Comprare una casa in Giappone, dalla A alla Z

Tre ragioni per comprare in Giappone

• Prezzi accessibili: fuori dall'ipercentro, il prezzo al m² resta ben sotto Parigi, Londra o Milano; si trovano case da pochi milioni di yen.
• Proprietà a vita: possiede il 100 % del terreno E dell'edificio (piena proprietà), senza locazione né limite di tempo, con gli stessi diritti di un acquirente giapponese.
• Rendimento alto: in affitto breve, un buon affare ben posizionato può puntare a ~20 % netto (vedi i nostri progetti Uguisuan e Kinari Stay).

Dove consultare gli annunci

I grandi portali giapponesi (in giapponese) per prendere le misure del mercato: SUUMO, at home, Akiya Bank (case vuote economiche) e Rakumachi (già a reddito). Eviti i portali intermediari in inglese: contatti il venditore (quasi sempre la sua agenzia, molto professionale) usando l'IA per formulare le domande, e chieda l'indirizzo esatto, lo stato dell'immobile e il dettaglio dei ricavi.

Nessun golden visa

Il Giappone non ha alcun programma di residenza per investimento immobiliare. Comprare una casa, un appartamento o un edificio non dà né un visto né uno status di residenza. Tutti i visti giapponesi si basano su un'«attività»: bisogna studiare, lavorare o gestire un'impresa reale. Possedere un immobile è un patrimonio privato, non un'attività economica.

E il visto Business Manager?

• Dal 16 ottobre 2025 le sue condizioni sono nettamente più severe: capitale minimo di 30 M¥ (≈ 185.000 €), un dipendente a tempo pieno, un business plan verificato da un professionista certificato, un ufficio dedicato.
• Possedere immobili a reddito e incassare canoni NON basta: serve un'impresa reale che gestisce in Giappone (vedi la scheda «Visto per investitori»).
• Per vivere nel suo immobile senza gestire un'impresa, serve un visto a parte: lavoro, coniuge, HSP, studente…
• Buona notizia: può comprare restando non residente, poi visitare come turista.

Cosa dice la Legge sui ryokan: la categoria «alloggio semplice»

La Legge sulle attività di ryokan (legge alberghiera del 1948, riformata nel giugno 2018) definisce tre regimi: attività di ryokan/hotel, kan'i shukusho e attività di pensione. Kan'i shukusho (letteralmente «alloggio semplice») copre le strutture in cui lo spazio per dormire è condiviso: guesthouse, ostelli, dormitori, capsule hotel. È una licenza (kyoka) rilasciata tramite il centro di sanità pubblica, non una semplice notifica come il minpaku. I suoi due vantaggi decisivi: nessun tetto di notti (365 l'anno contro 180 del minpaku) e nessun numero minimo di camere. Ecco perché la stragrande maggioranza delle guesthouse giapponesi opera con questo status.

Cosa cercare: licenza esistente o nuova domanda, rilevamento inuki (居抜き)

Due strade: comprare un immobile già licenziato come kan'i shukusho (簡易宿所, 365 notti/anno) o creare la licenza da sé. Dalla riforma della Legge alberghiera (旅館業法 (ryokan gyōhō)) del 13 dicembre 2023, una cessione d'azienda (事業譲渡 (jigyō jōto)) permette all'acquirente di ereditare la licenza esistente con approvazione preventiva della prefettura (承継承認 (shōkei shōnin)): niente più nuova domanda obbligatoria. Punti sui rilevamenti inuki (居抜き) (muri, mobili, licenza e storico delle prenotazioni) su Rakumachi, Tranbi o HOME'S: avvio immediato, ricavi verificabili. Controlli prima la zonizzazione (用途地域 (yōto chiiki)): la licenza è impossibile nelle zone residenziali esclusive (低層・中高層住居専用, 田園住居) e nelle zone industriali (工業・工業専用).

Superficie, igiene, reception: i requisiti duri

Superficie: 33 m² minimo, allentato dall'aprile 2016 a 3,3 m² × capienza se ospita 10 persone o meno; una machiya di 40 m² può così ospitare 6-8 persone. Igiene: servizi e lavabi «sufficienti», bagno o doccia obbligatori (alcune ordinanze locali fissano rapporti esatti). La reception fisica (genkan choba) non è più obbligatoria dal 2018 se esiste un sistema equivalente (check-in video/ICT che verifica l'identità dell'ospite) e un gestore può intervenire in circa 10 minuti in caso di emergenza. Controlli sempre l'ordinanza locale: alcune città impongono ancora 33 m² o un banco fisico.

Normativa antincendio (消防法 (shōbōhō)): la voce di costo decisiva

Un kan'i shukusho è classificato (5)-i dalla legge antincendio: allarme automatico obbligatorio qualunque sia la dimensione (una versione senza fili per «piccole strutture» è ammessa sotto i 300 m²), luci di guida all'uscita illuminate (yudoto), estintori professionali da 150 m² (le ordinanze locali possono abbassare la soglia), tende e tappeti certificati ignifughi. Preventivi circa 300.000 ¥ di attrezzature per una casa unifamiliare. L'ispezione dei vigili del fuoco produce il Certificato di conformità antincendio (shobo horei tekigo tsuchisho), documento richiesto dal centro sanitario: niente certificato, niente licenza. Quantifichi questa voce prima di comprare l'immobile, mai dopo.

Zonizzazione (用途地域 (yōto chiiki)) e procedura al centro sanitario

Per la Legge sugli standard edilizi un kan'i shukusho conta come «hotel/ryokan»: consentito nelle zone commerciali, commerciali di quartiere, quasi residenziali, residenziali di categoria 2, residenziali di categoria 1 (≤ 3.000 m²) e quasi industriali; vietato nelle quattro zone residenziali esclusive (bassa e media/alta altezza) e nelle zone industriali, a differenza del minpaku, che funziona quasi ovunque. Controlli la zonizzazione prima di firmare. Procedura: consultazione preliminare con centro sanitario, vigili del fuoco e ufficio urbanistica, fascicolo di domanda (disegni, certificato antincendio), sopralluogo, licenza circa un mese dopo una presentazione completa, 2-4 mesi in pratica. Tassa: ≈ 52.000 ¥ a Kyoto (22.000-35.000 ¥ altrove); sotto i 200 m², nessuna pratica formale di cambio di destinazione (soglia alzata nel 2019).

Kyoto, Osaka, Tokyo: tre regimi molto diversi

Kyoto è la più severa: il minpaku è limitato a circa 60 giorni (15 gennaio-16 marzo) nelle zone residenziali, quindi la licenza kan'i shukusho è LA via, con un gestore raggiungibile entro 800 m / 10 minuti a piedi (massimo 5 strutture per persona) e un regime speciale per le machiya certificate. Osaka: il tokku minpaku (minimo 2 notti, 365 giorni/anno) chiude alle nuove domande il 29 maggio 2026; passi dalla Legge alberghiera. Tokyo: regole aggiuntive quartiere per quartiere (上乗せ規制); le zone commerciali sono le più semplici. Ovunque, un minpaku posseduto da un non residente richiede una società di gestione registrata (住宅宿泊管理業者 (jūtaku shukuhaku kanri gyōsha)).

Economia realistica 2025: ADR, occupazione, rendimento

Il 2025 è stato un anno record: 42,7 milioni di visitatori, ADR alberghiero +10,8 %, RevPAR +15 % in nove mesi, occupazione +3,2 punti. A Kyoto l'occupazione alberghiera si aggira intorno all'80 % annuo, con picchi dell'85-88 %. Una guesthouse tipica: posti letto in dormitorio 3.000-5.000 ¥, camere private 8.000-15.000 ¥, occupazione realistica del 65-80 % nelle città turistiche. Su una machiya da 40-60 M¥ (acquisto in contanti, spese ≤ 6 %), 8-12 camere ben gestite possono puntare a un rendimento lordo a due cifre, a patto di mettere a bilancio le commissioni OTA (~15 %), pulizie e gestione (15-20 % dei ricavi).

Passo dopo passo, dalla A alla Z (3-6 mesi)

1) Selezione e verifiche: zonizzazione (用途地域 (yōto chiiki)), mappa dei rischi, 検査済証 (kensazumishō), validità della licenza. 2) Consultazione preliminare con l'ufficio sanitario (保健所 (hokensho)) e i vigili del fuoco (消防署 (shōbōsho)) PRIMA di firmare. 3) Acquisto: offerta, informativa obbligatoria (重要事項説明 (jūyō jikō setsumei)), rogito, spese ≤ 6 %, in contanti se non residente. 4) Trasferimento della licenza via 承継承認 (cessione d'azienda) o nuova domanda (2-3 mesi). 5) Lavori di adeguamento + ottenimento del 消防法 (shōbōhō)令適合通知書 (shōbō hōrei tekigō tsūchisho). 6) Apertura; dopo un rilevamento, le autorità ispezionano almeno una volta entro 6 mesi. Conti 3-6 mesi dall'offerta al primo ospite.

Annuncio reale in vendita (luglio 2026): Nishijin Machiya Guesthouse

Pubblicato il 17 luglio 2026 da Heritage Homes Japan: una machiya del 1890 circa a Nishijin (Kamigyo-ku, Kyoto), 58,39 m² di superficie, completamente ristrutturata e già licenziata come guesthouse, mai gestita dopo i lavori. Prezzo: 31.000.000 ¥, presentata dall'agenzia come la guesthouse più economica di Kyoto. Un rilevamento chiavi in mano da manuale: la licenza esiste, lo storico è pulito, resta solo aprire. Vedere l'annuncio (24 foto, mappa) · tutte le guesthouse in vendita.

Dove trovare immobili già licenziati

Le agenzie specializzate di Kyoto stampano la licenza nero su bianco: Arrows International Realty presenta le sue machiya guesthouse con la dicitura «Simple Lodging License» e la data di rilascio (categorie dedicate Machiya Guesthouse, Minpaku/Airbnb e Hotel/Inn, hotel machiya licenziati a 250-318 M¥ nel luglio 2026), e Heritage Homes Japan segnala le sue guesthouse come «fully licensed». Questi annunci arrivano sul nostro hub ogni giorno: vedere gli immobili licenziati in vendita.

Una notifica, non una licenza, ma 180 notti al massimo

Il minpaku rientra nella Legge sulle attività di alloggio privato (住宅宿泊事業法 (jūtaku shukuhaku jigyōhō), 2018): basta una semplice notifica (届出 (todokede)) alla prefettura, senza licenza alberghiera. Il grande compromesso: al massimo 180 notti affittate l'anno, contate da mezzogiorno del 1° aprile a mezzogiorno del 1° aprile successivo. L'immobile deve restare un'«abitazione» abitabile: residenza principale, seconda casa o unità offerta in affitto. A 180 notti l'occupazione è limitata al 49 %: a parità di tariffa, il rendimento si dimezza meccanicamente rispetto a una licenza kan'i shukusho (簡易宿所) che può operare 365 notti l'anno.

Proprietari non residenti: un gestore autorizzato è obbligatorio

Qualsiasi persona fisica o giuridica, giapponese o straniera, può presentare una notifica di minpaku: nessun visto o residenza richiesti. Ma non appena l'host non vive sul posto durante i soggiorni (家主不在型 (yanushi fuzai-gata), «host assente»), la legge impone di delegare la gestione a un 住宅宿泊管理業者 (jūtaku shukuhaku kanri gyōsha), gestore professionale registrato presso il MLIT: consegna delle chiavi, registro degli ospiti, pulizie, reclami del vicinato. Un investitore residente all'estero è quindi automaticamente interessato: questo costo di gestione non negoziabile va inserito nel business plan prima dell'acquisto, insieme alle spese di acquisizione (≤ 6 %).

Kyoto: 60 giorni l'anno nelle zone residenziali

Kyoto applica le regole locali più dure del Giappone. Nelle zone residenziali esclusive (住居専用地域) il minpaku è consentito solo da mezzogiorno del 15 gennaio a mezzogiorno del 16 marzo, circa 60 giorni, in piena bassa stagione invernale. Si aggiunge la «regola dell'intervento» (駆けつけ要件 (kaketsuke yōken)): per ogni host assente, un gestore situato a circa 800 m, in grado di raggiungere l'immobile in 10 minuti, estesa perfino agli immobili licenziati con la Legge sui ryokan. Da aprile 2026 la città ha rafforzato la sua squadra dedicata e moltiplicato le ispezioni a sorpresa. A Kyoto punti a una licenza kan'i shukusho (簡易宿所), non al minpaku. Eccezione notevole: le machiya certificate 認定京町家 (nintei kyōmachiya) godono di una finestra operativa più ampia oltre il periodo invernale.

Tokku minpaku (特区民泊 (tokku minpaku)): l'eccezione di Osaka, ora chiusa ai nuovi arrivati

Il regime speciale delle Zone Strategiche Nazionali offriva a Osaka il meglio dei due mondi: nessun tetto di 180 notti (gestione 365 giorni), in cambio di un soggiorno minimo di 2 notti/3 giorni, camere di almeno 25 m² e servizi agli ospiti in lingua straniera. La stragrande maggioranza dei circa 7.100 tokku minpaku registrati in Giappone nell'estate 2025 (94 % a Osaka) si concentra lì. Ma la città ha chiuso la finestra: dal 29 maggio 2026 niente nuove certificazioni né proroghe. Attenzione alla rivendita: la certificazione 特区民泊 (tokku minpaku) è legata al gestore, non ai muri; rilevare una struttura certificata richiede una nuova procedura, ora impossibile a Osaka. Per operare 365 notti, la via rimasta è la licenza 旅館業 (ryokan gyō) (kan'i shukusho).

Tasse e decisione finale: minpaku o kan'i shukusho?

Per una persona fisica i redditi da minpaku sono in linea di principio «redditi diversi» (雑所得 (zatsu shotoku)), tassati con aliquote progressive dal 5 al 45 %, senza compensazione delle perdite con altri redditi, e i non residenti restano tassabili in Giappone. Si aggiunge la tassa di soggiorno, in rapido aumento: Osaka tassa i soggiorni da 5.000 ¥ a notte da settembre 2025, e Kyoto sale fino a 10.000 ¥ per persona a notte da marzo 2026. La decisione: il minpaku serve a testare un mercato o monetizzare una seconda casa; per un investimento puro che punta a rendimenti a due cifre, la licenza kan'i shukusho (簡易宿所) (365 notti) è quasi sempre la risposta.

Annuncio reale in vendita (luglio 2026): Gojo Furusato Guesthouse

Una machiya del 1882 ristrutturata nel 2024, a 3 minuti dalla stazione di Gojo (Kyoto), venduta a 49.000.000 ¥ con la sua licenza minpaku da 180 giorni e il suo storico: 4,96 M¥ di ricavi lordi da febbraio a dicembre 2025 e una valutazione Airbnb di 4,95★. L'illustrazione perfetta del compromesso delle 180 notti: ricavi reali e verificabili, e un tetto legale da inserire nel calcolo del rendimento. Vedere l'annuncio · tutti gli annunci.

Dove cercare

I portali generalisti sono SUUMO, Homes e At Home (in giapponese), e realestate.co.jp o Housing Japan in inglese. Per le case vuote, le banche delle akiya (空き家バンク) sono pubblicate sui siti dei municipi. Molti annunci non vengono mai tradotti: un agente bilingue o un agente dell'acquirente apre l'off-market e la banca dati tra agenzie REINS.

Evitare le trappole

• Diffidi dei prezzi anormalmente bassi (akiya a 1 ¥ = ristrutturazione pesante, a volte 再建築不可).
• Verifichi titolo, servitù, regole condominiali e stato antisismico prima di qualsiasi offerta.
• Confronti opinioni sincere sui forum (RetireJapan, r/JapanFinance, r/japanlife) invece dei soli annunci delle agenzie.
• Faccia tradurre e spiegare ogni clausola (il contratto è in giapponese).

Appartamenti: manshon contro apato

Un manshon (マンション) è un appartamento in cemento armato o acciaio (3+ piani) con ascensore, buon isolamento acustico, ingresso protetto con auto-lock e cassette per i pacchi. È il tipo che gli stranieri comprano di più, soprattutto nel centro di Tokyo, perché la proprietà è semplice. Un apato (アパート) è più piccolo, in legno o acciaio leggero, più vecchio ed economico ma meno insonorizzato. Una tower mansion (タワマン, 20+ piani) è la fascia di lusso con servizio di portineria.

Case, machiya, akiya e proprietà

• Machiya: casa di città tradizionale (Kyoto), obblighi di conservazione, contributi alla ristrutturazione, preavviso prima della demolizione.
• Akiya: casa vuota molto economica, ma spesso con una ristrutturazione pesante.
• Commerciale (店舗): negozio o uso misto, utile per il minpaku a seconda della zonizzazione.
• Piena proprietà (shoyuken) = terreno + edificio; diritto di superficie (shakuchiken) = solo l'edificio, canone al proprietario del terreno: ingresso più economico ma rivendita più delicata.

Il DNA comune: la struttura in legno (木造軸組, mokuzō jikugumi)

Quasi tutte le case tradizionali giapponesi condividono una logica: una struttura a pilastri e travi poggiata su pietre di fondazione (礎石, soseki), unita da incastri (木組み, kigumi) anziché da chiodi strutturali, e dimensionata sul modulo del ken (間, ≈ 0,91 m), quello del tatami. I muri non portano carichi: le partizioni (shōji, fusuma) si aprono e si spostano liberamente. All'acquisto conta una data più di tutte: il 1981, la norma antisismica 新耐震 (shin-taishin). Prima di allora, preveda una perizia (耐震診断, taishin shindan) e spesso un rinforzo.

La machiya (町家): la casa di città

Stretta sulla strada e molto profonda: il famoso «letto dell'anguilla» (鰻の寝床, unagi no nedoko), eredità di una tassa sulla larghezza della facciata. I suoi tratti: la facciata a grata (格子, kōshi), la finestra a gabbia del piano superiore (虫籠窓, mushikomado), il corridoio in terra battuta che attraversa la casa (通り庭, tōri-niwa) sotto il suo pozzo di luce (火袋, hibukuro) e il giardino interno (坪庭, tsubo-niwa). Il modello 3D della nostra home page mostra esattamente questa struttura, stanza per stanza. Uso ideale: una guesthouse urbana con la licenza 簡易宿所 (kan'i shukusho), soprattutto a Kyoto.

La kominka (古民家): la vecchia casa rurale

La casa rurale prebellica (spesso con oltre 100 anni): volumi alti e scuri, massicce travi curve (梁, hari) ricavate da tronchi interi, un grande pavimento in terra (土間, doma), un focolare aperto (囲炉裏, irori) il cui fumo conservava la struttura e, a volte, un tetto di paglia (茅葺, kayabuki), bellissimo, ma da rifare ogni 20-30 anni con un costo reale. Superficie e terreno generosi: la candidata perfetta per una locanda rurale, se preventiva isolamento e adeguamento alle norme.

Il ryokan (旅館): la locanda tradizionale

Non più una casa ma uno strumento di gestione: camere con tatami (和室, washitsu), corridoi, grandi bagni (a volte onsen 温泉), una cucina professionale. Gli edifici sono spesso ibridi: nucleo antico in legno, ampliamenti in cemento. L'attrattiva: molti si vendono con la licenza 旅館業 (ryokan gyō) in essere, rilevati come 居抜き (inuki), muri, attrezzature e autorizzazione all'esercizio, senza partire da zero.

Sukiya (数寄屋) e kura (蔵): le raffinate

Lo stile sukiya-zukuri (数寄屋造り), nato dai padiglioni del tè, spinge la sobrietà all'estremo: legni naturali pregiati, un tokonoma (床の間) essenziale, luce filtrata, il vertice assoluto, ricercato per le ville di lusso di Kyoto. Il kura (蔵) è il magazzino dai muri spessi intonacati a calce, quasi ignifugo: convertito in suite, atelier o bar, è un bene raro su un lotto.

All'acquisto: cosa cambia l'architettura

• Anno contro norma: prima del 1981 (perfino del 2000 per il legno), perizia antisismica e budget di rinforzo.
• Isolamento: quasi assente nelle case antiche, voce di ristrutturazione n. 1 per il comfort degli ospiti.
• 再建築不可 (saikenchiku fuka): molte machiya non si possono ricostruire; si ristruttura, non si demolisce.
• Artigiani: una vera ristrutturazione richiede carpentieri specializzati (大工, daiku), metta in conto i tempi.
• Obiettivo di gestione: machiya → guesthouse urbana (簡易宿所); kominka → locanda rurale; ryokan → rilevamento diretto con licenza.

Il vero problema: la posizione

La trappola delle case economiche non è tanto il prezzo quanto la posizione. La stragrande maggioranza è isolata, nella campagna profonda, lontana da stazioni, negozi e servizi: una vera «terra di nessuno» dove il valore dell'immobile resta molto limitato e la rivendita è difficile. Solo il ~15 % delle case vuote è davvero ben posizionato. La buona notizia: la rete ferroviaria giapponese è fitta e affidabile, quindi la prima cosa da verificare, prima del prezzo, è la distanza da una stazione.

Due usi praticabili, e la regola d'oro

• Casa vacanze / rifugio: per uso personale (una casa per le vacanze, un rifugio tranquillo), l'isolamento può essere accettabile, non si compra per rivendere.
• Ristrutturare per abitarci (una famiglia che vuole la campagna): praticabile solo se la casa è vicina a una stazione (obiettivo: ≤ 20-30 min) e ai negozi di tutti i giorni. Lo verifichi prima di tutto.
• Costo reale di ristrutturazione: 10-15 M¥ per una ristrutturazione completa (a volte > 20 M¥); preventivi 130-150 % della stima, perché i problemi peggiori si nascondono dietro i muri e sotto i pavimenti.
• Trappole da evitare: imposta sugli immobili fino a ×6 se «casa vuota speciale», lotto 再建築不可 (ricostruzione non consentita), titolo incompleto, molti eredi.

Prima la posizione e i rischi

Prima di guardare il prezzo, valuti la posizione (distanza dalla stazione, negozi, scuole, attrattiva, progetti urbani), poi i rischi naturali. Il portale ufficiale Hazard Map (ハザードマップ) del governo sovrappone, per qualsiasi indirizzo, il rischio di alluvione (洪水), frana (土砂災害) e liquefazione (液状化). Una zona alluvionale da 1-5 m si vede subito, e l'assicurazione ne tiene conto.

Edificio, terreno e rendimento

• Il terreno pesa più della casa: accesso, forma, orientamento e soprattutto: 再建築不可?
• Verifichi struttura, tetto, allacciamenti (acqua/gas/elettricità), termiti (シロアリ), umidità.
• Chieda lo storico dell'immobile e i lavori passati.
• Calcoli il rendimento lordo e netto (利回り) e pianifichi la rivendita.

Capire le 13 zone

Il Giappone classifica il suolo in 13 zone d'uso: 8 residenziali (dalla tranquillissima «categoria 1 a bassa altezza», altezza 10-12 m, alle zone miste), 2 commerciali e 3 industriali. Il sistema è cumulativo: una zona superiore consente tutto ciò che consente la precedente, più altri usi. In una zona residenziale di categoria 1, un negozio sotto i 50 m² è tollerato se occupa meno della metà dell'abitazione.

Insidie da verificare prima di comprare

• Affitto breve: il minpaku classico è consentito quasi ovunque (180 notti/anno); la gestione a 365 giorni (ryokan, o tokku minpaku in una zona speciale) è possibile in quasi tutte le zone tranne le zone residenziali esclusive. Confermi sempre la zonizzazione in comune.
• I comuni aggiungono limiti propri; il regolamento condominiale può vietare i soggiorni brevi.
• 再建築不可: un lotto con accesso stradale inferiore a 2 m non può essere ricostruito, valore e rivendita sono compromessi.
• Verifichi la norma antisismica (standard 1981 e 2000).

Verificare prima di firmare

Il registro immobiliare giapponese (登記簿, Legal Affairs Bureau) è affidabile e pubblico: verifica il titolo, le servitù e le ipoteche. Prima di qualsiasi firma, l'agente autorizzato consegna la 重要事項説明 (spiegazione delle questioni importanti). Diffidi dei prezzi anormalmente bassi e dei venditori frettolosi.

Segnali d'allarme

• Prezzo molto sotto il mercato senza ragione chiara (再建築不可, vizio occulto, 心理的瑕疵).
• Rifiuto di condividere storico o perizie.
• Pressione a versare una caparra fuori dal quadro legale.
• Nessun agente autorizzato (宅建業) o nessuna 重要事項説明.

1. Traduca la pagina prima di scrivere

Se non legge il giapponese, traduca l'intero annuncio prima di contattare chiunque: Chrome e Safari traducono una pagina con un clic, e uno screenshot incollato in un'IA le dà una lettura più fine, planimetrie comprese. Non si fermi al prezzo a caratteri grandi.

• I prezzi sono scritti in 万円: 1万 = 10.000 ¥, quindi «4,800万円» significa 48.000.000 ¥. È il primo errore di lettura dell'acquirente straniero.
• Le superfici possono essere in 坪 (tsubo): 1坪 ≈ 3,3 m². 30坪 sono circa 99 m².
• Individui subito 再建築不可 (ricostruzione non consentita), 現況渡し (venduto nello stato in cui si trova), 古家付き土地 (terreno con vecchia casa, il valore è nel terreno).
• La traduzione automatica inciampa sui termini legali: si faccia confermare ogni punto importante dall'agente, per iscritto.

2. Scriva invece di telefonare

Contatti l'inserzionista per email. Una telefonata in giapponese non si traduce in diretta, non lascia traccia e la lega a un fuso orario. Lo scritto si traduce nei due sensi, si rilegge e diventa il suo registro di negoziazione.

In quel primo messaggio, chieda sempre il 販売図面 / 物件概要書, la scheda PDF che le agenzie giapponesi inviano su richiesta: pianta, superfici registrate, anno di costruzione, zonizzazione, spese. Contiene molto più dell'annuncio pubblicato.

3. L'IA elimina la barriera linguistica

È questo che cambia tutto: non serve più il giapponese per trattare con un'agenzia. Scriva le domande nella sua lingua, chieda a un'IA di renderle in giapponese cortese (敬語), invii la versione giapponese, poi incolli la risposta nella stessa IA. Tenga sempre la sua lingua sotto il giapponese: chiarisce un'ambiguità in un secondo quando una traduzione scivola.

Quest'ultima frase («uso un software di traduzione, mi scusi per eventuali espressioni goffe») è una cortesia che in Giappone funziona molto bene: scusa in anticipo le sue sviste.

4. Faccia tutte le domande che ha

Non si trattenga: gli agenti immobiliari giapponesi sono professionisti seri, rispondono, e una domanda precisa le guadagna la loro stima, non il contrario. In questa fase non le costa nulla, la provvigione matura solo al rogito.

• Edificabilità: 再建築可否, larghezza della strada (接道: almeno 2 m di fronte su una strada da 4 m), 用途地域 (zonizzazione).
• Terreno: 境界確定 (confini rilevati?), 越境 (tetti, recinzioni, tubature sconfinanti).
• Edificio: anno di costruzione rispetto alle norme 1981 e 2000, 白蟻 (termiti), 雨漏り (infiltrazioni), stato della struttura.
• Allacciamenti: acqua, fognatura o fossa settica, gas di città o bombole.
• Spese: l'importo reale dell'imposta sugli immobili e, per un appartamento, 管理費 e 修繕積立金.
• Situazione: occupato o libero, data di consegna (引渡し時期) e se la responsabilità del venditore per vizi (契約不適合責任) è esclusa.
• Gestione: l'immobile può ottenere una licenza per soggiorni brevi? Chieda prima dell'offerta, non dopo.

5. Passi a LINE

Per accelerare, installi LINE: è la messaggistica numero uno del Giappone, l'equivalente locale di WhatsApp, usata da privati e professionisti. Chieda all'agente il suo ID LINE o il codice QR.

• Risposte in minuti anziché in un giorno lavorativo.
• Foto e video aggiuntivi su richiesta, compreso un sopralluogo filmato.
• Continua a incollare i messaggi nella sua IA: il metodo non cambia, solo il ritmo.

Tenga l'email per tutto ciò che vincola: prezzo, condizioni, date, allegati. Una conversazione LINE si perde, una conversazione email si ritrova.

6. Fare un'offerta: il 買付依頼書

In Giappone un'offerta si formalizza per iscritto: la lettera d'intenti, chiamata 買付依頼書 (kaitsuke iraisho) o 買付証明書 (kaitsuke shōmeisho). La firma e la trasmette al venditore tramite l'agenzia. Non è il contratto di vendita e non la vincola definitivamente, ma la mette in coda: su un immobile ambito, il primo che formalizza va avanti.

Per compilarla servono, dall'agenzia: l'indirizzo esatto (所在地), la superficie del terreno (土地面積) e la superficie dell'edificio (建物面積) come registrate al catasto (登記). Lei aggiunge il prezzo, la caparra offerta, le date preferite di contratto e saldo, il finanziamento (quasi sempre 現金購入, contanti) ed eventuali condizioni particolari.

Il modulo è in giapponese: lo compili campo per campo con un'IA, poi rilegga la versione tradotta prima di firmare.

Scaricare il modello 買付依頼書 (.docx)Solo per i membri · modulo giapponese in bianco, da compilare

Il percorso, passo dopo passo

• 1. Perimetro e budget: capacità di acquisto, mutuo o contanti, città e tipo di immobile.
• 2. Ricerca e visita (内見 naiken): selezione, visita in loco o in video, analisi del quartiere e dell'edificio.
• 3. Offerta di acquisto (買付証明書 kaitsuke shōmeisho): lettera d'intenti; il primo che formalizza ha la priorità.
• 4. Informativa legale (重要事項説明 jūyō jikō setsumei): un agente autorizzato illustra l'immobile e i suoi rischi prima della firma.
• 5. Contratto (売買契約 baibai keiyaku) + caparra (手付金): firma e caparra del 5-10 %.
• 6. Finanziamento e verifiche: approvazione del mutuo, titolo, servitù e verifica del condominio.
• 7. Saldo e consegna (決済・引渡し kessai / hikiwatashi): pagamento del saldo, chiavi.
• 8. Registrazione (登記 tōki): lo shihō shoshi registra il titolo presso il Legal Affairs Bureau.

Mettere in sicurezza ogni passo

• L'intero contratto è in giapponese: faccia tradurre e spiegare ogni clausola.
• La 重要事項説明 (informativa legale) è obbligatoria, non compri mai senza.
• Verifichi la zonizzazione e 再建築不可 (ricostruzione non consentita) prima dell'offerta.
• Non residente: organizzi un procuratore e il pagamento (spesso in contanti).

Cosa raccogliere

• Identità: passaporto; carta di residenza (在留カード) se vive in Giappone.
• Non residente: una dichiarazione giurata (宣誓供述書) certificata sostituisce la prova di domicilio e il sigillo.
• Residente: sigillo registrato (実印) + certificato (印鑑証明) e prova di domicilio (住民票).
• Fondi: prova di finanziamento (estratti conto, approvazione del mutuo).

Buono a sapersi

• I documenti stranieri richiedono spesso una traduzione in giapponese.
• Il My Number è richiesto ai residenti (fisco).
• Lo shihō shoshi verifica e prepara l'atto di registrazione.

Il dettaglio delle spese di acquisto

Oltre al prezzo, preventivi ≤ 6 % di spese di acquisto. La provvigione legale dell'agenzia è del 3 % del prezzo + 60.000 ¥, più il 10 % di imposta sui consumi. L'imposta di registrazione e licenza è dello 0,4 % sul trasferimento del terreno e del 2 % sull'edificio. L'imposta di acquisizione (fudōsan shutoku zei) è il 3 % del valore catastale di un immobile residenziale.

Le imposte ricorrenti

• Imposta sugli immobili (kotei shisan zei): circa 1,4 % l'anno del valore catastale.
• Imposta di pianificazione urbana: fino allo 0,3 % in certe zone.
• La base imponibile è il valore catastale, di norma inferiore al prezzo di mercato.
• Onorari dello shihō shoshi: 100.000-300.000 ¥, pagati una volta all'acquisto.

Chi può ottenere un prestito?

I residenti permanenti e i coniugi di cittadini giapponesi ottengono mutui standard ai tassi migliori (~0,3-1,5 % variabile). Senza residenza permanente è ancora possibile tramite banche «amichevoli con gli stranieri»: SMBC Prestia (senza residenza permanente, senza garante, assistenza in inglese), SBI Shinsei, Suruga, Resona, di norma con un visto di lavoro stabile, 3+ anni in Giappone, reddito ≥ 3-5 M¥, allo 0,8-1,4 %. Il programma Flat 35 è in pratica per cittadini e residenti permanenti.

Non residenti: la via stretta (non un mutuo fisso all'italiana)

Le banche al dettaglio giapponesi non prestano dall'estero. Finanziatori specializzati: es. Yen Loans (licenza di Tokyo) si rivolgono ai non residenti: nessun visto giapponese, nessuno stipendio in yen, domanda a distanza possibile. Non è «il mutuo giapponese all'1 %»: un prodotto per investitori, più caro e selettivo. Altre vie a seconda del Paese: Tokyo Star Bank, UOB / ORIX Asia.

• Tipo: solo appartamenti (マンション) costruiti dopo il 1990. Case, kominka, machiya, ryokan, interi edifici: rifiutati.
• Posizione: focus principale = 23 quartieri di Tokyo; fuori Tokyo, di norma ≤ 10 min a piedi (~800 m) da una stazione.
• Rapporto prestito/valore: fino al 60 % per la locazione a lungo termine, spesso 50 % per seconda casa / affitto breve; sul valore di perizia, non sul prezzo richiesto. Preventivi 40-50 % di anticipo + ≤ 6 % di spese di acquisto.
• Tasso variabile: TIBOR a 1 mese + margine (es. ~3,50 % → totale ~4,5-5 %). Nessun tetto al rialzo, solo un pavimento allo 0 %. Rata spesso stabilizzata per 12 mesi, poi piano ricalcolato ogni anno. Strutturalmente più rischioso di un mutuo fisso italiano; anche lo yen può muoversi rispetto all'euro.
• Costi tipici: impegno + perizia anticipati, ~2 % di istruttoria, riserva di 3-6 rate, gestione annuale, penali di estinzione anticipata nei primi 3 anni.
• Ha senso soprattutto se dispone già di un anticipo consistente e vuole un appartamento liquido a Tokyo. Altrimenti i contanti (o rifinanziare un immobile in Italia) restano più semplici. Ottenga rapporto, tasso e idoneità per iscritto prima del contratto di acquisto.

Il garante legale dell'acquisto

Lo shihō shoshi (司法書士) è il professionista autorizzato che rende il suo acquisto legalmente definitivo. Il giorno del saldo (決済) verifica l'identità delle parti e il titolo, prepara l'atto, poi esegue la registrazione (登記) presso il Legal Affairs Bureau (法務局): l'iscrizione ufficiale della sua proprietà.

In pratica

• Onorari: 100.000-300.000 ¥, pagati una volta all'acquisto.
• Indipendente da venditore e agente: mette in sicurezza l'operazione.
• Per un non residente, si coordina con il suo procuratore.

Le insidie più comuni

• Comprare solo perché il prezzo è basso (akiya, 1 ¥…).
• Ignorare lo stato antisismico (ante 1981) e le termiti.
• Dimenticare che il terreno conta più della casa.
• Sottovalutare le spese di acquisto (≤ 6 %) e una riserva di liquidità.
• Ignorare la zonizzazione, 再建築不可 e il regolamento condominiale.
• Firmare un contratto giapponese senza traduzione o 重要事項説明.

Il metodo giusto

• Confrontare più immobili simili.
• Chiedere più preventivi di ristrutturazione (130-150 % della stima).
• Documentare ogni passo (foto, note, fatture).
• Costruire una squadra: agente, impresa (工務店), commercialista (税理士), shihō shoshi.

Abitarci o farlo lavorare

Tre grandi strade. Casa (principale o vacanze): uso personale, attenzione a manutenzione e distanza. Locazione a lungo termine: la più stabile, gestibile a distanza tramite una società di gestione (~5 % del canone). Gestione turistica (Airbnb/minpaku): la più redditizia nelle città turistiche, ma la più regolamentata (180 notti, zonizzazione, regolamento condominiale).

Rendimenti e realtà

• Rendimento lordo: ~3,6 % a Tokyo, ~4,3 % a Osaka; netto = 55-70 % del lordo (imposte, gestione, sfitto).
• Centro di Tokyo 2,5-3,5 %; quartieri esterni 4,5-5,2 %. Periferia di Osaka 6-7 %.
• Gli edifici si deprezzano (il valore sta nel terreno): una casa in legno si ammortizza in ~22 anni, e un immobile vecchio può essere ammortizzato in 4 anni per ridurre le imposte.
• Un rendimento regionale alto può ingannare se i prezzi scendono e lo sfitto tocca il 15 %.

Un mercato favorevole nel 2026

Il mercato residenziale giapponese unisce prezzi ancora accessibili fuori dall'ipercentro, tassi bassi e una solida domanda locativa nelle grandi città. A Tokyo il prezzo medio di una casa ha raggiunto circa 91 M¥ nel 2025 (+10,7 % su base annua), spinto da un'offerta nuova limitata e dall'aumento dei costi di costruzione. Gli acquirenti stranieri raggiungono il 19 % nei quartieri centrali (Chiyoda, Minato, Shibuya).

Dove trovare rendimento

• I rendimenti sono spesso più interessanti a Osaka, Fukuoka o Sapporo che a Tokyo.
• Un mercato liquido e sicuro; la gestione si può delegare, anche a distanza.
• Lo yen debole offre uno sconto valutario agli acquirenti in euro.
• Attenzione al deprezzamento dell'edificio: il valore sta soprattutto nel terreno.

Tre regimi, tre strategie

La legge sul Minpaku (住宅宿泊事業法, 2018) consente l'affitto breve quasi ovunque ma lo limita a 180 notti l'anno. Il Tokku Minpaku (特区民泊, zone strategiche come Osaka o Ōta-ku a Tokyo) toglie il tetto (365 g) ma impone un soggiorno di 2-9 notti e 25 m² minimo, e le zone sono limitate (Osaka non accetta più nuove domande dal 2026). Il Ryokan (旅館業法) apre 365 g senza tetto né soggiorno minimo, consentito in quasi tutte le zone tranne le zone residenziali esclusive (低層住居専用地域). In ogni caso, verifichi la zonizzazione in comune prima di comprare e, a seconda della città, 180 notti di minpaku classico possono già bastare per essere redditizi.

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Verificare prima di comprare

• La zonizzazione consente la gestione prevista? (zona residenziale esclusiva = niente 365 giorni)
• Il regolamento condominiale vieta i soggiorni brevi?
• Forte domanda a Kyoto, Osaka, Tokyo e nelle aree turistiche.
• Con il Minpaku, un gestore autorizzato deve gestire se il proprietario è assente.

Perché puntare sugli studenti

I monolocali (1R/1K) vicino alle università registrano alcuni dei rendimenti più alti del mercato, sostenuti da una domanda studentesca costante. Una share house (co-living organizzato) somma più canoni sotto lo stesso tetto e attira studenti e giovani lavoratori, soprattutto a Tokyo e Osaka. Gli investitori stranieri puntano di norma a un 4,5-5 % lordo minimo; nella periferia di Osaka, un 6-7 % lordo è raggiungibile.

Vantaggi e vincoli

• + : rendimento più alto, sfitto attenuato (più inquilini).
• − : gestione più attiva (turnover, pulizia delle aree comuni, regole della casa).
• Verifichi zonizzazione e regolamento condominiale (alcuni vietano co-living/gestione).
• Spesso affidata a un gestore specializzato in share house.

Delegare per investire da lontano

Dall'estero, una società di gestione (管理会社) è il suo referente: ricerca degli inquilini, incasso dei canoni, verbali, piccole riparazioni, rapporti con il condominio. Preventivi ~5 % del canone per il lungo termine. Per l'affitto breve (Airbnb), un gestore specializzato si occupa di pulizie, check-in, messaggi e ottimizzazione dei prezzi (spesso 10-20 % dei ricavi).

La rete da costruire

• 管理会社 (gestione), 工務店 (impresa/artigiano), 税理士 (commercialista), 司法書士 (atti).
• Un rappresentante fiscale (納税管理人) è obbligatorio per un non residente.
• Tenga una riserva di liquidità per gli imprevisti.
• Centralizzi preventivi, fatture e messaggi in un unico fascicolo.

Tre logiche di investimento

Osaka: un appartamento di periferia (manshon) punta a un rendimento lordo del 4-7 %, in un mercato liquido e ad alta domanda. Kyoto: una machiya ristrutturata unisce valore patrimoniale e gestione turistica, ma il minpaku è lì strettamente regolamentato (verifichi zona e licenza). Nagano / Hakuba: uno chalet o appartamento di montagna per l'affitto stagionale sciistico, con ospiti internazionali e forte stagionalità.

Cosa mostrano i casi

• Un rendimento regionale alto si paga in gestione e stagionalità.
• Il patrimonio (Kyoto) protegge il valore ma vincola la gestione.
• Cifre indicative: ogni progetto è analizzato caso per caso; lo facciamo con lei.

Prima di comprare / prima dei lavori

• Prima di comprare: posizione, mappa dei rischi, zonizzazione e 再建築不可, struttura, titolo e un budget complessivo (agenzia, imposte, registrazione, 司法書士, assicurazione, banca, cambio, lavori, arredi).
• Prima dei lavori: più preventivi, stato di struttura e tetto, adeguamento antisismico, budget 130-150 % della stima.

Prima di affittare / prima di rivendere

• Prima di affittare: scegliere il regime (Minpaku / Tokku / Ryokan o lungo termine), assicurazione, società di gestione, conformità.
• Prima di rivendere: imposta sulla plusvalenza (possesso < 5 anni = aliquota più alta), mercato locale, tempistica.
• Documentare ogni passo (foto, note, fatture) in un unico fascicolo.

Breve termine contro lungo termine

La plusvalenza immobiliare (譲渡所得) è tassata in base al periodo di possesso, valutato al 1° gennaio dell'anno di vendita. Breve termine (≤ 5 anni): circa il 39 % (nazionale + locale). Lungo termine (> 5 anni): circa il 20 %. Tenere per più di 5 anni riduce quindi nettamente l'imposta alla rivendita.

Ridurre l'imposta

• Agevolazione specifica possibile sulla residenza principale.
• I costi di acquisizione e ristrutturazione aumentano il valore di carico.
• Dichiarazione obbligatoria, anche per un non residente (tramite un rappresentante fiscale).
• La convenzione contro le doppie imposizioni tra il suo Paese e il Giappone evita la doppia tassazione.

Il ruolo centrale del CoE

Il Giappone non ha un visto unico: a ogni situazione corrisponde uno status di residenza. La chiave di volta è il Certificate of Eligibility (CoE), richiesto in Giappone dal datore di lavoro o dallo sponsor, poi convertito in visto in consolato (5-7 giorni lavorativi). Il CoE richiede 1-3 mesi: nel 2026 i calendari sono saturi, quindi cominci 3-4 mesi prima della partenza.

I principali status

• Lavoro (Engineer / Specialist in Humanities / International Services): datore di lavoro sponsor.
• Studente: scuola di lingua o università; lavoro part-time consentito (28 h/settimana).
• Attività culturali / designate: arti, cucina, arti marziali (attività non retribuita).
• Coniuge di cittadino giapponese o di residente, working holiday (under 30), nomade digitale.
• Highly Skilled Professional: sistema a punti, corsia preferenziale verso la residenza permanente.
• Business Manager / investitore: creare e dirigere una società (vedi la scheda dedicata più avanti).

Riforma 2026: il visto Engineer/Specialist richiede ora conoscenza del giapponese (JLPT N2) o un valore economico tangibile.

Cosa richiede la riforma del 16 ottobre 2025

L'ordinanza pubblicata il 10 ottobre 2025, in vigore dal 16, ha cambiato la natura del visto: la vecchia soglia di 5 M¥ (o 2 dipendenti) è storia. Una domanda deve ora soddisfare TUTTE le condizioni seguenti:

• Capitale di almeno 30 M¥ (≈ 185.000 €), realmente versato nella società; può essere usato per comprare gli immobili che gestisce.
• Almeno un dipendente a tempo pieno: un cittadino giapponese o un residente con diritto di lavoro senza restrizioni (residente permanente, coniuge di cittadino giapponese…). Un dipendente straniero con visto di lavoro ordinario non conta.
• Esperienza o titolo di studio: almeno 3 anni di gestione d'impresa, o una laurea magistrale in management.
• Giapponese: un livello alto (equivalente JLPT N2) è richiesto al richiedente o a un dipendente a tempo pieno.
• Business plan verificato da un professionista certificato in Giappone (consulente PMI 中小企業診断士 o revisore 公認会計士).
• Un ufficio fisico dedicato: un indirizzo di comodo o un angolo della guesthouse non basta.

Misura transitoria: gli status concessi prima della riforma si rinnovano con le vecchie regole fino al 15 ottobre 2028.

Dall'acquisto al visto, in pratica

• 1. Costituire la società: una GK (合同会社) o una KK (株式会社), capitale di almeno 30 M¥, contratto di locazione dell'ufficio a nome della società.
• 2. Comprare gli asset tramite la società: le case, il ryokan (旅館) o il piccolo hotel, idealmente con la licenza di alloggio (旅館業 o 簡易宿所) già in essere o ottenibile.
• 3. Assumere e gestire davvero: un dipendente dichiarato, previdenza, contabilità, ricavi. L'immigrazione giudica i risultati, non le intenzioni.
• 4. Rinnovare: uno status di un anno all'inizio, poi 1 / 3 / 5 anni a seconda della salute del dossier (risultati, stipendi pagati, imposte in regola). Una scatola vuota viene rifiutata al rinnovo.

Orizzonte di lungo periodo: la residenza permanente richiede in genere 10 anni di residenza (esistono scorciatoie con il sistema a punti HSP); la naturalizzazione è possibile dai 5 anni. Con 42,7 milioni di visitatori nel 2025, una struttura ben posizionata e ben gestita può reggere questo dossier.

Per chi è, e per chi non è

• Una sola guesthouse raramente basta: tra lo stipendio del dipendente (circa 3 M¥ l'anno con i contributi), l'ufficio, il commercialista e le licenze, l'impresa deve generare ricavi reali per convincere l'immigrazione, e per pagare lei.
• Il profilo giusto: un portafoglio di più case per affitti brevi, un ryokan, un piccolo hotel, o un'attività mista (gestione, ristrutturazione, rivendita) che gestisce sul posto.
• Vuole solo possedere e soggiornare? Non serve alcun visto per comprare: resti non residente e visiti come turista (90 giorni senza visto).
• Nessun visto è mai garantito: faccia validare la struttura da un 行政書士 (gyōsei shoshi) specializzato in immigrazione PRIMA di comprare, non dopo.

Per chi è?

Lanciato nel 2024, il visto per nomadi digitali consente un soggiorno di 6 mesi ai lavoratori da remoto stranieri impiegati o incaricati fuori dal Giappone. Richiede un reddito annuo di circa 10 M¥ (~60.000 €) e un'assicurazione sanitaria privata per il soggiorno. Non rilascia una carta di residenza (zairyū) e, allo stato attuale, non apre alcuna residenza fiscale giapponese: un modo ideale per «testare» il Paese.

Punti di attenzione

• Non rinnovabile subito: prevedere un intervallo prima di una nuova domanda.
• Nessuna iscrizione all'assicurazione sanitaria nazionale né al registro dei residenti.
• Ottimo prima di un progetto di acquisto o di un visto a più lungo termine.

Come ottenerla

La residenza permanente (eijūken) porta grande libertà: niente più rinnovi di status, credito più facile, libera scelta del lavoro. La via standard richiede 10 anni di residenza continuativa, di cui almeno 5 con un visto idoneo; la via del coniuge, 3 anni di matrimonio + 1 anno in Giappone; i profili altamente qualificati (HSP) possono ottenerla in 1-3 anni.

Regole più severe nel 2026-2027

• Rispetto rigoroso di imposte e contributi sociali: ogni inadempienza può portare alla revoca.
• Da aprile 2027, passare alla residenza permanente da un visto di lavoro richiederà un visto di 5 anni (anziché 3).
• Fedina pulita e stabilità di reddito attese.

Quanto preventivare al mese

Un lavoratore o nomade single vive comodamente con 1.500-2.500 €/mese a seconda della città. Un monolocale 1K in periferia: 80.000-120.000 ¥ (500-750 €); una share house: 50.000-70.000 ¥. Trasporti con Suica/PASMO: 10.000-15.000 ¥. Cibo: 40.000-60.000 ¥ alternando konbini, ramen e supermercato. Osaka costa il 15-25 % meno di Tokyo, Fukuoka ancora meno.

Le spese di ingresso che sorprendono

• Per affittare, preventivi 4-6 mesi di canone: deposito (shikikin), buonuscita (reikin), agenzia, garante, assicurazione.
• Sanità: un sistema tra i migliori al mondo; l'assicurazione nazionale copre ~70 %.
• Lo yen debole continua a favorire i budget in euro.

Come viene tassato

Oltre 183 giorni di soggiorno abituale, diventa residente fiscale giapponese ed è in linea di principio tassato sul reddito mondiale. La scala nazionale è progressiva dal 5 al 45 %, più un'imposta locale di residenza di circa il 10 % e una sovrattassa di ricostruzione del 2,1 %. Un dipendente espatriato con visto di lavoro è di norma residente fiscale dall'arrivo.

Lo status di «residente non permanente»

• Per i primi 5 anni, un «residente non permanente» è tassato in Giappone solo sui redditi di fonte giapponese (e sulle rimesse).
• Uno status fiscalmente favorevole all'inizio di un'espatriazione.
• Contributi Shakai Hoken (sanità, pensione, disoccupazione) ≈ 15 % dello stipendio, quota del lavoratore.

Una doppia protezione

L'Italia ha una convenzione contro le doppie imposizioni con il Giappone e un accordo di sicurezza sociale in vigore: una volta che la residenza fiscale passa in Giappone, non paga più l'imposta sul reddito in Italia salvo che sui redditi di fonte italiana (canoni, dividendi di azioni italiane), e i contributi versati nei due Paesi si coordinano, con mantenimento del regime di origine in caso di distacco temporaneo. La Svizzera ha accordi equivalenti. Verifichi le regole del suo Paese con un commercialista prima di trasferirsi.

Cosa cambia per lei

• Redditi di fonte italiana: restano tassabili in Italia secondo regole proprie.
• Distacco: il regime previdenziale di origine può essere mantenuto per un tempo limitato.
• Pensione: i contributi versati in Giappone possono essere conteggiati.
• Una strutturazione preventiva evita brutte sorprese da entrambe le parti.