circa sei. È la definizione di un mercato a due velocità, ed è esattamente la lezione degli anni Novanta: in Giappone la media nazionale non descrive quasi nessun immobile reale.

Dove si concentra la crescita

Le zone in crescita condividono tre tratti: densità di posti di lavoro, servizio ferroviario fitto e flusso turistico. Questo comprende i centri metropolitani, le stazioni sciistiche internazionali e le località termali ben collegate. La nostra analisi dei prezzi immobiliari in Giappone nel 2026 mappa quelle sacche, mentre la nostra pagina sul mercato immobiliare di Tokyo e la nostra pagina sul mercato immobiliare di Kyoto mostrano che cosa significa negli annunci reali.

Altrove i prezzi continuano a scendere. È la stessa geografia descritta dallo studio sulla bolla nel 1999, con trent'anni di prove in più alle spalle.

C'è una nuova bolla immobiliare in Giappone nel 2026

La domanda torna di continuo, soprattutto di fronte a quel +13,8 % nel centro di Tokyo. Conviene confrontare i due periodi sui criteri che hanno davvero creato la bolla.

Criterio	Dal 1989 al 1990	2026
Tasso di riferimento della Banca del Giappone	Tasso di sconto portato al 6,00 %	Tasso di riferimento all'1,00 % da giugno 2026
Politica sul credito immobiliare	Limiti quantitativi imposti nel marzo 1990	Nessun limite quantitativo in vigore
Crescita annua dei prezzi dei terreni, nazionale	A doppia cifra per diversi anni	+2,8 % su tutti gli usi
Ampiezza del rialzo	Su tutto il paese, fino ai centri medi	Concentrata in poche metropoli e zone turistiche
Demografia	Popolazione ancora in crescita	Popolazione in calo dal 2010

Le due situazioni hanno poco in comune. Il rialzo di oggi è stretto, moderato a livello nazionale e avviene in un paese che perde abitanti, il che limita meccanicamente fin dove la speculazione può generalizzarsi come fece nel 1988.

Il vero rischio del 2026 non è una bolla nazionale ma un surriscaldamento locale nei segmenti trainati dal turismo e dagli acquirenti stranieri, in un contesto di yen debole che trattiamo nella nostra analisi su yen debole e immobiliare giapponese. Pagare oggi per flussi turistici record in una cittadina senza economia locale significa ripetere, su piccola scala, l'errore di chi comprava a Takatsuki nel 1990.

Che cosa significa la bolla, in pratica, per il suo acquisto

Dai dati precedenti discendono cinque regole pratiche. Sono il cuore del modo in cui selezioniamo gli immobili.

1. Compri una posizione, mai uno sconto

Le città scese al 30 % del livello del 1983 non costavano poco per caso: stavano perdendo la loro funzione economica. Il test operativo non è cambiato in trent'anni: una stazione ferroviaria servita entro 20 o 30 minuti, negozi aperti, un ospedale, una scuola. Un prezzo basso senza queste quattro cose non è un affare.

2. Ragioni in valore del terreno

Poiché l'edificio tende a zero, il suo valore di uscita sarà essenzialmente il terreno. Verifichi superficie del lotto, edificabilità e accesso prima di guardare i metri quadri abitabili.

3. Non si aspetti una plusvalenza automatica

La storia giapponese non offre alcun ritorno alla media: in metà delle città osservate il prezzo del 1999 era inferiore a quello del 1983. Il motore è il rendimento locativo, la rivendita è un extra. Il nostro simulatore di rendimento locativo calcola quel rendimento comprendendo i costi di gestione.

4. Tenga d'occhio i costi di transazione

Le spese totali di acquisto in Giappone restano al massimo il 6 % del prezzo. È poco, e vale anche sugli importi piccoli, ma le spese fisse pesano proporzionalmente di più su un immobile da 3.000.000 JPY che su uno da 30.000.000 JPY. Il dettaglio è nel nostro articolo sulle spese di acquisto immobiliare in Giappone.

5. Controlli l'anno di costruzione prima di ogni altra cosa

La norma sismica rivista nel 1981, lo shin taishin (shin-taishin, nuovo standard antisismico), divide il patrimonio abitativo in due. Molti immobili molto economici sono precedenti. Non è un motivo di esclusione, è un budget di adeguamento da mettere nel conto, come spiegato nel nostro articolo sulla norma sismica del 1981.

Un esempio concreto

Due case della stessa epoca, entrambe in vendita a 6.000.000 JPY (37.037 EUR).

Voce	Immobile A: cittadina servita, stazione a 15 minuti	Immobile B: nessuna stazione, auto indispensabile
Prezzo richiesto	6.000.000 JPY (37.037 EUR)	6.000.000 JPY (37.037 EUR)
Spese di acquisto (al massimo il 6 %)	360.000 JPY (2.222 EUR)	360.000 JPY (2.222 EUR)
Ristrutturazione stimata	4.000.000 JPY (24.691 EUR)	4.000.000 JPY (24.691 EUR)
Totale investito	10.360.000 JPY (63.950 EUR)	10.360.000 JPY (63.950 EUR)
Domanda locativa	Residenti e soggiorni brevi	Solo soggiorni brevi, stagionali
Valore di uscita a 10 anni	Guidato dal terreno, mercato attivo	Terreno senza acquirente individuato

A parità di spesa, non è l'edificio a separare i due casi: è la profondità del mercato locale di rivendita. È esattamente la variabile che gli acquirenti del 1990 sottovalutavano. La nostra guida all'acquisto immobiliare in Giappone percorre queste verifiche passo per passo, e la nostra selezione di machiya in vendita (machiya, case urbane in legno tipiche di Kyoto) mostra come lo stesso filtro si applichi alle abitazioni tradizionali di città.

Errori comuni da evitare

• Dare per scontato che il mercato giapponese sia in calo. A livello nazionale non lo è dal 2021. È semplicemente molto disomogeneo.
• Dare per scontato il contrario e comprare ovunque. Il +13,8 % del centro di Tokyo non dice nulla su una casa a due ore dalla stazione più vicina.
• Aspettare un recupero. Nessun dato giapponese sostiene un ritorno meccanico ai livelli del 1991, e nemmeno a quelli del 1983 in metà delle città di provincia.
• Confondere un prezzo basso con un affare. Si veda la prima regola: lo sconto riflette di solito una realtà economica locale molto precisa.
• Credere che comprare dia il diritto di soggiorno. Comprare un immobile in Giappone non dà alcun visto, qualunque sia l'importo investito.
• Contare su un mutuo giapponese. Un mutuo è accessibile, in pratica, solo a chi risiede e lavora come dipendente in Giappone. Altrimenti l'acquisto è in contanti.
• Fidarsi di una media nazionale. Non ha mai descritto un immobile reale in Giappone, né nel 1990 né nel 2026.

Se desidera far valutare un immobile preciso, il nostro accompagnamento all'acquisto in Giappone comincia con un primo scambio scritto, senza impegno, e i nostri casi studio con i costi documentano due operazioni reali dalla ricerca alla consegna delle chiavi.

In sintesi: la bolla spiega il passato, non il prezzo di oggi

La bolla immobiliare giapponese è stata un fenomeno metropolitano, con il picco tra il settembre 1990 e il settembre 1991, seguito da un calo che ha impiegato sei anni a raggiungere tutte le città del paese. Il suo crollo spiega quello che è successo alle grandi città negli anni Novanta. Non spiega i prezzi rurali di oggi: quelli derivano da una popolazione in calo, da centri urbani svuotati, da un patrimonio edilizio che si deprezza per convenzione contabile e da 9 milioni di abitazioni vuote.

Per chi compra nel 2026 la conseguenza è semplice e tutto sommato incoraggiante. Il mercato non è né un relitto da saccheggiare né una bolla da cui fuggire: è un mercato segmentato in cui la posizione decide tutto, in cui i costi di ingresso restano al massimo il 6 % e in cui gli errori del 1990 restano perfettamente ripetibili su piccola scala se si compra un prezzo invece di un luogo.

L'istinto giusto è lo stesso di trentacinque anni fa: guardare la stazione, i negozi e la popolazione prima di guardare il cartellino del prezzo.

Domande frequenti

Quando è scoppiata la bolla immobiliare giapponese?

Non esiste una data unica. I prezzi dei terreni hanno toccato il picco nel settembre 1990 in Kansai, tra il settembre 1990 e il settembre 1991 a Tokyo e nel marzo o nel settembre 1991 a Nagoya, Sendai e Fukuoka. Alcuni centri di provincia hanno iniziato a scendere solo nel 1993, nel 1994 o nel 1996.

Quanto sono scesi i prezzi immobiliari in Giappone dopo la bolla?

Dipende interamente dalla posizione. Sui terreni commerciali di pregio, con il marzo 1983 posto a 100, metà delle 131 città osservate era sotto 100 a marzo 1999. Alcune cittadine del Kyūshū e dello Shikoku sono scese a 30 o 50, e qualcuna nel 2016 era ancora tra il 10 % e il 20 % del livello del 1983.

Perché le case in Giappone costano così poco?

Si sommano tre ragioni, e soltanto una riguarda la bolla: gli edifici in legno si deprezzano quasi a zero in 20 o 30 anni, la popolazione rurale diminuisce e nel 2023 il paese contava circa 9 milioni di abitazioni vuote, con un tasso di sfitto del 13,8 %.

I prezzi immobiliari giapponesi stanno risalendo?

Sì, ma in modo molto disomogeneo. I prezzi ufficiali dei terreni pubblicati nel marzo 2026 mostrano il quinto aumento annuo consecutivo, al +2,8 % su scala nazionale, trainato da Tokyo dove i terreni commerciali hanno guadagnato il 12,2 %. Molti comuni rurali continuano a scendere.

C'è una nuova bolla immobiliare in Giappone?

Nulla lo indica a livello nazionale. Il tasso di riferimento è all'1,00 % da giugno 2026, non è in vigore alcun limite quantitativo al credito immobiliare, la crescita nazionale è del +2,8 % e la popolazione diminuisce. Il rischio reale è un surriscaldamento locale nei segmenti trainati dal turismo, non una bolla generale.

Conviene aspettare un calo dei prezzi prima di comprare in Giappone?

Aspettare presuppone una correzione futura che i dati giapponesi non mostrano da nessuna parte. Nelle zone in crescita aspettare costa caro; nelle zone in calo aspettare non risolve il problema di fondo, che è l'assenza di domanda locale.

Comprare un immobile in Giappone dà diritto a un visto?

No. La proprietà immobiliare non dà alcun diritto di soggiorno in Giappone, qualunque sia l'importo investito. Uno straniero non residente può comprare liberamente ma deve pagare in contanti: i mutui giapponesi sono riservati a chi risiede e lavora come dipendente in Giappone.