Il principio: il Giappone tassa per primo l'affitto giapponese
La legge tributaria giapponese (la legge sull'imposta sui redditi, shotoku zei-hō) tassa i non residenti sui redditi di fonte giapponese (kokunai gensen shotoku), e l'affitto di un immobile situato in Giappone vi rientra pienamente. Le convenzioni fiscali confermano il principio: i redditi immobiliari sono imponibili nel paese in cui si trova l'immobile.
In pratica la tassazione avviene in due tempi:
- una possibile ritenuta alla fonte del 20,42 % trattenuta sull'affitto lordo durante l'anno;
- una dichiarazione annuale (kakutei shinkoku, kakutei shinkoku, dichiarazione dei redditi) che ricalcola l'imposta realmente dovuta sul reddito netto e che, nella maggior parte dei casi, dà luogo al rimborso di una parte della ritenuta.
Prima di preoccuparsi delle tasse, verifichi che le basi del suo acquisto siano solide: la nostra guida all'acquisto di una casa in Giappone copre l'intero percorso.
La ritenuta del 20,42 %: quando si applica?
La ritenuta del 20,42 % (20 % di imposta sui redditi più lo 0,42 % di sovrimposta speciale per la ricostruzione fukkō tokubetsu shotoku-zei) si calcola sull'affitto lordo, prima di qualsiasi spesa. Ma non si applica a tutti i contratti:
- Inquilino persona giuridica (hōjin) o affitto pagato in un contesto d'impresa: l'inquilino deve trattenere il 20,42 % e versarlo all'ufficio delle imposte giapponese. Casi tipici: un appartamento affittato da un'azienda per alloggiare un dipendente, oppure un locale commerciale.
- Inquilino privato che abita l'immobile da solo o con la famiglia: nessuna ritenuta; lei riceve l'affitto lordo.
- Affitto breve (tipo Airbnb): le piattaforme non applicano questa ritenuta; il reddito va comunque dichiarato nel kakutei shinkoku. Sulle regole di gestione, veda il nostro articolo sulla licenza minpaku di 180 giorni (minpaku, affitto breve secondo la legge sugli alloggi privati, massimo 180 notti l'anno).
Punto essenziale: la ritenuta è un acconto, non un'imposta definitiva. Se l'imposta calcolata sul suo reddito netto è inferiore a quanto è stato trattenuto, l'eccedenza viene rimborsata dopo la dichiarazione annuale.
La dichiarazione annuale kakutei shinkoku: si paga sul netto, non sul lordo
La dichiarazione dei redditi giapponese, il kakutei shinkoku, si presenta tra il 16 febbraio e il 15 marzo per l'anno solare precedente. Viene calcolata sul reddito netto: l'affitto incassato meno tutte le spese deducibili (dettagliate più avanti).
La scala progressiva va dal 5 % al 45 % (più una sovrimposta per la ricostruzione del 2,1 % sull'imposta dovuta). Per un investitore che possiede uno o due immobili il reddito netto imponibile è di solito modesto: l'imposta effettiva scende spesso sotto il 10 % dell'affitto lordo, lontano dal 20,42 % eventualmente trattenuto.
Il calendario in pratica
- Raccolga i rendiconti degli affitti, le fatture e l'avviso dell'imposta immobiliare dell'anno.
- Calcoli l'ammortamento del fabbricato, il genka shōkyaku (genka shōkyaku).
- Presenti la dichiarazione (online con e-Tax o su carta), di solito tramite il suo rappresentante fiscale.
- Paghi l'eventuale saldo, oppure attenda il rimborso della ritenuta in eccesso.
Il rappresentante fiscale nōzei kanrinin: obbligatorio per i non residenti
Un non residente non può gestire da solo gli obblighi fiscali giapponesi: deve nominare un nōzei kanrinin (nōzei kanrinin, rappresentante fiscale), persona fisica o società residente in Giappone, comunicato all'ufficio delle imposte (zeimusho) con il modulo nōzei kanrininのtodokedesho.
- Il rappresentante riceve la sua corrispondenza fiscale, presenta le sue dichiarazioni e paga l'imposta per suo conto.
- In pratica la maggior parte dei proprietari nomina un zeirishi (consulente fiscale abilitato): preveda più o meno da 50.000 a 150.000 ¥ all'anno per una semplice dichiarazione di affitto (da 275 a 824 €), oppure a volte la società che amministra l'immobile.
- Nomini anche un referente presso il comune, per ricevere e pagare l'avviso annuale dell'imposta immobiliare.
Spese deducibili e ammortamento genka shōkyaku: ridurre la base imponibile
L'imposta si calcola sul netto: ogni spesa documentata riduce la base imponibile. Conservi tutte le fatture.
| Spesa deducibile | Termine giapponese | Ordine di grandezza / nota |
|---|---|---|
| Spese di amministrazione dell'immobile | kanri itaku-ryō | ≈ 5 % dell'affitto per le locazioni lunghe, dal 20 al 30 % per quelle brevi |
| Imposta sui beni immobili e imposta di urbanistica | kotei shisan-zei・toshi keikaku-zei | 1,4 % + 0,3 % del valore catastale, interamente deducibili |
| Assicurazione incendio e terremoto | kasai hoken・jishin hoken | premio annuale (o la quota dell'anno di un premio pluriennale) |
| Riparazioni e manutenzione | shūzen-hi | deducibili nell'anno della spesa (i lavori importanti si ammortizzano) |
| Ammortamento del fabbricato | genka shōkyaku-hi | struttura in legno: 22 anni (nuova), 4 anni se ha più di 22 anni |
| Onorari professionali | zeirishi hōshūなど | dichiarazione dei redditi, rappresentante fiscale nōzei kanrinin |
| Costi di ricerca dell'inquilino | chūkai tesūryō・kōkoku-ryō | commissione dell'agenzia e "AD" a ogni nuova locazione |
| Interessi del mutuo | kariirekin rishi | rari per i non residenti (acquisti in contanti); deducibili quando ci sono |
Ammortizzare un fabbricato in legno: la leva fiscale
Si ammortizza solo il fabbricato, mai il terreno. La vita utile legale (hōtei taiyō nensū) di una struttura in legno è di 22 anni da nuova. Per un fabbricato più vecchio, la vita residua è (22 − età) + età × 20 %. E una volta che il fabbricato ha superato i 22 anni, scende a 22 × 20 % = 4 anni.
Esempio: una casa di 35 anni la cui quota fabbricato è valutata 8.000.000 ¥ (≈ 43.956 €) → si deducono 2.000.000 ¥ all'anno per 4 anni, quanto basta per azzerare buona parte del reddito da affitto ai fini fiscali. È una delle attrattive di una vecchia machiya di Kyoto (machiya, casa urbana in legno tipica di Kyoto) o di una casa di campagna ristrutturata.
Imposte locali e convenzioni fiscali: il quadro completo
Oltre all'imposta sui redditi, ogni proprietario paga ogni anno l'imposta sui beni immobili kotei shisan-zei (1,4 % del valore catastale) e, nelle zone urbanizzate, l'imposta di urbanistica toshi keikaku-zei (0,3 %). Poiché il valore catastale è nettamente inferiore al prezzo di mercato, il conto resta contenuto, spesso da 50.000 a 150.000 ¥ all'anno (da 275 a 824 €) per un immobile standard, e le due imposte sono deducibili dal reddito da affitto. Un vantaggio dello status di non residente: l'imposta di residenza jūminzei (≈ 10 %) in genere non si applica se al 1º gennaio non si ha il domicilio in Giappone.
Dal lato del paese di residenza: la maggior parte delle convenzioni, compresa la convenzione fiscale Francia-Giappone del 3 marzo 1995, attribuisce al Giappone il diritto di tassare i redditi immobiliari; il paese di residenza concede poi un rimedio, di solito un credito per le imposte pagate all'estero. I residenti in Francia, per esempio, dichiarano il reddito sui moduli 2047 e 2044 e ricevono un credito pari all'imposta francese corrispondente: nessuna doppia imposizione, anche se il reddito continua a incidere sull'aliquota effettiva.
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Domande frequenti
I non residenti devono presentare una dichiarazione in Giappone ogni anno?
Sì: la dichiarazione kakutei shinkoku si presenta tra il 16 febbraio e il 15 marzo tramite il suo rappresentante fiscale nōzei kanrinin. Anche quando è stato trattenuto il 20,42 % alla fonte, presentarla è nel suo interesse: l'imposta viene ricalcolata sul reddito netto e la ritenuta in eccesso viene rimborsata.
Il mio reddito da affitto giapponese sarà tassato due volte?
No. Le convenzioni fiscali attribuiscono al Giappone la tassazione dei redditi immobiliari; il suo paese di residenza concede poi un rimedio. Con la convenzione Francia-Giappone, per esempio, i residenti in Francia dichiarano il reddito e ricevono un credito d'imposta pari all'imposta francese corrispondente, quindi l'affitto non è tassato due volte.
La ritenuta del 20,42 % si applica se il mio inquilino è un privato?
No, non quando l'inquilino è un privato che occupa l'immobile come abitazione propria o della sua famiglia. La ritenuta riguarda l'affitto pagato da una società (hōjin) o pagato in un contesto d'impresa. In ogni caso il reddito va comunque dichiarato nella dichiarazione annuale.
Come funziona l'ammortamento di una casa in legno di più di 22 anni?
La vita utile legale delle strutture in legno è di 22 anni, quindi un fabbricato che ha superato quell'età si ammortizza in 22 × 20 % = 4 anni. Ogni anno si deduce un quarto del valore del fabbricato (terreno escluso) per 4 anni: la potente leva genka shōkyaku propria degli immobili più vecchi.
Chi può fare da rappresentante fiscale (nōzei kanrinin) in Giappone?
Qualsiasi persona fisica o società residente in Giappone: il più delle volte un zeirishi (consulente fiscale abilitato), a volte la società che amministra il suo immobile. La nomina è un semplice modulo (nōzei kanrininのtodokedesho) depositato presso l'ufficio delle imposte competente per l'immobile.
Fonti ufficiali
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