I 23 quartieri di Tokyo: dove comprare casa nel 2026

I 23 quartieri di Tokyo classificati per prezzo del terreno nel 2026

L’unica cifra davvero confrontabile fra un quartiere e l’altro è il prezzo ufficiale del terreno residenziale pubblicato ogni anno dallo Stato giapponese. La tabella seguente riporta il chika kōji (chika kōji, prezzo fondiario ufficiale pubblicato) al 1° gennaio 2026, l’aumento su base annua, la popolazione registrata all’anagrafe alla stessa data e la sua variazione annuale. Nessuno di questi numeri è una stima: vengono dalla Direzione delle finanze della Metropoli di Tokyo e dalla Divisione statistica metropolitana.

Quartiere	Terreno residenziale (yen/m²)	Equivalente (€/m²)	Aumento 2026	Popolazione	Variazione della popolazione
Chiyoda (Chiyoda-ku)	3.631.400	19.953	+10,7 %	69.139	+0,44 %
Minato (Minato-ku)	3.013.700	16.559	+16,6 %	269.877	+0,78 %
Chuo (Chūō-ku)	1.930.000	10.604	+13,8 %	191.015	+1,93 %
Shibuya (Shibuya-ku)	1.874.100	10.297	+11,0 %	230.880	-0,23 %
Bunkyo (Bunkyō-ku)	1.448.100	7.957	+13,8 %	236.981	+0,70 %
Meguro (Meguro-ku)	1.404.500	7.717	+13,7 %	282.607	+0,43 %
Taito (Taitō-ku)	1.320.800	7.257	+14,2 %	217.512	+0,66 %
Shinagawa (Shinagawa-ku)	1.244.100	6.836	+13,9 %	415.644	+0,69 %
Shinjuku (Shinjuku-ku)	1.131.600	6.218	+11,2 %	355.125	+0,68 %
Toshima (Toshima-ku)	912.100	5.012	+12,9 %	296.129	+0,50 %
Nakano (Nakano-ku)	782.700	4.301	+9,0 %	343.794	+0,72 %
Setagaya (Setagaya-ku)	779.900	4.285	+7,0 %	928.666	+0,59 %
Kita (Kita-ku)	742.000	4.077	+11,6 %	367.432	+1,48 %
Arakawa (Arakawa-ku)	718.700	3.949	+11,8 %	224.784	+1,13 %
Suginami (Suginami-ku)	703.200	3.864	+8,2 %	582.636	+0,95 %
Koto (Kōtō-ku)	661.500	3.635	+11,9 %	543.193	+0,28 %
Ota (Ōta-ku)	647.600	3.558	+7,9 %	745.048	+0,61 %
Sumida (Sumida-ku)	613.300	3.370	+13,2 %	288.833	+0,53 %
Itabashi (Itabashi-ku)	553.600	3.042	+8,5 %	583.528	+0,80 %
Nerima (Nerima-ku)	480.500	2.640	+6,2 %	750.559	+0,62 %
Edogawa (Edogawa-ku)	441.100	2.424	+5,7 %	697.414	+0,55 %
Adachi (Adachi-ku)	410.800	2.257	+6,3 %	703.369	+0,73 %
Katsushika (Katsushika-ku)	387.500	2.129	+5,6 %	472.558	+0,56 %
Media dei 23 quartieri	856.400	4.705	+9,0 %	9.796.723	+0,68 %

Tre risultati saltano all’occhio, e guidano tutto quello che segue.

• Lo scarto è di 9,4 a 1 fra il quartiere più caro (Chiyoda) e il più economico (Katsushika). Parlare del «prezzo degli immobili a Tokyo» non ha quindi alcun senso pratico: con lo stesso budget compra un monolocale in centro oppure un lotto per una casa a schiera a est.
• Tutti i 23 quartieri sono saliti, senza eccezioni, per il quinto anno di fila, e il ritmo accelera: +9,0 % in media per il terreno residenziale contro +7,9 % l’anno precedente. Sui 1.530 punti di rilevazione confrontabili dentro i 23 quartieri, 1.530 sono saliti. Nemmeno uno è sceso.
• I quartieri più cari non sono sempre quelli che salgono più in fretta: Minato guida con +16,6 %, ma Taito (+14,2 %) e Shinagawa (+13,9 %) battono Chiyoda (+10,7 %) e Shibuya (+11,0 %). I quartieri orientali restano indietro: Katsushika +5,6 %, Edogawa +5,7 %.

Se il Giappone è nuovo per Lei, cominci dalla nostra guida completa per comprare casa in Giappone: espone i passaggi, i documenti e i tempi di un acquisto fatto dall’estero. Per il quadro nazionale, la nostra analisi dei prezzi immobiliari giapponesi nel 2026 ricolloca Tokyo in un Paese in cui la maggior parte delle prefetture è piatta.

Come leggere questi prezzi, e che cosa non dicono

Il chika kōji è una valutazione ufficiale: la commissione di stima fondiaria del Ministero del Territorio, delle Infrastrutture, dei Trasporti e del Turismo (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT) seleziona dei punti di riferimento, li fa valutare al 1° gennaio e pubblica il risultato a marzo. Per la sola Metropoli di Tokyo, l’edizione 2026 copre 2.602 punti, di cui 1.663 residenziali. È il dato gratuito più solido di cui disponga un acquirente straniero.

In Giappone il valore sta nel terreno

Gli acquirenti occidentali ragionano in prezzo al metro quadro di superficie abitabile. In Giappone l’edificio è un bene che si consuma: una casa in legno viene ammortizzata in 22 anni ai fini fiscali, e il mercato la azzera molto prima che diventi inutilizzabile. Il meccanismo è spiegato in perché le case giapponesi perdono valore mentre il terreno lo conserva. Conseguenza pratica: in un quartiere a 780.000 yen al metro quadro di terreno, due case identiche che insistono su 80 m² e su 45 m² di terreno non valgono la stessa cifra, a prescindere dal loro stato.

La media di un quartiere non è un prezzo d’acquisto

• Non Le dà il prezzo di un appartamento. In un condominio compra solo una quota del terreno, diluita per il numero di unità. Una torre di 400 appartamenti su 2.000 m² trasforma un terreno inaccessibile in un biglietto d’ingresso abbordabile: è tutto il senso del nostro articolo sulle tower mansion di Tokyo.
• La media nasconde lo scarto interno al quartiere. Fra un indirizzo a 4 minuti da una stazione servita dagli espressi e la stessa via a 18 minuti, la differenza supera spesso quella fra due quartieri. Il nostro studio su comprare vicino a una stazione della linea Yamanote mostra quanto la stazione pesi più del nome del quartiere.
• Ignora l’edificio. Le spese condominiali e il fondo di riserva per le riparazioni possono divorare un terzo del canone su una piccola unità datata. Lo quantifichiamo nel nostro articolo sulle spese condominiali giapponesi.

Le quattro Tokyo: leggere la mappa in un minuto

I 23 quartieri si dividono in quattro famiglie coerenti. I cinque quartieri centrali formano una categoria statistica ufficiale (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya) con una media di 2.138.700 yen al metro quadro (11.751 €) e un rialzo del 13,0 % nel 2026. Gli altri diciotto, raggruppati sotto l’etichetta ufficiale «altri quartieri», stanno a 692.000 yen al metro quadro (3.802 €) e a +8,5 %.

Famiglia	Quartieri	Terreno residenziale (yen/m²)	Che cosa compra davvero	Adatta soprattutto a
Il centro	Chiyoda, Minato, Chuo, Shibuya, Shinjuku	Da 1.131.600 a 3.631.400	Condomini e torri, raramente terreno	Conservazione del capitale e liquidità, non rendimento
L’ovest residenziale	Meguro, Shinagawa, Nakano, Setagaya, Suginami, Ota	Da 647.600 a 1.404.500	Case a schiera, appartamenti per famiglie	Locazione stabile di lungo periodo, casa futura
Il nord	Bunkyo, Taito, Toshima, Kita, Arakawa, Itabashi, Nerima	Da 480.500 a 1.448.100	Monolocali e unità 1K vicino alle linee	Rendimento locativo con un budget contenuto
La pianura orientale	Koto, Sumida, Edogawa, Adachi, Katsushika	Da 387.500 a 661.500	Il biglietto d’ingresso più basso dei 23	Primo acquisto, se accetta l’esposizione alle alluvioni

L’unica parte del Giappone che non si sta svuotando

Al 1° gennaio 2026 i 23 quartieri contavano 9.796.723 residenti, in aumento dello 0,68 % su base annua, mentre il Paese nel suo insieme continua a perdere abitanti. È questo dato strutturale a giustificare il fatto di pagare Tokyo più del resto del Giappone, e lo trattiamo nel nostro articolo sulla demografia giapponese e il mercato immobiliare. Nel dettaglio, Chuo è cresciuta dell’1,93 %, Kita dell’1,48 %, Arakawa dell’1,13 %. Un solo quartiere ha perso residenti: Shibuya, a -0,23 %, il che non è un segno di debolezza (il suo terreno è salito dell’11,0 %) ma un promemoria: il prezzo segue l’uso commerciale quanto il numero di abitanti.

La densità completa il quadro: Toshima ospita 22.762 residenti per chilometro quadrato, Chiyoda solo 5.930. Un quartiere denso è un mercato degli affitti profondo, con un ricambio rapido degli inquilini, e per un proprietario non residente di solito questo conta più del prestigio.

Questa pagina mette a confronto i quartieri fra loro. Se la Sua domanda è piuttosto «conviene investire a Tokyo oppure altrove in Giappone», la risposta sta nella nostra analisi dedicata: investire a Tokyo, rendimenti reali e budget.

All'interno della metropoli stessa, dove si trovano le case vuote e perché raramente costano poco è spiegato nella nostra guida sulle akiya a Tokyo.

Che cosa compra davvero il Suo budget, quartiere per quartiere

Il modo più onesto di rendere concreti questi prezzi è calcolare il solo terreno per un lotto di 60 m², l’impronta standard di una casa a schiera di Tokyo. Le cifre qui sotto sono una semplice moltiplicazione dei prezzi ufficiali: non comprendono né l’edificio né le spese di transazione.

Quartiere	Solo terreno, 60 m²	In euro
Chiyoda	217.884.000 yen	1.197.165
Minato	180.822.000 yen	993.527
Media dei 23 quartieri	51.384.000 yen	282.330
Setagaya	46.794.000 yen	257.110
Koto	39.690.000 yen	218.077
Nerima	28.830.000 yen	158.407
Katsushika	23.250.000 yen	127.747

Con un budget inferiore a 200.000 €, una casa indipendente dentro i 23 quartieri è fuori portata quasi ovunque, e questo prima ancora di costruire qualsiasi cosa. Ecco perché il prodotto d’ingresso a Tokyo è un appartamento, e il più delle volte un monolocale.

Conteggio sul campo: che cosa contiene davvero il segmento accessibile

Il 13 agosto 2026 abbiamo contato gli appartamenti in vendita nei 23 quartieri sul portale della federazione nazionale dei professionisti immobiliari: 1.723 annunci, di cui 592 sotto i 35 milioni di yen e a meno di 10 minuti a piedi da una stazione. Leggendone 200 uno per uno, il 22,5 % era stato costruito nel 1990 o dopo: quindi all’incirca da 100 a 170 unità in tutta Tokyo soddisfano insieme prezzo, distanza ed età. Il profilo mediano di quel campione è inequivocabile: 24,2 m², costruito nel 1984, 19.800.000 yen (108.791 €), struttura in cemento armato nel 96 % dei casi.

Questo segmento non è «il Suo appartamento a Tokyo»: è il monolocale da investimento, lo stesso prodotto a cui mirano gli investitori giapponesi. Lo sappia prima di costruire su questo budget un progetto di casa per le vacanze. Per il confronto con una vera casa di famiglia, il nostro articolo su comprare un appartamento manshon in Giappone (mansion, condominio in cemento armato) tratta le tipologie, le spese e le verifiche.

Due date filtrano tutto: il 1981 e il 1990

Nello stesso campione, il 61 % delle unità è posteriore al 1982 contro il 22,5 % costruito dopo il 1990. Nessuna delle due soglie è cosmetica. Lo shin taishin (shin-taishin, nuovo standard antisismico) si applica ai permessi rilasciati dal giugno 1981 e determina assicurazione, rivendita e tranquillità: veda il nostro articolo sullo standard sismico del 1981. La soglia del 1990 è quella usata dai pochi istituti aperti agli stranieri.

Il finanziamento non La seguirà, e comprare non dà alcun visto

Due regole che nessun quartiere può cambiare. I mutui giapponesi sono riservati a chi risiede e lavora come dipendente in Giappone; la manciata di banche aperte ai non residenti si ferma fra il 50 e il 70 % del valore e pretende un profilo solido, come spiega il nostro articolo sui mutui in Giappone per stranieri. In pratica un acquirente non residente paga in contanti. E comprare un immobile non dà alcun diritto di soggiorno: il punto è sviluppato in comprare una casa in Giappone senza visto.

Una volta ristretta la rosa a due o tre quartieri, la domanda diventa il prezzo al metro quadro effettivamente pagato e il budget totale: lo smontiamo con i numeri nella nostra guida per comprare un appartamento a Tokyo, compreso il costo completo con le spese e i tempi di un acquisto gestito dall’estero.

Prima di scegliere il quartiere, calcoli il mese successivo all'acquisto: il nostro studio su quanto costa vivere a Tokyo presenta il bilancio ufficiale voce per voce, l'affitto a parità di superficie e le spese che un proprietario sostiene per un appartamento di 60 m².

Se anche Katsushika supera il vostro budget, il passo successivo è fuori dai quartieri: la nostra guida alla periferia di Tokyo per comprare casa confronta Kanagawa, Saitama e Chiba città per città, con prezzi dei terreni e tempi di treno.

Affitti brevi: decide il quartiere, non Lei

È la parte di Tokyo più fraintesa, e quella in cui sbagliare costa di più. La legge nazionale jūtaku shukuhaku jigyō-hō (jūtaku shukuhaku jigyō法, legge sugli alloggi privati) consente fino a 180 notti l’anno previa notifica. Ma al di sopra si aggiungono due serrature, e per operare legalmente devono essere aperte entrambe.

1. Il regolamento di condominio. Più di nove edifici di Tokyo su dieci vietano l’attività, e il regolamento tipo nazionale è stato modificato perché ogni edificio debba dichiarare esplicitamente la propria posizione. Un annuncio che non dice nulla va letto come un rifiuto finché il regolamento non viene esibito.
2. L’ordinanza del quartiere. Ogni quartiere può limitare dove e quando si opera. In pratica la maggior parte vieta le notti infrasettimanali nelle zone residenziali, il che riduce le 180 notti teoriche a un tetto effettivo più vicino alle 100 notti, solo fine settimana e vacanze scolastiche.

La tabella seguente riassume l’ultima raccolta ufficiale di quelle ordinanze, pubblicata dall’Agenzia giapponese del Turismo (Kankōchō, Kankō-chō). Attenzione: quella raccolta è datata 1° aprile 2021 e diversi quartieri ne hanno rivisto il testo da allora. Dà la struttura delle restrizioni, non lo stato di oggi: verifichi sempre la pagina del quartiere prima di firmare.

Tipo di restrizione	Quartieri interessati (raccolta ufficiale 2021)	Effetto pratico
Giorni feriali vietati in tutto il quartiere	Chuo, Koto, Shinagawa, Meguro, Taito, Arakawa	Attività solo nel fine settimana, indirizzo centrale o meno
Giorni feriali vietati nelle zone residenziali	Shinjuku, Bunkyo, Setagaya, Nakano, Suginami, Nerima, Adachi, Itabashi	Tutto dipende dalla zonizzazione del lotto, da verificare prima di fare un’offerta
Finestre stagionali o legate al calendario scolastico	Minato, Shibuya	Periodi di attività legati all’anno scolastico
Restrizione legata al modello di gestione	Chiyoda, Ota	La gestione senza host sul posto è la più limitata
Nessuna restrizione di zona o di periodo registrata	Toshima, Sumida, Kita, Katsushika, Edogawa	Il regolamento di condominio diventa l’unica serratura

Due precisazioni che la tabella non può contenere: a Taito il divieto infrasettimanale riguarda solo gli annunci senza un gestore sul posto, e a Shinagawa le zone commerciali e commerciali di vicinato restano fuori dalla restrizione. È questo livello di sfumatura a decidere, su un indirizzo preciso, fra una previsione a 100 notti e una a 180.

Un esempio verificato sulla fonte ufficiale: a Shinjuku l’attività è vietata dal lunedì a mezzogiorno al venerdì a mezzogiorno nelle zone esclusivamente residenziali, mentre altrove nel quartiere le 180 notti legali restano utilizzabili. Il quartiere impone inoltre un avviso scritto ai vicini sette giorni prima del deposito della notifica. È esattamente il livello di dettaglio che Le serve, quartiere per quartiere, prima di costruire qualsiasi previsione.

Se il reddito da affitto breve è lo scopo del Suo acquisto, la vera domanda è la licenza più che il quartiere: il nostro confronto fra la licenza minpaku da 180 giorni (minpaku, affitto breve secondo la legge sugli alloggi privati) e la licenza ryokan da 365 giorni (ryokan gyō-hō, legge alberghiera) spiega perché gli operatori seri puntano alla seconda. La domanda c’è di sicuro: il Giappone ha accolto 42,7 milioni di visitatori nel 2025, un record assoluto. I nostri numeri città per città sono raccolti in i rendimenti Airbnb in Giappone città per città.

Esempio concreto: un monolocale di 24 m² a 19,8 milioni di yen

Prenda l’unità mediana del nostro conteggio sul campo: un monolocale di 24,2 m² costruito nel 1984, a dieci minuti da una stazione, in vendita a 19.800.000 yen (108.791 €) in un quartiere del nord o dell’est. Ecco il budget completo, poi il rendimento a seconda del canone effettivamente ottenuto.

Il budget d’ingresso

• Prezzo richiesto: 19.800.000 yen (108.791 €)
• Spese di transazione, al massimo il 6 % del prezzo (imposta di registro, imposta di acquisizione, provvigione d’agenzia, shihō shoshi, shihō shoshi, scrivano giudiziario incaricato della registrazione catastale): 1.188.000 yen (6.527 €). Il dettaglio voce per voce è nel nostro articolo sulle spese d’acquisto di un immobile in Giappone.
• Contante totale necessario: 20.988.000 yen, ossia 115.319 €.

Il rendimento, a seconda del canone

Il canone di un monolocale di questa dimensione varia del doppio fra l’est e il centro. Invece di citare una cifra sola, ecco la sensibilità, al netto dei costi di gestione.

Canone mensile	Reddito annuo	Costi annui	Netto ante imposte	Rendimento lordo	Rendimento netto sul budget totale
80.000 yen (440 €)	960.000 yen	488.800 yen	471.200 yen	4,85 %	2,25 %
95.000 yen (522 €)	1.140.000 yen	503.200 yen	636.800 yen	5,76 %	3,03 %
110.000 yen (604 €)	1.320.000 yen	517.600 yen	802.400 yen	6,67 %	3,82 %

Costi ipotizzati, da verificare edificio per edificio sui documenti condominiali: spese condominiali e fondo di riserva 150.000 yen l’anno su una piccola unità datata, imposta sui beni immobili e imposta di urbanistica circa 202.000 yen (base imponibile vicina al 60 % del prezzo, aliquota complessiva 1,7 %), gestione locativa 5 % del canone, assicurazione e piccole riparazioni 60.000 yen, accantonamento per sfitto 3 %. Il nostro simulatore di rendimento rifà il calcolo con le Sue ipotesi.

Si ricordi l’ordine di grandezza: circa il 3 % netto ante imposte. È il prezzo della sicurezza di Tokyo, e da tre a quattro volte meno di una kominka (kominka, casa rurale tradizionale) ristrutturata e gestita in affitto breve. Se il rendimento è il Suo primo criterio, confronti con il nostro catalogo di annunci di akiya e di case giapponesi (akiya, case vuote, abbandonate).

Le imposte, che non sono nel rendimento qui sopra

Un proprietario non residente è tassato in Giappone sui redditi da locazione giapponesi. Quando l’inquilino è una società si applica una ritenuta del 20,42 %, poi conguagliata con la dichiarazione dei redditi annuale (kakutei shinkoku, kakutei shinkoku). Il meccanismo, le spese deducibili e gli ammortamenti sono dettagliati nel nostro articolo sull’imposta sui redditi da locazione per i non residenti. Preveda anche un rappresentante fiscale, obbligatorio nella maggior parte dei casi.

Errori frequenti nella scelta di un quartiere

• Prendere la media del quartiere per il prezzo dell’immobile. Le medie nascondono scarti del triplo dentro uno stesso quartiere. Servono a ordinare, non a valutare.
• Scegliere il quartiere prima della stazione. Un’unità a 4 minuti da una stazione servita da due linee ad Adachi si riaffitta più in fretta di una a 20 minuti a piedi a Setagaya. In Giappone l’unità di mercato è la stazione, non il quartiere.
• Dare per scontato che le 180 notti siano Sue. Non lo sono, senza il regolamento di condominio e senza l’ordinanza del quartiere. Una previsione costruita su 180 notti in un quartiere che vieta i giorni feriali sbaglia della metà.
• Sottovalutare le spese su una piccola unità datata. Su un monolocale da 19,8 milioni di yen, 150.000 yen di spese annue tolgono più di un punto al rendimento netto. Gli edifici con fondi insufficienti finiscono per votare un contributo straordinario di recupero.
• Comprare immobili anteriori al 1981 senza un budget per i lavori. Il prezzo basso di un edificio vecchio raramente comprende l’adeguamento, e la rivendita a un acquirente giapponese sarà difficile.
• Confondere rendimento lordo e rendimento netto. Lo scarto misurato qui sopra è di 2,7 punti. Ogni annuncio giapponese indica il lordo.
• Ignorare l’acqua a est. Parti di Koto, Sumida, Edogawa, Adachi e Katsushika si trovano in zone allagabili modellizzate. Il prezzo basso non è un regalo, è un premio per il rischio: veda il nostro articolo sui rischi naturali e il mercato immobiliare giapponese.
• Aspettarsi che un acquisto dia la residenza. Nessun quartiere rilascia un visto insieme a un atto di proprietà.

Un metodo in cinque passi per decidere

1. Fissi lo scopo prima del luogo. Conservare il capitale con una rivendita a dieci anni, un rendimento locativo immediato, oppure una casa futura: questi tre progetti portano a tre terzi diversi della tabella. Il centro per il primo, il nord e l’est per il secondo, l’ovest residenziale per il terzo.
2. Metta a budget il totale, non il prezzo richiesto. Prezzo, più fino al 6 % di spese, più i lavori. Quel totale deve stare nella Sua liquidità, dato che il credito giapponese non Le sarà aperto.
3. Selezioni due o tre quartieri della stessa famiglia, mai uno solo: deciderà la disponibilità reale, e chi sorveglia un quartiere soltanto aspetta mesi per nulla.
4. Scenda al livello della stazione. Legga il jūyō jikō setsumei (jūyō jikō setsumei, informativa legale obbligatoria prima del contratto), il regolamento di condominio e gli ultimi tre verbali di assemblea. I nostri articoli sull’informativa jūyō jikō setsumei e su come visitare un immobile a distanza precisano che cosa chiedere.
5. Verifichi l’ordinanza del quartiere prima della proposta scritta, non dopo. Quella telefonata di dieci minuti all’ufficio di igiene pubblica del quartiere vale diverse migliaia di euro.

Se preferisce delegare quelle verifiche, il nostro servizio di accompagnamento all’acquisto copre esattamente questa catena, dalla ricerca del bene alla consegna delle chiavi, con interpretariato e firma a distanza. I nostri casi studio di operazioni reali mostrano l’intera sequenza con i numeri. Il modo più semplice di cominciare è il primo scambio scritto, senza impegno: basta uno scambio per capire se il Suo budget e il Suo progetto stanno nel quartiere che ha in mente.

Conclusione: una tabella, tre decisioni

Tokyo non è un mercato, sono ventitré mercati che condividono una rete ferroviaria. La tabella dei prezzi ufficiali 2026 Le dice dove può entrare, la mappa delle quattro famiglie Le dice che cosa comprerà lì, e la mappa delle ordinanze sugli affitti brevi Le dice che cosa potrà farne. In quest’ordine, mai al contrario.

Tre numeri da portare via: uno scarto di 9,4 volte fra il primo e l’ultimo quartiere, cinque anni consecutivi di rialzi in tutti e ventitré, e circa il 3 % netto su un monolocale d’ingresso comprato bene. Tokyo è cara e rende poco, ma è l’unico mercato giapponese la cui popolazione cresce ancora. Il resto è questione di stazione, di regolamento di condominio e di fare le verifiche nell’ordine giusto.

Domande frequenti

Qual è il quartiere di Tokyo più economico in cui comprare?

Katsushika, con il terreno residenziale a 387.500 yen al metro quadro (2.129 €) al 1° gennaio 2026, davanti ad Adachi (410.800 yen) ed Edogawa (441.100 yen). Quei tre quartieri orientali sono anche quelli che salgono più lentamente, fra +5,6 % e +6,3 % su base annua.

Quale quartiere di Tokyo offre il rendimento locativo migliore?

Meccanicamente i quartieri più economici registrano i rendimenti lordi più alti: Katsushika, Adachi, Edogawa, Itabashi e Nerima. Il rendimento netto dipende però soprattutto dalle spese condominiali e dallo sfitto, quindi dall’edificio e dalla stazione più che dal solo nome del quartiere.

Uno straniero può comprare in qualsiasi quartiere di Tokyo?

Sì. Il Giappone non pone alcuna restrizione di nazionalità o di residenza all’acquisto di immobili, e la proprietà è piena e perpetua, nei 23 quartieri come altrove. Il vincolo vero è il finanziamento: senza residenza e stipendio giapponesi, l’acquisto è in contanti.

Quanto costa un monolocale a Tokyo nel 2026?

Nel nostro conteggio dell’agosto 2026 degli annunci sotto i 35 milioni di yen e a meno di 10 minuti a piedi da una stazione nei 23 quartieri, l’unità mediana è di 24,2 m², costruita nel 1984, al prezzo di 19.800.000 yen, circa 109.000 €. Aggiunga fino al 6 % di spese di transazione.

Si può fare affitto breve in tutti i quartieri di Tokyo?

No. La legge nazionale limita l’attività a 180 notti l’anno, e la maggior parte dei quartieri vieta in più le notti infrasettimanali, almeno nelle zone residenziali. A questo si aggiunge che il regolamento di condominio deve permetterlo espressamente, cosa che più di nove edifici su dieci rifiutano.

Conviene comprare nei quartieri centrali o più in periferia?

Il centro per la liquidità e la protezione del capitale, i quartieri esterni per il rendimento. I cinque quartieri centrali stanno a 2.138.700 yen al metro quadro e sono saliti del 13,0 % nel 2026, contro 692.000 yen e +8,5 % per gli altri diciotto. Il rendimento netto va nella direzione opposta.

I prezzi di Tokyo possono scendere?

Nulla lo esclude, ma nel 2026 nessuno dei 1.530 punti di rilevazione dei 23 quartieri è sceso, ed è il quinto anno consecutivo di rialzi generalizzati. Il sostegno è demografico: la popolazione dei 23 quartieri cresce dello 0,68 % l’anno mentre il Paese si contrae.

Comprare un appartamento a Tokyo dà diritto a un visto?

No, in nessun caso. Nessuna categoria di visto giapponese si ottiene con l’acquisto di un immobile, qualunque sia l’importo o il quartiere. Il soggiorno si tratta a parte, tramite lavoro, studio, famiglia o uno status di investitore basato su una società reale.