Case abbandonate in Giappone: la realtà degli akiya

Quante case abbandonate ci sono in Giappone?

La cifra di riferimento viene dal Jūtaku Tochi Tōkei Chōsa (Jūtaku Tochi Tōkei Chōsa, l'indagine nazionale su alloggi e terreni), condotta ogni cinque anni dall'Ufficio di statistica giapponese. L'edizione 2023 ha contato circa 9 milioni di alloggi vuoti, quasi il 14 % del patrimonio abitativo: la quota più alta mai registrata.

Quel numero viene citato ovunque, e quasi sempre viene letto male. L'indagine divide quei 9 milioni in quattro categorie molto diverse, e una sola corrisponde a ciò che in italiano si chiama casa abbandonata, e in giapponese akiya (akiya, casa vuota, abbandonata).

Categoria (indagine 2023)	Circa	Di che cosa si tratta davvero
In affitto, tra un inquilino e l'altro	4,4 milioni	Normale patrimonio in locazione, vuoto per qualche settimana o qualche mese
Altre abitazioni vuote	3,9 milioni	Vuote, senza annuncio, senza progetto: i veri akiya
Seconde case e ville	0,4 milioni	Usate qualche settimana l'anno, il proprietario c'è
Già in vendita	0,3 milioni	Sul mercato in questo momento

La riga che conta è la seconda. Quei 3,9 milioni di alloggi non hanno inquilino, non hanno annuncio e spesso non hanno alcun progetto: sono il bacino da cui attingono i registri comunali e le agenzie specializzate. Quando un titolo annuncia che il Giappone regala 9 milioni di case, gonfia la cifra reale di più del doppio.

Un'altra correzione da fare subito: vuota non vuol dire fatiscente. Buona parte di quei 3,9 milioni sono case strutturalmente sane, il cui proprietario è morto o è entrato in una struttura assistenziale, e che nessuno in famiglia vuole gestire da un'altra città. Lo stato varia dal pronto da abitare all'irrecuperabile, e il prezzo da solo non dice quale dei due ha davanti.

Perché il Giappone si svuota: le cinque cause delle case vuote

Le case vuote giapponesi non sono il risultato di una sola crisi. Sono la somma lenta di cinque forze strutturali, e capirle dice quali case continueranno a perdere valore e quali no.

1. Il calo demografico, concentrato nelle campagne

La popolazione giapponese cala da più di dieci anni, e il calo è tutt'altro che uniforme. I giovani adulti si spostano a Tokyo, a Osaka e nei capoluoghi regionali, mentre i paesi rurali perdono una generazione alla volta. La casa non sparisce insieme alla famiglia: il patrimonio resta, gli abitanti no.

2. Edifici progettati per perdere valore

Una casa giapponese in legno è trattata come un bene che si deprezza, non come una riserva di valore. L'ammortamento fiscale di un'abitazione in legno si distribuisce su 22 anni, e il mercato segue la stessa logica: dopo circa 25 o 30 anni una casa standard vale spesso quasi zero, ed è il terreno a portare il prezzo. Chi eredita una casa di quarant'anni in un paese che si svuota eredita manutenzione, non capitale. Il meccanismo è spiegato nel nostro articolo su perché le case giapponesi perdono valore.

3. Un'imposta immobiliare che punisce la demolizione

È la causa che la maggior parte degli articoli stranieri dimentica, ed è decisiva. Il terreno residenziale gode di una forte riduzione della kotei shisan zei (kotei shisan-zei, imposta sui beni immobili): fino a un sesto del valore catastale sui primi 200 m². Se si demolisce la casa, il terreno smette di essere residenziale e l'imposta può salire bruscamente. Per decenni la cosa meno cara che un proprietario potesse fare era lasciare l'edificio in piedi, a marcire. La nostra guida all'imposta immobiliare in Giappone ne riporta le aliquote.

4. Eredità che nessuno ha registrato

Fino a poco tempo fa, registrare un immobile ereditato era facoltativo. Le famiglie saltavano il passaggio, generazione dopo generazione, e il risultato sono case con una decina di comproprietari legali sparsi per il paese, alcuni dei quali a loro volta deceduti. Nessuno può vendere, quindi non si vende nulla. Dal 1º aprile 2024 la registrazione delle successioni è obbligatoria in Giappone, con un termine di tre anni e una sanzione per chi lo manca, il che dovrebbe svuotare lentamente questa categoria. Non risolve però l'arretrato esistente.

5. Una preferenza culturale per il nuovo

Gli acquirenti giapponesi hanno a lungo preferito lo shinchiku (新築, la costruzione nuova) all'usato, quindi una casa che invecchia in un paese rurale trova un mercato interno sottile. Nelle città questa preferenza si sta attenuando, ma continua a decidere che cosa si vende in campagna.

Dove si trovano davvero le case abbandonate

Le case vuote sono un fenomeno rurale, con qualche eccezione urbana. Il tasso nazionale sfiora il 14 %, ma il divario tra le prefetture è abbastanza ampio da cambiare completamente un calcolo d'investimento.

Prefettura	Tasso di case vuote (2023, arrotondato)	Che cosa significa per chi compra
Wakayama	circa 21 %	Il più alto del paese, offerta abbondante, paesi costieri a portata di Osaka
Tokushima	circa 21 %	Shikoku, prezzi molto bassi, domanda di affitto scarsa
Yamanashi	circa 20 %	Molte seconde case vicino al monte Fuji, ai margini la cintura dei pendolari di Tokyo
Kagoshima, Kōchi, Ehime	circa 20 %	Kyushu e Shikoku rurali, il patrimonio più economico del Giappone
Nagano	circa 20 %	Paesi di montagna e di terme, domanda turistica reale in alcune valli
Tokyo	circa 11 %	Soprattutto affitti tra un inquilino e l'altro, pochissimi veri akiya
Kanagawa, Saitama	dal 9 al 10 % circa	I tassi più bassi, cintura dei pendolari, i prezzi tengono

Legga quella tabella due volte, perché contiene la trappola centrale di tutto l'argomento: le prefetture con più case abbandonate sono quelle in cui meno gente vuole vivere. Un tasso alto non è di per sé un'occasione, è la misura di una partenza.

Sono le eccezioni a rendere interessante questo mercato. Wakayama unisce il tasso più alto del Giappone a paesi costieri a circa due ore da Osaka, ed è per questo che resta con continuità la prima fonte di annunci del nostro catalogo: l'offerta attuale si vede sulla nostra pagina Wakayama. Le valli termali di Nagano hanno una vera domanda turistica. Ai margini di Yamanashi una casa può essere insieme economica e a distanza di pendolarismo dall'area di Tokyo.

Il consiglio è lo stesso che diamo per ogni acquisto rurale: decide la posizione, l'edificio viene dopo. Una casa sana a 40 minuti dalla stazione più vicina, in un paese senza un negozio, vale meno di un rudere a 10 minuti da una linea in servizio. Se è la campagna ad attirarla, legga il nostro articolo su comprare nella campagna giapponese prima di innamorarsi di una fotografia.

Akiya, case vuote, case abbandonate: le parole che cambiano il prezzo

Gli annunci giapponesi usano un vocabolario preciso, e la parola italiana « abbandonata » copre almeno quattro situazioni con prezzi e rischi molto diversi. Imparare questi cinque termini le farà risparmiare più di qualsiasi trattativa.

Termine	Giapponese	Che cosa significa per lei
akiya	akiya	Qualsiasi abitazione vuota. Non dice nulla né sullo stato né sul prezzo
akiya banku	akiya bank	Registro comunale che mette in contatto proprietari e acquirenti, spesso con condizioni di residenza
tokutei akiya	tokutei akiya	Ufficialmente dichiarata pericolosa o insalubre. La riduzione fiscale salta e il comune può ordinare lavori, o demolire a spese del proprietario
kanri fuzen akiya	kanri fuzen akiya	Introdotta dalla riforma del 2023: mal tenuta, un gradino prima della precedente, e già sufficiente a far perdere la riduzione fiscale
saikenchiku fuka	saikenchiku fuka	Non ricostruibile. Il lotto non rispetta la regola di accesso alla strada, quindi una volta demolita la casa nulla di legale la sostituisce

Le ultime due righe sono il punto in cui una casa a poco prezzo diventa cara. Una dichiarazione di tokutei akiya significa che un comune ha già giudicato l'edificio un pericolo, e quel giudizio passa a lei con l'atto. Un lotto saikenchiku fuka è peggio, in modo più silenzioso: la casa che compra è l'ultima che quel terreno porterà legalmente, quindi il budget di ristrutturazione non è una scelta, è l'unica strada.

Due note pratiche. Un akiya banku comunale non è un mercatino dell'usato: molti registri chiedono di trasferirsi, di impegnarsi a restare un numero minimo di anni o di avere meno di una certa età, e la documentazione è solo in giapponese. Come funzionano davvero questi registri è spiegato nella nostra guida alle akiya bank. E la famosa casa gratis quasi mai lo è: il nostro articolo sull'akiya a 1 yen ne calcola il totale reale.

Uno straniero può comprare una casa abbandonata in Giappone?

Sì, ed è la parte che sorprende la maggior parte dei lettori. Il Giappone non pone alcuna restrizione di nazionalità alla proprietà immobiliare. Un acquirente straniero ottiene la stessa piena proprietà di un cittadino giapponese, terreno compreso, senza obbligo di residenza, senza socio locale e senza procedura di autorizzazione. Non esiste nulla di simile ai contratti di superficie o alle intestazioni fittizie usati altrove in Asia.

Tre limiti contano molto più della nazionalità, ed è da lì che parte una pianificazione realistica.

Comprare non dà alcun diritto di soggiorno

È il malinteso più diffuso, e vale la pena dirlo senza giri di parole: comprare un immobile in Giappone non dà alcun visto né alcun diritto di soggiorno. Sarà proprietario della casa e continuerà a entrare nel paese con lo status che già possiede, soggiorno turistico compreso. Non esiste un visto per investitori legato all'immobiliare. Il nostro articolo su comprare casa in Giappone senza visto spiega che cosa è possibile e che cosa non lo è.

Il finanziamento, in pratica, è in contanti

Un mutuo giapponese è di fatto riservato a chi risiede in Giappone e vi lavora come dipendente, con carta di soggiorno e uno storico di redditi locale. Un non residente che compra una casa abbandonata deve prevedere di pagare in contanti. Su questo mercato è meno penalizzante di quanto sembri, perché le somme in gioco sono modeste per gli standard internazionali, ma va pianificato e non scoperto per caso.

La distanza è il costo vero

La nazionalità è gratis, l'assenza no. Qualcuno deve visitare l'immobile, leggere un contratto in giapponese, presenziare al jūyō jikō setsumei (jūyō jikō setsumei, l'informativa legale obbligatoria prima del contratto), coordinare le imprese e ricevere le chiavi. Farlo dall'estero è la vera difficoltà dell'acquisto di un akiya, ed è esattamente ciò per cui esiste il nostro accompagnamento completo. L'intera sequenza è descritta nella nostra guida per comprare casa in Giappone.

Quanto costa davvero una casa abbandonata: un esempio concreto

Prendiamo un caso reale: una casa in legno di circa 100 m², costruita negli anni Settanta, in un paese costiero di Wakayama a 15 minuti da una stazione, in vendita a 3.000.000 ¥ (circa 16.500 €). Ecco quanto costa renderla abitabile, con gli importi che l'acquirente firma davvero.

Voce	Yen	Euro (circa)
Prezzo richiesto	3.000.000	16.500 €
Spese d'acquisto (agenzia, registrazione, imposte, al massimo il 6 %)	180.000	990 €
Sgombero delle cose lasciate in casa	300.000	1.650 €
Tetto e struttura in legno	2.500.000	13.700 €
Idraulica, impianto elettrico, cucina e bagno	2.000.000	11.000 €
Isolamento e serramenti	1.500.000	8.200 €
Totale per renderla abitabile	9.480.000	circa 52.000 €

La lezione sta nel rapporto: il prezzo pubblicato è meno di un terzo del costo del progetto. Chi fa i conti sul solo annuncio ne prevede un quarto della realtà. Ci aggiunga costi annui dell'ordine di 50.000 a 100.000 ¥ (da 275 a 550 €) di imposta immobiliare per una casa di queste dimensioni in un paese rurale, più l'assicurazione.

Noti anche che cosa copre il tetto del 6 %. Le spese d'acquisto totali in Giappone, cioè la provvigione d'agenzia, l'imposta di registrazione, l'onorario dello shihō shoshi (shihō shoshi, lo scrivano giudiziario incaricato della registrazione catastale) e l'imposta di acquisizione, restano pari o inferiori al 6 % del prezzo. È poco rispetto agli standard europei, ed è uno dei veri vantaggi di questo mercato. A costare non è la transazione, è la ristrutturazione. I nostri dati dettagliati sono in il costo di ristrutturazione di una machiya o di una kominka.

Una precisazione rassicurante sulla struttura: una casa costruita prima del 1981 ricade nella vecchia norma antisismica, il che non è una causa di rifiuto automatico, ma resta una voce di budget. I lavori di rinforzo sono frequenti e quantificabili: il nostro articolo sulla norma antisismica del 1981 spiega che cosa verificare e a quale prezzo.

Le cinque trappole che rendono cara una casa a poco prezzo

Ognuna delle trappole qui sotto è costata denaro vero a un acquirente vero. Nessuna si vede nella fotografia di un annuncio.

1. Il lotto su cui non si può ricostruire

I lotti saikenchiku fuka non rispettano la regola che impone almeno 2 m di affaccio su una strada larga 4 m o più. Se demolisce, si ritrova un terreno su cui non può costruire, che vale una frazione di quanto ha pagato. Verifichi sempre l'accesso alla strada prima di ogni altra cosa.

2. Un'eredità mai registrata

Se l'atto porta ancora il nome di un nonno, ogni erede in vita deve acconsentire alla vendita. Rintracciare otto parenti sparsi in quattro prefetture può richiedere un anno, e un solo rifiuto chiude la partita. Chieda chi figura sul tōki bo (tōki簿, il registro immobiliare) prima di spendere uno yen.

3. La riduzione fiscale che non eredita

Se la casa è già dichiarata kanri fuzen o tokutei akiya, la riduzione residenziale sul terreno può essere già saltata. Il costo di mantenimento che aveva calcolato può valere più volte il previsto, fin dal primo giorno.

4. Le cose lasciate dentro, e il costo di portarle via

Le case giapponesi si vendono molto spesso con tutto ancora dentro, dai mobili agli oggetti di una vita. Svuotare una casa intera costa da 200.000 a 500.000 ¥ (da 1.100 a 2.750 €), e nel prezzo non se ne parla quasi mai.

5. Un paese senza più artigiani

Nelle zone spopolate il falegname, il lattoniere e l'idraulico possono essere a un'ora di strada e avere l'agenda piena per mesi. Il problema non è solo il preventivo: è il calendario. Verifichi che i lavori si possano davvero eseguire prima di impegnarsi all'acquisto.

Gli errori da evitare

• Comprare l'edificio invece della posizione. La casa è la parte che si deprezza, il terreno e l'accesso sono ciò che tiene il valore. Un rudere sano vicino a una stazione in servizio batte una bella casa in un paese senza negozi.
• Leggere 9 milioni come 9 milioni in vendita. Solo 3,9 milioni circa sono davvero inutilizzati, e di questi solo una frazione è realmente accessibile oggi a un acquirente straniero.
• Fare il budget sul prezzo richiesto. Come mostra l'esempio, l'annuncio è spesso meno di un terzo del progetto.
• Dare per scontato che una akiya bank sia la via più economica. I registri comunali impongono spesso condizioni di residenza o di occupazione che li rendono inutilizzabili per un non residente.
• Aspettarsi un mutuo. Senza residenza e lavoro dipendente in Giappone, prepari i contanti.
• Aspettarsi un visto. L'acquisto non cambia nulla del suo status migratorio.
• Saltare la perizia perché il prezzo è basso. Una casa da 3.000.000 ¥ con il tetto andato non è una casa economica: è un progetto da 9.000.000 ¥.

Per vedere che cosa c'è davvero sul mercato, e non che cosa circola sui social, il nostro catalogo raccoglie le case vuote di tutto il Giappone con l'analisi allegata: sfogli gli annunci di akiya, le case sotto i 50.000 €, o le kominka in vendita se cerca una casa rurale tradizionale.

Conclusione: abbandonata è una condizione, non un affare

I 9 milioni di abitazioni vuote del Giappone sono reali, e lo sono anche i 3,9 milioni davvero inutilizzati. Non è reale l'idea che un paese stia regalando case. Quelle case si sono svuotate per ragioni che non sono sparite: una popolazione rurale che si assottiglia, edifici che si deprezzano per costruzione, un'imposta immobiliare che premiava chi li lasciava in piedi, ed eredità che nessuno riusciva a districare.

Questo non ne fa un cattivo acquisto. Ne fa un acquisto dalla forma nota. Una casa vuota comprata per la sua posizione, periziata con onestà, messa a budget a tre volte il prezzo richiesto e ristrutturata da imprese che possono davvero raggiungerla è uno dei pochi casi nel mondo sviluppato in cui una somma modesta compra ancora una vera casa in piena proprietà. Una casa vuota comprata solo per il suo prezzo è una passività con un tetto.

La differenza tra le due è la verifica preliminare, e in gran parte va fatta in giapponese, sul posto, prima di impegnarsi. È la parte di cui ci occupiamo noi: dalla ricerca dell'immobile alla consegna delle chiavi, con il nostro accompagnamento, oppure da solo seguendo il metodo completo nella nostra guida all'acquisto e l'approfondimento in comprare una akiya in Giappone.

Domande frequenti

Quante case abbandonate ci sono in Giappone?

L'indagine nazionale su alloggi e terreni del 2023 ha contato circa 9 milioni di abitazioni vuote, quasi il 14 % del patrimonio abitativo. Di queste, circa 3,9 milioni sono davvero inutilizzate: vuote, senza annuncio e senza progetto. Il resto sono affitti tra un inquilino e l'altro, seconde case o immobili già in vendita.

Uno straniero può comprare una casa abbandonata in Giappone?

Sì. Il Giappone non pone alcuna restrizione di nazionalità alla proprietà immobiliare, e un acquirente straniero ottiene sull'edificio e sul terreno la stessa piena proprietà di un cittadino giapponese. Non servono residenza, socio locale né autorizzazioni. Gli ostacoli pratici sono il finanziamento e la distanza, non la nazionalità.

Le case abbandonate in Giappone sono davvero gratis?

Quasi mai. Qualche immobile viene messo in vendita a 1 yen o ceduto, ma il passaggio porta con sé le passività: imposte arretrate, sgombero delle cose lasciate dentro, lavori e a volte un lotto su cui non si può legalmente ricostruire. Metta a budget il progetto intero, non il prezzo del titolo.

Perché in Giappone ci sono così tante case abbandonate?

Si sommano cinque forze: una popolazione che cala e si concentra, case in legno trattate come beni che si deprezzano, una riduzione fiscale che rendeva cara la demolizione, eredità mai registrate e una preferenza interna per il nuovo rispetto all'usato.

Comprare casa in Giappone dà diritto a un visto?

No. Possedere un immobile in Giappone non dà alcun diritto di soggiorno né alcun visto. Non esiste un visto per investitori legato all'immobiliare. Sarà proprietario della casa e le servirà comunque uno status migratorio ottenuto per conto suo per vivere nel paese.

Quanto costa ristrutturare una casa abbandonata giapponese?

Per una casa in legno di 100 m² che richiede tetto, idraulica, impianto elettrico e isolamento, preveda da 5.000.000 a 7.000.000 ¥ (da 27.500 a 38.500 € circa). Una regola pratica realistica: il progetto finito costa all'incirca tre volte il prezzo richiesto di una akiya a buon mercato.

Si può ottenere un mutuo per comprare una akiya?

In pratica solo se risiede in Giappone e vi lavora come dipendente, con carta di soggiorno e uno storico di redditi locale. Le banche giapponesi prestano raramente ai non residenti, e gli importi ridotti in gioco rendono poco interessante per loro il finanziamento di una akiya. La maggior parte degli acquirenti stranieri paga in contanti.

Che cosa succede se una casa abbandonata viene lasciata andare in rovina?

Il comune può dichiararla kanri fuzen akiya, mal tenuta, oppure tokutei akiya, pericolosa o insalubre. In entrambi i casi la riduzione residenziale sull'imposta fondiaria salta. Nei casi più gravi il comune può ordinare i lavori o demolire l'edificio e addebitarne il costo al proprietario.