Alloggio fuori base militare in Giappone: affitto e acquisto

L'alloggio fuori base in Giappone: chi ne ha diritto e l'approvazione da non saltare

Il Giappone ospita la più alta concentrazione di forze armate statunitensi fuori dagli Stati Uniti: dell'ordine di 50.000-60.000 militari a seconda dei conteggi, ai quali si aggiungono circa 35.000 familiari a carico e migliaia di civili del Dipartimento della Difesa. Gli alloggi all'interno delle basi non bastano per tutti, ed è per questo che vivere sull'economia locale, l'espressione usata dalle forze armate per indicare il mercato giapponese degli affitti, è la norma in tutte le principali installazioni.

Tre condizioni la governano, e sono cumulative:

• Lo status. Lei ha lo status SOFA come membro delle forze armate, della componente civile o come familiare a carico. Questo status deriva dai suoi ordini di servizio, mai da un immobile.
• L'autorizzazione del comando. La possibilità di vivere fuori base dipende dalla forza armata di appartenenza, dall'installazione e spesso dal grado e dalla situazione familiare. Alcuni incarichi impongono l'alloggio all'interno della base.
• L'approvazione dell'immobile specifico da parte dell'ufficio alloggi (housing office). È il passaggio che i nuovi arrivati sottovalutano. L'immobile deve soddisfare i criteri di idoneità del Dipartimento della Difesa prima della firma, ed è l'ufficio alloggi a rilasciare l'approvazione che apre il diritto all'indennità.

Perché l'ufficio alloggi viene prima, non dopo

La sequenza è fissa: ci si presenta all'ufficio alloggi, si riceve il colloquio informativo, si ottiene il via libera a cercare sul mercato giapponese, si visitano gli immobili tramite agenzie che lavorano con la base e solo allora, una volta approvato l'immobile, si firma il contratto e si versano le spese d'ingresso. Un contratto firmato prima dell'approvazione è un contratto che si rischia di finanziare da soli. Le agenzie insediate intorno a ogni base mantengono un parco già ispezionato, proprio perché i criteri sono noti e ripetitivi.

Questo processo corre in parallelo a una difficoltà che riguarda anche i civili: capire che cosa dice davvero un annuncio giapponese. La superficie in tsubo (tsubo, circa 3,3 m²), i codici delle stanze come 2LDK e l'età dell'edificio seguono convenzioni locali, che decifriamo nella nostra guida per leggere un annuncio immobiliare giapponese.

Come funziona l'OHA: massimale di affitto, utenze e spese d'ingresso

L'Overseas Housing Allowance è gestita dal Defense Travel Management Office e si compone di tre parti distinte. Confonderle è l'errore di budget più frequente.

Componente	Che cosa fa	Regola chiave
Indennità di affitto	Rimborsa il canone effettivamente pagato	Limitata da un massimale fissato per località e grado. Pagando meno del massimale si viene rimborsati del canone reale e non del massimale: la differenza non resta in tasca. Pagando di più, l'eccedenza è a carico del militare.
Indennità per utenze e manutenzione ricorrente	Copre elettricità, gas, acqua e manutenzione ricorrente	Versata come importo forfettario mensile per Paese, non a fronte di ricevute. Se le utenze reali costano meno, la differenza resta acquisita.
MIHA (indennità di ingresso nell'alloggio)	Compensa le spese una tantum di ingresso in un alloggio privato	La MIHA cosiddetta « miscellaneous » è un versamento unico, all'ingresso. Esistono componenti separate, su ricevuta, per alcune spese locative non rimborsabili e per modifiche di sicurezza, gestite dall'ufficio alloggi.

I massimali variano enormemente tra la trentina di località giapponesi della tabella DTMO: da basi aeree rurali dove il massimale sta sotto i 100.000 ¥ (550 €) al mese, a Tokyo dove è diverse volte più alto. Vengono rivisti regolarmente, quindi qualsiasi cifra pubblicata in un articolo, questo compreso, è solo un'istantanea. Verifichi il suo massimale nello strumento ufficiale di consultazione OHA e lo confermi con l'ufficio alloggi prima di impegnarsi su un canone.

La conseguenza che sfugge

Poiché la parte non utilizzata dell'indennità di affitto non resta acquisita, non esiste alcun vantaggio economico ad abitare molto al di sotto del proprio massimale: il risparmio torna all'amministrazione, non a lei. Le leve reali sono il forfait per le utenze, di cui si trattiene l'eccedenza, e la scelta di comprare invece di affittare, trattata più avanti.

Base per base: dove si trovano davvero i mercati fuori base

L'alloggio fuori base non è un mercato solo. Una città dormitorio del Kanagawa e un sobborgo di Okinawa non si somigliano in nulla: né nei prezzi, né nell'offerta, né in ciò che il denaro compra.

Installazione	Prefettura	Come si presenta il mercato locale
Base navale di Yokosuka	Kanagawa	Città densa e percorribile a piedi sulla linea Keikyu. Soprattutto appartamenti, qualche casa in collina. Tokyo e Yokohama a distanza di pendolarismo, il che sostiene la rivendita.
NAF Atsugi, Camp Zama	Kanagawa	Kanagawa interno e residenziale: più case con posto auto, lotti più grandi, dipendenza dall'automobile.
Base aerea di Yokota	Tokyo (zona di Fussa)	Periferia occidentale di Tokyo. Esistono case indipendenti a prezzi impensabili nel centro, su linee JR verso la città.
Base aerea di Misawa	Aomori	Nord, freddo, paese della neve. L'offerta più economica del gruppo: isolamento e riscaldamento sono i criteri decisivi.
MCAS Iwakuni	Yamaguchi	Piccola città vicino a Hiroshima. Offerta limitata, mercato tranquillo, prezzi bassi.
Base navale di Sasebo	Nagasaki	Città portuale, terreno ripido, alloggi compatti, molti immobili raggiungibili per scale.
Kadena, Foster, Futenma, Hansen	Okinawa	Costruzione in cemento contro i tifoni, il suolo più scarso del Giappone e canoni sostenuti da una vasta popolazione SOFA. Un mercato a sé.

Due di queste prefetture sono documentate in profondità su questo sito. Il nostro studio del mercato immobiliare del Kanagawa copre la fascia Yokosuka-Atsugi, e la pagina dedicata al mercato di Okinawa ne illustra le specificità, compresi i terreni privati locati alle forze armate che complicano alcuni lotti. Per Okinawa in particolare, legga il nostro articolo dettagliato su comprare casa a Okinawa da straniero prima di guardare qualsiasi cosa: la terra vi è scarsa, i prezzi non sono l'affare che si immagina da fuori e una parte del suolo appartiene a privati pur essendo locata ai militari.

Il freddo è un criterio d'acquisto, non un dettaglio

A Misawa, e in misura minore a Iwakuni e nell'interno del Kanagawa, il patrimonio edilizio giapponese è molto meno isolato di quello americano o europeo. Una casa economica da comprare può essere cara da riscaldare, e il forfait per le utenze non basterà. Il nostro articolo sull'isolamento termico delle case giapponesi spiega che cosa controllare e quanto costa un intervento di adeguamento.

Quanto costa un contratto d'affitto giapponese oltre al canone

È qui che il riflesso occidentale sbaglia. Un contratto d'affitto giapponese richiede diversi mesi di canone all'ingresso, e una parte non torna mai indietro. Va messo a bilancio anche quando esistono le indennità, perché il denaro esce dal conto prima che arrivi qualsiasi rimborso.

Voce	Livello abituale	Recuperabile?
Shikikin (敷金, deposito cauzionale)	Da 1 a 2 mesi	Sì, dedotte pulizie e riparazioni
Reikin (礼金, denaro di ringraziamento)	Da 0 a 2 mesi	No. È un regalo al proprietario, per consuetudine
Chūkai tesūryō (chūkai tesūryō, commissione d'agenzia)	Fino a 1 mese più imposta	No
Società di garanzia (hoshō gaisha, 保証kaisha)	Circa mezzo mese, poi un canone annuo	No
Assicurazione incendio, sostituzione della serratura	Da 15.000 a 30.000 ¥ (da 82 a 165 €)	No
Kōshinryō (更新料, spese di rinnovo)	Spesso 1 mese, ogni due anni	No

Su un canone mensile di 200.000 ¥ (1.100 €), spese d'ingresso da quattro a cinque mesi, ossia da 800.000 a 1.000.000 ¥ (da 4.400 a 5.500 €), sono la norma. Gli immobili proposti alla comunità SOFA rinunciano spesso al reikin, e l'ufficio alloggi amministra le componenti MIHA che coprono alcune di queste spese non rimborsabili: chieda che cosa si applica al suo caso prima di negoziare, non dopo.

Andarsene prima della scadenza

Gli ordini di trasferimento vanno più veloci dei contratti. I contratti giapponesi durano di norma due anni con un preavviso, comunemente da uno a due mesi, e le agenzie abituate agli inquilini militari redigono contratti che sanno destinati a chiudersi con il trasferimento. Non dia per scontato che una tutela di legge americana si applichi a un contratto retto dal diritto giapponese: legga la clausola di risoluzione, in inglese, e se la faccia confermare per iscritto dall'agenzia.

Comprare invece di affittare: che cosa cambia con lo status SOFA

Il Giappone non pone alcuna restrizione di nazionalità alla proprietà immobiliare. Un acquirente con status SOFA ottiene sul terreno e sull'edificio la stessa piena proprietà di un cittadino giapponese, senza requisito di residenza, senza socio locale e senza autorizzazione amministrativa. Ciò che lo status SOFA cambia non è il diritto di comprare: sono il finanziamento, le formalità e l'indennità.

Finanziamento: parta dal presupposto del contante

Le banche giapponesi prestano a fronte di una zairyū kādo (在留カード, carta di soggiorno) e di redditi di fonte giapponese. Il personale SOFA non ha né l'una né gli altri: entra in Giappone con uno status, non con un visto, e la sua paga viene dagli Stati Uniti. In pratica significa acquisto in contanti. Un mutuo è accessibile, di fatto, solo a chi risiede e lavora come dipendente in Giappone. Un prestito VA non può essere usato su un immobile fuori dagli Stati Uniti e dai loro territori, e i pochi istituti specializzati che esistono pongono condizioni restrittive. È il muro contro cui va ogni non residente, che descriviamo nel nostro articolo sul mutuo in Giappone per un acquirente straniero.

Le formalità senza carta di soggiorno

La registrazione si basa normalmente su un sigillo depositato e su un inkan shōmeisho (印鑑証明書, certificato di sigillo) rilasciato da un comune giapponese, che un membro SOFA privo di iscrizione all'anagrafe non può ottenere per la via ordinaria. La soluzione consolidata è un'attestazione di firma certificata da un consolato, usata insieme a uno shihō shoshi (shihō shoshi, scrivano giudiziario) che si occupa del trasferimento di proprietà. L'intera operazione può svolgersi in inglese tramite un'agenzia bilingue. La nostra spiegazione del ruolo dello scrivano giudiziario illustra che cosa garantisce davvero questo professionista.

La regola sull'indennità che cambia i conti

Il militare che compra, invece di affittare, non perde semplicemente l'indennità di affitto. Secondo la normativa del Dipartimento della Difesa, un alloggio acquistato viene trattato ammortizzando il prezzo d'acquisto su 120 mesi, e l'importo mensile che ne risulta è versato entro lo stesso massimale previsto per chi affitta, con l'eccedenza a carico e la parte non utilizzata non acquisita. I proprietari non hanno diritto alle stesse componenti d'ingresso dei locatari. Il riferimento è il DoD Financial Management Regulation, volume 7A: faccia confermare la regola in vigore e il suo massimale dall'ufficio alloggi prima di formulare un'offerta, perché è questo solo punto a decidere se comprare abbia senso su un incarico di tre anni.

Esempio pratico: un appartamento usato vicino a Yokosuka

Prendiamo un appartamento usato di 70 m² a Yokosuka, a 18.000.000 ¥ (98.900 €). Le spese d'acquisto in Giappone, ossia commissione d'agenzia, imposta di registro, scrivano giudiziario e imposta di acquisizione, restano al massimo al 6 % del prezzo, un livello basso rispetto agli standard europei o americani. Il nostro dettaglio delle spese d'acquisto in Giappone le elenca voce per voce.

Voce	Yen	Euro (circa)
Prezzo	18.000.000	98.900 €
Spese d'acquisto (al massimo il 6 %)	1.080.000	5.900 €
Totale investito	19.080.000	circa 104.800 €
Canone di mercato se affittato, all'anno	1.560.000	8.600 €
Spese condominiali e fondo lavori	-300.000	-1.650 €
Imposta immobiliare e imposta urbanistica	-120.000	-660 €
Gestione locativa, 5 %	-78.000	-430 €
Netto prima delle imposte e dei lavori straordinari	1.062.000	circa 5.840 €

È un rendimento netto di circa 5,5 % prima delle imposte, su un bene che si può conservare dopo il trasferimento. Due cifre meritano attenzione. Le spese condominiali mensili e il fondo lavori, insieme comunemente da 15.000 a 40.000 ¥ (da 82 a 220 €) su un condominio, sono permanenti e crescono con l'età dell'edificio: il nostro articolo sulle spese condominiali in Giappone spiega come vengono fissate. E la fiscalità di possesso resta modesta, all'1,4 % del valore catastale più fino allo 0,3 % di imposta urbanistica, con valori catastali molto inferiori al prezzo di mercato, come illustriamo nell'articolo sull'imposta immobiliare in Giappone.

Affittare a militari statunitensi: il punto di vista del proprietario

Capovolga l'articolo e troverà un caso di investimento che pochi acquirenti stranieri in Giappone hanno esaminato. Una concentrazione di inquilini il cui alloggio è finanziato da un'indennità, in città dove la domanda è stabile e si rinnova, è un profilo insolito in un Paese in cui la domanda locativa rurale si contrae.

• Il canone è sostenuto da un'indennità, entro un massimale pubblicato. Questo non fa dello Stato il suo inquilino e non garantisce il pagamento, ma significa che il budget alloggio dell'inquilino è definito e noto in anticipo.
• La domanda si rinnova secondo un ciclo fisso. Gli incarichi durano da due a quattro anni: le partenze sono frequenti, ma lo sono anche i rimpiazzi, e il bacino non dipende dall'economia locale.
• I criteri sono noti. Un immobile conforme ai requisiti di idoneità, con posto auto, superficie adeguata e stato accettabile, si affitta a una lista d'attesa già identificata.
• L'inglese è la norma. Le agenzie specializzate in questo segmento gestiscono contratti bilingui; un proprietario che vive all'estero passa da loro.

Che cosa le richiede

Non gestirà tutto questo da solo da un altro continente. Un ricambio ogni pochi anni significa visite, verbali di consegna e nuove locazioni a ripetizione, e i criteri dell'ufficio alloggi si applicano all'immobile, non alla sua buona volontà. Una società di gestione locale non è opzionale qui, e la nostra guida sulla gestione locativa a distanza in Giappone spiega che cosa fanno i mandatari e quanto fatturano. Il patrimonio adatto a questa domanda, cioè appartamenti e case con posto auto nelle città-base, non è l'akiya (akiya, casa vuota, abbandonata) di campagna che la maggior parte degli acquirenti stranieri ha in mente: sfogli il nostro catalogo di immobili giapponesi e filtri per prefettura prima di supporre che le due cose coincidano.

Un'avvertenza contro l'eccesso di concentrazione. La domanda locativa di una città-base poggia su una decisione politica presa altrove. Il dispositivo militare in Giappone viene periodicamente rinegoziato, e un immobile il cui intero modello economico dipende da una sola installazione porta un rischio che una città alle porte di Yokohama non ha. Compri un immobile che si affitterebbe, o si rivenderebbe, anche a una famiglia giapponese.

Fisco: che cosa esonera il SOFA e che cosa non esonera

È il punto in cui circolano le affermazioni sbagliate più sicure di sé, quindi prendiamolo alla fonte. L'ufficio di assistenza legale della Marina degli Stati Uniti per il Pacifico occidentale lo scrive nero su bianco: i militari, i membri della componente civile e i loro familiari a carico non sono tenuti a pagare l'imposta giapponese sul reddito per i redditi percepiti dalle forze armate statunitensi in Giappone e, nello stesso documento, chi percepisce redditi di fonte giapponese dovrà pagare l'imposta giapponese sul reddito, sotto il regime del SOFA.

Ora, un canone tratto da un immobile situato in Giappone è per definizione un reddito di fonte giapponese. Quindi:

• La paga e la pensione militari restano fuori dall'imposta giapponese sul reddito.
• I canoni di un immobile giapponese, no. Sono imponibili in Giappone qualunque sia lo status.
• Il personale con status SOFA è trattato come non residente ai fini fiscali giapponesi, il che determina quale regime si applica a quei canoni.

Il regime dei non residenti è quello che descriviamo in dettaglio in la tassazione dei redditi da locazione in Giappone per i non residenti. Ne discendono due conseguenze pratiche. Primo, una ritenuta del 20,42 % si applica ai canoni versati da un inquilino persona giuridica, ma non quando l'inquilino è una persona fisica che occupa l'immobile come propria abitazione o come abitazione della sua famiglia, che è esattamente il caso quando si affitta a un militare. Secondo, un proprietario non residente nomina in genere un nōzei kanrinin (nōzei kanrinin, rappresentante fiscale) per depositare per suo conto la dichiarazione annuale, il kakutei shinkoku (kakutei shinkoku, dichiarazione dei redditi): si veda il nostro articolo sulla nomina di un rappresentante fiscale in Giappone.

Niente di tutto questo cancella gli obblighi del Paese di residenza. Un contribuente residente in Italia dichiara i redditi immobiliari giapponesi in Italia, con riserva della convenzione fiscale, e un contribuente statunitense resta tenuto ai propri obblighi dichiarativi verso l'IRS. Possedere in Giappone significa dichiarare in due Paesi, e l'articolazione dei due sistemi è materia per un professionista competente in entrambi.

Gli errori da evitare

1. Firmare prima dell'approvazione dell'ufficio alloggi. È l'approvazione ad aprire il diritto all'indennità. Un contratto firmato prima può lasciarle da finanziare un immobile che in seguito risulta non idoneo.
2. Mettere a bilancio il canone e dimenticare il muro delle spese d'ingresso. Da quattro a cinque mesi di canone escono dal conto alla firma, e una parte non torna mai.
3. Abitare molto sotto il massimale per risparmiare. La parte non utilizzata dell'indennità di affitto non resta acquisita: si abbassa il proprio standard abitativo senza guadagnare nulla sulla riga del canone.
4. Credere che lo status SOFA esoneri i redditi da locazione. Esonera la paga di fonte americana, non un canone di fonte giapponese. La distinzione è scritta nella documentazione pubblicata dagli stessi servizi legali militari.
5. Comprare per un incarico di due anni. Le spese d'acquisto, per quanto contenute al 6 %, più le spese di rivendita e un mercato che non si rivaluta come una periferia americana, richiedono anni per essere assorbite. Legga come rivendere un immobile in Giappone prima di comprare, non dopo.
6. Supporre che l'edificio conservi il suo valore. In Giappone la costruzione si deprezza ed è il terreno a portare il valore, l'inverso del riflesso americano, come spieghiamo in perché le case giapponesi perdono valore. Una casa in legno vicino a una base vale quanto vale il suo terreno.
7. Aspettarsi che un immobile incida sullo status. Comprare un immobile in Giappone non dà alcun diritto di soggiorno né alcun visto. La presenza di un militare poggia sui suoi ordini, e su nient'altro, il che conta il giorno in cui quegli ordini finiscono.

Conclusione: un mercato che premia la preparazione, non la fretta

L'alloggio fuori base in Giappone è ben organizzato, e ciò che fa inciampare è noto in anticipo: ottenere l'approvazione dell'ufficio alloggi prima di firmare, trattare le tre componenti dell'OHA come tre cose distinte e mettere a bilancio il muro giapponese delle spese d'ingresso fin dal primo mese. Per un incarico breve l'affitto è la scelta predefinita, ed è la scelta giusta.

Comprare è un'opzione reale, ma si decide su due fatti più che sull'entusiasmo: quasi certamente pagherà in contanti, e l'indennità tratta l'acquisto come il prezzo spalmato su 120 mesi entro il suo massimale. Dove quel calcolo funziona, un appartamento di città-base può tenere un 5 % netto e sopravvivere all'incarico. Dove non funziona, affittare bene batte possedere male.

Per vedere che cosa offre davvero il mercato, cominci dagli immobili che seguiamo in tutto il Giappone e dalla nostra guida completa all'acquisto di una casa in Giappone. Se preferisce affidare la ricerca, le verifiche e la trattativa, dalla ricerca dell'immobile alla consegna delle chiavi, è a questo che serve il nostro accompagnamento. Le domande si trattano per iscritto, senza impegno.

Domande frequenti

I militari statunitensi possono vivere fuori base in Giappone?

Sì, nella maggior parte dei casi. Servono lo status SOFA, l'autorizzazione del comando e l'approvazione dell'immobile specifico da parte dell'ufficio alloggi prima della firma del contratto. Alcuni incarichi impongono l'alloggio all'interno della base, e l'ammissibilità può dipendere dal grado e dalla presenza di familiari a carico.

A quanto ammonta l'indennità alloggio per il Giappone?

Dipende dalla località e dal grado, e le tabelle dei tassi vengono riviste regolarmente. I massimali delle località giapponesi vanno da meno di 100.000 ¥ (550 €) al mese in alcune basi rurali a diverse volte tanto a Tokyo. Verifichi l'importo applicabile nello strumento ufficiale della DTMO e lo confermi con l'ufficio alloggi.

Il personale con status SOFA può comprare un immobile in Giappone?

Sì. Il Giappone non pone restrizioni di nazionalità né di residenza alla proprietà immobiliare, e un acquirente SOFA ottiene sul terreno e sull'edificio la stessa piena proprietà di un cittadino giapponese. Il vincolo pratico è il finanziamento: senza carta di soggiorno e senza redditi giapponesi le banche giapponesi non prestano, quindi l'acquisto avviene di norma in contanti.

Il SOFA esonera dalle imposte giapponesi sui redditi da locazione?

No. Il SOFA esonera i redditi percepiti dalle forze armate statunitensi in Giappone. Un canone tratto da un immobile situato in Giappone è un reddito di fonte giapponese e come tale è imponibile in Giappone. Il personale con status SOFA è trattato come non residente ai fini fiscali, quindi a quei canoni si applica il regime dei non residenti.

Quanto costa entrare in un alloggio in affitto in Giappone?

Di norma da quattro a cinque mesi di canone alla firma: da uno a due mesi di deposito recuperabile, fino a due mesi di denaro di ringraziamento non recuperabile, fino a un mese di commissione d'agenzia più imposta, la società di garanzia e l'assicurazione. Gli immobili proposti alla comunità militare rinunciano spesso al denaro di ringraziamento.

Si tiene la differenza se il canone è sotto il massimale OHA?

Non sulla componente affitto: il rimborso riguarda il canone effettivamente pagato e la parte non utilizzata del massimale torna all'amministrazione. L'indennità per utenze e manutenzione ricorrente funziona al contrario, come forfait: spendere meno del forfait lascia la differenza acquisita.

Comprare vicino a una base americana in Giappone è un buon investimento?

Può esserlo, perché la domanda si rinnova secondo un ciclo di incarichi fisso e gli inquilini dispongono di un budget alloggio definito. I rischi sono la concentrazione e la mobilità: il dispositivo militare dipende da una decisione politica, e gli edifici giapponesi si deprezzano mentre è il terreno a portare il valore. Compri un immobile che si affitterebbe o si rivenderebbe anche a una famiglia giapponese.

Si può usare un prestito VA per comprare casa in Giappone?

No. L'ammissibilità al prestito VA non si estende agli immobili situati fuori dagli Stati Uniti e dai loro territori. Alcuni istituti specializzati offrono un finanziamento in yen ad acquirenti senza carta di soggiorno, a condizioni restrittive, ma l'ipotesi realistica per un acquisto in Giappone resta il contante.