Akiya a Tokyo: dove sono le case vuote e quanto costano

Quante akiya ha davvero Tokyo?

La parola akiya (casa vuota, akiya) indica qualsiasi abitazione in cui non vive nessuno alla data dell'indagine. Con questa definizione Tokyo è la capitale delle akiya del Giappone: 896.500 abitazioni vuote nel 2023, contro circa 810.000 nel 2018, il numero più alto di tutte le prefetture. Eppure il suo tasso di vacanza, 10,9 %, è tra i più bassi del Paese (44° su 47), a fronte del 13,8 % nazionale e dei suoi 9,0 milioni di abitazioni vuote.

Il paradosso scompare quando si guarda a che cosa è vuoto. Nell'indagine del 2013, l'ultima per cui Tokyo ha pubblicato la ripartizione dettagliata che citiamo qui, circa 490.000 su circa 820.000 unità vuote erano case in affitto in attesa di un inquilino, e altre 56.000 erano case messe in vendita. Solo circa 110.000 erano le case vuote da lungo tempo a cui la stampa internazionale si riferisce con «case abbandonate». In altre parole, la maggior parte delle akiya di Tokyo sono monolocali vuoti, non una casa a buon prezzo in attesa di un acquirente.

Indicatore (Indagine sulle abitazioni e sui terreni)	Metropoli di Tokyo	Giappone
Abitazioni vuote, 2023	896.500	9,0 milioni
Tasso di vacanza, 2023	10,9 % (44° su 47)	13,8 %
Abitazioni vuote, 2018	circa 810.000	8,49 milioni
Unità in affitto tra le vuote, 2013	circa 490.000 (sei su dieci)	circa la metà
Case vuote da lungo tempo, 2013	circa 110.000	non confrontabile

L'offerta futura conta più dello stock attuale. Il Governo metropolitano di Tokyo conta circa un milione di case occupate dai proprietari in cui tutti i residenti hanno 65 anni o più, che considera «akiya in attesa». Queste case arriveranno sul mercato per successione nei prossimi vent'anni, soprattutto nei quartieri esterni e nell'area di Tama. Per il quadro nazionale e il significato del termine, veda la nostra guida alle case abbandonate in Giappone.

Tre Tokyo, tre mercati di akiya

La Metropoli di Tokyo non è una sola città. Sono 23 quartieri speciali, 26 città e una manciata di cittadine e villaggi nell'area di Tama a ovest, più due arcipelaghi, Izu e Ogasawara, che si spingono per 1.000 km nel Pacifico. Il mercato delle akiya in ciascuna di queste zone non ha nulla in comune con le altre.

Zona	Com'è una casa vuota	Logica di prezzo	Accesso al centro di Tokyo	Rivendita
23 quartieri	Piccola casa in legno su un lotto di 40-100 m², spesso in un vicolo stretto	Valore del terreno: in media 856.400 yen al m² nel 2026 (4.705 €/m²), 387.500 yen a Katsushika, il quartiere più economico (2.129 €/m²)	10-40 min in treno	Forte, tranne sui lotti non ricostruibili
Tama orientale (Hachioji, Machida, Tachikawa)	Case di quartieri residenziali degli anni Settanta-Novanta, a volte su una collina lontana dalla stazione	Una frazione dei prezzi dei quartieri, determinata dai minuti a piedi dalla stazione	40-60 min	Discreta vicino alle stazioni, debole nei quartieri serviti solo da autobus
Tama occidentale (Ome, Akiruno, Okutama, Hinohara)	Vecchie case coloniche e case in legno nelle valli, lotti ampi	Spesso a pochi milioni di yen, a volte meno	60-120 min	Lenta, solo acquirenti locali
Isole (Izu, Ogasawara)	Case semplici, rare sul mercato, spesso affittate tramite il comune	Bassa, ma l'offerta è minima	Traghetto o 55 min di volo fino a Hachijojima	Molto limitata

L'area orientale di Tama è in pratica un sobborgo: la confrontiamo con Kanagawa, Saitama e Chiba nella nostra guida ai sobborghi di Tokyo e dove comprare una casa vicino a Tokyo. Questo articolo si concentra sui luoghi in cui una casa vuota a Tokyo può davvero costare poco, e sul perché costa poco.

Akiya nei 23 quartieri: perché non sono economiche

Nei quartieri, una casa vuota si prezza sul terreno. Gli acquirenti sono costruttori e famiglie che demoliranno la casa per costruire il nuovo, quindi l'edificio vale zero o meno (la demolizione costa). Un lotto di 60 m² a Katsushika, alla media del 2026, vale circa 23 milioni di yen (127.700 €) prima ancora di considerare la casa. Per questo le ricerche di «akiya a Tokyo» raramente finiscono con un affare.

L'eccezione: le case non ricostruibili

Le case a buon prezzo che si trovano nei quartieri sono di solito saikenchiku fuka (saikenchiku fuka, non ricostruibili). Secondo la Legge sugli standard edilizi, un lotto edificabile deve toccare una strada larga almeno 4 m per almeno 2 m: è il setsudō gimu (setsudō gimu, obbligo di accesso stradale). Migliaia di vecchie case di Tokyo sorgono su vicoli che non superano questa prova, o raggiungono la strada solo tramite un passaggio di 1,5 m. Si può conservare e riparare la casa esistente, ma una volta demolita o distrutta da un incendio non si può più costruire.

• Lo sconto è reale: gli agenti di norma prezzano queste case molto al di sotto dei lotti vicini, a volte della metà, perché le banche prestano poco o nulla su di esse e la maggior parte degli acquirenti non può utilizzarle.
• Lo è anche l'insidia: da aprile 2025, una ristrutturazione importante della maggior parte delle case in legno a due piani richiede una conferma edilizia, che una casa non ricostruibile non sempre può ottenere. La ristrutturazione leggera che rendeva attraenti queste case è oggi più limitata.
• L'uscita è difficile: rivenderà allo stesso piccolo gruppo di acquirenti in contanti, oppure al vicino che ha bisogno del Suo lotto per sistemare il proprio accesso. Quel vicino è spesso il miglior acquirente.

Arretramenti e quartieri di legno ad alta densità

Sulle strade più strette di 4 m che la legge considera comunque strade (le «strade dell'articolo 42-2»), un nuovo edificio deve arretrare fino a 2 m dall'asse stradale: è il setto bakku (セットバック, arretramento). Il lotto che si acquista è quindi più piccolo di quello che si può usare. Ampie parti di Setagaya, Nakano, Suginami, Shinagawa, Ota e Sumida sono anche quartieri mokumitsu (木密, edilizia in legno ad alta densità), dove il governo metropolitano spinge per ricostruzioni resistenti al fuoco con sussidi e dove le vecchie case in legno comportano un rischio di incendio più alto. Per confrontare i quartieri tra loro, legga la nostra analisi dei 23 quartieri di Tokyo e dove comprare.

Tama occidentale: il vero mercato delle akiya di Tokyo

A ovest di Hachioji, Tokyo si trasforma in montagne. Ome, Akiruno, Hinode, Okutama e Hinohara, l'unico villaggio della parte continentale di Tokyo, condividono valli boscose, il fiume Tama e una popolazione che invecchia. Qui gli indirizzi di Tokyo vengono con lotti ampi, vecchie case coloniche e prezzi di pochi milioni di yen.

Che cosa si trova

• Ome e Akiruno: cittadine con stazioni JR (linea Ome, linea Itsukaichi), a 60-80 minuti da Shinjuku. Le case vicino alle stazioni sono un normale mercato suburbano; le akiya compaiono sulle colline e nelle valli laterali.
• Okutama: il capolinea della linea Ome, circa 2 ore da Shinjuku. Veri kominka (casa rurale tradizionale, kominka), vista sul fiume, paesaggi da escursionismo e un comune che gestisce una banca delle akiya e incentivi all'insediamento rivolti ai giovani nuclei familiari.
• Hinohara: nessuna ferrovia, solo autobus da Musashi-Itsukaichi. Bellissima, tranquilla e molto difficile da rivendere.

Molti di questi comuni gestiscono una banca delle akiya (akiya banku, akiya bank, registro comunale delle case vuote). Come funzionano questi registri, e perché i loro annunci sono spesso obsoleti, è spiegato nella nostra guida alle banche delle akiya in Giappone. Controlli la pagina di ciascun comune: i sostegni alla ristrutturazione o al trasferimento sono di solito riservati a chi si registra come residente.

La regola della posizione vale ancora

Il problema delle akiya è la posizione, non la casa. Una casa nel Tama occidentale a 20-30 minuti a piedi da una stazione, con negozi nelle vicinanze, è una seconda casa utilizzabile o una base per il lavoro a distanza. Una casa in cima a una strada di montagna a corsia unica, a 40 minuti di autobus dal negozio più vicino, costa poco per una ragione: neve sulla strada in inverno, zone a rischio frana sulla mappa dei pericoli e nessun acquirente quando si vuole andare via. Consulti la mappa dei pericoli per la particella esatta prima di ogni altra cosa: nelle valli ripide molti lotti si trovano in zone designate a rischio di disastri sedimentari.

Le isole di Tokyo: akiya che raramente arrivano sul mercato

Le isole Izu (Oshima, Niijima, Miyakejima, Hachijojima e altre) e Ogasawara sono amministrativamente Tokyo. Le loro case vuote compaiono raramente sui portali nazionali. Nelle piccole isole una casa passa di mano tramite la famiglia, i vicini o l'ufficio comunale, e diversi comuni insulari gestiscono propri programmi per le case vuote per attirare nuovi residenti, a volte come affitti anziché vendite.

• L'accesso determina tutto: Hachijojima dista circa 55 minuti di volo da Haneda, Oshima qualche ora di traghetto o aliscafo, Ogasawara 24 ore di barca senza aeroporto.
• Costruire costa di più: ogni tegola e ogni carpentiere viaggiano in barca, quindi la ristrutturazione costa molto più dei preventivi sulla terraferma.
• Aria salmastra e tifoni: tetti, grondaie e parti metalliche invecchiano in fretta; preveda una manutenzione ogni anno.

Una casa su un'isola è un progetto di vita per chi ci abiterà davvero. Come investimento o come affitto turistico i conti raramente tornano, e la comunità si aspetta proprietari presenti.

Caso studio: una casa vuota a Ome

Per mostrare quanto costa davvero un'akiya di Tokyo, prendiamo un esempio illustrativo: una casa in legno del 1995 di 90 m² su un lotto di 160 m², a 20 minuti a piedi da una stazione della linea Ome, in vendita a 12.000.000 di yen (65.900 €). Costruita dopo il 1981, rispetta lo standard antisismico attuale, il che mantiene ragionevole la ristrutturazione (veda la nostra guida allo standard antisismico del 1981).

Voce	Yen	Euro	Nota
Prezzo d'acquisto	12.000.000	65.900 €	Prezzo richiesto, negoziabile
Spese d'acquisto (massimo 6 %)	720.000	3.960 €	Agente, imposte, scrivano giudiziario
Ristrutturazione (ipotesi)	da 3.000.000 a 5.000.000	da 16.500 a 27.500 €	Bagno, cucina, isolamento, controllo del tetto
Progetto totale	da 15.720.000 a 17.720.000	da 86.400 a 97.400 €	Arredi esclusi
Imposta sulla proprietà e imposta di pianificazione urbana	decine di migliaia all'anno	alcune centinaia di euro	1,4 % più fino allo 0,3 % del valore catastale

Le spese d'acquisto non superano mai il 6 % del prezzo: il dettaglio voce per voce è nel nostro articolo sulle spese di acquisto immobiliare in Giappone. Si confronti con i 23 quartieri: lo stesso budget compra, al massimo, il solo terreno di un lotto di 40 m² a Katsushika, senza alcuna casa. Si confronti anche con Kanagawa o Chiba, dove la stessa somma compra spesso una casa più recente e più vicina a una stazione. Un indirizzo a Tokyo da solo non vale la pena di essere pagato.

Dal 1° aprile 2024 la registrazione della successione è obbligatoria in Giappone entro tre anni. Prima di firmare, il registro catastale deve indicare il venditore come proprietario registrato: un'akiya ancora intestato a un genitore defunto non può essere trasferito finché gli eredi non l'hanno registrato.

Errori comuni con le akiya di Tokyo

Errore	Perché Le costa	Come verificare
Comprare una casa nei quartieri senza controllare la strada	Un lotto non ricostruibile perde la maggior parte del suo valore il giorno in cui la casa non c'è più	Chieda all'agente il tipo di strada nell'informativa legale obbligatoria (jūyō jikō setsumei, jūyō jikō setsumei) e lo confermi all'ufficio del quartiere
Contare sui ricavi di Airbnb nei quartieri	Oltre al limite nazionale di 180 notti, la maggior parte dei quartieri aggiunge limiti propri, diversi dei quali solo nei fine settimana nelle zone residenziali	Legga l'ordinanza del quartiere prima di valutare; veda la nostra guida alla licenza minpaku e alla regola dei 180 giorni
Ignorare il pendio nel Tama occidentale	Le zone a rischio di disastri sedimentari limitano la ricostruzione e spaventano gli acquirenti	Portale nazionale delle mappe dei pericoli, poi l'ufficio comunale
Lasciare la casa vuota dopo l'acquisto	Una casa designata come trascurata dopo un'ingiunzione ufficiale perde la riduzione dell'imposta sul terreno residenziale (fino a sei volte di più sulla parte di terreno)	Pianifichi visite, un custode e la manutenzione di base
Aspettarsi un mutuo	I prestiti giapponesi richiedono residenza e impiego in Giappone; i lotti non ricostruibili non ottengono alcun prestito	Pianifichi un acquisto in contanti
Pensare che l'acquisto apra un visto	Possedere un immobile in Giappone non dà alcun diritto di soggiorno	Risolva il visto separatamente

Sul piano fiscale, la riduzione a un sesto sul terreno residenziale si applica solo a una casa abitata o gestita correttamente; le regole sono nella nostra guida all'imposta sulla proprietà in Giappone.

Consigli di esperti per trovare un'akiya a Tokyo

• Decida la zona prima della casa. Quartiere, Tama orientale, Tama occidentale o isola: ciascuno è un progetto diverso, con acquirenti diversi alla rivendita.
• Cerchi dove le case si trovano davvero. La nostra pagina sulle case in vendita a Tokyo elenca il catalogo attuale in tutta la metropoli, e il catalogo nazionale di akiya e case in vendita in Giappone permette di confrontare con le prefetture vicine. Per una visione più ampia del budget, le case giapponesi sotto i 100.000 dollari sono per lo più fuori da Tokyo, il che indica quanto vale il premio della capitale.
• Percorra a piedi la strada verso la stazione. La cronometri Lei stesso, a piedi, con i bagagli. Gli annunci indicano spesso il caso migliore.
• Consulti i prezzi ufficiali. L'indagine sui prezzi dei terreni e la Biblioteca delle informazioni immobiliari del MLIT mostrano le transazioni effettive vicino all'indirizzo: se il prezzo richiesto è ben al di sopra, chieda perché.
• Ispezioni prima di impegnarsi. Termiti, infiltrazioni dal tetto e allacciamenti fognari (molte case di valle usano ancora una fossa settica) sono le tre sorprese costose del Tama occidentale.
• Si faccia aiutare se è all'estero. Il processo completo è nella nostra guida all'acquisto di una casa in Giappone; se desidera qualcuno sul posto che cerchi, verifichi e negozi, veda il nostro pacchetto di accompagnamento per l'acquirente.

Conclusione: le akiya di Tokyo esistono, ma non dove si cerca

Tokyo ha più abitazioni vuote di qualsiasi altra prefettura, quasi 900.000, ma sono per lo più appartamenti in affitto vuoti, e le case vuote dei 23 quartieri si vendono al prezzo del loro terreno. Le akiya accessibili di Tokyo si trovano nel Tama occidentale, sulle isole e su lotti non ricostruibili adatti solo a un acquirente in contanti che capisca l'uscita. Scelga prima la zona, controlli la strada, il pendio e il titolo di proprietà, mantenga le spese d'acquisto totali entro il 6 % e confronti ogni casa di Tokyo con ciò che lo stesso budget compra a una prefettura di distanza. Un codice postale di Tokyo è un ottimo extra, mai un motivo per comprare.

Domande frequenti

Ci sono akiya a Tokyo?

Sì. Nel 2023 Tokyo contava 896.500 abitazioni vuote, il numero più alto di tutte le prefetture, ma la maggior parte sono appartamenti in affitto tra un inquilino e l'altro. Esistono case vuote, soprattutto nei quartieri esterni, nell'area di Tama e sulle isole.

Si può comprare un'akiya a buon prezzo a Tokyo?

Raramente nei 23 quartieri, dove una casa si vende al valore del terreno. Le akiya economiche di Tokyo si trovano nel Tama occidentale (Ome, Okutama, Hinohara), sulle isole o su lotti non ricostruibili nei quartieri, che comportano seri limiti alla ristrutturazione e alla rivendita.

Che cos'è una casa non ricostruibile a Tokyo?

Una casa saikenchiku fuka sorge su un lotto che non tocca una strada di 4 m per almeno 2 m. Si può conservare e riparare, ma non si può costruire una nuova casa dopo la demolizione. Le banche raramente concedono prestiti su questi lotti.

Tokyo ha una banca delle akiya?

Non esiste un'unica banca delle akiya per tutta Tokyo. Diversi comuni del Tama occidentale e delle isole gestiscono propri registri delle case vuote, e il governo metropolitano offre consulenza ai proprietari. Controlli il sito di ciascun comune.

A che distanza è Okutama dal centro di Tokyo?

La stazione di Okutama è al capolinea della linea JR Ome, a circa due ore di treno da Shinjuku. Ome dista circa 60-80 minuti, il che la rende più pratica per spostamenti regolari in città.

Uno straniero può comprare un'akiya a Tokyo?

Sì. Il Giappone non pone alcuna restrizione all'acquisto di terreni o case da parte di stranieri, residenti o no. Un mutuo giapponese, però, è riservato ai residenti che lavorano in Giappone, quindi la maggior parte degli acquirenti stranieri paga in contanti, e comprare non dà il visto.

Posso gestire un Airbnb in un'akiya di Tokyo?

Solo entro il limite nazionale di 180 notti per una notifica minpaku, e la maggior parte dei 23 quartieri aggiunge regole locali più severe, diversi dei quali limitano l'attività ai fine settimana nelle zone residenziali. Controlli l'ordinanza del quartiere o del comune prima di comprare.