Comprare casa in Giappone senza visto: la guida

Nessuna restrizione di nazionalità: gli stranieri comprano come i residenti

Il Giappone è uno dei Paesi più aperti al mondo in materia immobiliare: la legge non pone alcuna restrizione di nazionalità o di residenza all'acquisto. Che Lei sia italiano, svizzero o americano, residente o no, può acquistare un appartamento, una casa o un terreno alle stesse condizioni di un cittadino giapponese.

Lei ottiene la piena proprietà: shoyūken (shoyūken), cioè proprietà perpetua, senza diritto di superficie e senza scadenza. L'immobile è Suo a vita e passa ai Suoi eredi. Il Suo nome viene iscritto nel registro immobiliare (tōki, tōki) tenuto dall'Ufficio degli affari giuridici (hōmukyoku).

Per comprare non Le servono né un visto, né una carta di soggiorno, né un garante giapponese. L'intero svolgimento dell'operazione è descritto nella nostra guida all'acquisto di un immobile in Giappone.

⚠️ Comprare NON dà visto né diritto di soggiorno

È l'equivoco più diffuso, e vale la pena ripeterlo: diventare proprietario in Giappone non Le dà alcun diritto di soggiorno, alcun visto e alcuna residenza. A differenza dei programmi «golden visa» di altri Paesi, il Giappone non lega l'immobiliare all'immigrazione.

Anche da proprietario di una casa, Lei resta soggetto alle normali regole d'ingresso: un soggiorno breve senza visto fino a 90 giorni per molte nazionalità, senza diritto di vivere lì tutto l'anno.

• Comprare una casa non equivale al diritto di abitarla stabilmente.
• Essere proprietario non equivale al diritto di lavorare o stabilirsi in Giappone.
• La proprietà, di per sé, non rende nemmeno più facile ottenere un visto.

Per vivere in Giappone serve uno status di soggiorno (zairyū shikaku) rilasciato dall'Agenzia per i servizi di immigrazione (Shutsunyūkoku Zairyū Kanri-chō). Se il Suo progetto è viverci grazie a un'attività (per esempio gestire il Suo portafoglio in affitto), la strada da valutare è il visto Business Manager keiei kanri: un percorso a sé e impegnativo, senza alcun legame automatico con un acquisto.

Sposare una persona giapponese è un'altra strada ancora, e quella sì concede uno status di soggiorno autonomo: che cosa cambia per comprare casa insieme è spiegato nella guida al visto per coniuge e familiare a carico.

Un caso merita una lettura a parte: un residente permanente negli Stati Uniti non è un cittadino statunitense, e l'ingresso in Giappone dipende dal passaporto, non dalla carta. Ne parliamo in green card e Giappone: visto e acquisto.

Comprare interamente a distanza: procura, autentica e apostille

Non deve volare in Giappone per firmare. Un acquisto a distanza poggia su tre pilastri.

Procura (ininjō, ininjō)

Lei nomina un rappresentante sul posto, di norma lo shihō shoshi, il professionista abilitato che mette in sicurezza il trasferimento, perché firmi e depositi gli atti a Suo nome. Il documento indica l'immobile, il prezzo e l'esatta portata del mandato.

Prova d'identità e di indirizzo

Chi non è residente non ha né il jūminhyō (certificato di residenza) né un sigillo jitsuin registrato, e presenta invece un certificato di firma e di indirizzo (shomei shōmei / jūsho shōmei) rilasciato da un notaio del proprio Paese o dal consolato, spesso con apostille e traduzione in giapponese.

Lo shihō shoshi

Verifica il titolo, redige i documenti per la trascrizione, accerta la Sua identità a distanza e iscrive il trasferimento di proprietà nel registro. Questo passaggio non si può saltare: è la Sua prima linea di difesa contro le frodi sul titolo.

Documento	Kanji	Dove ottenerlo
Procura	ininjō	Redatta dall'agenzia / dallo shihō shoshi, firmata da Lei
Certificato di firma e indirizzo	shomei shōmei / jūsho shōmei	Notaio o consolato nel Suo Paese
Apostille	apostille	Autorità competente del Suo Paese
Traduzione in giapponese	hon'yakubun	Traduttore giurato

Pagare dall'estero: bonifico internazionale e acquisto in contanti

Senza un conto bancario giapponese, il pagamento avviene con bonifico internazionale sul conto dell'agenzia o del venditore il giorno del rogito (kessai). Metta in conto i tempi e il costo del cambio (il tasso usato alla stesura di questo articolo è di circa 162 ¥/€).

Un punto imposto dal funzionamento del credito: da non residente, Lei compra in contanti. Il mercato dei mutui giapponese è riservato a chi risiede E lavora come dipendente in Giappone; le banche non finanziano quasi mai un acquirente straniero che vive all'estero. Trattiamo queste condizioni nel nostro articolo dedicato al mutuo in Giappone per stranieri.

Budget d'esempio in contanti per una casa da 15 milioni di ¥ (circa 92.600 €): prezzo 15 milioni più le spese entro il tetto (vedi sotto), quindi circa 15,9 milioni di ¥ (circa 98.100 €) da bonificare dall'estero. Confronti annunci reali nella nostra selezione di case giapponesi e faccia i conti del Suo progetto sul nostro simulatore di rendimento e ristrutturazione.

Spese al massimo del 6 % ed errori frequenti

La buona notizia: le spese d'acquisto restano contenute. In tutto, metta in conto al massimo il 6 % del prezzo (provvigione d'agenzia chūkai tesūryō, imposta di acquisizione fudōsan shutoku-zei, imposta di registrazione tōroku menkyo-zei, imposta di bollo inshi-zei, onorario dello shihō shoshi). Il dettaglio completo è nel nostro articolo sulle spese d'acquisto in Giappone.

Errori frequenti

• Credere che l'acquisto apra un visto: non lo apre mai (vedi sopra).
• Firmare senza shihō shoshi per «risparmiare»: una porta aperta alle frodi sul titolo.
• Saltare il jūyō jikō setsumei (informativa obbligatoria) per mancanza di traduzione: pretenda una versione che Lei possa capire.
• Dimenticare l'imposta di acquisizione fudōsan shutoku-zei, che arriva dai tre ai sei mesi dopo l'acquisto.
• Sottovalutare la gestione a distanza (imposta immobiliare annuale kotei shisan-zei, manutenzione, forse un gestore per l'affitto).
• Comprare un akiya isolato: il rischio vero non è il prezzo, è la posizione (punti a una stazione entro 20 o 30 minuti e a negozi vicini), come spieghiamo in comprare un akiya in Giappone.

In sintesi: compri liberamente, ma tenga separati acquisto e soggiorno

Uno straniero può senz'altro comprare una casa in Giappone senza visto né residenza, in piena proprietà (shoyūken) e a vita, e perfino interamente dall'estero grazie alla procura (ininjō) e allo shihō shoshi. Le spese restano sotto il 6 %, e il pagamento avviene in contanti con bonifico internazionale, dato che i mutui sono riservati ai residenti con lavoro dipendente.

La regola d'oro da non dimenticare mai: l'acquisto e il diritto di soggiorno sono due mondi separati. Diventare proprietario non Le dà alcun visto; per vivere in Giappone serve uno status di soggiorno ottenuto per un'altra via. Se vuole procedere in sicurezza, dalla scelta dell'immobile alla consegna delle chiavi (coordinamento a distanza compreso), scopra il nostro accompagnamento personalizzato all'acquisto.

Domande frequenti

Uno straniero può davvero comprare una casa in Giappone senza visto?

Sì. Non esiste alcuna restrizione di nazionalità o di residenza: uno straniero non residente può comprare un appartamento, una casa o un terreno in piena proprietà (shoyūken), esattamente come un cittadino giapponese. Per l'acquisto in sé non servono né visto né carta di soggiorno.

Comprare una casa in Giappone dà un visto o la residenza?

No, mai. Il Giappone non lega l'immobiliare all'immigrazione: essere proprietario non dà alcun diritto di soggiorno. Lei resta soggetto al soggiorno senza visto fino a 90 giorni. Per vivere in Giappone serve uno status di soggiorno (zairyū shikaku) ottenuto per un'altra via, come il visto Business Manager keiei kanri.

Si può comprare a distanza senza andare in Giappone?

Sì, con una procura (ininjō) conferita a un rappresentante sul posto, di norma lo shihō shoshi. Lei fornisce un certificato di firma e di indirizzo autenticato nel Suo Paese, spesso con apostille e traduzione in giapponese. Firma e trascrizione avvengono quindi senza la Sua presenza fisica.

Un non residente può ottenere un mutuo per comprare in Giappone?

In pratica no: i mutui giapponesi sono riservati a chi risiede E lavora come dipendente in Giappone. Un acquirente straniero che vive all'estero compra quindi in contanti, con bonifico internazionale. Preventivi il prezzo più le spese, con un tetto del 6 %.

Quali documenti servono a uno straniero per comprare?

Soprattutto una procura (ininjō), un certificato di firma e di indirizzo (shomei shōmei / jūsho shōmei) rilasciato da un notaio o dal consolato nel Suo Paese, spesso un'apostille e una traduzione in giapponese. Lo shihō shoshi cura poi il trasferimento di proprietà nel registro immobiliare (tōki).