Licence minpaku 180 jours : la déclaration todokede pas à pas

Jūtaku shukuhaku jigyō-hō : une déclaration, pas une licence

La loi sur l'hébergement chez l'habitant, la jūtaku shukuhaku jigyō-hō (jūtaku-shuku nuitsjigyō-hō), dite minpaku shinpō, entrée en vigueur en 2018, a légalisé la location courte durée dans les logements résidentiels. Contrairement à la licence hôtelière ryokan gyō (ryokan-gyō), il ne s'agit pas d'une autorisation discrétionnaire mais d'une simple déclaration, le todokede, déposée auprès de la préfecture ou de la ville compétente. Dossier complet et conforme = numéro de déclaration (todokede bangō, todokede bangō), celui qu'exigent Airbnb, Booking et toutes les plateformes.

Trois régimes coexistent pour la location touristique au Japon : le minpaku déclaré (180 nuits), la licence ryokan gyō en kan'i shukusho (hébergement simple, kan'i shukusho) (365 jours) et le tokku minpaku (tokku minpaku) des zones spéciales comme Osaka (365 jours, 2 nuits minimum). Le minpaku est le plus rapide à obtenir — et le plus limité.

Le plafond de 180 nuits : comment il se calcule

Le plafond est de 180 nuits louées par an, décomptées du 1er avril à midi au 1er avril suivant. Seules comptent les nuits effectivement vendues : un calendrier ouvert mais vide ne consomme rien.

• À l'ADR d'une maison bien placée, 180 nuits peuvent déjà couvrir charges et fiscalité — testez votre scénario avec le simulateur de rentabilité immoJapon (ADR et taux d'occupation réels par ville).
• Beaucoup de propriétaires combinent minpaku en haute saison et location mensuelle meublée (manshurī, monthly) le reste de l'année, hors du champ de la loi.
• Les communes peuvent réduire encore ce plafond par jōrei (ordonnance locale, jōrei), voir plus bas : 180 est un maximum national, pas un droit garanti.

Vos obligations une fois déclaré

La déclaration crée des obligations continues, contrôlées par la préfecture :

• Registre des hôtes, le shukuhakusha meibo (-shuku nuits-sha meibo) : identité, nationalité, copie du passeport des hôtes non résidents, conservé 3 ans.
• Panneau réglementaire hyōshiki (hyōshiki) affiché à l'entrée avec le numéro de déclaration.
• Rapport bimestriel teiki hōkoku (teiki hōkoku) : nuits vendues et nombre d'hôtes, transmis à la préfecture tous les deux mois.
• Gestionnaire agréé jūtaku shukuhaku kanri gyōsha (jūtaku-shuku nuitskanri gyōsha) obligatoire si vous n'habitez pas sur place ou êtes absent pendant les séjours — le cas de tout investisseur vivant hors du Japon. Il est rémunéré en pourcentage des revenus.
• Sécurité incendie : détecteurs automatiques, extincteurs, éclairage d'évacuation selon la configuration, attestés par le shōbō hōrei tekigō tsūchisho (attestation de conformité incendie, shōbō hōrei tekigō tsūchisho) délivré par les pompiers.
• Règlement de copropriété : dans un immeuble en copropriété (manshon, mansion (copropriété)), le kanri kiyaku (règlement de copropriété, kanri kiyaku) doit autoriser explicitement le minpaku — la majorité des copropriétés l'interdisent, vérifiez avant d'acheter.

Zonage, copropriété, conformité incendie : ces vérifications font partie de la due diligence avant l'offre d'achat, au même titre que l'état du bâti.

Ordonnances locales jōrei : Kyoto, Tokyo et les autres

La loi nationale autorise les communes à restreindre le minpaku par jōrei, zone par zone et saison par saison. C'est le point qui tue les business plans mal préparés :

• Kyoto : en zone résidentielle exclusive (jūkyo sen'yō chiiki, jūkyo sen'yō chiiki), le minpaku n'est autorisé qu'environ de la mi-janvier à la mi-mars — hors saison touristique. À Kyoto, le vrai véhicule est la licence ryokan gyō en kan'i shukusho.
• Tokyo : chaque arrondissement fixe ses règles. Plusieurs (Shinjuku, Nakano, Chūō…) limitent l'exploitation aux week-ends en zone résidentielle ; Ōta encadre le minpaku mais propose à la place le régime tokku minpaku.
• Ailleurs : périodes scolaires exclues, distances minimales aux écoles, quartiers interdits — chaque mairie publie sa propre carte.

Avant toute offre, vérifiez la jōrei de la commune ET le yōto chiiki (zonage, yōto chiiki) du bien. Les pépites immoJapon indiquent le zonage et le potentiel de licence de chaque bien sélectionné.

La procédure todokede pas à pas

1. Vérifier le cadre : zonage yōto chiiki, jōrei locale et, en copropriété, le règlement kanri kiyaku.
2. Pré-consultation auprès du guichet minpaku de la préfecture ou de la ville et de la caserne de pompiers, la shōbōsho (shōbō-sho) : chaque autorité précise ses exigences.
3. Mettre le logement en conformité : détecteurs automatiques d'incendie, extincteurs, éclairage de secours, plan d'évacuation multilingue.
4. Obtenir le shōbō hōrei tekigō tsūchisho (attestation de conformité incendie) après inspection des pompiers.
5. Signer avec un gestionnaire agréé jūtaku shukuhaku kanri gyōsha (obligatoire pour les propriétaires absents) : contrat de délégation kanri jutaku keiyaku (kanri jutaku keiyaku).
6. Déposer la déclaration sur le portail national du minpaku (minpaku seido un'ei shisutemu, minpakuseido un'ei system) ou au guichet, pièces jointes comprises.
7. Recevoir le numéro todokede bangō, poser le panneau hyōshiki, puis publier l'annonce (les plateformes exigent le numéro).
8. Exploiter en règle : registre shukuhakusha meibo, rapports bimestriels, et suivi du compteur des 180 nuits.

Un dossier complet est en général traité en quelques semaines ; l'essentiel du délai vient des travaux incendie et de l'accord de copropriété.

Documents requis : le tableau récapitulatif

Document	Nom japonais	Où l'obtenir
Formulaire de déclaration	todokedesho (todokedesho)	Portail minpaku seido un'ei shisutemu
Certificat du registre foncier	tōki jikō shōmeisho (tōki jikō shōmeisho)	Bureau des affaires juridiques, le hōmukyoku (hōmukyoku)
Plan du logement (surfaces, issues)	jūtaku no zumen (jūtakuの図面)	Architecte, agent ou vendeur
Attestation de conformité incendie	shōbō hōrei tekigō tsūchisho (shōbō hōrei tekigō tsūchisho)	Caserne de pompiers (shōbōsho)
Contrat de gestion (propriétaire absent)	kanri jutaku keiyakusho no utsushi (kanri jutaku keiyaku書の写し)	Gestionnaire jūtaku shukuhaku kanri gyōsha
Accord de la copropriété (manshon)	kanri kiyaku no utsushi (kanri kiyakuの写し等)	Syndic, le kanri kumiai (kanri kumiai)
Accord du bailleur (si sous-location)	chintaishaku keiyakusho + shōdakusho (chintaishaku keiyakusho＋shōdakusho)	Bailleur

Le dépôt de la déclaration est gratuit ; la plupart des investisseurs confient le montage du dossier à un gyōsei shoshi (juriste administratif, gyōsei shoshi). Et pour être épaulé de la recherche du bien jusqu'à la mise en location, il y a l'accompagnement immoJapon.

Questions fréquentes

Peut-on dépasser les 180 nuits en minpaku ?

Non. Le plafond de la loi jūtaku shukuhaku jigyō-hō est impératif et contrôlé via les rapports bimestriels. Pour louer à l'année, il faut la licence ryokan gyō en kan'i shukusho ou, à Osaka, le régime tokku minpaku.

Le gestionnaire agréé (jūtaku shukuhaku kanri gyōsha) est-il vraiment obligatoire ?

Oui, dès que le propriétaire n'habite pas le logement ou s'absente pendant les séjours — donc pour tout investisseur vivant hors du Japon. Seul l'hôte qui réside sur place en est dispensé.

Combien coûte une déclaration minpaku ?

Le dépôt est gratuit. Les vrais coûts : la mise en conformité incendie, le gyōsei shoshi pour le dossier (couramment 100 000 à 200 000 ¥, soit 667 à 1 333 €), puis le gestionnaire agréé rémunéré en pourcentage des revenus.

Un non-résident peut-il déclarer un minpaku au Japon ?

Oui : aucune condition de nationalité ni de résidence. Il faut en revanche un gestionnaire agréé sur place et, côté financement, retenir que le crédit immobilier japonais est réservé aux résidents salariés au Japon — les non-résidents achètent comptant.

Airbnb exige-t-il le numéro de déclaration ?

Oui. Depuis 2018, les plateformes ne publient au Japon que les annonces munies d'un numéro (todokede bangō, licence ryokan gyō ou certification nintei de tokku minpaku). Les annonces sans numéro sont dépubliées.