Casa vacanze in Giappone: la risposta breve
Tre fatti chiudono gran parte della questione prima ancora di guardare un annuncio.
- Può comprare. Il Giappone non pone alcuna restrizione di nazionalità sulla piena proprietà immobiliare. Uno straniero non residente acquista il terreno e il fabbricato in piena proprietà, a proprio nome, esattamente come un acquirente giapponese. Il dettaglio della procedura a distanza è nella nostra guida su comprare una casa in Giappone senza visto.
- Le spese d'acquisto restano al massimo al 6 % del prezzo (imposta di acquisizione, registrazione, imposta di bollo, scrivano giudiziario, provvigione d'agenzia). Chi le indica al 10 % sta gonfiando il conto. La scomposizione voce per voce è nel nostro articolo sulle spese d'acquisto in Giappone.
- La proprietà non dà nulla sul piano dell'immigrazione. Nessun visto, nessun permesso di soggiorno, nemmeno un giorno di soggiorno in più. Comprare un immobile in Giappone non dà alcun diritto di soggiorno: una seconda casa si visita con la stessa esenzione dal visto di novanta giorni valida per qualsiasi turista, se la sua nazionalità ne ha diritto.
Il quarto fatto è quello per cui esiste questo articolo: una casa vacanze si compra una volta e si paga ogni anno. Imposta sugli immobili, imposta urbanistica, assicurazione, utenze tenute attive fuori stagione, un giardiniere, un custode, a volte un contributo di lottizzazione privata, a volte un'imposta comunale sulle seconde case. Su una casa acquistata a 9.500.000 yen (circa 52.200 €), un conto annuo realistico sta tra 240.000 e 360.000 yen (da 1.320 € a 1.980 €). Vale dal 2,5 % al 3,8 % del prezzo d'acquisto, ricorrente, che lei ci venga o no.
La conclusione non è « non compri ». È che la parte economica dell'operazione è l'acquisto, e che la decisione va presa sul costo di mantenimento e sulla posizione.
Che cos'è un bessō, e i quattro mercati in cui si può comprare
La parola giapponese è bessō (別荘, casa di villeggiatura). Porta con sé una storia sociale precisa: i distretti di villeggiatura costruiti per le famiglie di Tokyo e Osaka a partire dall'era Meiji, poi ampliati in modo massiccio negli anni della bolla. Due conseguenze contano per chi compra oggi.
La prima: gran parte del patrimonio ha dai quaranta ai cinquant'anni ed è stata costruita come casa estiva e non come abitazione per tutto l'anno, il che significa isolamento sottile, vetri singoli e tubature che gelano. Il nostro articolo sull'isolamento nelle case giapponesi spiega quanto costa rimediare.
La seconda: una quota rilevante si trova dentro un bessōchi (別荘地, lottizzazione privata di villeggiatura), dove strade, rete idrica e a volte fognature appartengono a una società di gestione che fattura un contributo annuo per tutto il tempo in cui lei possiede il lotto. Quel contributo è contrattuale, sopravvive alla vendita ed è la voce di bilancio più sottovalutata di tutte.
I quattro mercati, a confronto
| Mercato | Luoghi tipici | Accesso da Tokyo | Biglietto d'ingresso osservato | Che cosa lo definisce |
|---|---|---|---|---|
| Fascia termale sullo Shinkansen | Atami, Ito, Yugawara, Hakone | da 40 a 90 min | Case da circa 3.000.000 di yen (16.500 €); appartamenti di villeggiatura anche meno | Il mercato più liquido, a distanza di gita in giornata, ma con spese condominiali alte e un'imposta comunale sulle seconde case ad Atami |
| Altopiani e foresta | Karuizawa, Nagano, Yamanashi, lago Kawaguchi | da 70 a 120 min | Karuizawa su livelli premium; Nagano rurale da circa 3.000.000 di yen (16.500 €) | Lottizzazioni private con contributi annui, inverno vero, acqua scaricata da novembre ad aprile |
| Neve internazionale | Niseko, centro di Hakuba, Furano | Volo più trasferimento | Spesso oltre 30.000.000 di yen (165.000 €) | Prezzi in valuta estera, concorrenza professionale sugli affitti brevi, rendimento locativo reale |
| Costa e città storica | Kamakura e Shonan, Izu meridionale, machiya di Kyoto | 60 min o più | Kamakura cara; Shimoda e la costa rurale molto più economiche | Utilizzabile tutto l'anno, regole sugli affitti brevi più severe, domanda di rivendita più alta |
Ognuno di questi mercati corrisponde a qualcosa che può consultare già oggi. Atami ha la sua pagina di annunci nei nostri annunci immobiliari di Atami, il mercato d'altopiano si concentra negli annunci della prefettura di Nagano e l'opzione storica è la casa urbana: veda le machiya in vendita. Per i mercati della neve in particolare, legga la nostra analisi sugli immobili nelle località sciistiche di Niseko e Hakuba prima di dare per scontato che i rendimenti siano trasferibili.
L'unico criterio che conta più del panorama
Una casa vacanze che richiede l'auto per ogni filone di pane smette di essere usata dopo tre anni, e una casa che non viene più usata diventa invendibile. La prova è la stessa che applichiamo a ogni akiya (akiya, casa vuota, abbandonata): una stazione entro venti o trenta minuti e un negozio aperto tutto l'anno. Una località che si svuota in ottobre non la supera. Verifichi sempre che cosa è aperto in inverno, non ad agosto.
Quanto costa comprare: fasce di prezzo e il tetto del 6 %
L'immobile di villeggiatura giapponese è economico in un modo che sorprende chi compra dall'Europa o dal Nord America, per una ragione strutturale: una casa in legno è un bene che si deprezza fino a quasi zero in ventidue anni di vita fiscale, quindi ciò che compra davvero è il terreno più un involucro utilizzabile. Il nostro articolo su perché le case giapponesi perdono valore spiega il meccanismo, ed è esattamente per questo che una casa estiva di quarant'anni può essere scambiata al prezzo di un'auto nuova.
| Prodotto | Prezzo osservato | In euro | Avvertenza onesta |
|---|---|---|---|
| Appartamento di villeggiatura (rizōto manshon, リゾートmansion), Atami o Yugawara | da 1.500.000 a 6.000.000 di yen | da 8.250 € a 33.000 € | Le spese mensili superano spesso il valore stesso dell'appartamento nell'arco di dieci anni. Veda l'avvertimento più sotto. |
| Casa estiva indipendente da ristrutturare, fascia termale o altopiano rurale | da 3.000.000 a 9.000.000 di yen | da 16.500 € a 49.500 € | Preveda da 2.000.000 a 6.000.000 di yen di lavori prima del primo utilizzo. |
| Casa indipendente abitabile, buon accesso | da 9.000.000 a 20.000.000 di yen | da 49.500 € a 110.000 € | La fascia realistica per qualcosa di utilizzabile dal primo giorno. |
| Machiya di Kyoto, restaurata | da 30.000.000 di yen in su | da 165.000 € in su | Un bene storico, non una casa di vacanza economica. |
| Niseko o centro di Hakuba | da 30.000.000 di yen in su | da 165.000 € in su | Mercato in valuta estera: confronti con l'Europa, non con il Giappone. |
Il 6 % che si aggiunge alla firma
Oltre al prezzo, conti non più del 6 % in totale: imposta sull'acquisizione immobiliare, imposta di registrazione, imposta di bollo, onorario dello shihō shoshi (shihō shoshi, scrivano giudiziario incaricato della registrazione catastale) e provvigione d'agenzia. Sul nostro esempio da 9.500.000 yen si tratta di circa 570.000 yen (3.130 €), per un ingresso complessivo di 10.070.000 yen (55.330 €). Può modellare qualsiasi immobile in pochi secondi con il nostro calcolatore immobiliare Giappone.
Finanziamento: dia per scontato il contante
Un mutuo giapponese è accessibile, in pratica, solo a chi risiede E lavora come dipendente in Giappone; altrimenti acquisto in contanti. Un non residente che compra una seconda casa non lo otterrà, qualunque cosa suggerisca un portale. In pratica una casa vacanze in Giappone è un acquisto in contanti, ed è proprio per questo che il basso biglietto d'ingresso conta così tanto: tutto il mercato è accessibile a chi non potrebbe farsi prestare uno yen. Il nostro articolo sui mutui in Giappone per stranieri espone le eccezioni, che sono strette.
Il conto annuo che nessuno le mostra
È qui che le seconde case si vincono o si perdono. Un annuncio mostra un prezzo; non mostra mai l'addebito permanente. Ecco la struttura completa, con intervalli realistici per una casa indipendente di circa 90 m².
| Voce annua | Importo tipico | In euro | Si applica a |
|---|---|---|---|
| Imposta sugli immobili (kotei shisan zei, kotei shisan-zei) | 1,4 % del valore catastale | spesso da 30.000 a 80.000 yen (da 165 € a 440 €) | Tutti. Il valore catastale è molto inferiore al prezzo di mercato. |
| Imposta urbanistica (toshi keikaku zei, toshi keikaku-zei) | fino allo 0,3 % del valore catastale | da 0 a 20.000 yen (da 0 € a 110 €) | Solo zone urbanizzate. |
| Imposta comunale sulle seconde case | 650 yen per m² ad Atami | 320 € su 90 m² | Non residenti proprietari ad Atami. Dettagli nella sezione seguente. |
| Contributo di gestione della lottizzazione privata (bessōchi kanrihi) | da 30.000 a 150.000 yen | da 165 € a 825 € | Qualsiasi lotto dentro una lottizzazione privata. Contrattuale, perpetuo. |
| Spese condominiali e fondo di riserva, appartamenti | da 15.000 a 40.000 yen al mese | da 990 € a 2.640 € l'anno | Appartamenti di villeggiatura. La voce decisiva. |
| Assicurazione, incendio più terremoto | da 30.000 a 60.000 yen | da 165 € a 330 € | Tutti. La copertura sismica è una garanzia a parte. |
| Utenze tenute attive fuori stagione | da 30.000 a 60.000 yen | da 165 € a 330 € | Tutti. Una casa staccata dalle utenze si deteriora più in fretta. |
| Custodia, giardino, neve, aerazione | da 60.000 a 200.000 yen | da 330 € a 1.100 € | Chi non abita a distanza d'auto. |
| Manutenzione della fossa biologica (jōkasō, 浄化槽) | da 40.000 a 70.000 yen | da 220 € a 385 € | Immobili rurali senza fognatura pubblica. |
Due di queste voci meritano un paragrafo a sé.
La trappola dell'appartamento di villeggiatura
Un appartamento ad Atami offerto a 1.500.000 yen (8.250 €) con spese mensili di 35.000 yen costa 420.000 yen l'anno (2.310 €) da mantenere. In dieci anni avrà pagato 4.200.000 yen di spese su un bene da 1.500.000 yen, e le spese salgono man mano che l'edificio invecchia e il fondo di riserva viene ricostituito. Il prezzo è basso perché le spese sono alte, non malgrado esse. Legga i bilanci del kanri kumiai (kanri kumiai, assemblea dei proprietari) e il piano delle manutenzioni prima di ogni altra cosa; il nostro articolo sulle spese condominiali in Giappone mostra che cosa cercare.
Il contributo della lottizzazione privata
In un bessōchi, la strada su cui guida e l'acqua che beve possono appartenere a una società. Il contributo non è un'imposta e nessun comune lo arbitrerà: è un contratto privato legato al lotto, e continua a essere dovuto sia che la lottizzazione mantenga ancora qualcosa sia che non lo faccia. Chieda tre anni di fatture e l'elenco scritto di ciò che il contributo copre davvero, prima di firmare. Chieda anche se la fornitura d'acqua è stagionale, perché molte lottizzazioni d'altopiano la chiudono da novembre ad aprile.
Il nostro simulatore le permette di caricare queste voci su un annuncio reale invece di tirare a indovinare.
Tre imposte che colpiscono in modo specifico le seconde case
Quasi tutti gli acquirenti stranieri conoscono l'imposta sugli immobili. Quasi nessuno sa che il Giappone ha iniziato a tassare il fatto di non abitare una casa. Contano tre meccanismi, e sono la ragione per cui esiste questo articolo.
1. Atami tassa le ville al metro quadro
La città di Atami applica dal 1976 un bessō tō shoyū zei (別荘等所有税, imposta sulla proprietà di ville), un'imposta locale al di fuori del quadro nazionale. L'aliquota è di 650 yen per metro quadro di superficie lorda complessiva, all'anno. È dovuta dai proprietari che non sono residenti registrati nel comune e, in un condominio, le parti comuni vengono ripartite nella sua superficie imponibile. Su una casa di 90 m² sono 58.500 yen l'anno (320 €); su una casa di 130 m², 84.500 yen (465 €). L'uso mensile regolare non la esenta: ciò che esenta è essere iscritto all'anagrafe residenti.
Il punto non è che Atami sia cara, è che un comune può creare un'imposta rivolta precisamente a lei. Controlli la pagina fiscale del comune in cui compra, non solo quella della prefettura.
2. Kyoto tasserà le abitazioni non occupate dall'esercizio 2030
Kyoto ha adottato un hikyojū jūtaku rikatsuyō sokushin zei (非居住jūtaku利活用促進税, imposta per incentivare l'utilizzo delle abitazioni non occupate), che copre esplicitamente seconde case e case di villeggiatura all'interno della zona di urbanizzazione. L'avvio dell'imposizione è stato rinviato di un anno ed è ora previsto per l'esercizio 2030, sulla situazione al 1° gennaio di quell'anno.
L'impianto pubblicato aggiunge, oltre all'ordinaria imposta sugli immobili, lo 0,7 % del valore catastale del fabbricato più un'aliquota dallo 0,15 % allo 0,6 % sulla quota di terreno corrispondente, a seconda di quel valore. I fabbricati con valore catastale inferiore a 300.000 yen (1.650 €) sono esenti per i primi cinque anni, poi la soglia sale a 1.000.000 di yen (5.500 €). Restano fuori dal campo di applicazione gli immobili affittati o usati a fini commerciali, gli edifici storici vincolati e le assenze genuinamente temporanee.
Per una machiya di Kyoto restaurata e tenuta vuota undici mesi l'anno, si tratta di una nuova voce ricorrente. È anche un segnale: Kyoto è la prima grande città a farlo, e l'argomento della carenza di abitazioni che l'ha giustificata vale anche altrove. Se desidera una machiya, preveda di usarla o di affittarla legalmente. Il nostro articolo su comprare una machiya a Kyoto copre il resto di quel mercato.
3. Una casa trascurata può perdere l'agevolazione sul terreno
L'imposta sugli immobili sul terreno residenziale si calcola su un sesto del valore per i primi 200 m², ed è per questo che le cartelle giapponesi sembrano così leggere. Da quando la legge sulle abitazioni vuote è stata riformata, in vigore il 13 dicembre 2023, quell'agevolazione può essere revocata non solo a un fabbricato pericoloso (tokutei akiya tō, tokutei akiya等) ma anche a uno semplicemente mal tenuto (kanri fuzen akiya tō, kanri fuzen akiya等): vetri rotti, rivestimenti in decomposizione, un terreno invaso dalla vegetazione, rifiuti. La revoca moltiplica di norma per circa tre la parte della cartella relativa al terreno.
Una casa vacanze visitata due volte l'anno, con nessuno che tagli l'erba, è esattamente il profilo che un'ispezione comunale nota. Mettere in bilancio un custode non è un comfort, è pianificazione fiscale. Il nostro articolo sull'imposta sugli immobili in Giappone dettaglia il calcolo.
Affittarla quando lei non c'è
Affittare la casa per i nove o dieci mesi in cui è assente è la risposta ovvia, e funziona: il Giappone ha accolto 42,7 milioni di visitatori nel 2025, un record, e le località di villeggiatura sono proprio dove la carenza di alloggi di qualità è più acuta. Ma fra lei e la prima prenotazione ci sono tre autorizzazioni, e nessuna è automatica.
La licenza decide tutto
| Via | Notti consentite | Che cosa richiede | Adatta a una casa vacanze? |
|---|---|---|---|
| Notifica di alloggio privato (minpaku, minpaku, affitto breve secondo la legge sugli alloggi privati, massimo 180 notti l'anno) | 180 per anno civile | Notifica, dispositivi di sicurezza, registro degli ospiti, un gestore contattabile | Sì, e le lascia metà anno per l'uso personale |
| Licenza di alloggio semplice (kan'i shukusho, kan'i shukusho) | 365 | Licenza alberghiera piena, conformità urbanistica, regole sulla reception | Solo se gestisce un'attività, non una seconda casa |
| Alloggio in zona speciale (tokku minpaku) | 365, con regole sulla durata minima | Solo zone designate, come alcune parti di Osaka | Raramente rilevante nelle aree di villeggiatura |
Il tetto delle 180 notti viene presentato di solito come un vincolo. Per una seconda casa è il contrario: corrisponde allo schema d'uso che lei desidera davvero. Il nostro articolo sulla licenza minpaku di 180 giorni ripercorre la notifica, e il costo reale di gestione di un Airbnb in Giappone dà le voci di spesa.
Due poteri di veto al di sopra della licenza
Una licenza nazionale non vale nulla se qualcosa al di sotto dice no. Verifichi entrambi, per iscritto, prima di comprare:
- Il regolamento condominiale. La maggior parte degli edifici di villeggiatura ha modificato il proprio kanri kiyaku (kanri kiyaku, regolamento condominiale) per vietare del tutto gli affitti brevi. Nessuna licenza lo supera.
- Le clausole della lottizzazione e i regolamenti comunali. Le lottizzazioni private di villeggiatura vietano spesso l'uso commerciale di un lotto. Separatamente, i comuni aggiungono restrizioni proprie: Kyoto in particolare impone condizioni severe nelle zone residenziali, come espone il nostro articolo sulla regolamentazione di Airbnb a Kyoto.
Che cosa aspettarsi sul piano finanziario
Non modelli un immobile di villeggiatura con i tassi di occupazione di una città. La domanda è stagionale, e la stagione è corta: la neve a Hakuba, agosto sulla costa di Izu, il foliage autunnale a Nagano. Un piano realistico prenota dalle 50 alle 80 notti delle 180 consentite, a una tariffa ben superiore a quella di un appartamento in città. A fronte di questo, conti il 15 % di commissione della piattaforma, circa il 20 % del lordo per la gestione locale, le pulizie, i consumabili e l'energia che non può evitare. La sezione seguente mette dei numeri su tutto questo.
Esempio concreto: una casa di 90 m² ad Atami a 9.500.000 yen
Una casa indipendente degli anni Ottanta, 90 m² su un lotto di 200 m², a quindici minuti a piedi da una stazione dello Shinkansen a quarantanove minuti da Tokyo, abitabile ma stanca. Tutte le cifre al tasso adottato al momento della redazione di questo articolo, 182 yen per euro.
Primo anno, l'ingresso
| Voce | Yen | Euro |
|---|---|---|
| Prezzo | 9.500.000 | 52.200 € |
| Spese d'acquisto, tetto del 6 % | 570.000 | 3.130 € |
| Lavori: scaldacqua, isolamento di due stanze, tinteggiatura, kit di sicurezza | 2.000.000 | 10.990 € |
| Totale capitale investito | 12.070.000 | 66.320 € |
Ogni anno successivo
| Voce | Yen all'anno | Euro |
|---|---|---|
| Imposta sugli immobili e imposta urbanistica (valore catastale molto inferiore al prezzo) | 55.000 | 300 € |
| Imposta di Atami sulla proprietà di ville, 90 m² a 650 yen | 58.500 | 320 € |
| Assicurazione, incendio e terremoto | 45.000 | 250 € |
| Utenze attive, giardino, aerazione, piccole riparazioni | 80.000 | 440 € |
| Costo di mantenimento, gestione in proprio | 238.500 | 1.310 € |
| Custode e gestione a distanza, se vive all'estero | 120.000 | 660 € |
| Costo di mantenimento, gestito dall'estero | 358.500 | 1.970 € |
Quella cifra con gestione vale il 3,8 % del prezzo d'acquisto, ogni anno. La tenga per dieci anni senza affittarla e avrà speso 3.585.000 yen (19.700 €), un altro terzo del prezzo.
La stessa casa, affittata 60 notti con una notifica minpaku
| Voce | Yen all'anno | Euro |
|---|---|---|
| 60 notti a 18.000 yen | 1.080.000 | 5.935 € |
| Commissione della piattaforma, 15 % | -162.000 | -890 € |
| Gestione locale, 20 % del lordo | -216.000 | -1.185 € |
| Pulizie, al netto degli addebiti agli ospiti | -120.000 | -660 € |
| Consumabili ed energia aggiuntiva | -100.000 | -550 € |
| Avanzo di gestione | 482.000 | 2.650 € |
| Meno il costo di mantenimento, gestito | -358.500 | -1.970 € |
| Netto, prima dell'imposta sul reddito giapponese | 123.500 | 680 € |
Lo legga con onestà: sessanta notti affittate trasformano un'emorragia annua del 3,8 % in un sostanziale pareggio, e le restano comunque 120 notti l'anno per sé. È questo il vero argomento per affittare una seconda casa in Giappone. Non è un'operazione di rendimento. Chi le promette l'8 % netto su una casa di villeggiatura con un tetto di 180 notti somma cifre che lei non incasserà, e il reddito locativo è tassabile in Giappone tramite una dichiarazione kakutei shinkoku, con un rappresentante fiscale obbligatorio se vive all'estero.
Modifichi qualsiasi ipotesi sull'immobile che ha in mente con il nostro simulatore di rendimento, e guardi che cosa è davvero in vendita sotto questo budget nelle case in Giappone sotto i 100.000 €.
Sette errori che trasformano una casa vacanze in un peso
- Comprare il panorama e ignorare la stazione. Una casa a trenta minuti d'auto da tutto viene usata due volte, poi mai più. La liquidità alla rivendita segue la stessa regola: una stazione entro venti o trenta minuti e un negozio aperto tutto l'anno.
- Non leggere il contratto della lottizzazione privata. Il contributo annuo, che cosa copre, se l'acqua scorre d'inverno, a chi appartiene la strada d'accesso. Tutto è contrattuale, tutto sopravvive alla vendita, nulla è negoziabile dopo.
- Trattare un appartamento di villeggiatura come l'opzione economica. Spese mensili di 35.000 yen su un appartamento da 1.500.000 yen costano più dell'appartamento stesso in quattro anni. Chieda sempre il saldo del fondo di riserva e il piano di manutenzione a lungo termine.
- Dare per scontato di poterla affittare. Il regolamento condominiale e le clausole della lottizzazione prevalgono su qualsiasi licenza nazionale. Si faccia mettere per iscritto il divieto, o la sua assenza, prima di firmare.
- Dimenticare lo strato di imposte comunali. Atami applica 650 yen per m² ai proprietari non residenti. Kyoto tasserà le abitazioni non occupate dall'esercizio 2030. Legga la pagina fiscale del comune.
- Lasciarla senza manutenzione. Dal dicembre 2023 una casa mal tenuta può perdere l'agevolazione sul terreno residenziale, il che triplica più o meno la parte della cartella relativa al terreno. Un custode costa meno dell'agevolazione perduta.
- Aspettarsi che l'acquisto aiuti con l'immigrazione. Non lo fa, in nessun modo, e nessuna struttura societaria cambia questo. Se l'obiettivo è la residenza, la via è uno status di soggiorno, non un atto di proprietà. Veda andare in pensione in Giappone per le sei vie che esistono davvero.
Un'aggiunta che non è un errore ma un punto cieco: l'esposizione ai rischi naturali. Il terreno di villeggiatura è spesso in pendenza, costiero o ai piedi di un versante, cioè esattamente dove mordono le zonizzazioni su frane e tsunami. Verifichi prima dell'offerta, non dopo, con il nostro articolo sui rischi naturali e l'immobiliare giapponese.
Conclusione: compri la posizione, metta in bilancio il mantenimento
Una casa vacanze in Giappone è uno dei pochi casi, nel mondo sviluppato, in cui un acquirente straniero senza reddito locale e senza mutuo può possedere una casa vicino a una grande città al prezzo di un'automobile. Questa parte è reale, e il nostro catalogo di akiya e case in vendita in Giappone lo mostra ogni giorno.
La disciplina sta sull'altro lato del bilancio. Decida la posizione con la prova dell'inverno, non con quella di agosto. Si faccia dare per iscritto il contributo della lottizzazione e le spese condominiali. Legga la pagina fiscale del comune, non solo le regole nazionali. Metta in bilancio un custode, sia per proteggere la casa sia per proteggere l'agevolazione sul terreno. E se intende affittare l'immobile quando è assente, confermi il regolamento prima di confermare la licenza.
Fatto così, sessanta notti affittate l'anno coprono il costo di mantenimento e la casa resta sua per le altre trecento. Fatto all'inverso, un acquisto da 9.500.000 yen le costa in silenzio 360.000 yen l'anno per tenere un bene che visita due volte. Se desidera che questa aritmetica sia verificata su un annuncio preciso prima di impegnarsi, è esattamente a questo che serve il nostro pacchetto di accompagnamento completo, e il primo scambio avviene per iscritto, senza impegno. L'intero processo d'acquisto è nella nostra guida per comprare una casa in Giappone.
Domande frequenti
Uno straniero può comprare una casa vacanze in Giappone?
Sì, senza alcuna restrizione di nazionalità e senza bisogno di un visto o di un permesso di soggiorno. Un non residente acquista terreno e fabbricato in piena proprietà, a proprio nome, e può concludere l'intero acquisto a distanza tramite una procura e uno scrivano giudiziario.
Comprare una casa vacanze in Giappone dà diritto a un visto?
No. La proprietà immobiliare non concede alcuno status di soggiorno né un solo giorno di permanenza in più. Lei visita la propria casa con la stessa esenzione dal visto per soggiorni brevi di qualsiasi turista, se la sua nazionalità ne ha diritto. La residenza richiede una via migratoria distinta.
Quanto costa ogni anno mantenere una casa vacanze in Giappone?
Su una casa indipendente di circa 90 m², preveda da 240.000 a 360.000 yen l'anno (da 1.320 € a 1.980 €) per imposta sugli immobili, assicurazione, utenze tenute attive, custodia ed eventuale imposta comunale sulle seconde case. Su un appartamento di villeggiatura, le sole spese condominiali vanno spesso da 180.000 a 480.000 yen l'anno.
Esiste un'imposta sulle seconde case in Giappone?
Non ne esiste una nazionale, ma i comuni possono crearne di proprie. Atami tassa la proprietà di ville dal 1976 a 650 yen per metro quadro di superficie all'anno, a carico dei proprietari che non sono residenti registrati. Kyoto prevede di tassare le abitazioni non occupate, seconde case comprese, dall'esercizio 2030.
Posso affittare su Airbnb la mia casa vacanze giapponese quando sono assente?
Di norma sì, fino a 180 notti l'anno con una notifica minpaku, che le lascia il resto dell'anno per l'uso personale. Ma il regolamento condominiale e le clausole delle lottizzazioni private possono vietare del tutto gli affitti brevi e prevalgono sulla licenza: verifichi entrambi per iscritto prima di comprare.
Dov'è il mercato di case vacanze più economico vicino a Tokyo?
La fascia termale sullo Shinkansen Tokaido, intorno ad Atami, Ito e Yugawara, dove case indipendenti stanche partono da circa 3.000.000 di yen e gli appartamenti di villeggiatura anche da meno. I prezzi bassi riflettono spese condominiali alte e un patrimonio che invecchia: legga i bilanci prima dell'annuncio.
Posso ottenere un mutuo per una seconda casa in Giappone?
Realisticamente no. I mutui giapponesi richiedono la residenza in Giappone e un reddito da lavoro dipendente giapponese, e le seconde case sono la categoria meno finanziata di tutte. Preveda un acquisto in contanti, che il livello dei prezzi rende praticabile.
Un appartamento di villeggiatura è un buon modo per comprare a poco?
Solo se le spese sono basse, il che è raro. Un appartamento a 1.500.000 yen con spese mensili di 35.000 yen costa 420.000 yen l'anno da mantenere, più del suo stesso prezzo entro quattro anni. Si procuri sempre i bilanci dell'assemblea dei proprietari, il saldo del fondo di riserva e il piano di manutenzione a lungo termine.
Fonti ufficiali
Il passo successivo
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