Dove vivere in Giappone da straniero: le città a confronto

Dove vivere in Giappone: quattro profili, quattro risposte

Non esiste una città giapponese migliore in assoluto. Esiste la città che corrisponde al suo reddito, al suo status di soggiorno e al tempo di spostamento che è disposto a sopportare. Prima di confrontare i quartieri su una mappa, chiarisca tre punti: da dove arriveranno i suoi soldi una volta sul posto, quanti minuti di tragitto quotidiano accetta, e se compra per abitare l'immobile o per metterlo a reddito.

Queste tre risposte escludono subito il novanta per cento del Paese. La tabella qui sotto riassume i quattro profili che incontriamo più spesso tra gli acquirenti stranieri, con il budget d'acquisto che osserviamo davvero in ciascun caso.

Profilo	Che cosa decide	Zone da guardare per prime	Budget d'acquisto osservato
Dipendente assunto o trasferito in Giappone	Tragitto casa-lavoro, scuole, accesso a un mutuo locale	Tokyo e Kanagawa, Osaka, Aichi, Fukuoka	da 25 a 60 milioni di yen (da 137.000 a 330.000 €)
Libero professionista o lavoratore da remoto pagato dall'estero	Costo dell'alloggio, fibra, aeroporto internazionale entro due ore	Fukuoka, Okayama, Hyōgo, Nagano, Wakayama	da 4 a 15 milioni di yen (da 22.000 a 82.000 €)
Investitore non residente (affitto breve)	Flusso turistico, licenza ottenibile, gestione sul posto	Kyoto, Osaka, Atami, Nagano, Okinawa	da 8 a 40 milioni di yen (da 44.000 a 220.000 €)
Seconda casa o progetto di pensionamento	Clima, ospedale, quiete, manutenzione a distanza	Ehime, Kagawa, Ōita, Miyazaki, Wakayama	da 3 a 10 milioni di yen (da 16.500 a 55.000 €)

La regola che cambia tutto: comprare non dà il diritto di restare

È il punto più frainteso dell'intera materia. Comprare un immobile in Giappone non dà alcun diritto di soggiorno: il Paese non ha un visto per investitori immobiliari. Può possedere una casa in piena proprietà senza permesso di soggiorno e senza visto, ma resterà soltanto per il tempo che il suo status consente, spesso novanta giorni in esenzione per soggiorno breve. Il tema è trattato in dettaglio nel nostro articolo su comprare una casa in Giappone senza visto.

La conseguenza pratica sulla scelta della località: se la sua presenza sul posto sarà intermittente, la domanda non è quale città le piace, ma quale città riesce a gestire da diecimila chilometri di distanza. Un immobile nel centro di una città media, accanto a una stazione, si governa molto più facilmente di un casale isolato a quaranta minuti di strada di montagna.

Tre filtri da applicare prima ancora di visitare

• Il filtro del reddito. Un reddito da lavoro dipendente in Giappone apre il mercato del mutuo locale; un reddito estero significa acquisto in contanti. Questo solo punto sposta il budget di tre o cinque volte, e quindi la geografia a sua disposizione.
• Il filtro della stazione. In Giappone il valore di un immobile e la sua liquidità si leggono in minuti a piedi dalla stazione. Oltre i venti o trenta minuti da una stazione servita, la rivendita diventa lenta, per quanto sia bella la casa.
• Il filtro del clima. Due metri di neve ad Aomori o tre tifoni all'anno a Miyazaki non si correggono con nessuna ristrutturazione. Applichi questo filtro per primo, non per ultimo.

Quanto costa davvero una casa, prefettura per prefettura

La maggior parte dei confronti online mette a paragone affitti o indici nazionali. Noi preferiamo pubblicare ciò che misuriamo direttamente: al 21 agosto 2026 il nostro catalogo conta 4.946 annunci pubblicati in 46 prefetture (Okinawa è l'unica prefettura senza alcuna banca comunale di case vuote iscritta al programma nazionale). Le mediane qui sotto sono calcolate sugli annunci con prezzo pubblicato, prefettura per prefettura.

Una nota metodologica importante: il nostro catalogo è sbilanciato verso case datate, akiya (akiya, case vuote e abbandonate) e immobili di campagna. Legge quindi la fascia bassa del mercato giapponese, non un indice nazionale di tutto il patrimonio abitativo. Queste cifre rispondono alla domanda « che cosa ottengo con cinque milioni di yen », non « quanto vale un metro quadro a Tokyo ».

Prefettura	Annunci monitorati	Prezzo mediano pubblicato	Circa in euro	Carattere dominante
Niigata	289	2.900.000 yen	15.900 €	Neve abbondante, case grandi, costa del Mar del Giappone
Aomori	223	3.000.000 yen	16.500 €	Inverni estremi, i prezzi più bassi del Paese
Shimane	71	3.000.000 yen	16.500 €	Rurale, pochissimo popolata, patrimonio intatto
Wakayama	342	3.500.000 yen	19.200 €	Costa mite, vicina a Osaka, il nostro stock più ampio
Nara	126	3.500.000 yen	19.200 €	Storica, accesso al Kansai, valli isolate
Kagoshima	173	3.800.000 yen	20.900 €	Sud subtropicale, vulcano attivo, isole
Okayama	190	4.000.000 yen	22.000 €	Clima secco, pochi disastri naturali, fermata dello Shinkansen
Hokkaidō	56	4.200.000 yen	23.100 €	Lotti grandi, inverni lunghi, accesso allo sci
Fukuoka	145	4.800.000 yen	26.400 €	Metropoli dinamica più entroterra rurale
Ōita	174	5.000.000 yen	27.500 €	Terra di sorgenti termali, Beppu e Yufuin
Nagano	80	5.000.000 yen	27.500 €	Montagna, sci, seconde case
Hyōgo	91	5.770.000 yen	31.700 €	Kobe e il suo entroterra, accesso al Kansai
Shizuoka	86	8.800.000 yen	48.400 €	Atami, Izu, Tokyo a quaranta minuti di Shinkansen
Chiba	80	11.000.000 yen	60.400 €	Cintura pendolare esterna di Tokyo, aeroporto di Narita
Kyoto	171	35.800.000 yen	196.700 €	Machiya urbane, mercato turistico teso

Perché Kyoto esce dieci volte sopra Aomori

Perché non sono gli stessi immobili. Il nostro stock di Kyoto è fatto di machiya (machiya, case urbane in legno tipiche di Kyoto) nei quartieri centrali, spesso già restaurate e destinate all'attività turistica. Il nostro stock di Aomori è fatto di case familiari del dopoguerra in periferia. Confrontare le due mediane non confronta due città: confronta due mercati che hanno in comune soltanto il Paese. È esattamente per questo che accanto al numero stampiamo la natura dominante di ciascuno stock.

Per esplorare da solo, la griglia completa è filtrabile per prefettura, prezzo e tipologia nella nostra pagina degli annunci di akiya che monitoriamo, ed esistono due selezioni per budget: case giapponesi sotto i 50.000 euro e case sotto i 100.000 euro. Se il suo progetto riguarda il patrimonio più che il budget, guardi piuttosto le kominka in vendita e le machiya in vendita.

Che cosa non dice il prezzo richiesto

Una casa proposta a 3.000.000 di yen non costa mai 3.000.000 di yen. Si aggiungono le spese d'acquisto, al massimo il 6 % del prezzo in Giappone (imposta di registro, imposta d'acquisto, provvigione d'agenzia, shihō shoshi shihō shoshi, lo scrivano giudiziario incaricato della registrazione catastale del trasferimento), poi i lavori. Su un immobile di campagna trascurato, l'accantonamento per la ristrutturazione supera spesso il prezzo d'acquisto stesso. Il nostro articolo sulle spese d'acquisto immobiliare in Giappone scompone ogni voce, e quanto costa davvero una casa in Giappone svolge il calcolo completo.

Le grandi città: che cosa si compra davvero

Vivere in una metropoli giapponese significa comprare accesso: al lavoro, alle scuole internazionali, agli ospedali, ai voli intercontinentali. Significa anche rinunciare a superficie. Negli undici quartieri centrali di Tokyo, una casa indipendente con giardino è un'eccezione patrimoniale, non l'offerta ordinaria.

Città	Popolazione (ordine di grandezza)	Che cosa si guadagna	A che cosa si rinuncia	Annunci nel nostro catalogo
Tokyo	14 milioni (area metropolitana 37 milioni)	Lavoro, scuole internazionali, massima liquidità in rivendita	Spazio, prezzo, quiete	10
Osaka	2,7 milioni (prefettura 8,7 milioni)	Costo d'ingresso più basso di Tokyo, turismo, zona speciale minpaku (minpaku, affitto breve secondo la legge sugli alloggi privati, massimo 180 notti l'anno)	Densità, qualità dell'aria in centro	14
Nagoya (Aichi)	2,3 milioni	Industria, occupazione stabile, prezzi moderati	Scarso richiamo turistico, rivendita più lenta	35
Fukuoka	1,6 milioni	Città giovane, aeroporto a dieci minuti dal centro, costo della vita contenuto	Mercato già individuato, tifoni	145
Sapporo (Hokkaidō)	2,0 milioni	Spazio, sci, accessibile per una grande città	Inverno lungo, riscaldamento costoso	56
Kobe (Hyōgo)	1,5 milioni	Affaccio sul mare, lunga tradizione di accoglienza degli stranieri	Lotti in pendenza, rischio sismico noto	91
Hiroshima	1,2 milioni	Città media ben attrezzata, prezzi contenuti	Poca offerta strutturata per stranieri	75

I conteggi di annunci dell'ultima colonna riguardano l'intera prefettura, campagna compresa: i 145 annunci di Fukuoka non sono 145 case nel centro di Hakata. È anzi questo il segnale utile: più la metropoli è cara, più il nostro catalogo lì è sottile, perché monitoriamo il segmento delle case datate accessibili.

Tokyo: l'unico mercato dove la rivendita è certa

Se il suo orizzonte è incerto, Tokyo resta difendibile nonostante il prezzo: è l'unico mercato giapponese dove un immobile decente si vende in settimane e non in anni. A quel punto è il quartiere a fare tutto il lavoro, e varia di tre volte: il nostro confronto su in quali quartieri di Tokyo comprare e l'articolo su comprare vicino a una stazione della linea Yamanote trattano questo livello di dettaglio, mentre la nostra pagina su Tokyo raccoglie gli immobili che vi monitoriamo.

Fukuoka, Osaka, Sapporo: le alternative davvero credibili

Fukuoka è la metropoli che vediamo crescere più in fretta tra gli acquirenti stranieri: popolazione giovane, aeroporto internazionale a dieci minuti di metropolitana dal centro, costo della vita ben al di sotto di Tokyo. Osaka unisce un punto d'ingresso più economico a un quadro normativo favorevole all'affitto breve dentro la sua zona speciale. Sapporo offre spazio e accesso diretto alle stazioni sciistiche. Le nostre analisi dettagliate: investire a Fukuoka, investire a Osaka, investire a Sapporo e investire a Nagoya.

Le città medie: il compromesso migliore, e il meno conosciuto

È il segmento che gli acquirenti stranieri scoprono per ultimo, e spesso quello che finiscono per scegliere. Una città giapponese da 200.000 a 700.000 abitanti le dà un ospedale di riferimento, una stazione ferroviaria servita, supermercati aperti fino a tardi, fibra ottica e case a prezzi che non esistono da nessuna parte nell'Europa occidentale.

Sette città medie che seguiamo da vicino

• Okayama (circa 720.000 abitanti): nota per il basso tasso di disastri naturali, fermata dello Shinkansen, clima secco. 190 annunci monitorati, mediana 4.000.000 di yen (22.000 €).
• Matsuyama (circa 500.000, Ehime): la città più grande dello Shikoku, castello, terme di Dōgo, inverni miti. Ehime mostra 140 annunci e una mediana di 5.000.000 di yen (27.500 €).
• Kanazawa (circa 460.000, Ishikawa): patrimonio intatto, Shinkansen da Tokyo, ma neve abbondante e mercato teso. Veda investire a Kanazawa.
• Ōita e Beppu (circa 470.000 e 110.000): la capitale termale del Giappone, un'università internazionale, 174 annunci monitorati.
• Wakayama (circa 350.000): un'ora da Osaka, costa, clima mite, e la nostra prima fonte di annunci con 342 immobili. Dettagli nella pagina su Wakayama.
• Takamatsu (circa 420.000, Kagawa): porta d'accesso alle isole del Mare Interno di Seto, uno dei livelli di piovosità più bassi del Giappone.
• Sendai (circa 1,1 milioni, Miyagi): la grande città della regione del Tōhoku, verde, universitaria, a novanta minuti da Tokyo in Shinkansen.

Il criterio decisivo: il servizio ferroviario

Tra due città medie equivalenti, scelga quella su una linea Shinkansen o su una linea diretta di espressi verso una metropoli. Non è una comodità, è un valore patrimoniale: il servizio ferroviario sostiene il valore dell'immobile, la domanda di affitto e la sua stessa capacità di andare e tornare. Una città a quarantacinque minuti di Shinkansen da una metropoli è strutturalmente più solida di una città più grande ma isolata.

Per esplorare per zona, le nostre pagine di prefettura raccolgono lo stock reale: Fukuoka, Hyōgo, Nagano, Shizuoka e Kyoto.

Se si tratta di un progetto di pensionamento, i criteri cambiano ordine: l'ospedale viene prima del prezzo, e la casa su un solo piano prima del fascino. Li mettiamo in ordine in andare in pensione in Giappone.

Sulla costa di Kanagawa il compromesso funziona diversamente: il mare e Tokyo entro un'ora, ma una stratificazione di vincoli patrimoniali che decide che cosa si può costruire. È il tema della nostra guida per comprare una casa a Kamakura.

Se il vostro primo criterio è il prezzo e non il comfort, la nostra classifica dei posti più economici per vivere in Giappone confronta ogni prefettura e ogni capoluogo con i dati ufficiali su prezzi, affitti e terreni.

La campagna giapponese: la regola dei venti o trenta minuti

L'inaka (田舎, la campagna) è ciò che attira in Giappone la maggior parte degli acquirenti: case da due o tre milioni di yen, strutture in legno centenarie, montagne. È anche il luogo in cui si concentrano gli errori costosi.

Il contesto è strutturale. L'indagine nazionale 2023 sugli alloggi e i terreni (jūtaku tochi tōkei chōsa, Jūtaku Tochi Tōkei Chōsa, Ufficio di statistica del Ministero degli Affari interni e delle Comunicazioni) conta all'incirca nove milioni di abitazioni vuote, con un tasso di sfitto vicino al 13,8 %. Questo stock non è distribuito a caso: si concentra esattamente dove la popolazione se ne va, cioè nei comuni che troverà più economici.

La regola dei venti o trenta minuti

La nostra posizione, ripetuta su tutto il sito: il vero problema di un akiya non è quasi mai il suo stato, è la sua posizione. Un immobile a più di venti o trenta minuti da una stazione servita e da un nucleo di negozi porta con sé tre handicap irreversibili: impossibile da affittare, difficile da rivendere, costoso da mantenere a distanza. Una casa invendibile a 500.000 yen (circa 2.750 €) costa più cara di una casa decente a 5.000.000 di yen (27.500 €) che potrà rivendere.

Che cosa dà davvero la campagna

• Superficie e terreno a un prezzo senza equivalenti altrove: 150 m² di abitazione e 300 m² di terreno sono comuni sotto i 5.000.000 di yen (27.500 €).
• Programmi comunali: molti municipi finanziano la ristrutturazione, l'insediamento di giovani nuclei familiari o il recupero di un akiya, a condizione di abitarvi davvero.
• Patrimonio costruito autentico: le kominka (kominka, case rurali tradizionali) si trovano quasi esclusivamente lì.

Che cosa chiede in cambio

L'auto è obbligatoria, il rapporto con i vicini è attivo (l'associazione di quartiere, chōnaikai 町内会, nei fatti non è facoltativa), i servizi sanitari sono lontani e la manutenzione è continua. Umidità, termiti e gelo lavorano su una casa vuota molto più in fretta che su una abitata: i nostri articoli su umidità e muffe nelle case giapponesi e sulle termiti shiroari quantificano le conseguenze. Per il quadro completo, legga comprare nella campagna giapponese e come funziona una banca degli akiya.

Attenzione alla scorciatoia: la campagna abbatte il prezzo d'acquisto, non il bilancio mensile. Due automobili, un edificio datato e uno smaltimento autonomo dei reflui si riprendono buona parte del risparmio, come mostrano i tre bilanci a confronto nel nostro articolo su quanto costa davvero un mese in Giappone.

Clima, neve e rischi naturali: il criterio sottovalutato

Il Giappone si allunga per 3.000 km dal subartico al subtropicale. Scegliere una regione significa scegliere un clima che la ristrutturazione correggerà solo ai margini, e un'esposizione ai rischi naturali che non si corregge affatto.

Regione	Inverno	Estate	Rischio dominante	Effetto sul bilancio annuale
Hokkaidō	Lungo, fino a -15 °C	Secca e piacevole	Neve, tubature gelate	Riscaldamento alto, sgombero neve
Tōhoku e costa del Mar del Giappone (Aomori, Akita, Niigata)	Molto nevoso	Calda e umida	Carico di neve elevato, tetti da rinforzare	Sgombero neve, manutenzione del tetto
Kantō (Tokyo, Chiba, Kanagawa)	Mite e secco	Molto calda e umida	Terremoti, tifoni di fine estate	Climatizzazione, assicurazione
Kansai (Kyoto, Osaka, Nara, Wakayama)	Mite	Soffocante a Kyoto	Terremoti, allagamenti di conca	Climatizzazione, ventilazione
Chūgoku e Shikoku (Okayama, Kagawa, Ehime)	Mite	Calda, poche piogge sul versante di Seto	I livelli di rischio più bassi del Paese	Il bilancio più stabile
Kyūshū (Fukuoka, Ōita, Kagoshima, Miyazaki)	Mite	Calda e molto umida	Tifoni, ceneri vulcaniche al sud	Manutenzione esterna frequente
Okinawa	Nessun inverno	Subtropicale	Tifoni potenti, corrosione salina	Costruzione in cemento, manutenzione alta

Le due verifiche non negoziabili

La zonizzazione dei rischi. Ogni comune giapponese pubblica le proprie mappe di rischio: allagamento, frana, liquefazione, tsunami. Una bella casa in zona ad alto rischio resta una casa in zona ad alto rischio, e questo si vedrà nel premio assicurativo e alla rivendita. Spieghiamo come leggerle in rischi naturali e immobili in Giappone, e ogni scheda del nostro catalogo mostra il contesto territoriale ricavato dai dati aperti del Ministero del Territorio, delle Infrastrutture, dei Trasporti e del Turismo (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT).

L'anno di costruzione. La norma antisismica rafforzata del 1981 (shin taishin, shin-taishin) è la linea di demarcazione più utile del mercato giapponese. Una costruzione precedente non è squalificata, ma richiede una perizia e spesso un rinforzo: veda la norma antisismica del 1981.

Infine, il freddo giapponese si sente in casa: l'isolamento del patrimonio edilizio datato è molto al di sotto degli standard europei, in tutte le regioni. Legga isolare una casa giapponese prima di impegnarsi in una regione con un vero inverno.

All'altro capo del Paese, il clima subtropicale porta i suoi vincoli: tifoni, aria salmastra e costruzione in cemento. La nostra guida per comprare una casa a Okinawa quantifica la manutenzione che ne deriva, e spiega perché l'arcipelago è il mercato più teso del Giappone.

Ciò che la località non cambia: mutuo, spese, tasse

Alcuni parametri sono nazionali: cercare di ottimizzarli con la scelta della città è un'illusione. Meglio conoscerli prima di confrontare i quartieri.

Il mutuo

Un mutuo giapponese presuppone che lei sia residente in Giappone e lavori in Giappone, con una certa anzianità e uno status di soggiorno stabile. Alcune banche lavorano con profili stranieri a condizioni particolari, di norma con un forte anticipo. Un non residente compra quindi in contanti, qualunque sia la prefettura scelta. Il dettaglio è in mutui in Giappone per stranieri e in finanziare un acquisto giapponese dall'estero.

Spese e imposte di possesso

Le spese d'acquisto totali restano al massimo il 6 % del prezzo ovunque in Giappone. Il possesso, invece, si paga ogni anno: l'imposta sui beni immobili (kotei shisan zei, kotei shisan-zei) intorno all'1,4 % del valore catastale, più l'imposta di urbanistica nelle zone urbanizzate. L'importo varia da comune a comune, ma l'ordine di grandezza non dipende dalla regione: su una casa di campagna da 5.000.000 di yen (27.500 €), conti alcune decine di migliaia di yen all'anno. Veda l'imposta immobiliare in Giappone.

L'insidia: una casa vuota è tassata di più

Una casa lasciata in abbandono può perdere l'abbattimento fiscale concesso ai terreni residenziali, il che moltiplica l'imposta sui beni immobili. Comprare lontano e non occupare mai l'immobile non è dunque neutro. È un argomento in più per scegliere una località affittabile e non soltanto graziosa.

Faccia i conti prima di decidere

Un confronto città per città ha senso solo quando è quantificato. La nostra mappa interattiva con simulatore di rendimento le permette di testare un'ipotesi di prezzo, lavori e canoni per zona, e la guida completa all'acquisto percorre ogni fase della transazione. Se preferisce delegare la ricerca e la transazione, la pagina dell'accompagnamento descrive le nostre formule e il primo scambio scritto, senza impegno.

Un caso concreto con i numeri, e gli errori frequenti

Due progetti, quindici mesi di distanza

Prenda due acquirenti europei non residenti, entrambi pagati dall'estero, con lo stesso obiettivo: una base da abitare una parte dell'anno e da affittare per il resto del tempo.

Voce	Progetto A: casa a Ōita	Progetto B: machiya a Kyoto
Prezzo d'acquisto	5.000.000 yen (27.500 €)	35.800.000 yen (196.700 €)
Spese d'acquisto (tetto del 6 %)	300.000 yen (1.650 €)	2.148.000 yen (11.800 €)
Lavori stimati	da 4.000.000 a 8.000.000 yen (da 22.000 a 44.000 €)	da 0 a 5.000.000 yen se già restaurata (da 0 a 27.500 €)
Budget totale realistico	da 9.300.000 a 13.300.000 yen (da 51.100 a 73.100 €)	da 37.900.000 a 42.900.000 yen (da 208.200 a 235.700 €)
Domanda di affitto	Stagionale, legata alle terme	Forte e tutto l'anno, ma con una licenza esigente
Liquidità in rivendita	Bassa, solo acquirenti locali	Buona, mercato internazionale

Il progetto A costa quattro volte meno e lascia liquidità disponibile; il progetto B è un attivo liquido in una città la cui domanda non dipende dalla stagione. Nessuno dei due è migliore: rispondono a due domande diverse. L'errore è scegliere A per il prezzo, e poi pretendere che renda come B.

I sette errori che vediamo più spesso

• Scegliere una regione dopo una vacanza. Una settimana a Kyoto in aprile non dice nulla su Kyoto ad agosto, né sulla vita quotidiana a quindici minuti dal centro.
• Ignorare la distanza dalla stazione. È il primo fattore di valore in Giappone, prima della superficie e prima dello stato dell'immobile.
• Credere che l'acquisto apra un diritto di soggiorno. Non ne apre nessuno, e questo condiziona tutto il resto del progetto.
• Sottovalutare il clima. Due metri di neve implicano una struttura, una routine di sgombero e una bolletta del riscaldamento che il prezzo richiesto non lasciava immaginare.
• Confondere un prezzo basso con un affare. Una casa da 300.000 yen (circa 1.650 €) in un paese senza stazione e senza negozi è una passività, non un attivo.
• Trascurare il vicinato. In campagna l'associazione dei residenti gestisce la raccolta dei rifiuti, la manutenzione dei sentieri e i doveri collettivi.
• Comprare senza alcuna visita, nemmeno a distanza. Una visita guidata in video costa poco ed evita la maggior parte delle brutte sorprese: veda visitare un immobile giapponese a distanza.

Il consiglio che diamo ogni volta

Provi la vita prima di comprare il luogo. Affitti per un mese fuori stagione turistica nella città che sta valutando, nei giorni feriali, e faccia i tragitti veri: la stazione, l'ospedale, il supermercato, la scuola se serve. È l'unico filtro che elimina in modo affidabile gli errori geografici, e costa meno di 100.000 yen (circa 550 €). Nessuno si è mai pentito di quel mese.

Conclusione: partire dal budget, finire con la mappa

Dove vivere in Giappone si decide in quest'ordine: la fonte del reddito, lo status di soggiorno, poi il budget disponibile, e solo dopo la geografia. Chi è assunto sul posto fa bene a restare nella propria area di lavoro. Un libero professionista pagato dall'estero ha tutto da guadagnare da una città media ben collegata, dove cinque milioni di yen comprano una casa intera invece di un monolocale. Un investitore non residente dovrebbe scegliere la domanda di affitto prima del fascino, e la liquidità prima del prezzo.

Le cifre di questo articolo vengono dal nostro catalogo, aggiornato ogni notte: 4.946 annunci monitorati in 46 prefetture al 21 agosto 2026. Le danno una scala reale, non una media nazionale. Per passare dal confronto alla selezione, la griglia filtrabile dei nostri annunci di case giapponesi e la nostra panoramica del mercato immobiliare giapponese sono i due punti di partenza; i nostri casi studio con i numeri mostrano come si presenta una pratica portata fino alla consegna delle chiavi.

Domande frequenti

Dove costa meno comprare una casa in Giappone?

Nel nostro catalogo al 21 agosto 2026, le mediane più basse sono a Niigata (2.900.000 yen, circa 15.900 €), Aomori e Shimane (3.000.000 yen, circa 16.500 €). Sono regioni con inverni rigidi o densità di popolazione molto bassa: il prezzo contenuto paga un vincolo reale, mai una fortuna.

Si può vivere in Giappone comprando una casa?

No. Comprare un immobile in Giappone non dà alcun diritto di soggiorno: il Paese non ha un visto per investitori immobiliari. Può possedere un immobile in piena proprietà senza essere residente, ma il soggiorno resta limitato a ciò che il suo status consente, spesso novanta giorni in esenzione di visto.

Quale città giapponese conviene a uno straniero che lavora da remoto?

Fukuoka e Okayama ricorrono più spesso: aeroporto vicino, fibra ottica, costo della vita basso, fermata dello Shinkansen. Fukuoka offre una vita cittadina completa, Okayama un clima secco e uno dei tassi di disastri naturali più bassi del Paese.

Grande città o campagna per un primo acquisto?

Per un primo acquisto senza residenza in Giappone, una città media su una linea ferroviaria è il compromesso migliore: prezzo accessibile, immobile affittabile, rivendita possibile. La campagna isolata richiede la sua presenza sul posto oppure una gestione locale che pochi acquirenti al primo acquisto hanno già.

Quanto costa mantenere una casa in Giappone ogni anno?

Metta in conto l'imposta sui beni immobili (circa l'1,4 % del valore catastale, spesso alcune decine di migliaia di yen su una casa rurale), l'assicurazione e un accantonamento realistico per la manutenzione pari all'1 % del valore dell'immobile all'anno. Nelle zone nevose, aggiunga lo sgombero della neve e il controllo del tetto.

Si può ottenere un mutuo da una banca giapponese vivendo all'estero?

In pratica no. Un mutuo è accessibile, in pratica, solo a chi risiede e lavora come dipendente in Giappone, con uno status di soggiorno stabile. I non residenti comprano in contanti, ed è esattamente per questo che il segmento delle case datate sotto i 10.000.000 di yen (circa 55.000 €) attira tanti acquirenti stranieri.

Dove ci sono più case vecchie in vendita in Giappone?

Nel nostro catalogo, Wakayama guida con 342 annunci, davanti a Niigata (289) e Aomori (223). Questa classifica segue la mappa dello spopolamento: le prefetture che perdono residenti sono quelle che pubblicano più case vuote.

Il clima cambia molto da una regione giapponese all'altra?

Enormemente. Il Paese si estende per 3.000 km, dall'Hokkaidō subartico all'Okinawa subtropicale. Tra Aomori, una delle città più nevose del mondo, e Naha, che non ha inverno, cambiano la bolletta del riscaldamento, la manutenzione e perfino il metodo costruttivo.